臺灣宜蘭地方法院民事判決112年度訴字第185號原 告 張順德
張朕碩張秀蓮前列 三人共 同訴訟代理人 陳敬穆律師
楊家寧律師莊銘有律師被 告 張錦鴻上列當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於民國112年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。本件原告主張原告出售坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地公同共有部分（下稱369地號土地），被告未合法行使優先承買權，且被告亦遲不與原告簽訂買賣契約，經催告後仍不履行，故原告已依法解除買賣契約等情，被告則否認之，則兩造就被告是否對369地號土地合法行使優先承買權，以及所成立之買賣關係是否存在，既不明確，致原告之私法上地位有受侵害之危險，此項危險得以本件確認判決除去之，故原告有確認訴之利益，其提起本件確認之訴，合於上開規定。
二、原告起訴主張，兩造為369地號土地之公同共有人。而原告依土地法第34條之1第5項、第1項規定，於111年1月1日併同鄰地即同段370地號土地（下稱370地號土地，與369地號土地合稱系爭土地），以每坪新臺幣（下同）8萬元，出售系爭土地所有權全部予訴外人晏京建設股份有限公司（下稱晏京公司），並簽訂土地買賣契約書（以下稱系爭買賣契約）。原告嗣後通知被告是否就系爭土地行使優先承買，被告則表示願僅就369地號土地以同一價格為優先承買。是被告已非合法行使優先承買權，後經原告通知被告於112年2月15日就369地號土地優先承買乙事進行簽訂買賣契約以及交付款項，被告亦未到場；原告復再通知被告於同年3月1日進行簽約與交付款項，更經被告拒絕，是被告自應負給付遲延責任。故原告已於是日解除被告因行使優先承買權所生之買賣關係，並再以起訴狀繕本之送達，作為對被告解除因行使優先承買權所成立買賣關係之意思表示。為此，求為確認被告對於369地號土地行使優先承買權所成立之買賣關係不存在之判決。
三、被告則辯以：原告出售369地號土地，卻以詐術要求伊就系爭土地全部為優先承買，而伊就369地號土地行使優先承買權後，原告又找了一些理由不讓伊買，甚至簽約金就要拿200萬元，實際上也不肯簽約等語為辯，並聲明請求駁回原告之訴。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造與訴外人張福田（已死亡）為369地號土地之部分公同共有人，同段370地號土地所有人原為楊卓阜。
㈡原告、楊卓阜於111年1月1日就369地號土地全部、同段370地
號土地全部與晏京公司簽訂系爭買賣契約，約定由晏京公司以總價1042萬6,400元（每坪8萬元）買受系爭土地，並約定價金給付方式為簽約款200萬元、完稅款200萬元、尾款642萬6,400元。
㈢原告於111年1月17日以羅東郵局37號存證信函檢附系爭買賣
契約書通知369地號土地其他公同共有人是否行使優先承買權，被告則於111年3月30日、111年11月3日以羅東郵局166號、652號存證信函函知原告，表示上述37號存證信函內容有誤，應重新發函等情。被告並另於111年12月6日以羅東郵局673號存證信函通知原告願以同一價格優先承買系爭買賣契約其中369地號土地。
㈣原告於112年2月7日以羅東郵局35號存證信函通知被告訂於同
年月15日上午11時至林義豐代書事務所就上述369地號土地簽訂不動產買賣契約及依系爭買賣契約備妥應交付之第一期款項200萬元等事宜，經被告於同年月8日收受送達。但被告並未於112年2月15日至林義豐代書事務所辦理簽約或繳付款項事宜。
㈤原告再於112年2月21日以羅東郵局62號存證信函通知被告訂
於112年3月1日至林義豐代書事務所就上述369地號土地簽訂不動產買賣契約及依系爭買賣契約備妥應交付之第一期款200萬元等事宜。被告則於112年2月22日收受送達。被告有於112年3月1日至林義豐代書事務所，但雙方未完成簽約。㈥原告112年3月7日對被告提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達
解除被告優先承買權之意思表示。嗣原告復於本院112年6月19日言詞辯論期日，以被告給付遲延且可歸責為由，對被告解除行使優先承買權所成立之買賣關係。
五、原告進而主張，被告就369地號土地自始未有合法行使優先承買權，縱或有合法行使優先承買權，亦因被告遲延給付，經原告對被告解除因行使優先承買權所成立買賣關係之意思表示等情，被告則否認之。是經整理後，確認本件應行審酌之爭點為：㈠原告以被告就上述369地號土地因行使優先承買權所成立之買賣關係有給付遲延事由而解除契約，有無理由？㈡原告為聲明所示之請求有無理由？
六、原告雖辯稱被告就369地號土地自始未合法行使優先承買權云云。然：
㈠共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育
權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後15日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之，土地法第34條之1定有明文。又土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故共有人出賣其土地或建築改良物之應有部分時，自應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，俾他共有人得請求以「同樣條件」訂立買賣契約，否則，即難認已合法通知行使優先承購權，有最高法院105年度台上字第1025號裁判要旨可供參照。
㈡經查，系爭買賣契約之出買人除原告外，另有370地號土地之
原所有權人楊卓阜，且記載土地標的除兩造所公同共有之369地號土地外，並包含楊卓阜所有之370地號土地等情，此有系爭買賣契約存卷可查（見本院卷第15頁至第20頁）。故就370地號土地而言，原告並無應有部分或為兩造公同共有，原告出售369地號土地時，顯然與楊卓阜出售370地號土地無關。是有關楊卓阜出售370地號土地之價格或條件，自應與原告出售369地號土地分別獨立以觀，是原告出售369地號土地之同一價格與條件，自不包括楊卓阜出售370地號土地部分。則原告於111年1月17日以羅東郵局37號存證信函檢附系爭買賣契約書通知其他公同共有人是否行使優先承買權以及簽約時應付清369、370地號土地全部價款1042萬6,400元等情，並非系爭買賣契約原告出售369地號土地之「同樣條件」，並不符合土地法第34條之1第2項所謂通知之規定，應不發生通知之效力。
㈢再查，被告收受上述111年1月17日羅東郵局37號存證信函，
知悉原告369地號土地出售乙事，則被告於知悉有出售369地號土地之系爭買賣契約存在，遂於111年12月6日以羅東郵局673號存證信函通知原告願以同一價格優先承買系爭買賣契約其中369地號土地，而行使優先承購權，亦如前述。因優先承買權為形成權，一經行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約，是被告已合法行使優先承買權。至於原告雖主張被告刻意遲誤時程將近1年始主張要優先承買，自非合法行使優先承買權云云。然查，原告前述於111年1月17日以羅東郵局37號存證信函對被告為是否優先承買之通知既非合法通知，則縱使被告並未於該存證信函所訂15日之限期內行使優先承購權，亦難認已生失權之效果。且縱使被告於行使優先承買權之存證信函同時表示價金部分需貸款或進行結算等情（見本院卷第45頁），然如前所述，因優先承買權為形成權，一經行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，而被告已於上述存證信函表示「同意以同一價格優先承買」，故上述有關價金需貸款或結算之用語，並不影響已合法行使優先承買權之效力。是原告主張被告就369地號土地自始未經合法行使優先承買權云云，並非可採。
七、原告復辯稱，縱使369地號土地被告已合法行使優先承買權，亦因原告已解除被告因行使優先承買權所生之買賣關係云云。㈠按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條第2項、第3項定有明文。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，亦為同法第254條所明定。且催告必依債之本旨為之，如不合債之本旨，則非合法催告，自無從依前述規定解除契約。又民法第254條所定解除權之行使，須以契約當事人之一方遲延給付為前提，倘因存有不可歸責於一方債務人之事由，致未為給付，而不必負遲延責任者，即難認已具備法定解除權行使之要件，基此所為定期催告後之解除契約，亦不生效力。
㈡本件原告雖主張已於112年2月7日以羅東郵局35號存證信函、
112年2月21日以羅東郵局62號存證信函通知被告履約，並提出上述存證信函為證。然查，如前所述，有關楊卓阜出售370地號土地之價格或條件，自應與原告出售369地號土地分別獨立以觀，是原告出售369地號土地之同一價格與條件，自不包括楊卓阜出售370地號土地部分。故系爭買賣契約第4條有關價金支付方式（包括簽約款200萬元、完稅款200萬元、尾款642萬6,400元）即不能全認為係原告出售369地號土地之同一條件。而上述存證信函內容主要內容除分別通知被告已指定112年2月15日、112年3月1日至林義豐代書事務所進行簽訂不動產買賣契約暨交付款項事宜外，並載明「依約買受人需給付第一期款，因此提醒台端於前揭期日到場簽約時，需同時備妥第一期款新台幣貳佰萬元」、「依原買賣條件簽訂買賣契約書，並需備妥第一期款兩百萬元」，此有前述存證信函可憑（見本院卷第53頁、第63頁）。顯然，原告催告內容與依系爭買賣契約原告出售369地號土地之同一條件有異，實難認原告係依債之本旨而為催告，自不生催告效力。況縱認上述催告合法，但原告為上述催告前，370地號土地業經以買賣為原因辦理移轉登記予晏京公司，此有370地號土地登記謄本在可參（見本院卷第125頁），既然系爭買賣契約其中370地號土地業已辦理所有權移轉登記完竣，則原告嗣後於上述存證信函仍表明被告必須備妥簽約款200萬元始得簽約，更顯與系爭買賣契約同一條件之意旨不符，是兩造迄今尚未就369地號土地補訂買賣契約，並非可歸責於被告。是原告主張已對被告解除因行使優先承買權所成立買賣關係之意思表示，並不生合法解除之效力。至於原告聲請傳喚證人林義豐，以佐證被告行使優先承買權過程云云，然此部爭點業經本院認定如前，縱認原告通知被告簽約後，被告有藉詞推託不願到場或不願簽約，亦不影響本院上述認定，是原告聲請傳喚證人林義豐，並無必要，一併敘明。
八、綜上所述，原告主張被告就369地號土地未合法行使優先承買權，且被告就369地號土地行使優先承買權所成立之買賣關係亦已因給付遲延，原告得以對被告解除因行使優先承買權所成立買賣關係之意思表示等情，均無足採。是原告請求確認兩造間就369地號土地因被告行使優先承買權所成立之買賣關係不存在，為無理由，不應准許，自應駁回其訴。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 8 月 23 日
民事庭法 官 蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 23 日
書記官 高雪琴