臺灣宜蘭地方法院民事判決111年度訴字第441號原 告 鍾維賜訴訟代理人 林育竹律師被 告 李敬煌訴訟代理人 張培源律師上列當事人間返還訂金暨價金事件，本院於民國111年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款有明文規定。原告起訴時，基於兩造間之買賣契約關係，聲明請求被告應於給付原告新臺幣（下同）270萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；嗣於本院審理時復基於同一買賣契約關係，變更聲明為請求被告給付370萬元，及自民國111年12月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。經核原告聲明之變更，僅擴張應受判決事項之聲明，並未改變請求之基礎事實，依前述說明，與法律規定相符，應予准許。
二、原告起訴主張：緣兩造於111年4月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以2716萬元之代價向被告購買坐落宜蘭縣○○鄉○○段地號1211-1地號土地及其上門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路0段00號之房屋（下稱系爭房地），原告並已依系爭契約第3條第1項之約定，於111年4月21日交付第一期價款暨定金共270萬元至履約保證信託專戶，且兩造約定於交付第一期價款時，由履約保證信託專戶出帳100萬元予被告。詎料，被告迄今未依系爭契約第4條第1項之約定，於111年4月20日前辦理系爭房地之產權移轉登記，雖原告於111年7月19日寄發存證信函請求被告返還第一期價款暨定金270萬元，然被告於111年7月20日收受前開存證信函後仍拒不返還，原告不得已，遂提起本件訴訟。爰依系爭契約第9條第2項之約定及民法第249條之規定，請求被告返還第一期價款、定金及違約金共370萬元。並聲明：（一）被告應給付原告370萬元，及自111年12月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）系爭契約簽訂於111年4月20日，依系爭契約第4條第1項之約定，被告僅需於111年4月20日前將有關買賣證件全部交付正大代書事務所辦理產權移轉登記，原告主張被告於111年4月20日前即已負有辦理系爭房地產權移轉登記之義務，顯有違常理。且被告於111年4月20日簽約當日，即已當場將有關買賣證件全部交付給在場協助製作系爭契約之訴外人即正大代書事務所地政士廖國昌，被告已積極履行契約約定之義務，並無任何違約情事，原告因自身資金不足，以致付不出第二期以後之款項，卻混淆視聽主張被告違約，實與誠信有違。又被告於111年6月8日完成土地鑑界，並於111年7月18日申請到農用證明，依系爭契約第3條第2款之約定，原告應於111年7月23日給付第二期款即280萬元，然原告卻遲遲不願意付款，可見原告自身違約事證明確，兼以兩造間之系爭契約第9條第2項前段之約定，被告本得沒收原告第一期款即270萬元。另系爭契約約定之買賣總價款為2716萬元，依系爭契約第3條第1款之約定，第一期款僅佔房地總價款百分之10，雙方簽約時之真意即全數做為定金。
（二）被告為積極履行系爭契約，於簽約後首先拆除當年花費30餘萬元搭建之鐵皮屋，又送出兩個價值約10餘萬元原本用以出租停放哈雷機車之箱型車廂，復受有原本每月出租箱型車廂約3萬元及趕走原本租用土地停車之八輛大卡車租客造成每個月3萬多元租金損失。加上被告為積極履行系爭契約，花費30多萬元整雇工鬆土，以取得符合系爭契約之農用證明 。被告因原告之違約，所造成之損失預估達90多萬元，之後每年會有30多萬元之租金損失，因此，原告違約後對被告應給付之賠償金額，已經超越111年4月21日交付之第一期款即270萬元等語，資為抗辯。並聲明：
（一）原告之訴駁回。（二） 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
（一）原告主張其於111年4月20日買受被告所有之系爭房地，約定買賣總價為2716萬元，並簽訂不動產契約書，且原告已於111年4月21日匯款270萬元至履約保證信託專戶之事實，業據提出不動產買賣契約書為證（見本院卷第13至17頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。且民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。第按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。惟所謂不能履行，係指於契約成立後發生給付不能之情形而言。如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用（最高法院85年度台上字第2929號民事裁判意旨參照）。本件原告主張被告未依系爭契約第4條之約定於111年4月20日前辦理系爭房地之所有權移轉登記云云，惟此為被告所否認，依前開說明，自應由原告就其主張之事實負舉證責任。
（三）經查，系爭契約第4條第1項、第9條第2項分別約定：「賣方（即被告）應於民國111年4月20日前將有關買賣證件全部交付正大代書事務所辦理產權移轉登記」、「本契約簽定後，買方如違約不買或不履行次期應支付之價款時，其已付之定金，賣方可全部沒收。如賣方違約不賣或不履行交付不動產者，除應將既收定金即價款全部退還予買方外，並應即賠償定金同額之違約金交付買方後，本契約方得解除，各無異議（按民法第249條，第250條規定）。」等語。而據證人即正大地政事務所地政士廖國昌於本院審理時證稱：被告有於111年4月20日前將有關買賣證件全部交付給伊，現在證件尚在伊這裡，原告只有繳納第一期款費用，伊有以簡訊及寄發存證信函催告原告履行系爭買賣契約，但原告有回覆說不買要請律師。因為原告當初是要投資，所以才買系爭土地，可能是後來認為無利潤等語（見本院卷第81至83頁）。則依證人廖國昌所述，堪認被告顯已依系爭契約第4條第1項之約定，於111年4月20日將有關買賣證件全部交付證人廖國昌辦理產權移轉登記，是原告主張被告未履行系爭契約第4條第1項之義務，即無可信。
至原告雖一再主張依系爭契約第4條第1項之約定，被告應於111年4月20日前將系爭房地辦理移轉登記予原告云云，然觀以系爭契約第4條第1項之文義，僅係約定被告應於111年4月20日前交付買賣證件以利地政士辦理所有權移轉登記，並非約定被告於110年4月20日前即應將系爭房地之所有權移轉登記辦理完畢。再參以系爭契約第3條約定之付款方式已載明本件買賣價金給付以履約保證專戶為之，依目前實務上以履約保證專戶方式所為之不動產交易，乃由買受人將買賣價金匯入該專戶內，待出賣人完成所有權移轉登記，始由出賣人領取買賣價金。互核系爭契約第3條第3項亦約定：「（三）第三期款年月日交付新台幣貳仟壹佰陸拾陸萬元正，完稅後，過戶前入專戶。」等語，足徵原告應於其將第三期款項即2166萬元匯入履約保證專戶後，被告始有辦理系爭房地所有權移轉登記之義務。然原告自承迄今僅支付270萬元之第一期款，是依系爭契約之上開約定，被告自無將系爭房地之所有權移轉登記予原告之義務，原告此部分之主張，顯與系爭契約之約定不符，要無可採。此外，原告均未能再舉證證明被告有何違反系爭契約約定之情事，其空言主張被告未辦理系爭房地之所有權移轉登記乃屬可歸責於被告之事由，自屬無據。
五、綜據上述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付系爭契約之第一期價款、定金及違約金共370萬元，及自111年12月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與本件判斷結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
民事庭法 官 許婉芳以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
書記官 鄒明家