臺灣宜蘭地方法院民事判決111年度訴字第515號原 告 宜蘭縣農會法定代理人 李竹村訴訟代理人 林志嵩律師被 告 李文惠
莊珍瑞
莊博智李文嫣共 同訴訟代理人 陳鵬宇律師共 同複 代 理人 李嘉楠上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國112年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣共同承租原告宜蘭縣農會所有坐落宜蘭縣○○市○○○段○○○○○○○○○○○地號土地之租金，應自民國一百一十一年九月十六日起，每年租金應調整為新臺幣叁拾叁萬貳仟玖佰柒拾陸元。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告連帶負擔。
事實及理由
一、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條、第256條定有明文。查本件原告宜蘭縣農會起訴時聲明為：「被告李文惠、李文妃、李文嫣共同承租原告宜蘭縣農會所有坐落宜蘭縣宜蘭市坤門五段1101（面積：94.48平方公尺）、1101-1（面積：17.55平方公尺）地號等2筆土地之租金，應自本起訴狀繕本送達之翌日起，每年租金應調整為新臺幣（下同）554,549元」，嗣於112年7月28日具狀變更聲明為：「被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣共同承租原告所有坐落宜蘭縣宜蘭市坤門五段1101（面積：94.48平方公尺）、1101-1（面積：17.55平方公尺）地號等2筆土地之租金，應自本起訴狀繕本送達之翌日起，每年租金應調整為332,976元」，核原告所為訴之聲明之變更係屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，自應准許。
二、原告方面：㈠坐落宜蘭縣○○市○○○段0000○000000地號土地（下稱系爭土地），為原告所有，被告李文惠、李文嫣及被繼承人李文妃之父李阿露多年前向原告承租系爭土地，興建門牌宜蘭縣○○市○○路00號房屋（建號：宜蘭縣○○市○○○段000○號，下稱系爭建物），因而存有不定期租賃關係，嗣由被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣因繼承而取得系爭建物所有權，並繼承為系爭土地的承租人，原告目前所存資料，從90年度迄110年度的租金，均為每年62,257元，已長達20年以上未調整租金，茲以系爭土地租金已長年未經調整，原約定租金顯有過低情形，故提起本訴。
㈡本件不定期租賃已長達20年以上未經調整租金，在此期間，
因社會經濟變動，尤以宜蘭地區在北宜高速公路開通以來，整體環境更有大幅改善，縣內土地價值均有上漲，尤以系爭土地位於宜蘭最繁華的「新月廣場」商圈，顯見承租人利用基地之經濟價值及所受利益亦有提高，原約定之計租金額已有失公平，原告請求調漲租金，實屬有據。又依卷附高源不動產估價師聯合事務所「不動產估價報告書」內載：坐落宜蘭縣○○市○○○段0000地號土地於起訴時的合理年租金為318,960元、同段1101-1地號土地則為14,016元，合計為332,976元。
㈢聲明：被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣共同承租原告
所有系爭土地之租金，應自本起訴狀繕本送達之翌日起，每年租金應調整為332,976元。
三、被告方面：㈠原告在調解的時候說要將被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李
文嫣所有之系爭建物買斷，且提出的價錢非常低，也就是原告知道系爭土地附近沒有什麼房子，所以提高租金是不合理的，被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣系爭建物租給機車行從98年迄今，每個月租金12,000元也都沒有辦法調解，隔壁的三角窗也差不多是每月1萬多元的租金，那裡的行情就是這樣，所以原告多年來也沒有出來調解租金，表示那個地方有點偏僻、不繁榮，既然要開發，被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣想要留下系爭建物，原告提高租金不合理，認為原告不應該提高租金，即使要提高租金，被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣認為原告請求之租金過高。
㈡聲明：請求駁回原告之訴。
四、本院之判斷：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。次按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平，最高法院87年度台上字第1133號裁判意旨參照。
㈡原告主張系爭土地為原告所有，被告李文惠、李文嫣及被繼
承人李文妃之父李阿露多年前向原告承租系爭土地，興建系爭建物，因而存有不定期租賃關係，嗣由被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣因繼承而取得系爭建物所有權，繼承為系爭土地的承租人等情，並提出土地登記第一類謄本、宜蘭縣地籍異動索引、建物登記第一類謄本、被繼承人李文妃繼承系統表、戶籍謄本、現場照片為證，且為被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣所不爭執，此部分之事實，堪認為真正。
㈢原告將系爭土地出租予被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文
嫣使用，並未約定期限，又依據兩造先前從90年迄今之年租金為62,257元，已長達20餘年未調整租金，又近年來臺灣土地之價值已大幅提昇，系爭土地102年之公告地價為7,200元，至111年已調整為12,100元，現今土地開發飽和，系爭土地之價值亦已日益增漲，系爭土地已大部分為系爭建物所坐落，被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣使用系爭土地興建系爭建物，已屬利用系爭土地之最大效益，且依被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣自承每月可收取12,000元之租金（見本院卷第127頁），可見利用系爭土地興建之系爭建物亦可獲取相當利潤及經濟價值，被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣給付年租金62,257元（即每月給付約5,188元）顯已不符市場租地行情，原告所有之系爭土地租金如再以20年前之土地價格為計算基礎，確有顯失公平之處，是原告請求調整租金，應予許可。
㈣經本院徵詢兩造意見後，囑託高源不動產估價師聯合事務所
評估系爭土地之合理租金，以比較法與積算法推估系爭土地，經估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及估價師專業意見分析後，採用比較法、成本法、積算法及差額租金還原法推估勘估標的於價格日期之不動產租金，坐落宜蘭縣○○市○○○段0000地號土地於起訴時的合理年租金為318,960元、同段1101-1地號土地則為14,016元，合計為332,976元，有估價報告書可參（外放），該由專業之不動產估價師所為並附理由之鑑價，核屬合理、客觀，堪足採信。基此，考量社會變遷、地價上漲及時間之經過等因素，系爭土地約定之年租金與現實市價，或公告地價、公告現值相較，存有相當差距，被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣利用基地之經濟價值或所受利益等項，已有所變更，原告主張此情非當時所得預料，則因系爭土地價值提升，租金市價較兩造間成立不定期租賃租額大幅增加，請求依民法第442條規定，聲請法院調整系爭土地之年租金為332,976元，自屬有據。
㈤復按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之
訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判例參照）。查本件起訴狀繕本係先後於111年8月20日、111年8月9日、111年9月15日、111年9月15日合法送達被告李文惠、李文嫣、莊珍瑞、莊博智（見本院卷第37頁、第40頁、第79頁、第81頁），可知本件調整租金之意思表示已達到被告李文惠、李文嫣、莊珍瑞、莊博智，是本件原告請求調整租金自111年9月16日起算，亦無不合。
五、綜上所述，原告主張兩造間就系爭土地有不定期租約關係存在，系爭土地價值有漲升，其得依民法第442條規定請求調整租金，為可採。從而，原告依民法第442條規定，請求被告李文惠、莊珍瑞、莊博智、李文嫣就承租之系爭土地，應付之租金自起訴狀繕本送達翌日即111年9月16日起，調整為每年332,976元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
民事庭 法 官 張淑華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
書記官 謝佩欣