臺灣宜蘭地方法院民事判決111年度訴字第239號原 告即反訴被告 李耀長訴訟代理人 張倍齊律師被 告即反訴原告 古阿德訴訟代理人 陳益盛律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院於民國111年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告與被告間於民國110年8月14日就原告所有如附表所示土地之買賣關係不存在。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
一、兩造正反訴主張與抗辯（因本件本訴與反訴爭點共通性高，故合併說明）：
㈠本訴原告即反訴被告主張與抗辯：
⒈因被告不具備老農身分，故與具老農身分之原告，於110年8
月14日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告出賣名下如附表所示土地（下稱系爭農地）及得興建農舍之權利給被告，並由原告出借老農名義於系爭農地申請興建農舍，待取得農舍使用執照，再由原告移轉系爭農地及農舍所有權給被告，並於系爭契約約定以興建農舍相關之無農舍證明、農地農用證明、農舍建造執照、使用執照之取得為各期價金付款之條件，進而規避農業發展條例第18條、農業用地興建農舍辦法第2條所管制農地農用之目的，當屬脫法行為，系爭契約應屬無效。
⒉縱系爭契約有效，然因本件農舍興建資格遭宜蘭縣政府駁回
，依系爭契約附約第2條之約定，此時雙方合意無條件解除本買賣契約，經原告於111年3月29日以存證信函解除系爭契約，系爭契約買賣關係已不存在，爰此訴請確認系爭契約買賣關係不存在等語。
⒊聲明：如主文第1、3項所示，另如受不利益判決，願供擔保准免假執行。
㈡本訴被告則以：
雙方事後已將系爭契約內容合意變更為被告僅單純購買系爭農地，不以興建農舍為主，故該興建農舍之約定除去後，單純買賣農地之契約仍為有效，此觀諸被告於111年1月28日未依系爭契約辦理價金信託，且變更付款條件，直接將一半買賣價金264萬元匯至原告帳戶內，也由原告領取使用即明，並為證人即仲介吳正煌證述甚詳，原告對此系爭契約變更結果，毫無損害，卻因系爭農地可能因高鐵預定區而徵收，即反悔，原告解除系爭契約為無理由且違反誠信等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈢反訴原告主張：雙方已合意變更系爭契約內容僅為單純系爭
農地買賣，反訴被告無故不履行，爰依民法第345條第1項請求反訴被告依系爭契約履行等語，並聲明：反訴被告應於反訴原告給付264萬元之同時，將系爭農地之所有權，按其登記權利範圍之全部移轉予反訴原告；願供擔保，請准宣告假執行。
二、爭點整理：㈠原告主張因被告不具備老農身分，故與具老農身分之原告，
於110年8月14日簽訂爭系爭契約，約定出賣系爭農地及得興建農舍之權利給被告，由原告出借老農名義於系爭農地申請興建農舍，待取得農舍使用執照，再由原告移轉系爭農地及農舍所有權給被告，然系爭農地申請作農業設施容許使用，經宜蘭縣政府於111年3月17日駁回，原告則於111年3月29日以存證信函向被告表示解除系爭契約等情，此有系爭契約、土地標的現況說明書、系爭農地登記謄本、存證信函在卷可佐（本院卷第51-56、209-221頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡原告主張系爭契約無效或已合法解除，則為被告所否認，並
以前詞置辯，且提起反訴主張聲明如前，是本件應判斷之重點為：
⒈被告（即反訴原告）主張系爭契約已變更為單純買賣系爭農
地，是否可採？⒉原告解除系爭契約是否合法？反訴原告請求反訴被告履行契
約是否可採？
三、本院之判斷：【被告未能證明系爭契約內容事後變更為單純的農地買賣】。
㈠經查，系爭契約約定被告於簽約時給付買賣價金第1期款52萬
元，於核准興建農舍證明後5日內給付第2期款52萬元，於建築執照核發後5日內給付第3期款160萬元，如無法取得無農舍證明、興建農舍農民資格證明及建築執照時，雙方合意無條件解除系爭契約，此有系爭契約及其附約可憑（本院卷第209-218頁），可認系爭契約係以具農民資格之原告配合於系爭農地申請興建農舍後，一併將系爭農地、農舍移轉所有權與不具備農民身分之被告為主要目地。
㈡被告辯稱系爭契約已於農舍無法興建後，變更為單純系爭農
地買賣，被告對此有利於己之事實自應負舉證責任。然證人吳正煌於本院言詞辯論時證稱：我是本件仲介，本件是賣農地加上配合農舍興建（俗稱配建），地主要能配合農舍、套繪管制、排水都要通過，地主要配合買方，用賣方名義申請蓋農舍，可以蓋農舍的土地價錢比較高，本件雙方簽約之後並無變更契約內容，代書也沒有等語（本院卷第171-177頁），是難認雙方事後有合意變更系爭契約內容為僅單純買賣系爭農地。
㈢又系爭契約買賣價金約定匯入第一建經（即仲介公司）價金
履約保證專戶內，仲介公司於111年1月28日扣除仲介費後，匯款242萬2,832元（下稱系爭款項）至原告彰化銀行宜蘭分行帳戶內，此有雙方原告帳戶存摺封面、內頁翻拍照片、價金信託履約保證申請書可佐（本院卷第195-198、225、226頁），匯款時間點早於111年3月17日遭主管機關駁回本件農舍申請興建案之前，證人吳正煌亦證稱：原告於收取264萬元時，還是有抱有希望配建能夠施做等語（本院卷第177頁），自無被告所稱原告明知無法興建農舍，仍收取價金一情存在。而原告係被動收受仲介吳正煌扣除仲介費後匯入系爭款項，此情亦與原告主張該系爭款項為仲介吳正煌為提早獲取仲介費，而遊說被告提早匯款相符，觀諸系爭契約約定之付款條件及價金履約保證，主要係用於保障買方，避免買方付了錢卻遭賣方捲款違約情形發生，今被告願意拋棄履約保證提前匯款（本院卷第248頁），僅能解讀為是出自於對自身權利之放棄，無法直接推認雙方已合意變更系爭契約之內容。
㈣且對於被告為何願意在付款條件未成就之前，直接支付系爭
款項，並放棄履約保證，證人吳正煌於作證時含糊其詞，僅泛稱「（問：農地買賣若後來發現不能蓋農舍，是直接解約還是可以繼續買農地？）雙方如果說好願意買也可以，要兩方合意。」、「（問：本件到底雙方是否要繼續買？）他們兩方有同意就可以，後來買方有付第2、3期款的錢。」，均未明確答覆，直至被告訴訟代理人追問「（依照你剛才所述的意思，就系爭標的之買賣價金528 萬，買方付264 萬與賣方時，雙方就是針對系爭農地買賣而不管有無配建？）這一段我可不可以不要回答。我希望雙方圓滿解決。」（本院卷第175-177頁），觀諸系爭契約附約第2條約定（本院卷第217頁），當雙方解除契約時，需將履約保證專戶內之價金退還買方（即被告），可認吳正煌確實有因預收仲介費等自身利益考量而無法如實陳述之情狀，被告辯稱雙方已合意變更系爭農地為單純之農地買賣，即屬無法證明，而無法採信。
四、本院之判斷：【原告已合法解除系爭契約，反訴並無理由】。
㈠系爭契約既未變更，而興建農舍之申請案亦遭主管機關駁回
，此部分已詳如前述，系爭農地興建農舍之文件實屬無法取得，則原告主張本件符合系爭契約附約第2條之意定解除條件而行使解除權（本院卷第217頁），自屬有據，且被告亦不爭執收受此解除契約之存證信函（本院卷第236頁），系爭契約既經合法解除，雙方買賣關係即屬不存在，是原告訴請確認系爭契約買賣關係不存在，即屬有據，應予准許。至反訴原告訴請反訴被告依契約移轉系爭農地登記，則因雙方賣買關係已不存在，而失所依據，為無理由，應予駁回。
㈡本件被告並不具備老農身分，本即不得購買農地而興建農舍
，其與原告欲透過系爭契約來規避農地農用之立法目的，本來就非立法目的所樂見，雙方本各有可歸責之處，是被告自難對原告合法行使意定解除權而恢復原狀一事，主張違反誠信原則。
五、綜上，原告起訴請求確認系爭契約之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。至原告另主張系爭契約為脫法行為而自始無效，因與上開系爭契約業經合法解除而不存在之主張，屬請求本院擇一為有利判決之選擇合併（本院卷第236頁），本院既就此部分為原告勝訴之判決，其餘請求權主張自無庸再予審究，附此敘明。又因系爭契約之買賣關係已不存在，反訴原告依買賣關係，訴請反訴被告依約移轉系爭農地所有權移轉登記，則為無理由，應予駁回。
六、反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依據，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
八、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 29 日
民事庭法 官 蕭淳元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 29 日
書記官 邱信璋附表：
土地：坐落宜蘭縣○○鄉○○段000000地號，面積1204平方公尺，權利範圍1/1（使用地類別：農牧用地）及本筆土地得興建農舍之權利。