臺灣宜蘭地方法院民事判決111年度訴字第484號原 告 林忠義訴訟代理人 陳穩如律師被 告 孔令儀訴訟代理人 龔新傑律師上列當事人間請求確認優先承買權事件，本院於民國112年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：㈠原告於民國77年12月16日自許姓訴外人取得坐落宜蘭縣○○鄉○
○段○000地號土地（下稱系爭土地）120分之15的持分，相當於246.5坪(計算式：6,520×15/120×0.3025），而為系爭土地之共有人之一，而由證人陳錫卿之證述可知原告係於78年年初委託其代為興建1棟2層樓未辦保存登記之建物（下稱系爭暫編1041建號建物），且興建當時，坐落系爭土地上之宜蘭縣○○鄉○○段000○號建物（下稱系爭364建號建物）尚未興建，故系爭暫編1041建號建物不可能為系爭364建號建物之附屬建物，且系爭暫編1041建號建物並非債務人所有，本院民事執行處拍賣公告之拍賣條件，已有誤拍賣第三人之物之錯誤，故自不應以誤判之內容，認定原告不得提起確認優先承買權存在之訴。又原告於77年取得系爭土地之持分後，另於78年年初興建系爭暫編1041建號建物，因原告於系爭土地有持分，又於系爭土地之上興建系爭暫編1041建號建物，故原告於80年4月10日先移轉120分之5予林姓訴外人，80年11月18日再移轉120分之10予林姓訴外人，而系爭暫編1041建號建物則未出售，原告於取得土地持分、成為系爭土地共有人之後，在系爭土地上興建系爭暫編1041建號建物，嗣後乃於80年間將其所持有系爭土地之持分出售他人，參諸最高法院109年度台再字第18號民事判決意旨，原告對系爭土地，即有法定租賃權存在。
㈡原告於身為系爭土地共有人期間，興建系爭暫編1041建號建
物，其後將其所持有系爭土地持分出售，系爭暫編1041建號建物則未隨同出售，而由原告使用中，其後於普比亞開發股份有限公司成立後，雖曾借予普比亞開發股份有限公司做辦公室，而原告則支身前往寮國開發木材巿場，後普比亞開發股份有限公司未再使用系爭暫編1041建號建物時，該建物即回歸原告管理及堆放物品之用，原告雖出售共有土地，然系爭暫編1041建號建物未出售，原告之系爭暫編1041建號建物對系爭土地有法定租賃權利存在，再依土地法第104條之規定，於系爭土地拍賣時，於法定租賃權利範圍內，原告之優先承買權利，即屬存在。
㈢聲明：確認原告對本院民事執行處於110年度司執字第4739號
之拍賣標的即系爭土地依土地法第104條規定之優先承買權存在。
二、被告方面：㈠原告主張有優先承買權之土地標的為本院民事執行處110年度
司執字第4739號之拍賣標的，亦即系爭土地，且主張優先承買權之法律上依據為土地法第104條之規定，原告於起訴狀自陳依土地法第104條規定據以對系爭土地主張優先承買權之建物，乃為系爭暫編1041建號建物，然系爭土地連同系爭暫編1041建號建物前經本院民事執行處110年度司執字第4739號執行程序併同拍賣，於110年12月15日全部拍定由被告得標，系爭暫編1041建號建物並未與系爭土地分別出賣，該於拍賣執行程序亦經原告起訴主張所列載，應無疑義。
㈡本件系爭暫編1041建號建物業經與坐落之系爭土地一併拍賣
，無論系爭暫編1041建號建物存在是否早於所附著之門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段000號建物（即宜蘭縣○○鄉○○段000○號建物，下稱系爭364建號建物），本件都無所謂優先承買權，且亦經全部拍定，並無分別拍定之情事，本件顯無土地法第104條第1項所規定之優先承買權之適用，原告之訴顯無理由。況系爭暫編1041建號建物實際上位於系爭364建號建物內部，系爭暫編1041建號建物無獨立出入口，而是與系爭364建號建物共用出入大門，依據宜蘭縣羅東地政事務所對於系爭364建號建物之測量成果圖所載，宜蘭縣地政事務所於80年1月2日測量系爭364建號建物時，系爭364建號建物內並無系爭暫編1041建號建物，且系爭364建號建物之使用執照內容亦僅有「地面層3200.40平方公尺」，亦無任何屬於「夾層」之暫編建物之紀錄，依據建築法第70條第1項之規定，系爭364建號建物於79年3月15日宜蘭縣政府核發「建局都字第1070號」使用執照時，以及宜蘭縣羅東地政事務所於80年1月2日進行測量時，皆不可能存在系爭暫編1041建號建物，否則不能核發系爭364建號建物之使用執照與建物謄本，無論系爭暫編1041建號建物係於系爭364建號建物核發使用執照前皆不曾存在，亦或是先前曾經存在，但於系爭364建號建物核發使用執照時業已拆除不在，待系爭364建號建物使用執照核發完畢後才又重新建造出現，則以上兩種情形，現在所看到的系爭暫編1041建號建物之出現，必定晚於系爭364建號建物，原告無從依系爭暫編1041建號建物主張優先承買權，暫且不論上述系爭364建號建物辦理保存登記時，根本不會出現系爭暫編1041建號建物等情事，系爭暫編1041建號建物既與坐落土地併付拍賣且已一併拍定，並無建物與坐落土地分別出售之情形，則本件亦無適用優先承買權之餘地。
㈢聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：㈠按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指
因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號裁判意旨參照）。本件原告主張於本院110年度司執字第4739清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件），對系爭土地行使優先購買權時，經執行法院否准，爰起訴請求確認優先購買權存在。是兩造既就系爭土地優先購買權之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之，則原告有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
㈡原告主張系爭強制執行事件於110年4月24日至系爭364建號建
物測量時，系爭364建號建物內有系爭暫編1041建號建物，又被告於110年12月15日系爭強制執行事件以新臺幣（下同）157,628,888元標得系爭土地包含系爭364建號建物、系爭暫編1041建號建物等情，此為被告所不否認，並提出不動產第3次拍賣筆錄、本院強制執行投標書為證（見本院卷第15頁至第17頁），此部分事實應堪認定。
㈢原告就系爭土地有無優先承買權?
⒈按土地法104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權
人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院69年台上字第945號著有判例。又查土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。……」，其修正理由固提及：「……為配合憲法第142 條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權……」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性。且最高法院67年台上字第3887號判例，僅在闡釋修正後土地法第104條第1項所謂房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，既未特別限定承租人之房屋，依該條一貫之文義，地上權人、典權人之房屋自應包括在內而已，並未進而闡論其他有權占有基地建築房屋情形，亦得行使該條之優先權（最高法院101年度台上字第567號判決意旨參照）。
⒉原告雖主張：系爭暫編1041建號建物係其78年興建，該時系爭364建號建物尚未興建云云，並據證人陳錫卿於本院審理時證述：伊從事工程，超過40年了，伊現在是做統包，伊認識原告，因為伊之前跟原告的3哥林清標調材料，所以認識，伊曾經在宜蘭縣五結鄉五結路三段承攬興建1棟木造房屋，是受原告委託，受委託興建之木造房屋，即為相片中之建物，但伊蓋的時候沒有外面的鐵皮屋，裡面的木造房屋是伊蓋的沒錯，當時委託伊興建金額前前後後40幾萬元，興建價金由原告支付給伊，是現金交付，原告沒有說蓋木造房屋要做什麼用途，興建時間，是在78年年初，興建之時，該木造房屋沒有依附在其他建物之內或旁邊，當時蓋的時候旁邊都是空的，只有更前面一點有1間工廠，有伊及工班總共有3、4個人一起興建該屋，時間太久了沒有興建材料相關憑證，但材料是伊調的，今日開庭前，原告沒有去找過伊及問伊本件作證的相關內容，伊到法庭才知道今日要作證的事情，家裡沒有帳本可以比對小木屋工程的費用及興建的年度等語（見本院卷第190頁至第192頁），雖然證人陳錫卿證述系爭暫編1041建號建物係原告委託其於78年間所蓋，然觀諸證人陳錫卿證述興建之時間距今已有30餘年，證人陳錫卿對於30年前所承接之工程，於本院審理時在無任何資料佐證下竟可立即說出系爭暫編1041建號建物興建之時間、承包之金額，顯與一般人之經驗法則不符，況宜蘭縣地政事務所於80年1月2日測量系爭364建號建物時，系爭364建號建物內並無系爭暫編1041建號建物，而且系爭364建號建物之使用執照內容僅有「地面層3200.40平方公尺」，無任何屬於「夾層」之暫編建物之紀錄，亦有建物登記第二類謄本、建物測量成果圖附卷可參（見本院卷第149頁至第153頁），足認證人陳錫卿證述之內容，與事實不合，無法採信。原告主張系爭暫編1041建號建物係在系爭364建號建物興建前所興建，自屬無據。
⒊按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，
取得動產所有權，民法第811條定有明文。所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張，但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。是以，判斷其是否為獨立建物或附屬建物，除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷（最高法院103年度台上字第919號判決參照）。又所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間；所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。建築物有無使用上之獨立性，則應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量（最高法院108年度台上字第22411號判決參照）。又系爭暫編1041建號建物無獨立出入口，而是與系爭364建號建物共用出入大門，且整體均位在系爭系爭364建號建物內，此有本院勘驗筆錄、現場照片附卷可參（見本院卷第133頁至第146頁），欠缺構造上及使用上之獨立性，不得獨立為物權之客體，應為系爭364建號建物所有權範圍所及，不論是否由原告所建，自應由系爭364建號建物原所有權人取得該增建物部分所有權，復經本院執行處於110年12月15日拍賣時，乃係連同系爭364建號建物、系爭土地合併拍賣，且土地及建物均同屬債務人所有，是並不符合土地法第104條第1項立法意旨所指之房屋及基地非屬同一人之情形，原告主張其於系爭土地上有建築房屋，得依民法第426條之2、土地法第104條規定主張優先購買權，行使優先承買權等語，即屬無據。
四、綜上所述，原告依土地法第104條之規定，主張就如系爭土地有優先承買權，洵非有理，則原告聲明請求確認就系爭土地有優先承買權，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸逐一再加論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 5 月 11 日
民事庭 法 官 張淑華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 11 日
書記官 謝佩欣