臺灣宜蘭地方法院民事判決111年度訴字第404號原 告 李富焮
李姿瑩李惠良李惠朱李怡靜李怡慧上六人共同訴訟代理人 簡坤山律師被 告 蔡春輝
蔡同波上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國112年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告蔡春輝、蔡同波就原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段000○000○000地號土地之三七五租佃關係不存在。
二、被告蔡春輝、蔡同波應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖編號a1所示（面積83平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還原告；另將附圖編號a3所示（面積220平方公尺）之地上物拆除及水泥地面刨除，並將上開土地回復為可耕作狀態後，返還原告。
三、被告蔡同波應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖編號a2所示（面積10平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還原告。
四、被告蔡春輝、蔡同波應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖編號c4所示（面積33平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地回復為可耕作狀態後返還原告；另將編號c1所示（面積125平方公尺）之柏油地面、編號c2所示（面積175平方公尺）之水泥地面刨除，並將上開土地返還原告。
五、被告蔡春輝、蔡同波應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖編號e2所示（面積311平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地回復為可耕作狀態後，返還原告。
六、原告其餘之訴駁回。
七、本判決第二項於原告以新臺幣參拾陸萬參仟陸佰元為被告蔡春輝、蔡同波供擔保後，得假執行。但被告蔡春輝、蔡同波如以新臺幣壹佰零玖萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告以新臺幣壹萬貳仟元為被告蔡同波供擔保後，得假執行。但被告蔡同波如以新臺幣參萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第四項於原告以新臺幣參拾玖萬玖仟陸佰元為被告蔡春輝、蔡同波供擔保後，得假執行。但被告蔡春輝、蔡同波如以新臺幣新臺幣壹佰壹拾玖萬捌仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第五項於原告以新臺幣新臺幣參拾柒萬參仟貳佰元為被告蔡春輝、蔡同波供擔保後，得假執行。但被告蔡春輝、蔡同波如以新臺幣壹佰壹拾壹萬玖仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
十一、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經宜蘭縣壯圍鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，復經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，承租人即原告不服調處結果，經宜蘭縣政府移由本院審理，此有宜蘭縣政府民國111年8月17日府地用字第1110128317號函暨其所附宜蘭縣壯圍鄉公所租佃爭議調解卷宗、宜蘭縣政府租佃爭議調處卷宗可稽，故原告提起本訴，於法即無不合。
二、復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。查本件原告主張兩造間就坐落宜蘭縣○○鄉○○段000○000○000地號土地（下合稱系爭土地，如為特定地號則逕以該地號表示））之耕地三七五租約（即宜蘭縣○○鄉○○○○○○00號租約，下稱系爭租約）不存在，被告則為反對之表示，則兩造間就系爭租約是否存在即有爭執，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，則原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，亦屬合法。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地為原告所共有，應有部分為原告李富焮、李姿瑩、李惠良、李惠朱各1/5；原告李怡靜及李怡慧各1/10，而被告與原告間就系爭土地有系爭租約存在。然被告自行於285土地上違法建有紅色鐵皮屋頂之鐵皮屋乙間，嗣原告於111年2月間因訴外人即原地主李富川亡故辦理繼承時，需申請農用證明而無法獲准，為符合鄉公所之檢查，被告方才拆除285土地上紅色鐵皮屋之屋頂及牆壁鐵板，惟仍留下水泥基地及房屋骨架及鐵捲門，並直接在水泥基地上以泥土覆蓋約30公分左右，種植蔬菜以供檢查。至被告蔡同波在鄰地即同段286-1地號土地上建有鋼構鐵皮屋，並越界占用285土地如宜蘭縣宜蘭地政事務所複丈日期112年5月17日土地複丈成果圖（下稱附圖，見本院卷第263頁）編號a2所示，另285土地如附圖編號a3所示亦有非種植水稻之土地即庭園綠籬及景觀，又被告蔡春輝在鄰地即同段286-1地號土地上建築二層加強磚造之門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路0段000巷00弄0號房屋（下稱系爭9號房屋）時，越界佔用285土地如附圖編號a4及288土地如附圖e1所示位置。另被告蔡同波所有之門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路0段000巷00弄0號之一層磚造瓦頂平房，則橫跨在286土地及同段286-1地號土地上，並越界在287土地如附圖編號c3所示之位置，復於屋內堆放雜物。另被告等在287土地上鋪設水泥道路及大片水泥地作停車場如附圖編號c1、c2所示位置，附圖編號c4所示亦非種植水稻而係設置庭院綠籬及景觀。而288土地如附圖所示編號e2所示土地則遭被告等人鋪設大片水泥地作為停車場及種植綠籬、景觀作物，並非依租佃契約種植水稻，得見被告等對於系爭土地均未自任耕作及農地農用。
（二）因原告向宜蘭縣壯圍鄉公所申請農地農用證明時，遭宜蘭縣壯圍鄉公所以111年4月19日壯鄉農字第1110002399號函文認定系爭土地並未作農業使用，而駁回原告之申請，被告既未自任耕作，且因一部未自任耕作構成全部未自任耕作，兩造間之系爭租約即當然無效，被告並應將系爭土地上之地上物拆除，及將水泥、柏油地面挖除，於回復為可耕作狀態後返還予原告。並聲明如附表所示。
二、被告則以：兩造間就系爭土地有系爭租約存在，被告亦有繳納租金，對於系爭土地為有權占有。而285土地如附圖編號a1所示已拆除房頂之鐵皮屋原本係種植菜瓜，亦屬農業施作之一部分。且原告李怡靜辦理繼承登記時，亦請被告拆除原其上之鐵皮屋，被告業已拆除完畢，可見原告知悉被告該處之設置，並容忍被告使用。至附圖編號a2所示部分是做農作物儲藏室，興建時並不知有越界建築之情事，附圖編號a3所示雖未種植水稻，但均有種植各類蔬果。又287土地如附圖編號c1所示之柏油路為被告住家及承租農田之唯一出入，通行至少7、80年，前地主收取租金時亦是由此柏油路進入，其知悉此情，且未曾為反對之意思表示，附圖編號c2所示之水泥地為曬穀場之用，非收成期間偶會停車，主要仍屬農用。附圖編號c3所示之建物早已興建，為原告及其被繼承人所明知，且僅占一小部分土地，至附圖編號c4所示非種植水稻之土地範圍，均有種植農作物，另如附圖編號e1所示即系爭9號房屋雖有占用288土地，然此為原告所知情，附圖編號e2所示則為曬穀場。被告對於系爭土地均有自任耕作，且兩造間之系爭租約仍存在，被告並非無權占有。此外，被告或被繼承人於系爭土地上興建房屋，原告及其被繼承人均知情且未反對，數十年來均未質疑，現突然主張系爭租約無效及無權占有，顯已違反誠信原則等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張系爭土地為渠等共有，與被告訂有系爭租約乙節，有土地登記第一類謄本、宜蘭縣壯圍鄉公所111年5月20日壯鄉民字第1110005872號函附卷可稽（見本院卷第43至45頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）按承租人應自任耕作，不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條定有明文。而所謂承租人應自任耕作，除指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，包括將耕地借予他人使用，或交換耕作、或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，如築巷道、堆置物品等而言，均屬不自任耕作之列，應構成原訂租約無效之原因（最高法院70年度台上字第4637號判決、91年度台上字第1311號判決參照）。又此所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係全部因而歸於消滅而言（最高法院46年度台上字第57號判決、66年度台上字第761號判決參照）。申言之，承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。且耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因出租人依減租條例於原訂租約租期屆滿後換訂租約，或繼續收取租金而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院86年度台上字第97號判決參照）。
（三）經查，系爭土地如附圖編號a1（面積83平方公尺）為已拆除屋頂之鐵皮屋之鐵架、a2（面積10平方公尺）為鋼構鐵皮屋、a3（面積220平方公尺）為部分水泥地及部分種植農作物、a4（面積1平方公尺）為二層RC加強磚造建物坐落於258土地；附圖編號c1（面積125平方公尺）為柏油路、c2（面積175平方公尺）為水泥地、c3（面積9平方公尺）為一層磚造瓦頂建物、c4（面積33平方公尺）為非種植水稻之土地範圍，並均坐落於287土地；附圖編號e1（面積28平方公尺）為二層RC加強磚造、e2（面積311平方公尺）為水泥地及非種植水稻之土地範圍，並均坐落於288土地等情，有本院勘驗筆錄、現場照片及附圖附卷可參（見本院卷第241至258、263頁）。故從現場狀況判斷，被告等就附圖編號a1、a2、a4、c1、c2、c3、e1所示土地，均未做為農用，已難認與耕地三七五租約之目的相符。再參以285、287、288土地之面積分別為1465平方公尺、904平方公尺、2155平方公尺，扣除仍有部分種植農作物之土地（即附圖編號a3、c4、e2）面積後，285土地未做農用之土地面積為94平方公尺；287土地為309平方公尺；288土地則為28平方公尺，合計達431平方公尺。且287土地上鋪設柏油路及水泥地之面積高達300平方公尺，已佔287土地近3分之1之範圍，是該柏油路及水泥地之使用顯與系爭租約供耕作之用不合。至被告雖辯稱渠等鋪設柏油及水泥有經過出租人同意云云，然被告就其此部分所辯，均未能舉證以實其說，已難認為實在，且縱使出租人曾同意變更使用，但仍與系爭租約之目的不合，是被告前開辯解，即難採為有利於被告之認定，原告主張被告有未自任耕作之情形，當可採信。
（四）承上所述，系爭土地中均有部分土地有未自任耕作之情形，依上開說明，不論被告不自任耕作之土地僅為一部，亦不論其面積多寡，仍應認系爭租約全部無效。從而，被告既有上開不自任耕作之情，則系爭租約自於前開情事發生時起當然無效，並無待出租人即原告，另為終止租約之意思表示，已當然向後失其效力，兩造間就系爭租約之租賃關係因而歸於消滅等情，應堪認定。從而，原告訴請確認兩造就系爭土地所訂之系爭租約無效，併依民法第767條第1項中段規定，請求塗銷系爭土地之耕地三七五租約登記，為有理由，應予准許。
（五）至被告雖辯稱渠等均有繳納租金云云，然系爭租約業已因被告等未自任耕作而無效，被告縱有繳納租金，亦無從使無效之系爭租約成為有效。又被告抗辯原告之主張違反誠信原則云云，然被告承租系爭土地，原約定作為農用，然卻將其中之287土地近3分之1面積鋪設柏油地及水泥地，做為通行及停放車輛使用，期間長達7、80年，另285、288土地亦有部分土地未做農用之情事，顯違反耕地三七五減租條例之規定。本件若未確認系爭租約無效，原告未能收回系爭土地，所受損害實屬不眥。從而，本件原告訴請確認系爭租約不存在，自無違反誠信原則之情形，被告此部分所辯亦無理由。
（六）末按凡鄉（鎮、市、區）公所辦畢三七五租約登記之耕地，鄉（鎮、市、區）公所應於辦畢租約登記二日內填具登記申請書及造具訂立租約土地清冊，函送土地所在地地政事務所收件，由地政事務所在土地登記簿予以註記「訂有三七五租約」之註記；三七五租約耕地辦理註記完畢後，如有終止或註銷租約情事，至土地已無三七五租約，鄉（鎮、市、區）公所應於辦畢二日內填具登記申請書及造具終止或註銷租約土地清冊，函送土地所在地地政事務所收件，並辦理塗銷註記；台灣省地政事務所審查三七五租約耕地出賣或出典案件與鄉（鎮、市、區）公所聯繫作業要點第2、6、7 條定有明文，足認地政事務所在土地登記簿予以註記註銷「訂有三七五租約」，係屬鄉（鎮、市、區）公所之行政事項；非耕地三七五租約之出租人或承租人之義務。又耕地三七五減租條例第6條第1項後段固規定，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，但臺灣省耕地租約登記辦法第2條第1項後段規定：「出租人或承租人不會同申請登記時，得由一方陳明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記」。則原告於被告不會同辦理登記時，既得依前開規定單獨登記，即無訴請判命被告協同辦理之必要（最高法院84年度台上字第2089號判決意旨參照），故原告另訴請被告協同原告辦理租約註銷登記，難認有據。
四、綜上所述，被告所承租之系爭土地，則因有耕地三七五減租條例第16條第1項不自任耕作情形，依據該條例第2項之規定，該租約即為無效，是原告訴請確認渠等與被告間就系爭租約不存在，並請求被告拆除地上物及刨除水泥地面、柏油地面，將土地回復為可耕作狀態後返還予原告，亦屬有理由，應予准許。惟原告另請求被告應協同辦理租約註銷登記部分，則非正當，應予駁回。
五、又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，於法均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提攻擊、防禦方法，核與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
七、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 8 月 28 日
民事庭法 官 許婉芳以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 28 日
書記官 鄒明家附表：
一、請求確認被告蔡春輝、蔡同波就原告所共有坐落「宜蘭縣○○鄉○○段000地號(面積1465㎡)、287地號(面積904㎡)、288地號(面積2155㎡)」等三筆農牧用地之三七五租佃關係不存在(租約字號：壯圍鄉公所圍間字第41號)。
二、被告蔡春輝、蔡同波就第一項聲明所示之土地，應協同原告向主管機關宜蘭縣壯圍鄉公所辦理三七五租佃契約註銷登記。
三、就原告李惠良、李富焮、李姿瑩、李惠朱、李怡靜、李怡慧等六人共有坐落「宜蘭縣○○鄉○○段000○000○000地號」農地上，被告應將如附件一附圖所示之下列地上物拆除或挖除，並將土地騰空回復為可農耕狀態返還予原告：
(一) 285地號農地部分
1.被告蔡春輝、蔡同波應將如附件一附圖所示之下列地上物清除：
⑴編號a1【即已拆除屋頂之鐵皮屋鐵架（面積8平方公尺）】之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告。
⑵編號a3非種植水道之土地範圍【即庭園圍籬及景觀(面積220
平方公尺)】之地上物挖除，並將土地騰回復為可農耕狀態，返還予原告。
2.被告蔡同波應將如附件一附圖所示編號a2【即鋼構鐵皮屋（面積10平方公尺）】之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告。
(二) 287地號農地部分
被告蔡春輝、蔡同波應將如附件一附圖所示之下列地上物清除：
1.編號c1【即柏油路（面積125平方公尺）】、編號c2【即水泥地（面積175平方公尺）】之地上物全部挖除，並將上開土地騰空返還予原告。
2.編號c4非種植水道之土地範圍【即庭園圍籬及景觀(面積33平方公尺)】之地上物挖除，並將土地騰空回復為可農耕狀態，返還予原告。
(三) 288地號農地部分
被告蔡春輝、蔡同波應將如附件一附圖所示編號e2之水泥地及非種植水稻之土地範圍【即庭院綠籬及景觀(面積311平方公尺）】之地上物全部挖除，並將土地騰空回復為可農耕狀態，返還予原告。
四、第三項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
五、訴訟費用由被告負擔。