臺灣宜蘭地方法院民事裁定112年度執事聲字第23號異 議 人 林錦坤即 債務人相 對 人 莊中星即 債權人上列當事人間聲請拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於民國112年8月14日本院司法事務官所為之111年度司執字第25102號民事裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文。查本院民事執行處司法事務官於民國112年8月14日所為之111年度司執字第25102號民事裁定（下稱原處分），係於112年8月16日送達異議人，而異議人於原裁定送達後之112年8月28日聲明異議（加計在途期間2日），司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開條文規定相符，先予敍明。
二、異議意旨略以：㈠相對人聲請執行如附表所示之3筆不動產（下稱系爭不動產）
，經本院以111年度司執字第25102號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，然系爭不動產前於另案即本院110年度司執字第7104號拍賣抵押物強制執行事件中，業已訂定拍賣底價分別為：111年3月9日第一次拍賣為新臺幣(下同)4,740萬元、111年4月6日第二次拍賣為3,792萬元、111年5月4日第三次拍賣為3,033萬7,000元，本院民事執行處（下稱執行法院）於系爭執行事件卻將系爭不動產之拍賣底價分別訂為：112年4月12日第一次拍賣為3,098萬元、112年5月10日第二次拍賣為2,788萬2,000元、112年6月7日第三次拍賣為2,509萬4,000元，再加上宜蘭地區農地地價均已上漲，執行法院在此情況下，於相同執行標的竟訂下減少近2,000萬之拍賣底價，顯然過低且不法，嚴重侵害伊權益。
㈡又系爭不動產為3個不同之獨立標的物，相對人之借款本金僅
85萬元，則拍賣其中1筆不動產即足以清償，執行法院竟將系爭不動產合併拍賣，造成限制投標人資格，多次無人標售而一再減價，嚴重侵害伊權益。
㈢另執行法院所為特別減價拍賣程序亦有違法，依該院112年6
月8日宜院深111司執溫字第25102號函，進行特別拍賣之公告程序，載明公告期限為112年6月16日起至112年9月15日止，然公告期限未過，竟以112年7月21日宜院深111司執溫字第25102號函定於112年8月16日下午3時30分就系爭不動產進行特別變賣程序後之減價拍賣，且擅改底價拍賣，亦未行公告程序，嚴重侵害伊權益，原處分駁回伊請求停止拍賣之聲請，應有違誤，爰依法聲明異議等語。
三、按「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」、「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾20％。」、「再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額20％。」、「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起3個月內依原定拍賣條件為應買之表示。前項3個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。」，強制執行法第80條、第91條、第92條及第95條第1項、第2項分別定有明文。而執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘；又最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院88年度台抗字第13號、100年度台抗字第263號裁定意旨參照）。因法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定。
四、經查：㈠相對人前於110年4月間執本院109年度司拍字第101號、本院1
09年度抗字第44號拍賣抵押物裁定暨其確定證明書為執行名義，向執行法院聲請強制執行查封拍賣異議人所有之系爭不動產，經本院以110年度司執字第7104號拍賣抵押物強制執行事件（下稱前案執行事件）受理。而系爭不動產經前案執行事件囑託第三人禾欣不動產估價師事務所進行鑑定，估定總價為2,436萬8,000元，執行法院參考前開鑑定報告，核定第一次拍賣底價為4,740萬元進行第一次拍賣程序，經3次拍賣程序均無人應買，經特別拍賣程序（應買價格為3,033萬7,000元)，仍無人應買，而視為撤回該不動產之執行等情，為兩造所不爭執。相對人旋於111年11月16日再度持前開執行名義，向執行法院聲請拍賣系爭不動產，經執行法院以系爭執行事件受理，並囑託第三人寶源不動產估價師事務所對系爭不動產進行鑑定，估定系爭不動產總價為2,580萬2,000元（公告增值稅為483萬5,535元、評估增值稅為946萬9,828元、抵押權權利金額總值為1,458萬元）後，核定第一次拍賣底價為3,098萬元於112年4月12日進行第一次拍賣，因無人投標，乃第一次減價核定拍賣底價為2,788萬2,000元於同年5月10日進行第二次拍賣，亦無人投標，遂第二次減價核定拍賣底價2,509萬4,000元於同年6月7日第三次拍賣，復因無人投標，而以第三次拍賣條件自112年6月16日起公告應買3個月在案，嗣相對人於112年7月18日具狀聲請減價拍賣，乃於112年8月16日以拍賣底價2,258萬6,000元進行特別拍賣程序後之減價拍賣程序等情，業經本院核閱系爭執行事件卷宗無訛。
㈡異議人雖主張系爭執行事件所訂拍賣底價過低等語，惟執行
法院參考寶源不動產估價師事務所出具之鑑定報告書，向兩造詢價後，將第一次拍賣之拍賣底價酌情提高訂為3,098萬元，已高於上述鑑定價格，本院審酌系爭執行事件拍賣距前案執行事件時間未逾一年，不動產價格應無劇烈變動，分別鑑定系爭不動產之總價為2,436萬8,000元、2,580萬2,000元，系爭執行事件於斟酌鑑價資料、拍賣不動產之實際狀況及債權人、債務人利益後，酌定第一次拍賣最低價格為3,098萬元，仍高於前案執行事件無人應買之價格，實已顧及債權人、債務人之利益等情事，足認執行法院核定之拍賣底價，應無偏低之處。況且，執行法院所核定之拍賣底價，僅在限制投標人出價之底限，其最高價額並無限制，完全由市場機能決定，異議人被查封之系爭不動產，苟值高價，則定期拍賣之後，應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，於異議人之權益，並無損害，然系爭不動產依上開核定之最低拍賣價額，歷經三次拍賣期日，既均無人應買，益見執行法院核定之最低拍賣價格並無過低之處。故異議人此部分指摘侵害其權益，應不足採。
㈢異議人雖又主張相對人之借款本金僅85萬元，系爭執行事件
合併拍賣系爭不動產，有害其權益等語。惟系爭不動產另設定擔保債權總金額分別為756萬元、600萬元之抵押權予第三人臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）、林阿娥，經寶源不動產估價師事務所鑑定抵押權權利金額總值為1,458萬元，而系爭不動產之公告增值稅為483萬5,535元、評估增值稅為946萬9,828元，亦有鑑定報告書在卷足憑，審酌我國強制執行法採平等主義，准許有執行名義之債權人及對標的物有擔保物權之優先債權人參與分配，查封標的物於日後能否迅速拍賣、實際拍定價格若干、是否有其他債權人參與分配，及拍賣所得於分配後是否足敷清償債權人之債權，於實際拍定前，均難以確定，本件既仍有前開抵押權人之債權、公法上優先債權及執行費用等金額須受償，則相對人之債權可否因執行系爭不動產而獲得完全之滿足，實屬未定，執行法院審酌前開情事，將系爭不動產合併拍賣，其拍賣方式自無不當。故異議人此部分指摘侵害其權益，亦不足採。
㈣異議人固另主張系爭執行事件，其特別拍賣之公告期限未過
，即逕行特別拍賣程序後之減價拍賣程序，且擅改底價拍賣，亦未行公告程序而有違法等語，惟系爭執行事件於112年6月7日進行第三次拍賣，因無人投標，而於前開期日終結後10日內，進行特別拍賣之公告程序，於112年6月16日公告願買受系爭不動產者，於3個月內即112年6月16日起至112年9月15日止依第三次拍賣條件應買，嗣因相對人於前開3個月期限內之112年7月18日具狀聲請減價拍賣，執行法院乃於112年7月21日停止前開特別拍賣程序，定於112年8月16日進行特別拍賣程序後之減價拍賣程序，並依法以第三次拍賣條件減少約10％而酌定拍賣底價為2,258萬6,000元，且該次不動產拍賣公告亦經宜蘭縣員山鄉公所及本院分別於112年7月31日及同年8月4日公告在案等情，業經本院核閱系爭執行案件卷宗無誤，核與前揭強制執行法第91條、第92條及第95條第
1、2項之規定相符，並無違誤。異議人此部分指謫，容有誤會，亦無可採。
五、綜上所述，執行法院將系爭不動產合併拍賣，其拍賣方式並無不當，本件亦無核定之最低拍賣價格過低，及特別拍賣程序後之減價拍賣程序違法情事，原處分駁回異議人之異議，核無不合。異議意旨猶指摘原處分不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件聲明異議為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 28 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 夏媁萍以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 112 年 11 月 28 日
書記官 邱淑秋
附表：
編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 宜蘭縣 員山鄉 枕山一 1354 1512.74 全部 備考 重測前：樂山段1155地號。 2 宜蘭縣 員山鄉 枕山一 1355 2016.26 全部 備考 重測前：樂山段1156地號。 3 宜蘭縣 員山鄉 枕山一 1356 1209.54 全部 備考 重測前：樂山段1157地號。