臺灣宜蘭地方法院民事判決111年度訴字第576號原 告 游登發 住○○市○○區○○路○段00號4樓
游名儀游秀蘭游開成游秀鳳
游達聲游灯燦共 同訴訟代理人 簡坤山律師被 告 黃昌枝
黃昌鏗共 同訴訟代理人 吳振東律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黃昌枝應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段0000地號土地上如附圖編號Ａ（二層RC加強磚造，面積126.11平方公尺)、編號Ｂ（一層鐵皮車庫，面積34.80平方公尺）、編號Ｃ（一層鐵皮倉庫，面積25.28平方公尺)、編號Ｄ（一層磚造鐵皮屋廚房，面積16.46平方公尺）所示之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告。
二、被告黃昌鏗應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段0000地號土地上如附圖編號Ｅ(一層磚造鐵皮屋，面積157.43平方公尺)、編號Ｆ（鐵皮圍籬，面積3.32平方公尺）所示之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告。
三、被告黃昌枝應自民國112年8月29日起至返還本判決第一項所示土地之日止，按年給付原告游登發、游名儀、游秀蘭、游開成、游秀鳳、游達聲、游灯燦各新臺幣（下同）4,864元。
四、被告黃昌鏗應自112年8月29日起至返還本判決第二項所示土地之日止，按年給付原告游登發、游名儀、游秀蘭、游開成、游秀鳳、游達聲、游灯燦各3,858元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告黃昌枝負擔56％，被告黃昌鏗負擔44％。
七、本判決第一項於原告以116萬8,615元為被告黃昌枝供擔保後，得假執行。但被告黃昌枝如以350萬5,845元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第二項於原告以92萬6,992元為被告黃昌鏗供擔保後，得假執行。但被告黃昌鏗如以278萬0,975元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第三項各到期部分，於原告每期各以1,621元為被告黃昌枝供擔保後，得假執行。但被告黃昌枝每期如各以4,864元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第四項各到期部分，於原告每期各以1,286元為被告黃昌鏗供擔保後，得假執行。但被告黃昌鏗每期如各以3,858元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：原告於宜蘭縣宜蘭地政事務所測量坐落宜蘭縣○○鄉○○○段0000地號土地（重測前為宜蘭縣○○鄉○○段000地號，下稱系爭土地，同段土地下逕稱地號）遭占用面積後，於民國112年8月28日更正占用土地面積及不當得利請求之起迄日及金額（本院卷第267、268頁），經核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，符合民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告游登發、游名儀、游秀蘭、游開成、游秀鳳、游達聲、
游灯燦（下合稱原告）共有之系爭土地（應有部分各7分之1），遭被告黃昌枝、黃昌鏗（下單指其一則逕稱其名，全體被告則合稱被告）分別所有如宜蘭縣宜蘭地政事務所複丈日期112年5月19日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A至F部分地上物無權占用（下合稱系爭地上物，各地上物坐落面積及事實上處分權人詳如附表所載），依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告拆除系爭地上物，並將上開土地返還予原告。
㈡被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，爰併
依民法第179條規定，請求黃昌枝返還自108年12月24日起算至112年2月24日止，依系爭土地之申報地價乘以占用面積，按年息10%計算占用原告系爭土地之不當得利，另自112年2月25日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告相當於租金之不當得利各4,864元；請求黃昌鏗返還自起訴之日回溯5年，依系爭土地之申報地價乘以占用面積，按年息10%計算占用原告系爭土地之不當得利，另自民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告各3,858元。
㈢兩造間之租佃關係存在於同段1589、1588地號及宜蘭市○○○段
00地號土地，未包含系爭土地（為建地）在內，況且兩造三七五租佃契約業已終止，縱使存有三七五租佃契約亦無法租地建物，則被告以三七五租佃契約，抗辯係有權占用系爭土地，並無理由。
㈣兩造就系爭土地縱有使用借貸關係，因黃昌盛、黃秀璋未經
貸與人（即地主）之同意，擅自將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路00巷00號及33號房屋（下分稱系爭31、33號房屋，合稱系爭房屋）輾轉贈與被告，今借用人、貸與人均已死亡，原告亦得依民法第472條第2款及第4款規定，終止使用借貸關係，爰以民事辯論意旨狀繕本之送達，作為終止使用借貸關係之意思表示通知。
㈤聲明：如主文第1、2、4項所示；黃昌枝應給付原告各1萬5,4
01元，並自民事辯論意旨狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（自取得房屋之日即108年12月24日至112年2月24日止之不當得利）；黃昌枝應自112年2月25日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告各4,864元之不當得利；黃昌鏗應給付原告各1萬9,290元，並自民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（起訴前回溯5年之不當得利）；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告之祖父黃森赤與原告之被繼承人游永進就系爭土地訂有
三七五租約，被告之父黃秀璋於租約期間，取得使用同意書，興建系爭33號房屋，被告之胞兄黃昌盛於租約期間之74年間，取得土地使用同意書，在系爭土地（即重測前三泰段102地號)上興建系爭31號房屋，被告方所給付租金除三七五租金外亦包含租地建物之租金，故兩造間為租地建物之租賃關係，黃秀璋、黃昌盛自屬有權占有。黃昌鏗、黃昌枝先後因贈與原因而取得系爭33、31號房屋並繼續占用系爭土地。被告自得本此占有之連鎖關係，對原告主張有權占有。
㈡黃秀璋、黃昌盛與游永進間就系爭土地成立之使用借貸契約
，其借貸之目的為興建房屋居住，系爭房屋目前仍供被告及其家人居住使用，被告亦無違反使用借貸契約約定之情事。原告自不得以借用人黃秀璋死亡為由，主張依民法第464條及472條第4項規定終止兩造間之使用借貸契約。
㈢系爭土地為特定農業區甲種建築用地，坐落宜蘭縣員山鄉惠
好路16巷，地點偏闢，非商業繁盛或交通要道，就日常生活機能而言，不具便利性。系爭土地上所興建之系爭31號及33號房屋為被告所有，作為住家及倉庫使用。是縱認被告無權占用系爭土地而受有利益，其相當於租金之不當得利，亦應以按土地申報總額年息3%計算為適當。
㈣聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；願供擔保請准免為假執行宣告。
三、爭點整理：㈠不爭執事項：
⒈原告為系爭土地之共有人，應有部分各7分之1，其上有如附
圖編號A、B、C、D（即系爭31號房屋）與E、F（即系爭33號房屋）所示未保存登記之地上物。
⒉系爭31號房屋為黃昌盛於74年起造，106年5月5日贈與黃昌鏗，於108年12月23日再贈與黃昌枝。
⒊系爭33號房屋則原為黃秀璋所有，之後因繼承變更為黃阿却，復於106年7月1日贈與為黃昌鏗所有等節。
⒋上情業據原告提出地籍圖、系爭土地登記謄本、現場照片、
系爭31號及33號房屋稅籍資料、宜蘭縣員山鄉公所109年4月7日及8月27日函文、系爭土地地價查詢資料可憑（本院卷第
19、21-23、25、69-73、75-83、85、225-236頁），且有宜蘭縣員山鄉公所112年6月13日檢送74年5月27日建局員字第5469號使用執照、建築物之建築執照申請相關資料、系爭31號、33號房屋原始房屋稅籍登記表、稅籍證明書、平面圖及設立房屋稅籍迄今納稅義務人移轉紀錄表、系爭土地登記公務用謄本暨異動索引（本院卷第31-47、51-55、251-260頁），並經本院會同兩造現場履勘，囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量被告占用系爭土地之面積及位置，經該所測量後製成如附圖所示之複丈成果圖，有本院勘驗筆錄、現場照片（本院卷第151-157、159-164頁）、系爭土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷第171頁），並為被告所不爭執，原告此部分主張自可信為真實，而列為不爭執事項。
㈡爭點：
至原告主張系爭地上物為無權占有，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應判斷之重點在於：
⒈兩造之間有無存在租地建屋或使用借貸關係？若為使用借貸
，目前法律關係狀態為何？⒉原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？得以
請求之範圍為何？
四、本院之判斷：【爭點⒈部分，被告自使用借貸關係終止後，為無權占有系爭土地】。
㈠兩造間使用借貸關係，業經原告合法終止：
⒈按「有下列各款情形之一者，貸與人得終止契約：貸與人因
不可預知之情事，自己需用借用物者。借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者。因借用人怠於注意，致借用物毀損或有毀損之虞者。借用人死亡者。」民法第472條定有明文。又使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言。倘借用人未經貸與人同意，擅將借用物轉讓第三人使用者，貸與人自得終止契約（最高法院49年台上字第381號判例要旨參照）。使用借貸既係無償以物供他方使用，往往發生於具有信賴關係之當事人間，故借用人負有自己使用借用物之義務，未經貸與人同意，不得任意讓與第三人使用，民法第467條第2項因而規定「借用人非經貸與人之同意，不得允許第三人使用借用物」，若借用人違反者（例如將使用權讓與第三人而處分借用物），貸與人即得依民法第472條第2款規定終止契約。亦即借用人若借用土地來建屋，即負有自己使用借用物（土地）之義務，未經貸與人（土地所有權人）同意，不得任意讓與第三人使用。
⒉經查，系爭31號房屋係由原告之被繼承人游永進出具同意書
同意黃昌盛興建，有游永進於00年0月0日出具之土地使用權同意書及房屋稅籍紀錄表可佐（本卷院第33頁、見使用執照及建築執照卷第25、26頁），另游永進亦有出具同意書同意黃秀璋於系爭土地興建房屋，有該同意書可憑（本院卷第289頁），可認原告之被繼承人曾同意黃昌盛、黃秀璋使用系爭土地興建房屋，然上開同意書並無約定使用對價或租金之記載，且原告亦否認有兩造間有租地建屋之有償關係存在，被告未能就此提出就系爭土地支付租金建屋之反證。是被告辯稱雙方為租地建屋關係，自屬無據。是黃昌盛、黃秀璋應係向原告之被繼承人無償借用系爭土地興建系爭地上物，而為使用借貸關係。
⒊然借用人負有自己使用借用物之義務，未經貸與人同意，不
得任意讓與第三人使用。系爭31號房屋，經由黃昌盛於106年5月5日贈與黃昌鏗，而黃昌鏗復於108年12月23日再贈與黃昌枝，另33號房屋於黃秀璋死亡後因繼承變更為黃阿却，復於106年7月1日由黃阿却贈與給黃昌鏗等情，此為兩造所不爭執，被告未能提出前揭轉贈過程，有徵得原告或其被繼承人同意而繼受上開使用借貸契約之佐證（本院卷第223頁），可認原始土地借用人黃昌盛、黃秀璋形同未經貸與人即游永進或原告之同意，即將使用系爭土地之權利贈與第三人，而違反民法第472條第2款後段之規定，則原告主張依民法第472條第2款之規定，終止使用借貸關係，即屬有據。⒋原告主張以112年8月28日民事辯論意旨狀之送達，作為終止
使用借貸關係之意思表示，而該繕本業於同日送達被告之訴訟代理人，此為被告所自陳（本院卷第280頁），自生合法終止使用借貸關係之效力，而使用借貸關係終止後，被告已無合法占用土地之權源，則原告以土地所有權人身分，請求被告拆除系爭地上物返還土地，即為有理由。
㈡縱兩造就系爭土地曾存有耕地三七五租約，亦無法興建系爭地上物：
⒈被告另抗辯：兩造先前之三七五租約包含系爭房屋所坐落之
基地，故為租地建屋關係，並聲請函調租約字號：宜員惠字第2號私有耕地三七五租約歷次簽訂租約資料及系爭土地（重測前員山鄉三泰段102地號土地）於64年6月21日地目調整前之舊土地登記簿謄本，欲證明上開事實等節。然按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高法院64年台上字第571號判例意旨參照）。再按承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如承租人所建房屋係供居住或其他非耕作之用，即與農舍有間，均在不自任耕作之列。至無自用農舍而需興建之農民，於自有農業用地興建農舍者，依農業發展條例第18條第4項，暨行政院農業委員會訂定發布「農業用地興建農舍辦法」第3條（102年7月1日修正後條序為第2條）第1項第5款規定，其起造人限於該農舍坐落土地之所有權人，已明文排除農地承租人有其適用（最高法院104年度台上字第2412號判決意旨參照）。可知三七五租約承租人，固然得在承租土地上興建農舍，但是農舍係以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，做為堆置農具、肥料或臨時休息之用，非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。且農舍申請人限於地主，也不得影響農業生產環境及農村發展。
⒉經查，系爭土地係原告所共有，其上如附圖編號A、E建物，
現為黃昌枝、黃昌鏗所有，而該附圖編號A、E建物經本院至現場勘驗，編號A建物為RC加強磚造之二層樓民宅，編號E建物為磚造鐵皮之一層民宅，另有B（一層鐵皮車庫）、C（一層鐵皮倉庫）、D（一層磚造鐵皮屋廚房）、F（鐵皮圍籬）等地上物，有該建物稅籍證明、本院勘驗筆錄、現場照片及附圖可憑（本院卷第71、79、151-157、159-163、171頁），而該附圖編號A、E建物整體面積達283.54平方公尺（本院卷171頁），依其外觀及性質，為供被告居住使用，而非農用，此為被告所不爭執（本院卷第153頁），現況亦與農舍要件不合，縱使兩造間（含彼此被繼承人）就系爭土地（重測前為宜蘭縣○○鄉○○段000地號）曾存有三七五租佃契約，被告亦不得租地建屋，而不得為系爭地上物有權占有之合法權源。再者，被告自陳系爭土地目前並無三七五租佃契約存在（本院卷第282頁），被告亦未能提出雙方就系爭土地有支付使用租金之合意存在，是縱認系爭土地曾有三七五租佃契約，亦無解於系爭地上物無權占用系爭土地之狀態，是被告前揭聲請調查之證據核無調查之必要，此部分辯解難認可採。
五、本院之判斷：【爭點⒉部分，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利】。㈠按依不當得利之規定請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。經查，自原告合法終止使用借貸契約後，被告就坐落於系爭土地上如附圖所示之系爭占用範圍，並無合法權源，係屬無法律上原因受有使用土地之利益，致原告受有損害，又依其利益之性質（即占有土地之利益）不能返還，依前揭說明，原告請求被告給付因無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，自屬有據。
㈡請求期間：
⒈原告係以民事辯論意旨狀繕本之送達對被告主張終止使用借
貸關係（本院卷第273頁），係於112年8月28日發生終止之效力（代理人於該日簽收繕本，本院卷第280頁），被告於使用借貸關係終止後屬無權占有人，於終止前乃本於使用借貸關係而有權占用，故原告請求黃昌枝、黃昌鏗給付使用借貸關係終止前之不當得利，自無理由。
⒉故原告請求被告自112年8月29日起至返還占用系爭占用範圍
之日止，按年給付原告相當於租金之不當得利，為有理由，逾此範圍即無理由。
㈢計算標準：
⒈按城市地方房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價額
年息10%為限；土地申報總價額，依法定地價，建築物價額，依該管市縣地政機關估定之價額，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，在平均地權條例實施區域，法定地價係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價。土地法第97條第1項、第148條、土地法施行法第25條及平均地權條例第16條亦有明定。再者，土地法第97條第1項所稱之「年息10%為限」，乃指租金之最高限額，並非一律必須按照申報價額年息10%計算，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
⒉本院審酌系爭土地位處員山鄉，土地形狀方正，且地目為建
築用地，有土地登記謄本與地籍圖可參（本院卷第19、21頁），系爭土地價值甚高，應認原告主張本件應以申報地價10%，推算系爭地上物之占用利益（即原告所受相當於租金之損害），尚稱合理，被告辯稱應以申報地價年息百分之3標準計算，實偏低而不可採。又黃昌枝占有系爭土地之面積為
202.65平方公尺（計算式：126.11＋34.8＋25.28＋16.46＝202.65）；黃昌鏗占有系爭土地之面積為160.75平方公尺（計算式：157.43＋3.32＝160.75），系爭土地於111年1月之申報地價為1,680元/㎡。亦有原告提出之地價查詢資料在卷可參（本院卷第225頁）。故原告請求黃昌枝自112年8月29日起至返還土地之日止，按年給付原告每人各4,864元之相當於租金之不當得利（1,680元×202.65平方公尺×0.1×1/7【原告共7人】＝4,864元，元以下四捨五入）；請求黃昌鏗自112年8月29日起至返還土地之日止，按年給付原告每人各3,858元之相當於租金之不當得利（1,680元×160.75平方公尺×0.1×1/7＝3,858元，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，則屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示地上物拆除，將占用土地騰空返還原告，及黃昌枝自112年8月29日起至返還占有土地之日止，按年給付原告各4,864元，暨黃昌鏗自112年8月29日起至返還占有土地之日止，按年給付原告各3,858元，為有理由，應予准許；至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告：兩造均分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，假執行聲請失其依據，自應駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 9 月 12 日
民事庭 法 官 蕭淳元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 9 月 12 日
書記官 邱信璋附表：
（地段：宜蘭縣○○鄉○○○段0000地號）編號 附圖 編號 類別 坐落建物之門牌號碼 占用面積 房屋稅籍證明之納稅義務人 本院認定該建物之事實上處分權人 1 Ａ 二層RC加強磚造 宜蘭縣○○鄉○○路00巷00號 126.11平方公尺 黃昌枝（本院卷第35頁） 黃昌枝（本院卷第35頁） 2 Ｂ 一層鐵皮車庫 34.80平方公尺 3 Ｃ 一層鐵皮倉庫 25.28平方公尺 4 Ｄ 一層磚造鐵皮屋廚房 16.46平方公尺 5 Ｅ 一層磚造鐵皮屋 宜蘭縣○○鄉○○路00巷00號 157.43平方公尺 黃昌鏗（本院卷第43頁） 黃昌鏗（本院卷第43頁） 6 Ｆ 鐵皮圍籬 3.32平方公尺附圖：