臺灣宜蘭地方法院民事判決111年度重訴字第17號原 告 詹朱枋訴訟代理人 李宏文律師被 告 吳木桂
林坤德吳正煌共 同訴訟代理人 陳敬穆律師
楊家寧律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國112年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣(下同)1,503萬7,000元，及自111年10月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用309,154元由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以501萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以1,503萬7,000元為原告供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：原告起訴時係依兩造間就宜蘭縣○○市○○段0000地號土地(下稱系爭土地)所訂立之買賣契約(下稱系爭買賣契約)、民法第348條及第367條規定，聲明請求被告應於原告將2,358萬元存入台新國際商業銀行受託信託財產專戶(帳號：00000-000000000，下稱履約保證專戶)時，將系爭土地所有權應有部分各1/3移轉登記予原告並交付土地。然被告已於110年12月20日另將系爭土地以5,332萬元出售予訴外人何成偉(下以姓名稱之)，且業經何成偉起訴請求被告將系爭土地所有權為移轉登記，由本院以111年度重訴字第52號判決何成偉勝訴確定在案。因被告就系爭買賣契約已陷於給付不能之狀態，原告乃於111年10月5日具狀(見本院卷第305頁)將原起訴聲明改列為先位聲明；復追加備位主張依買賣契約第10條第1項規定，請求被告返還其所受領之價金及支付價金總額之同等金額之違約金，核其所為訴之追加與起訴時之主張均為依據兩造間買賣契約效力及其履行所生爭議，基礎事實同一，且所提出之證據均可予以援用，由本院於同一程序審理判斷以解決紛爭，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應認為合法。
貳、實體方面：
一、原告起訴意旨：
㈠、先位之訴部分：
１、原告與被告於110年11月29日就系爭土地簽訂系爭買賣契約(即原證一，見本院卷第11至28頁)，原告已依約於110年12月24日前將第二期款項備證用印款存入履約保證專戶(即原證二，本院卷第29頁)，被告應於110年12月24日備齊過戶所需之證件資料(含印鑑證明)完成用印手續交付地政士收執；然於當日被告卻告知地政士不願依約辦理。原告遂請律師於110年12月24日以中壢郵局存證號碼001090號存證信函(即原證三，本院卷第31至35頁)予被告，表示不同意解除契約，並催告被告應儘速交付所需證件資料(含印鑑證明)予林芊譽地政士，繼續依約履行，然被告卻以110年12月22日宜蘭中山郵局存證號碼000390存證信函(即原證四，見本院卷第37至47頁，下稱被告解約函)向原告表示被告就本件買賣因故無法履行，悍然拒絕履行契約，致原告迄今未為能繼續依約辦理系爭土地過戶及移轉登記事宜，不得已提起本件訴訟請求履行契約。
２、被告稱因故無法履行系爭買賣契約，依系爭買賣契約第10條第1項解除系爭買賣契約，然該條款係指賣方即被告有違約不履行之情事，賦予買方即原告解除契約之權利，並就契約解除後被告應負之返還已付價金及賠償義務所設之約定，並未賦予被告得於契約成立後違約即視為無條件解除契約之權利，則被告解約函應不生解除契約之效力，系爭買賣契約於兩造間仍繼續有效存在，兩造仍應受系爭買賣契約之拘束，就原告而言，負有給付剩餘買賣價金及受領買賣標的物之義務，就被告而言，負有交付買賣標的物予買受人，並使其取得該物所有權之義務，亦即被告對原告應負移轉土地所有權之義務，原告亦應將剩餘之買賣價金存匯入履約保證專戶，完成系爭買賣契約。
３、爰依系爭買賣契約、民法第348條及第367條規定請求被告履行契約，而為先位訴之聲明：被告應於原告將2,358萬元存入履約保證專戶時，將系爭土地(應有部分各1/3)移轉登記並交付予原告。
㈡、備位之訴部分：系爭買賣契約第10條第1項約定：「如因賣方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」。查依據本院111年度重訴字第52號判決可知被告業已於110年12月20日將系爭土地以5,332萬元出售予何成偉，且何成偉業已取得系爭土地移轉登記之確定勝訴判決，導致被告就系爭土地之給付陷於給付不能之狀態，被告應依系爭買賣契約約定返還其所受領之價金1,000萬元及支付價金總額之同等金額1,000萬元為違約金，並給付法定遲延利息。爰為備位聲明請求：被告應給付原告2,000萬元，及自民事訴之變更追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告聲明請求駁回原告之訴，答辯以：
㈠、兩造所簽立系爭買賣契約第13條特別約定事項記載：「二、本案土地若無毗鄰排水路，雙方合意無條件解約，已付價款無息返還，已衍生之費用由賣方負擔。三、本案登記名義人未定，買方最遲應於民國110年12月1日前交付身份證明文件予簽約地政士。四、雙方合意若買方未能於110年12月7日前向金融機構貸得成交價5成之價款，則雙方合意無條件解約，惟若因買方個人因素如信用問題、不提供財力、保人，則不得主張解約及已付價款返還，所衍生之費用由買方負擔。」等語。被告於簽約時即已將系爭土地之所有權狀全數交付給承辦地政士保管，但原告當時對於系爭土地要登記予何人一直猶豫不決，故雙方始有前開特別約定事項第13條第3項之約定，而原告事後並沒有告知被告是否已交付登記名義人之證明文件，故被告並不知悉原告是否已履行前揭契約義務。又買方依特別約定事項第13條第4項約定，至遲應於110年12月7日向金融機構貸款取得成交價5成即1,679萬元，惟原告於110年12月7日前尚未取得金融機構貸款之款項。被告因而在110年12月22日以宜蘭中山路郵局存證號碼000390號存證信函通知原告解除契約，但原告卻拒絕收受而退回，事後原告竟無視於自己前揭違約之事由，於110年12月24日寄發中壢郵局存證號碼001090號存證信函要求被告繼續履約，被告之後多次要求原告出面協商，但均遭原告嚴詞拒絕。
㈡、依系爭買賣契約第13條特別約定事項第3項約定，原告至遲應於110年12月1日交付身份證明文件予林芊譽地政士，然原告未確認要以何人為登記名義人，而只有訴外人詹彥豐(下以姓名稱之)於110年12月2日以LINE告知林芊譽要以詹彥豐之名義登記為所有權人(即原證6，見本院卷第117頁)，然詹彥豐並非原告之代理人，其與林芊譽地政士之LINE對話記錄能否作為認定兩造間買賣契約登記名義人之依據，已非無疑；退步言，縱然詹彥豐得代理買受人之原告為登記名義人之指定，然其遲至110年12月2日始告知地政士林芊譽上情，即已逾前開契約約定之110年12月1日期限，原告不僅未依買賣契約第13條特別約定事項第3項約定，於110年12月1日前交付身份證明文件以指定不動產之登記名義人，而是遲至110年12月17日以後才確定要登記給詹彥豐，顯見原告已違反系爭買賣契約第13條第3項甚明。原告並未履行系爭買賣契約第13條第3項約定，故被告主張解除契約，即屬有據。
㈢、依系爭買賣契約書第13條特別約定事項第4項記載可知，原告應於110年12月7日前「貸得」成交價5成之價款，即原告應取得銀行撥付之貸款，或至少已完成核貸之程序，而不是僅提出申貸文件為已足，原告提出之原證7即宜蘭市農會授信申請書(下稱系爭授信申請書，本院卷第119頁)為私文書，被告否認其形式真正；縱系爭授信申請書為真正，則原告於110年12月7日才提出授信申請而已，金融機構不僅尚未核貸，甚至連徵信程序都還沒開始啟動，足見原告並無符合系爭買賣契約之約定；更況原告一直到110年12月17日還在猶豫登記名義人為何人，自無可能已向金融機構確認並取得貸款，因此原告自承一直到110年12月21日始完成對保，益徵原告並未於110年12月7日前「貸得」成交價之5成。由證人林芊譽地政士證述，顯見金融機構接受申貸人之申請後，尚須經過繁雜的評估標的價值、申貸人之還款能力等條件後，始決定核貸金額、利息及還款方式等條件，絕不是僅憑原告提出之系爭授信申請書即可認定「已貸得」五成之款項。且由宜蘭市農會函覆稱關於系爭土地並任何抵押權設定、貸放記錄等語，益徵原告主張有向宜蘭市農會申請核貸金額為1,800萬元，並已於110年12月21日完成對保云云，即與事實不符。另原告主張係因被告不願配合而無法後續貸款核撥作業，係可歸責於被告之事由，且被告存證信函沒有提及原告變更登記名義人及未申辦貸款而有違約之情事，故違反禁反言云云。系爭買賣契約書第13條特別約定事項第4項約定可知原告應於110年12月7日前「貸得」成交價5成之價款，然原告卻遲至110年12月7日始提出系爭授信申請書，且系爭申請書僅需欲辦理授信之人單方提出即可，根本無須出賣人用印或配合，此觀該申請書上僅有詹彥豐之用印可稽，故原告辯稱是因為被告不配合才無法進行後續貸款核撥作業云云非可採。準此，原告並無依照系爭買賣契約第13條特別約定事項第4項約定辦理。而系爭買賣契約第13條特別約定事項第4項之約定，其法律效果為雙方合意無條件解約，故該項約定係針對系爭買賣契約以原告能否按期取得貸款作為契約生效之解除條件，或至少是賦予雙方均得單方解除契約之約定，且該約定無庸進行催告即可解除契約，是被告依前開約定於110年12月22日寄發存證信函解除契約，即屬有據，爰再以民事答辯一狀及言詞辯論意旨狀再次作為解除契約之意思表示通知。系爭買賣契約既經解除，則原告依買賣契約之法律關係為所有權移轉登記之請求，即屬無據。
㈣、縱認被告主張原告違反系爭買賣契約第13條第3、4項約定為無理由，然按系爭買賣契約第10條第1項後段約定即使有可歸責於被告之事由而導致無法履約或拒絕履約，其法律效果為被告需負違約之賠償責任即給付同額之違約金，而不包括得強制被告履約，此乃契約文義上之必然解釋，自不容原告恣意剝奪。且由證人陳麗顏、張愛頡證稱，可知兩造於簽訂系爭買賣契約時已約定如有一方違約時，悉數依系爭買賣契約第10條約定處理，而無強制另一方履約之法律效果，倘認被告有違約而拒絕履約之狀況，原告僅能依系爭買賣契約第10條請求與給付價款同額之違約金，不得請求被告移轉系爭土地。
㈤、原告雖分別於110年12月1日、12月7日分別匯款500萬元至履保帳戶，然原告遲至110年12月17日始確定要指定登記名義人為詹彥豐，而被告隨即於110年12月22日即發函通知要解除契約，期間相隔不到一週，對原告而言實際損失至多僅有投入資金1,000萬元於此段期間之利息損失而已，如以週年利率5％計算至多僅有24,658元【計算式：500萬元X5％X21/365(即110年12月2日至110年12月22日)＋500萬元X5％X15/365(即110年12月8日至110年12月22日)＝24,658元】，故原告請求高達1000萬元之違約金云云，顯失均衡。另按行政院消費者保護會第63次會議通過之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第1項後段規定違約金以不超過房地總價款15%為限，援引前揭規定為衡量本件被告應負擔違約金之數額，故原告得請求違約金之上限為503萬7,000元【計算式：3358萬元X15％＝503萬7,000元】。縱認被告確已違約，則被告同意歸還已收價款1,000萬元，惟原告請求同額1,000萬元之違約金，顯有過高，請依法酌減違約金。
三、本件兩造不爭執事項如下：
㈠、原告與被告於110年11月29日就系爭土地簽立系爭買賣契約，約定買賣總價為3,358萬元(見原證一，本院卷第11至28頁)。
㈡、原告已分別於110年12月1日將第一期款簽約款500萬元、12月7日將第二期款備證用印款500萬元，存入系爭買賣契約之履保帳戶(見原證二，本院卷第29頁) 。
㈢、被告於110年12月22日以宜蘭中山郵局存證號碼000390存證信函原告表示被告就本件買賣因故無法履行，故為解除系爭買賣契約之意思表示(見原證四，本院卷第43至48頁) 。
㈣、原告請律師於110年12月24日中壢郵局第存證號碼001090號存證信函予被告，表示不同意解除契約，並催告被告應儘速交付所需證件資料(含印鑑證明)予林芊譽地政士，繼續依約履行(見原證三，本院卷第33至35頁)。
㈤、被告已於110年12月20日將系爭土地以總價5,332萬元另出售於訴外人何成偉，並經本院111年度重訴字第52號判決被告應將系爭土地所有權應有部分各1/3 移轉登記予何成偉確定在案。
四、本件兩造爭點為：
㈠、先位之訴部分：
１、被告抗辯原告未完成系爭買賣契約第13條特別約定事項第3項、第4項約定之行為，其有權解除系爭買賣契約是否有理由？
２、原告請求被告應依系爭買賣契約，於原告給付2,358萬元後，移轉系爭土地所有權(被告應有部分各1/3)予原告是否有理由？
㈡、備位之訴部分：原告主張系爭土地已因被告另出售予訴外人，經本院判決應移轉所有權予買受人確定，被告就系爭土地陷於給付不能之狀態，故依系爭買賣契約第10條第1項規定，請求被告給付2,000 萬元及法定遲延利息，是否有理由？
五、本院之判斷：
㈠、先位之訴部分：
１、被告抗辯以原告未完成系爭買賣契約第13條特別約定事項第3項、第4項約定之行為，其有權解除系爭買賣契約，並無理由：
⑴、系爭買賣契約書第13條特別約定事項約定：「…。二、本案土
地若無毗鄰排水路，雙方合意無條件解約，已付價款無息返還，已衍生之費用由賣方負擔。三、本案登記名義人未定，買方最遲應於民國110年12月1日前交付身份證明文件予簽約地政士。四、雙方合意若買方未能於民國110年12月7日前向金融機構貸得成交價5成之價款，則雙方合意無條件解約，惟若因買方個人因素如信用問題、不提供財力、保人，則不得主張解約及已付價款返還，所衍生之費用由買方負擔。」等語。查：
①、證人即辦理系爭買賣契約簽約(含日後登記)事宜之地政士林
芊譽結證以：「(問：系爭買賣契約書，是證人協助兩造簽約事宜？)是的，是我簽的。」、「(提示證物11【見本院卷第213至221頁】 Line對話紀錄，問：是否妳與詹彥豐的對話？)是的。」、「(問：在12月2日時，妳提到土地貸款確認可貸五成，亦即合約成立，該段是何意？)土地只要貸到五成合約就成立，土地部分已經確認可以貸到五成。」、「(問：這個金額是妳幫詹彥豐向農會確認的嗎？)是。」、「(問：後來這個案件為何沒有再繼續進行？)賣方有通知要暫緩。」、「(問：是否是以12月22日之存證信函通知的？)12月20日即以line通知要暫緩。」、「(問：賣方有告知你暫緩的原因嗎？)我看一下手機資料(查閱證物十三與陳麗顏間line通訊紀錄，見本院卷第341頁) ，上面寫賣方要毀約，所以這個案子請我先終止，她說到時會做處理。」、「(問：12月22日以前，賣方有無提過買方有不履行合約的事項，要妳告知買方因為買方違約所以賣方要求解約？)沒有，她說的都是賣方自己要毀約。」、「(請提示被證2Line對話紀錄，問：是否是妳與吳木桂本人的line對話？)是」、「(問：裡面妳有提到「買方登名人又要改」，這句話是何意？)登記名義人之前跟我說要登記兒子詹彥豐，後來有稅務規劃的問題，有想要變更登記名義人，有提到並問我如果登記爸爸或兒子的名字會有什麼影響，就是贈與稅的部分，後來有確定是要登記給兒子。」、「(問：該對話時間是12月17日，妳剛才說最後有確定還是登記給詹彥豐，確定登給詹彥豐的時間是何時？)我的對話紀錄沒有寫，但有查農會是12月20日核准的，農會當時是直接通知核准。」、「(問：所以最後確認登記給詹彥豐的時間是在12月17日至12月20日之間嗎？)是」、「(問：一般不動產要向金融機構貸款流程為何？)一般如果要貸到五成，會請金融機構去評估標的的價值，如果沒有問題就會提供買方的財力證明，金融機構就會開始做審核，如果准了就會約對保。」、「(提示原證7宜蘭市農會授信申請書問：妳是否有見過此文件？)有，一般貸款都會有這個文件，農會會給我看，現在大部分都用line傳送資料給承辦人員，承辦人員會依據資料填寫在申請書上。這張申請書我會有空白的表格，以前我用手寫，幫客戶送件，現在為了便利客戶，農會會直接跟客戶確認條件，是否可以拉聯徵，確認完後就是開始作業。」、「(問：上面詹彥豐的簽名及蓋章是你簽、蓋的嗎？)不是，是客戶自己簽、蓋的。」、「(問：所以這張是詹彥豐自己簽完名蓋完章後你送去農會的嗎？)不是，是客戶自己送件的。」等語(見本院卷第197至201頁)。
②、證人即被告吳正煌之配偶陳麗顏結證以：「(提示系爭買賣契
約書，問：請問你有無見過這份契約？)有。是簽契約時看到的。」、「(問：這份契約的簽訂過程？)在場人有買方代理人許先生，賣方就是吳木桂、林坤德、吳正煌，在110年11月29日簽立的，他們談好價錢就簽約，頭款500萬元，簽約時，買方有說要貸款，貸款金額如果沒有達到，如果一方不賣或不買，就要賠償對方。」、「(問：除了在場的這些人外，你跟張愛頡有無在場？)有，都在場。」、「(問：當天你跟張愛頡為何在場？)這個案子我算是仲介，張愛頡是陪同他先生去現場簽約。」、「(問：請問在簽約過程中，承辦地政士有無逐一把買賣契約書的條文跟買賣雙方解釋？)有」、「(提示原證1號系爭買賣契約書，問：請問地政士在解釋契約第10條的時候是怎麼說的？)那時有講到貸款的問題，如果貸款不到的話，買方不買或賣方不賣就會產生賠償問題。」、「(問：依照當時雙方的約定，如果有一方違約時是否就依照第10條的方式處理？)是的。」、「(問：就上開第10條條文的意思是買賣雙方只要賠償就可以無條件解除契約？)當初代書有這樣講，買賣的契約，雙方的權利義務，不買不賣機會相等，就是要賠償對方。」、「(問：契約如何履行？)正常的條款就是繼續走這部分，貸款過戶的名字有延遲到。」、「(請提示證物十三，問：這個紀錄是否就是你跟代書的對話？)那時他們一直在協調這部分，這是我傳的訊息。」、「(問：系爭土地是否在12月22日已經和第三人何成偉簽立買賣契約書，以總價5,332萬元賣給他？)應該是，總數我沒有看。」、「(提示原證4 ，問：吳先生在12月22日有寄存證信函，上面直接就說因故無法履行買賣，並同意給付500萬元違約金，你是否知道？)對」、「(問：是不是就是因為賣給第三人就直接就如你講的終止合約？)這當中就是要跟他講終止的部分是跟他們代表人徐先生談。」等語(本院卷第257至261頁)。
③、證人即被告林坤德之配偶張愛頡結證以：「(提示原證1號買
賣契約書，問：請問你有無見過這份契約？)有。」、「(問：可否請你說明一下這份契約的簽訂過程？)買賣的土地座落、雙方的當事人姓名、違約條件及付款方式。」、「(問：簽約時有何人在場？)雙方當事人，賣方是吳木桂、林坤德、吳正煌、買方是詹朱枋、介紹人徐先生、台灣房屋的值班人員及我們兩個證人。」、「(問：請問在簽約過程中，承辦地政士有無逐一把買賣契約書的條文跟買賣雙方解釋？)有，簽好的時候有跟雙方解釋。」、「(問：請問地政士在解釋契約第10條的時候是怎麼說的？)如果違約時是雙方都一樣，例如買方付了500萬，賣方如果不賣要賠500萬，同金額的賠償，如果買方反悔也是一樣。」、「(問：代書有無說如果有一方違約，另外一方可以強制要求繼續履約？)沒有」、「(問：代書有無說如果有一方違約，另一方不可以要求強制履約？)沒有特別提到。」、「(問：代書怎麼跟你解釋第10條第1 項一開始說賣方如違反本契約各項義務時，每逾一日賣方應按買方已付價款萬分之2 違約金予買方？)我在現場沒有注意到這麼多，沒有聽到買賣如果雙方不履行要賠償的事。畢竟我不是雙方的當事人。」等語(本院卷第261至262頁)」。
⑵、依上開兩造均無爭執之證人林芊譽之證述，及原告之子即訴
外人詹彥豐與林芊譽地政士於110年12月2日後之LINE對話截圖(即原證11，見本院卷第213至221頁)顯示，可知原告方面以詹彥豐與林芊譽地政士於110年12月2日於LINE通訊確認登記名義人為詹彥豐，雖與特別約定事項第13條第3項：「買方最遲應於民國110年12月1日前交付身份證明文件予簽約地政士。」之約定有1日之差，然其產生之契約約定效果為賣方即被告得依系爭買賣契約第10條第2項「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期應付價款萬分之二計算違約金予賣方(自逾期之次日起至完成給付日止)；經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。」為主張，然本件被告於110年12月22日所發解約函前，並未以原告有違反特別約定事項第13條第3項約定為由催告原告履行，被告自非得以該解約函主張已合法解除契約。況該解約函解約之理由，係以「按本件買賣契約第十條第一項約定：如因賣方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額做為違約金另行給付買方。查賣方就本件買賣因故無法履行，故以本存證信函向買方為解除本件買賣契約之意思表示。」，並表示無收受原告第二期款500萬元之義務，已自陳係「賣方因故無法履行」而無法履約。是被告於本件反以原告有違反特別約定事項第13條第3項約定之違約事實，主張有解除契約權云云，自非有理。又據證人林芊譽及吳木桂之妻陳麗顏均證以本件係賣方以line訊息向地政士即林芊譽表示賣方要毀約，請地政士終止(辦理後續事宜)，並有兩造不爭執之林芊譽與陳麗顏間之line訊息紀錄(見本院卷第341頁)可證，則後續買方即原告方面向宜蘭市農會貸款之程序，自已無從持續進行。按「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」、「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」民法第99條第1、2項及第101條第1、2項定有明文。本件既係因被告於原告尚在辦理貸款程序期間，即違約將系爭土地另出售他人，並通知承辦地政士停止辦理後續程序，自屬以不正當行為阻止原告貸得為履行契約之成交價金5成貸款的條件成就，依前述法律規定，應視為該條件已成就，則被告自非得以以本件有系爭買賣契約第13條特別約事項第4項「雙方合意若買方未能於民國110年12月7日前向金融機構『貸得』成交價5成之價款，則雙方合意無條件解約。」為由，抗辯系爭買賣契約無條件解除。是被告此部分抗辯，自亦非有理由。
２、本件被告抗辯有權解除系爭買賣契約，並無理由，固如前述。惟被告已於110年12月20日另與訴外人何成偉就系爭土地訂立總價金5,332萬元之買賣契約，且經本院111年度重訴字第52號判決被告應將系爭土地所有權應有部分各1/3移轉登記予何成偉確定在案，有該判決在卷可按(見本院卷第209至210頁)。則被告就系爭買賣契約所約定之移轉所有權予原告之義務，當已陷給付不能情形，則原告以先位聲明，請求被告於原告將2,358萬元餘款存入履約保證專戶時，將系爭土地移轉登記並交付予原告，已無從准許。
３、從而，原告先位之訴所為請求，為無理由，應予駁回。
㈡、備位之訴部分：原告主張被告就系爭買賣契約陷於給付不能之狀態，故依系爭買賣契約第10條第1項規定，請求被告給付違約金，於503萬7,000元及其法定遲延利息之範圍內為有理由：
⑴、查系爭買賣契約第10條「違約、解除契約暨賠償責任」約定
：「一、賣方如違反本契約應履行之各項義務，每逾一日，賣方應按買方已付價款萬分之二計算之違約金予買方(自逾期之次日起至完成給付日止)；經買方定七日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因賣方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」(見本院卷第16頁)。是如被告未依約履行系爭契約各項義務，原告即得依本條項約定，請求被告返還已受領價金，並賠償違約金。
⑵、原告主張因其業已依約給付買賣價金1,000萬元，被告應返還
之，並按其同額另行給付作為懲罰性違約金，故合計應給付原告共2,000萬元。查系爭買賣契約係因被告另將系爭土地出售他人而毀約不履行，有如前述，則原告自得依系爭賣賣契約第10條第1項約定請求被告返還已付買賣價金1,000萬元及違約金。其中就返還已付價金1,000萬元部分固屬有據，應予全數准許；惟就違約金之請求，以違約金之性質，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平(最高法院95年度台上字第1095號判決意旨參照)。又法院得就違約金酌減，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用(最高法院70年度台上字第3796號判決意旨參照)。本院審酌系爭買賣契約係因被告另將系爭土地以較高價格出售他人，而毀約不履行，致原告縱給付其餘買賣價金，仍無法取得系爭土地所有權，而受有相當之損害。其中已付價金部分固可認為有無法利用該筆資金期間之相當於法定利率5%之損害，惟此部分已包含於本件判決准許範圍內；而原告並未提出其他證據證明有因此已付出之費用而受有損失，或有如被告履約，依通常情形，或依其已定之計劃、設備或其他情事可得預期之利益之損害，則其請求被告給付1,000萬元之違約賠償，實有過高。參諸內政部成屋買賣契約書範本其中第11條違約罰則所定違約金不超過房地總價款15%，係基於消費者保護法第17條保護消費者權益及促進契約公平化等意旨所訂標準，本院認得於本件予以援用。是本件原告得請求被告賠償之違約金，應酌減為本件買賣總價款3,358萬元之15%(前述契約書範本違約罰則所訂上限)計算之503萬7,000元，始為適當，應予准許，超過部分則屬過高，不應准許。
六、綜上所述，本件原告先位之訴為無理由，應予駁回；備位之訴則於請求被告返還已付價金1,000萬元，及違約金503萬7,000元，合計1,503萬7,000元部分，及自追加起訴狀繕本送達被告之翌日(即111年10月6日)起至清償日止之法定遲延利息部分為有理由，應予准許。超過部分則無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保，請准為假執行宣告，核屬有據，爰酌定相當擔保金額准許之。並由本院依職權諭知被告得供擔保免為假執行之擔保金。至原告之訴經駁回部分，假執行之聲請失所依附，應併駁回之。並由本院依職權酌定訴訟費用之負擔方法，裁判如主文所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經斟酌後認均不足影響判決結果，爰不遂一論列，併此敘明。中 華 民 國 112 年 2 月 22 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 22 日
書記官 林憶蓉附訴訟費用計算式：
第一審裁判費307,504元+證人日旅費1,100元(被告預墊)+證人日旅費550元(原告預墊)=309,154元。