臺灣宜蘭地方法院民事判決111年度重訴字第53號原 告 游宗憲訴訟代理人 簡坤山律師被 告 施青雲
林青豐沈政霖
林青讚上四人共同訴訟代理人 辜得權律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國112年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告施青雲應給付原告新臺幣叁佰貳拾貳萬壹仟貳佰伍拾元，被告林青豐、沈政霖各應給付原告新臺幣壹佰陸拾伍萬元，被告林青讚應給付原告新臺幣柒萬捌仟柒佰伍拾元，及被告施青雲、林青豐、沈政霖自民國一一一年六月十六日起，被告林青讚各一一一年六月二十八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告應同意原告向第一建築經理股份有限公司領取履約保證帳戶即第一商業銀行受託信託財產專戶(帳號六〇〇〇一-一〇〇五四三〇九四)內之新臺幣壹拾陸萬元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾伍萬叁仟元供擔保後，得假執行。但被告施青雲如以新臺幣叁佰貳拾貳萬壹仟貳佰伍拾元、被告林青豐如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元、被告沈政霖如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元、被告林青讚如以新臺幣柒萬捌仟柒佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項於原告以新臺幣伍萬叁仟叁佰叁拾叁元供擔保後，得假執行。但被告施青雲、林青豐、沈政霖、林青讚如以新臺幣壹拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
一、原告方面：㈠坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號乙種建地(面積820.03平方公尺
，下稱系爭732地號土地）為被告施青雲(持分1/2)、林青豐(持分1/4)、沈政霖(持分1/4)等3人所共有，又相鄰同段733地號農地(面積820.03平方公尺，下稱系爭733地號土地)為被告施青雲(持分1/4)、林青豐(持分1/4)、林青讚(持分1/4)、沈政霖(持分1/4)等4人所共有，民國110年5月24日兩造就系爭732、733地號土地簽署土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），總價款新臺幣(下同) 3,381萬元，原告已依約給付第1、2期款各338萬元，合計676萬元(均匯入第一銀行之財產專戶履約保證帳戶)，依系爭買賣契約書「系爭其他約定事項」（下稱系爭其他約定事項）第2項：「倘出賣土地無法申請搭排水、農路、版橋、建築線、已被法定空地比或建地無法興建房屋時，買賣雙方同意本買賣契約書無條件解除，即本買賣契約無效作廢，賣方應於買方確認後10日內，無條件無息歸還買方已付之全部價款，土地並依當時之狀態歸還賣方，已發生之費用由買賣雙方各自負擔，買賣雙方絕無異議」，系爭732、733地號土地申請搭排水如無法獲准，即無法申請建照，系爭買賣契約書即應無條件解除，被告應於原告確認後10日內無條件無息歸還原告已付之676萬元價款，系爭買賣契約簽署後，原告即積極處理農路及搭排水等申請程序，而農路核准後才得以申請搭排水，系爭732地號土地為建地，係可供申請建築房屋之基地，系爭733地號土地為農地，因系爭732地號土地為袋地，故需申請許可經由系爭733地號土地以通行至聯外道路「礁溪鄉林尾路」，於110年12月22日宜蘭縣政府始核准設置該私設道路，依申請搭排水之流程，必須在「私設農路」核准後才能申請經由私設道路埋管將家庭汙水導入汙水排水溝，以免汙染農田，惟本件私設道路至110年12月22日始獲核准設置，原告為了爭取時間，故提前以地主名義向「行政院農業委員會農田水利署宜蘭管理處」(下稱水利署宜管處)查詢系爭732地號土地之搭排水問題，原告計畫搭排水係經由系爭733地號土地之6公尺私設農路，穿越宜蘭縣○○鄉○○路○○000地號「李寶興排水十六結7-1小排」，此路線應為合法之汙水排水口，詎料水利署宜管處於110年7月25日以農水宜蘭字第1106112758號函覆：「十六結段732地號土地未毗鄰本處排水路…，本處無法受理搭排申請」，系爭733地號土地臨礁溪鄉林尾路，而在林尾路之對向「十六結新段161地號」即為「李寶興排水十六結7-1小排」，乃合法之汙水排水道，卻遭行政主管機關行政院農業委員會農田水利署（下稱水利署）否准搭排申請，其原因乃居民抗爭所致，此有111年2月9日水利署宜管處與相關單位會勘紀錄可查，系爭732、733地號土地經過原告多方努力結果，仍無法取得搭排水之核准，原告乃於111年4月29日發函依系爭其他特約事項第2項約定，通知被告解除契約，原告爰以起訴狀繕本之送達，再次作為解除契約之意思表示通知。
㈡兩造就系爭732、733地號土地買賣，其中系爭732地號土地為
建地，原告是為了推出預售屋工地，才購買系爭732地號土地，故系爭732地號土地必須要能夠作為建築基地使用，可以申請建築執照，原告才願意購買，職是，兩造之買賣契約內容均環繞此購地目的而約定，兩造所簽訂系爭買賣契約書，乃代書使用定型化契約，對於需要特別約定之事項則另以手寫方式註記（例如系爭買賣契約書第3條「買賣價金之給付」，第2期款以手寫註明「農路、排水、建築線核發10日內給付第2期款」，蓋農路、搭排水申請及指定建築線乃申請建築執照之前提），或另以「特約事項」作為契約內容之一部分（例如系爭契約除本文外另書寫「買賣契約書系爭其他約定事項」第1條約定：「…簽訂買賣契約後7日內，賣方即無條件…配合買方申請排水申請、建築線、農路容許…」，第2條約定：「倘出賣土地無法申請搭排水、農路、板橋、建築線、已被法定空地比或建地無法興建房屋時，買賣雙方同意本買賣契約書無條件解除…」，足見兩造契約履行之前提，必須建地可以作為建築使用，否則即無條件解除。原告購地目的是為了推出建築工地，而除了購買系爭732地號土地（建地）外，為何同時購買系爭733地號土地（農地），因系爭732地號土地為袋地，必須經過系爭733地號土地，才能通行至礁溪鄉林尾路，且申請搭排水之管線也必須經過系爭733地號土地，故系爭733地號土地可以申請設置農路，於農路核准後，才能申請搭排水（即搭配家庭汙水排水之路線），原告為了能夠設置農路及申請搭排水，故才一併購買系爭733地號土地，凡此亦足以佐證系爭買賣契約書之目的「在於購買可供建築之建地，否則契約應無條件解除，雙方回復原狀」，嗣後兩造協商將系爭買賣契約書第9條第4項所約定之點交日「110年12月31日」，延長至「111年4月30日」，只是點交日之延後，並非改變契約目的，協商結果原告同意被告自履約帳戶先行動支土地價款660萬元，取得被告同意將點交日延長至111年4月30日，若搭排水可以獲水利署核准，則原告應於點交日前付清價金尾款，惟若仍未獲准，則回歸到契約特別約定事項之約定，即契約視為無效，回復原狀。由上開協商之內容可以佐證，原告確實希望搭排水可以獲准，兩造可以順利成交，原告可以依計畫推出建案，詎被告竟不顧兩造之契約目的，企圖曲解契約真意，強將不能作為建築使用之建地，逼迫原告付款購買，自屬違反兩造契約之宗旨，又依系爭其他約定事項第2項約定內容「倘出賣土地無法申請搭排水、農路、版橋、建築線、已被法定空地比或建地無法興建房屋時，買賣雙方同意本買賣契約書無條件解除，即本買賣契約無效作廢，賣方應於買方確認後10日內，無條件無息歸還買方已付之全部價款，土地並依當時之狀態歸還賣方，已發生之費用由買賣雙方各自負擔，買賣雙方絕無異議」，原告為了爭取時間，於110年6月22日提前以地主名義向水利署宜管處查詢系爭732、733地號土地之搭排水問題，原告計畫搭排水係經由系爭733地號土地之6公尺私設農路，穿越「礁溪鄉林尾路」到達161地號「李寶興排水十六結7-1小排」，此路線應為合法之汙水排水口，詎料水利署宜管處於110年7月5日以農水宜蘭字第1106112758號函覆：「十六結段732地號土地未毗鄰本處排水路…，本處無法受理搭排申請」，觀諸函文內容可知系爭732地號土地未毗鄰排水路，系爭733地號土地毗鄰「李寶興振圳幹線」屬灌溉專用渠道，即縱使原告提出搭排水之申請，依系爭732、733地號土地現況使用情形，水利署宜管處將不受理搭排水之申請，堪認原告無從取得搭排水許可。嗣110年12月22日宜蘭縣政府核准設置該私設農路後，原告再次向水利署宜管處申請搭排水，說明如后：1、第1次送件：111年1月間原告向水利署宜管處申請搭排水(至161地號排水)，詎料因附近居民陳情，水利署宜管處不蓋收文章，並表示先會勘再說，即訂於111年2月9日上午10點會勘。2、第2次送件：111年3月10日原告再次送件申請搭排至161地號，水利署宜管處於111年3月21日以農水宜字第111611354號函覆不同意，原告先後於110年6月22日、111年1月間、111年3月10日向水利署宜管處查詢或申請搭排水，均未能獲准搭排水，職是，爰依系爭其他約定事項第2項約定「倘出賣土地無法申請搭排水，買賣雙方同意本買賣契約書無條件解除」，於111年4月29日發函通知被告解除契約，被告於當日收到信函，故被告稱原告未提出搭排之申請云云，自無可採。
㈢就水利署宜管處111年5月3日函文通知：「原則同意將污水排
至礁溪鄉十六結新段174地號」乙節，經查該排水路徑，並非水利署宜管處管轄，且有未登錄地及私人土地，依土地現況，實際上並無法搭排水，且已逾兩造約定之聲請搭排期限（111年4月30日），系爭買賣契約書第3條係以手寫方式記載，並就「搭排水、農路、版橋、建築線、已被法定空地比或建地無法興建房屋時」等事項為特別約定，換言之，若客觀上既無法獲准搭排水，則無法申請建照、興建房屋時，契約目的顯然不達，即該當於系爭其他約定事項第2項約定內容，買賣雙方同意無條件解除契約，原告分別於110年6月22日、111年1月間、111年3月10日向水利署宜管處查詢或申請搭排水，惟均未能獲准搭排水，嗣原告依水利署宜管處111年3月21日函文修正路徑修改後再次送件，至111年4月30日結案日期屆期前，不可歸責於原告之事由均未能獲准搭排水，則無從申請建照，職是，爰依系爭其他約定事項第2項約定，解除契約，又遲至111年5月3日水利署宜管處始以農水宜字第1116123817號函覆核准穿越93地號(林尾路旁水利溝)，沿林尾路到174地號土地，惟林尾路並非水利署宜管處管轄，且其核准之排水路徑有未登錄地及私人土地，水利署宜管處無權同意挖路埋設汙水管，準此，原告實際上亦無法搭排水，被告辯稱「原則上同意接至174地號」云云，殊無可採。
㈣系爭買賣契約書第10條固分別定有關於買賣雙方各自違約效
力之規定，然對照買賣契約書第3條、第10條之內容，可知第10條約款為定型化之一般約款，而第3條則係兩造以手寫方式記載之「特別約定」事項，又系爭其他約定事項亦係定型化之一般約款外，兩造另外合意定之特別約款，觀諸系爭買賣契約書第3條及系爭其他約定事項第2項內容，可知兩造顯已就「搭排水」部分另訂履行方式及效力，而排除第10條一般約款之適用，換言之，系爭買賣契約書既因搭排水問題而解除，即應優先適用系爭其他約定事項第2項「倘出賣土地無法申請搭排水，買賣雙方同意本買賣契約書無條件解除，即本買賣契約無效作廢，賣方應於買方確認後10日內，無條件無息歸還買方已付之全部價款，土地並依當時之狀態歸還賣方」，原告既已依系爭其他約定事項第2項解約，被告依上開條款應返還原告已給付之全部價款，不得另依第10條主張解除契約及沒收價款。蓋契約解除後被告已無受領價金之權利，則原告所給付之價金，對被告而言，即屬無法律上原因而受利益，則原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還已付價金676萬元，而系爭732、733地號土地買賣，係按履保方式進行，故原告所給付之價金均匯入履保帳戶（第一商業銀行受託信託財產專戶，帳號00000-000000000），惟因被告要求先給予動支價款，經原告同意，兩造於111年1月3日簽署「賣方動撥買賣價金協議書」，被告因而已領出660萬元（因係可分之債，故原告依被告對於土地之持分比例計算，分別請求被告林青雲應給付3,221,250元，被告林青豐、沈政霖各應給付1,650,000元，被告林青讚應給付78,750元），帳戶內只剩16萬元，職是，原告聲明請求被告共同給付660萬元，但其中16萬元部分則請求判決被告應同意由原告向履保帳戶領回。
㈤聲明：⒈被告施青雲應給付原告3,221,250元，被告林青豐、
沈政霖各應給付原告1,650,000元，被告林青讚應給付原告78,750元，並各自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉請求判決被告施青雲、林青豐、沈政霖、林青讚等4人應同意原告向兩造指定之履約保證帳戶即第一商業銀行受託信託財產專戶(帳號00000-000000000)領回160,000元。⒊如受有利之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠本件兩造於110年5月24日簽訂之系爭買賣契約書，並於111年
1月3日另外簽有系爭其他約定事項，約定甲乙雙方同意將結案日期延長至111年04月30日止，且在此期限內，甲方應付清所有價款，甲乙雙方絕無異議，若屆期甲方未能完成前條約定，則依系爭買賣契約書第10條約定辦理，原告經被告定期催告後仍未依雙方111年1月3日系爭其他約定事項於111年4月30日前將價款支付完畢，被告因而於111年5月24日寄發存信函表示解除契約，執此，方依系爭買賣契約書第10條之規定將已支付之價款沒入。
㈡原告稱水利署宜管處於110年7月25日以農水宜蘭字第1106112
758號函否准其搭排水之聲請，然查經本院函詢主管機關後，主管機關以「查，旨揭係為民眾申請查詢毗鄰排水路回復函及陳情反對生活廢汙水排入案之各單位意見會勘紀錄，非農田水利設施範圍之搭排申請案行政處分」，明確指出並未有排水核准之行政處分存在。又據證人邱永祥於本院審理時證述：就是在111年3月21日上面有記載，規定以非農田排水申請許可排放於農田水利設施範圍內，僅限無其他系統可供排放，上面有記載建地要排放有其他位置，就是十六結路道路側溝可供排入」等語，更顯見該地並無排水上之問題，應可聲請以適當之方式排水，而非堅持固定之方式，另查111年4月22日水利署以農水宜字第1116111881號函覆「依所規劃排放路徑，本署原則同意水利設施以兼做其他使用(埋設設施)穿越本署宜蘭管理處轄管灌溉渠道，將廢汙水管線銜接至同段174地號」，並揭示應繳納許可農田水利設施兼做其他使用規費及檢附繳費通知單，可知雖原告稱縱其提出搭排水於毗鄰李寶興圳幹線(十六結新段93地號)，水利署將不受理申請之情僅係空泛推測之言，水利署已函示同意系爭732地號土地農田水利設施兼做其他使用(埋設設施)之申請，得穿越水利署宜管處轄管之灌溉渠道，銜接至十六結新段174地號以興建搭排水設施，並可以往後續之建築程序進行，顯見系爭732地號土地確實得申請搭排水，是以排水上並無障礙，而建照則尚未聲請，更難認是否否准，況且，建築本即有法規規定，雖得建築但仍不可違背相關建管規定，且依據契約內容，僅說明須可以申請搭排水及建照等，並未說明必須完全與原告所欲之排水方式相符，原告之主張與事實及契約約定均不相符。
㈢兩造於110年5月24日簽訂之系爭買賣契約書，並於111年1月3
日另外簽有系爭其他約定事項，約定甲乙雙方同意將結案日期延長至111年4月30日止，且在此前期限內，甲方應付清所有價款，甲乙雙方絕無異議，若屆期甲方未能完成前條約定，則依系爭買賣契約書第10條約定辦理，本件原告經被告定期催告後仍未依雙方111年1月3日系爭其他約定事項於111年4月30日前將價款支付完畢，被告因而於111年5月24日寄發存信函表示解除契約，執此，方依系爭買賣契約書第10條之規定將已支付之價款沒入。
㈣聲明：⒈原告之訴駁回。⒉原告假執行之聲請駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭732地號土地為被告施青雲(持分1/2)、林青豐(
持分1/4)、沈政霖(持分1/4)等3人所共有，又相鄰之系爭733地號土地為被告施青雲(持分1/4)、林青豐(持分1/4)、林青讚(持分1/4)、沈政霖(持分1/4)等4人所共有，於110年5月24日兩造就系爭732、733地號土地簽署系爭買賣契約書，總價款3,381萬元，原告已依約給付第1、2期款各338萬元，合計676萬元(均匯入第一銀行之財產專戶履約保證帳戶)等情，並提出系爭買賣契約書、土地登記第一類謄本、價金信託履約保證申請書為證（見本院卷第17頁至第38頁），且為被告所不爭執，堪信為真正。
㈡關於系爭732、733地號土地是否存有無法申請搭排水之瑕疵，而無法供作建築基地使用情事存在：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第354條第1項前段及第359條定有明文。又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。亦為同法第373條所明定。
⒉原告主張購買系爭732、733地號土地係為了建築房屋使用
，另以系爭其他約定事項作為契約內容之一部分，兩造簽立系爭買賣契約書時，同時簽立系爭其他約定事項，是系爭其他約定事項自為契約內容之一部分甚明。觀之其他約事項第1條約定：「買賣雙方同意簽訂買賣契約後7日內，賣方即無條件備齊證件配合買方申請排水申請、建築線、農路容許及土地分割及共有物分割登記等，申請之費用由買方負擔」；第2條約定：「倘出賣土地無法申請搭排水、農路、板橋、建築線、已被法定空地比或建地無法興建房屋時，買賣雙方同意本買賣契約書無條件解除，即本買賣契約無條件作廢，賣方應於買方確認後10日內，無條件無息歸還買已付之全部價款，土地並依當時之狀態歸還賣方，已發生之費用由買賣雙方各自負擔，買賣雙方絕無異議」等節（見本院卷第25頁至第26頁），又據證人簡瑞彥於本院審理時證述：伊有參與兩造就系爭732、733地號土地的買賣，簽立系爭買賣契約書是110年5月24日兩造到台灣房屋簽約，就是要買農建地，伊是從一開始就開始參與，簽約的時候因為買方要興建房屋，所以要求土地要有排水、建築線，建地以能興建房屋為限，賣方當時也都知道，簽約完之後就是買方配合申請建築線及農路容許，因為要先聲請建築線後才能申請農路容許，才能再繼續申請排水，建築線有核准，農路也有核准，所以當時在系爭買賣契約書第9條第4項有約定期限到110年12月31日，因為出賣的土地有無面臨水利署的溝渠是買賣的條件之一，所以伊會先查詢水利署，看土地有無面臨排水，之後才會依法辦理申請，買方買系爭732、733地號土地就是要蓋房子，如果無法搭排水就無法蓋房子，系爭買賣契約書就會無條件解除，因為系爭其他約定事項第2條有約定，所以伊會去先查詢有無面臨水利署的溝渠，一般建地興建房屋買賣的流程就是這樣等語（見本院卷第294頁至第300頁、第317頁至第318頁），足見兩造就系爭買賣契約書履行之前提，必須建地可以作為建築使用，且申請之順序依序為申請建築線、申請農路容許、申請排水，如果無法完成，系爭買賣契約書即無條件解除。
⒊又據證人簡瑞彥於本院審理時證述：簽約的時候因為買方
要興建房屋，所以要求土地要有排水、建築線，建地以能興建房屋為限，賣方當時也都知道，簽約完之後就是買方配合申請建築線及農路容許，因為要先聲請建築線後才能申請農路容許，才能再繼續申請排水，建築線有核准，農路也有核准，當時有約定期限到110年12月31日，約定在系爭買賣契約書的第9條第4項，因為申請上開文件資料時間拖的比較長，所以兩造有在協議把時間延長到111年4月30日，後來兩造有再簽訂補充協議，同意延長到111年4月30日，當時排水還沒有核准，到111年4月30日排水還是沒有核准，後來買方就決定不想再繼續這個契約，農路的部分是110年12月22日核准的，一定要有農路核准之後才能在裡面申請排水暗溝，才能夠申請搭排水，如果屬於水利署的排水口，161地號李寶興排水是離興建的土地最近，是屬於水利署所有，因為系爭買賣契約書有約定如果土地沒有面臨搭排水就無法興建房屋，系爭買賣契約書就無條件解除，所以伊會先去查詢系爭732、733地號土地有沒有面臨水利署的排水溝，系爭732、733地號土地必須要先申請核准農路之後才能夠申請搭排水，本件在110年12月22日農路核准，於110年6月22日就先去水利署申請查詢毗鄰的排水路，因為出賣的土地有無面臨水利署的溝渠是買賣的條件之一，所以伊會先查詢水利署，看土地有無面臨排水，之後才會依法辦理申請，買方就在111年1月份向水利署申請搭排水，水利署發現居民反對搭排水，才會有111年2月9日的會勘，居民反對的原因就如同會勘紀錄所載，這塊土地是沒有面臨排水，所以要穿越到對面的土地，水利署因鄰地有人去陳情，反對排入對面的溝渠，所以這段時間就一直延宕在找還有沒有其他排水的路線，後來賣方有去找水利署，協助要穿越到下游不屬於水利署的溝渠，水利署有來文同意穿越水利署的溝渠，其他的部分水利署跟伊說要向其他單位申請，111年2月9日會勘之後沒有再申請搭排水，後來是因為賣方有詢問水利署另外1條路線是否可行，系爭買賣契約書約定要農路、排水都核准之後才支付第2期款，因為約定第1次的協議期間已於110年12月31日屆滿，兩造協議先支付第2期款，兩造有同意動撥買賣價款，所以賣方也同意將時間展延到111年4月30日，協商支付第2期款項沒有簽立文件，是兩造用口頭說的，因為買方說申請農路、建築線只差排水沒有過，希望賣方讓時間延長，所以才有兩造協議支付第2期款項，並且動撥，系爭732、733地號土地是以建地能夠興建房屋為主，搭排要通過才行，因為買方付了第2期款才有排水會勘，所以第3期、第4期款項才沒有再支付，如果沒有辦法搭排水，房屋沒有辦法興建，按照系爭買賣契約書的約定就是無條件解除，當時買方買系爭732、733地號土地時，有委託伊去跟銀行洽商貸款，宜蘭市農會於110年12月29日已經完成銀行對保手續，但是系爭732、733地號土地還沒有過戶，所以就還沒有撥款，因為排水問題還沒有解決，當初在協議111年4月30日付清價款的時候，兩造共識當時農路及建築線均核發，只剩下搭排水還沒有申請，水利署如果有核發搭排水核准，原告就會把剩餘的款項付清，是指第4期的尾款等語（見本院卷第294頁至第300頁、第317頁至第318頁），核與證人邱永祥於本院審理時證述：系爭7
32、733地號土地的農路聲請是伊代理申請的，系爭732、733地號土地第1個要先指定建築線，要看申請的土地面前有無道路，再來就是農路，因為建地的前方有農地，所以必須申請農路才可以到建地，農路核准以後申請搭排，搭排含穿越，這樣的順序，不可以改成先申請農路或是搭排水，兩造的契約是在110年5月24日簽約的，農路是在110年12月22日核准，農路申請是在建築線核准後才開始申請，申請農路須檢附建築線，申請農路是在110年10月份申請的，農路核准之後，申請搭排水也是委託伊申請的，第1次申請是在111年1月左右送件，然後被退件，要等111年2月9日的會勘結果，111年2月9日會勘紀錄，居民反對污水排入161地號土地，當時居民有很多人，至少1、20名居民及民意代表，第2次是地主的女兒在111年3月10日送件，但是水利署對排水的位置有意見，水利署認為這個排水位置跟他們的規定相悖，叫伊更改排水位置，更改後就核准穿越，穿越長度如核准文，寬度就是2公尺，第1次跟第2次送件都是申請把污水排入161地號李寶興排水十六結7之1小排，以系爭731地號土地及系爭732地號土地的農路，排水應該是要排到161地號才是最近的，而且該處也是水利署登記的排水溝，後來水利署函文有通知說污水可以排到174地號土地，但174地號土地不是水利署的地，所以伊也不知道能不能排，111年4月12日申請書是伊提出的，111年4月12日排水是因為已經會勘過了，水利署叫伊修改路徑，排到十六結路上面的174地號再行送件，伊有依照指示修改，所以水利署才會核准穿越，核准穿越水利署的水利溝，水利署是在111年3月21日發函請伊修改路徑續辦，那個圖是因為地主跟水利署的要求，伊才去把圖改到174地號土地，所以是111年3月改圖的，依據111年3月21日水利署函文的內容記載如果要穿越的話就要改大排的路徑，個人覺得是因為跟111年2月9日的會勘有關，因為伊那天有去，居民蠻生氣的，有很多人，可能備受壓力，其實111年3月21日的函文已經記載清楚，記載申請在161地號的排水與水利署的規定相違背，規定以非農田排水申請許可排放於農田水利設施範圍內，僅限無其他系統可供排放，上面有記載系爭建地要排放有其他位置，就是十六結路道路側溝可供排入，當時伊在111年3月10日申請搭排水是要排入到相鄰的161地號土地，就是林寶興排水十六結7之1小排，111年3月21日水利署的函文第3項就是叫伊修改路徑，如果以系爭732、733地號土地的位置，最近污水排水的路徑當初代書叫伊畫的就是161地號，李寶興排水十六結7之1小排也是水利署規劃的污水排水位置，因為名稱也是「排」，後來水利署不同意系爭732、733地號土地的住宅污水排到161地號土地，伊個人覺得就是因為居民反對，111年5月3日水利署函文，要伊穿越宜蘭管理處就是水利署宜管處管轄的灌溉渠道，把污水排到十六結新段174地號土地，這個函文不是核准搭排水的函文，函文是准許穿越給水溝，從系爭732、733地號土地到174地號土地，要經過的路線不是水利署的，伊知道的有公所的，還有未登錄地，最後是縣政府，就是174地號土地是縣府的，要經過的這些土地，水利署沒有權利去核准讓原告挖溝渠排到那邊去，111年5月3日水利署的函文只是提出建議，而不是核准，上面的主旨有說明是埋設設施，不是搭排水核准函，埋設設施核准之後，再申請搭排水，所以會有1個公文專門核准搭排水的，111年5月3日水利署核准埋設設施是指圖上的93地號，就是核准穿越93地號而已，其他的路段都不是水利署的地，111年4月30日之前沒有接到水利署核准搭排水的任何函文等語（見本院卷第301頁至第302頁、第312頁至第318頁），並有宜蘭縣政府110年12月22日府建管字第1100167956號函附卷可參（見本院卷第285至第286頁），堪認定至111年4月29日原告之法定代理人寄發存證信函向被告為解除契約之意思表示時，系爭732、733地號土地未完成搭排水之項目。
⒋又系爭732、733地號土地經被告林青豐申請毗鄰水路時，
宜蘭農田水利署礁溪工作站於108年4月30日會勘時，已知悉未毗鄰排水路，於110年6月22日被告施青雲再度向水利署宜管處查詢是否有面臨水利排水溝渠或有面臨迴向排水事宜，水利署宜管處函覆：「十六結段732地號土地未毗鄰本處排水路；另，同段733地號毗鄰本處轄管李寶興圳幹線（十六結新段93地號），…是依現況使用情形，本處無法受理搭排申請」，此有水利署宜管處110年7月5日農水宜蘭字第1106112758號函附卷可參（見本院卷第41頁、第109頁至第133頁），觀諸函文內容可知系爭732地號土地未毗鄰排水路，系爭733地號土地毗鄰「李寶興振圳幹線」屬灌溉專用渠道，然依農田水利法第14條第1項規定：「農田水利設施範圍內，未經主管機關之許可不能擅自排放非農田之排水；其屬灌溉專用渠道原則禁止」，即縱使原告提出搭排水之申請，依系爭732、733地號土地現況使用情形，水利署宜管處將不受理搭排水之申請。另於111年3月10日原告再次送件申請搭排至161地號土地，水利署函覆「惟查貴公司承造基地東側，現有礁溪鄉十六結路道路側溝可供排入，復查行政院農業委員會頒佈之灌溉水質保護方案（第2次修正）中表二說明（1）規定：非農田排水申請許可排放於農田水利設施範圍內，僅限無其他系統可供排放者；是依本案申請規劃排水路徑實與上開說明
（1）相悖」，有水利署於111年3月21日農水宜字第1116111354號函、水利署111年9月28日農水宜字第1116115008號函附卷可佐（見本院卷第155頁至第261頁、第287頁至第288頁），可見水利署該次係認為原告提出之規劃排水路徑與規定不合，非農田排水申請許可排放於農田水利設施範圍內，僅限無其他系統可供排放，系爭732、733地號土地規劃之路徑即為礁溪鄉十六結路道路側溝可供排入，而認為原告申請排入李寶興排水十六結7之1小排之路徑與規定不合，然該函文僅說明可規劃排入礁溪鄉十六結路道路側溝，亦非核准就系爭732、733地號土地搭排水路徑至礁溪鄉十六結路道路側溝。再者，原告於111年4月25日再度提出農田水利設施範圍兼作其他使用申請書後，水利署又函覆「主旨：…農田水利設施範圍兼作其他使用（埋設設施），至本署宜蘭管理處管塭底李寶興圳幹線（十六結新段93地號）乙案，本署原則同意許可，詳如說明，請查照」、「說明：…七、依所規劃排放路徑，本署原則同意水利設施以兼作其他使用（埋管設施）穿越本署宜蘭管理處轄管灌溉渠道，將廢污水排至礁溪鄉十六結新段174地號，惟尚涉道路挖掘，請另案向該道路主管機關申請挖掘事宜」，亦有水利署111年5月3日農水宜字第1116123817號函、111年9月28日農水宜字第1116115008號函附卷可稽（見本院卷第155頁至第261頁、第289頁至第290頁），可知水利署僅係同意若原告規劃排放路徑至礁溪鄉十六結新段174地號土地，同意原告埋管設施穿越水利署宜蘭管理處轄管灌溉渠道即93地號土地，參酌系爭732、733地號土地之排水路徑若規劃至礁溪鄉十六結新段174地號土地，過程中需經由林尾路，再至十六結路，水利署之管轄之灌溉溝渠僅佔有路徑中之一部分，此有地籍圖附卷可參（見本院卷第325頁），再佐以證人邱永祥上開之證詞可知，該等路徑尚須經過其他人所有之土地，水利署亦無權就他人之土地為同意與否之決定，是至111年4月30日止，就系爭732、733地號土地仍未獲得搭排水核准函，應堪認定。
至於被告雖辯稱：依據系爭買賣契約之內容，僅說明須可以申請搭排水及建照等，並未說明必須完全與原告所欲之排水方式相符，原告之主張與事實及契約約定均不相符云云，然按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決要旨參照）。原告購買系爭732、733地號土地之目的即為建築使用，故於系爭其他約定事項中就建築必備之排水、農路、版橋、建築線等有做特別約定，就原告而言，購買系爭732、733地號土地必須可以完成上開約定事項，始可達到購買系爭732、733地號土地之目的，又參酌系爭買賣契約書第9條第4項約定點交日期為110年12月31日，後因搭排水無法核准，兩造同意下始又將該期限延展至111年4月30日，搭排水路徑，雖依系爭買賣契約或或系爭其他約定條款之約定，並無法得出僅限於李寶興排水十六結7之1小排，然就契約當事人之真意而言，應係為緊鄰系爭732、733地號土地附近之排水系統，否則就任何土地而言，只要不計現實上所花費之時間、金錢，或不計穿越之長度，均有辦法搭排水，就該條約定而言將形同具文，況參酌系爭買賣契約書一開始約定之期限為110年12月30日，後又延展至111年4月30日，益徵兩造間契約約定之搭排水應為最緊鄰之李寶興排水十六結7之1小排或可於短時間內獲得水利署核准之排水，始有辦法於系爭契約約定之期限內完成，否則若改至水利署建議之第174地號排水溝，經過之土地尚須取得土地所有人之許可，顯無法連同建築線、農路等申請事項於數月間完成，更遑論其他更遠距離之排水溝渠，是被告上開所辯，自非可採。
⒌按民法第258條第1項，係就契約有法定之解除原因，而行
使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上字第4001號裁判意旨參照）。復按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，為民法第99條第2項所明定。是以契約附有解除條件者，乃於條件成就時，向後失其效力。此與契約經解除，一切權利義務回復原狀，溯及訂約時失其效力者不同（最高法院88年度台上字第2033號裁判意旨參照）。按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過失之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全體之觀察。又契約附有解除條件，與當事人約定保留解除權不同，前者係條件成就時，契約當然消滅，除當事人有特別約定外，原則上不溯及既往。後者則係條件成就時，約定由當事人取得解除權，其是否行使解除權，尚得自行斟酌，須其向對造當事人為解除契約之意思表示後，契約始溯及的歸於消滅，二者法律效果迥異，應予辨明（最高法院108年度台上字第1948號判決可參）。又依據系爭其他約定事項第2項：「倘出賣土地無法申請搭排水、農路、版橋、建築線、已被法定空地比或建地無法興建房屋時，買賣雙方同意本買賣契約書無條件解除，即本買賣契約無效作廢，賣方應於買方確認後10日內，無條件無息歸還買方已付之全部價款，土地並依當時之狀態歸還賣方，已發生之費用由買賣雙方各自負擔，買賣雙方絕無異議」，至111年4月30日止，就系爭
732、733地號土地仍未獲得搭排水核准函，自有欠缺「申請搭排水」預定效用之瑕疵，原告依據系爭其他約定事項或民法第359條規定解除契約，均屬有據，系爭買賣契約應於111年4月29日原告解約意思表示到達被告時解除，被告辯稱於111年5月24日寄發存信函予原告解除系爭買賣契約，自屬無據。
㈢原告主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還已付之價金暨
自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
⒉系爭732、733地號土地買賣，係按履保方式進行，故原告
所給付之第1、2期價金共計676萬元均匯入第一建築經理股份有限公司辦理之履約保證專戶（第一商業銀行受託信託財產專戶，帳號00000-000000000），惟因被告要求先給予動支價款，經原告同意，兩造於111年1月3日簽署賣方動撥買賣價金協議書，被告因而領出660萬元，現留存於履約保證專戶內之金額為16萬元，亦有賣方動撥買賣價金協議書附卷可參（見本院卷第57頁），故原告依被告對於土地之持分比例計算，分別請求被告林青雲應給付3,221,250元，被告林青豐、沈政霖各應給付1,650,000元，被告林青讚應給付78,750元），並請求被告應同意第一建築經理股份有限公司將上開履約保證金專戶內剩餘之16萬元撥付給由原告領回，均有理由，應予准許。
⒊給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項、第203條亦有明文。查，原告對被告請求之前開債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟，起訴狀繕本於分別111年6月15日、111年6月15日、111年6月15日、111年6月27日合法送達被告施青雲、林青豐、沈政霖、林青讚，有送達證書在卷可稽（見本院卷第65頁至第71頁），被告施青雲、林青豐、沈政霖、林青讚迄未給付，自應負遲延責任。是原告請求被告施青雲、林青豐、沈政霖、林青讚自起訴狀繕本送達翌日即111年6月16日、111年6月16日、111年6月16日、111年6月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，自屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第179條、系爭其他約定事項等規定，請求被告林青雲應給付3,221,250元，被告林青豐、沈政霖各應給付1,650,000元，被告林青讚應給付78,750元，並請求被告施青雲、林青豐、沈政霖、林青讚自起訴狀繕本送達翌日即111年6月16日、111年6月16日、111年6月16日、111年6月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，暨請求被告應同意第一建築經理股份有限公司將上開履約保證金專戶內剩餘之16萬元撥付由原告領回，為有理由，應予准許。
五、本件原告及被告施青雲、林青豐、沈政霖、林青讚均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
民事庭 法 官 張淑華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官 謝佩欣