臺灣宜蘭地方法院民事判決112年度訴字第574號原 告 謝明卲訴訟代理人 陳宏銘律師被 告 李冠昀訴訟代理人 游敏傑律師上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國115年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前經訴外人惠鉅房屋仲介有限公司（下稱惠鉅公司）仲介，於民國111年6月5日與被告簽訂買賣契約（下稱系爭契約），約定以新臺幣（下同）690萬元，向被告購買坐落宜蘭縣○○鄉○○0段000地號土地及其上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋）（前揭土地及房屋合則稱系爭房地），嗣原告已如數交付價金，被告則辦理所有權移轉登記完畢，並於111年7月22日將系爭房地點交予原告。又於兩造簽訂系爭契約前，原告僅前往系爭房屋實地勘查過2次，且當時宜蘭地區並無任何明顯下雨情形，肉眼僅能看出屋內部分有重新油漆粉刷過之情形，而被告於系爭契約所附標的物現況說明書（下稱系爭說明書）「是否有滲漏水」、「是否曾在最近1年內修復滲漏水」，均勾選「否」。詎系爭房屋點交後，因111年10月間宜蘭出現明顯降雨情形，該月平均雨量達780毫米，原告自111年10月起即陸續發現系爭房屋2樓室内至少有2處出現嚴重滲漏水之重大瑕疵，並於111年10月19日第1次發現滲漏水瑕疵時，旋即於翌日告知系爭契約之仲介即訴外人賴允顥，惟被告並未妥善處理，迄今均完全置之不理。而被告惡意隱瞞系爭房屋有滲漏水之瑕疵，自不得免除瑕疵擔保之責，爰依民法第359條之規定向被告請求減少價金173萬4,074元，並依民法第179條請求被告返還此部分減少之價金，或依民法第227條第1項不完全給付之規定，請求被告賠償修復費用73萬4,074元及交易價值貶損100萬元，且前開瑕疵擔保與不完全給付部分，請求法院擇一為有利判決；又因被告惡意隱瞞系爭房屋有滲漏水瑕疵存在，應負不完全給付之責，且原告在系爭房屋修復完成前必須忍受滲漏水，嚴重侵害原告之居住安寧自由，甚而迫害原告身心健康，爰依民法第227條之1規定，請求被告給付精神慰撫金10萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告183萬4,074元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋屋齡已42年之久，故兩造於111年6月5日簽訂系爭契
約時，已由地政士即訴外人林芊譽說明系爭房屋採現況交屋，並解釋現況交屋係指賣方搬走後，現況若有任何其他漏水、壁癌等狀況，賣方均不負任何瑕疵擔保責任，亦即賣方不做修繕，因賣方已經降價，此亦經原告同意後，始由林芊譽於系爭契約第12條特約事項第5項手寫記載：「雙方合意依現況交屋，買方同意免除賣方一般物之瑕疵擔保責任，即賣方不負責任何修繕。」（下稱系爭特約），並經原告於系爭特約旁簽名確認，是兩造已以特約免除被告就系爭房屋「現況」於「交屋時」所存在之「漏水」、「壁癌」等一般物之瑕疵擔保責任，則系爭房屋於交屋後（危險負擔移轉後)，縱原告發現有漏水瑕疵，除非被告在締約時有故意不告知漏水瑕疵或系爭特約遭撤銷之情形，否則兩造均應受系爭特約之拘束。又原告於111年5月10日於系爭說明書就滲漏水及修復欄位均填寫「否」，與斯時現況相符，並無故意隱匿之情，且系爭房屋於109年8月間被告購入系爭房屋後，至原告於111年7月22日完成驗屋及交屋時，期間確未發生滲漏水之情形，原告亦自承其係於111年10月19日始發生滲漏水之情，益徵系爭房屋於簽約時，並未發生滲漏水之情形。況縱認被告應負物之瑕疵擔保責任，然原告自承其發現滲漏水瑕疵後即於111年10月20日告知仲介人員賴允顥，而被告於該次接獲瑕疵通知後，原告未曾向被告主張瑕疵擔保請求減少價金，則原告遲於112年9月19日始提起本件訴訟，顯未於通知後6個月內行使權利，其減少價金請求權已因除斥期間屆滿而消滅。
㈡又本件被告既已依約按契約成立時系爭房屋之現況交付，兩
造並已約定排除漏水、壁癌等物之瑕疵責任，即屬依債務本旨所為之給付，不構成不完全給付，況被告就系爭房屋之漏水瑕疵並無可歸責之事由，漏水瑕疵乃因系爭房屋老舊、非被告之行為所致、被告亦無故意不告知瑕疵之情事，是原告另主張依不完全給付請求修繕費用及交易價值減損，亦屬無理。再者，原告就其所受人格上之具體損害為何，及原告所受精神上痛苦，與漏水瑕疵有相當因果關係存在，均未舉證證明，則原告主張房屋修復前因忍受修繕過程而侵害身心健康請求慰撫金，亦非有據等語為辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈡第61頁，並依判決格式增刪）：
㈠原告前於111年6月5日與被告簽訂系爭契約，約定以690萬元
，向被告購買系爭房地，嗣原告已交付價金完畢，被告則辦理所有權移轉登記完畢，被告並於111年7月22日完成系爭房地之點交。
㈡系爭契約第12條特約事項記載：「雙方合意依現況交屋，買
方同意免除賣方一般物之瑕疵擔保責任，即賣方不負責任何修繕」之系爭特約，且原告本人亦有在其上簽名（詳如本院卷㈠第27頁）。
㈢被告於系爭買賣契約所附標的物現況說明書「是否有滲漏水
」、「是否曾在最近1年內修復滲漏水」，均勾選「否」（詳如本院卷㈠第39頁）。
㈣原告於111年10月19日發現系爭房屋2樓發生漏水之情形，即
於翌（20）日通知房屋仲介賴允顥，賴允顥並業於同年月下旬通知被告系爭房屋有漏水之情形。
㈤原告係以起訴狀繕本送達被告作為撤銷系爭特約之意思表示
。
四、兩造爭執要旨（見本院卷㈡第61至62頁，並依判決格式增刪修改文句）及本院論斷：㈠系爭房屋漏水瑕疵之原因為何？且此漏水瑕疵是否係在111年
7月22日即已存在？經查，就系爭房屋之漏水位置、漏水發生成因、漏水存在之時間點等爭議，兩造合意由宜蘭縣建築師公會為鑑定（見本院卷㈠第240至241頁），經本院囑託宜蘭縣建築師公會鑑定後，其鑑定結論略以：系爭房屋現有漏水位置為客廳沙發區邊牆（下稱A區）、1樓樓梯轉角（下稱B區）、2樓通往後陽台處之門框及邊牆（下稱C區）及2樓客房邊牆（下稱D區），因混凝土材料性質與地震（或其他微震動）因素，一般RC構造之房屋在完成後在房屋生命週期中，會有強度逐漸下降，裂縫（紋）增加、表面裝修或管材劣化等問題。其中，RC加強磚造的房屋因其中多為磚造牆且磚造孔隙更鬆散、更易有裂紋等，造成水分易進入或因潮濕吸附濕氣，逐漸將混凝土或水泥砂漿中的鹼性物質析離至表面，透過與空氣接觸在表面形成較為膨鬆之碳酸鈣，造成油漆面層膨脹與剝落，惟各建物施工方式與品質不一，難以斷定確實發生時間，一般屋齡超過10至20年以上的RC（或加強磚造）建物較有可能發生；參考系爭房屋屋齡、構造、裝修以及現場勘查現場油漆膨脹與剝落情形判斷，雖無法明確斷定確實發生時間，概可推論其應為長期存在之現象，極有可能於111年6月5日前已存在，亦即於111年7月22日前存在等語（見外放鑑定報告書第8頁）。由前揭鑑定意見可知，系爭房屋確有滲漏水之情形，雖無法判斷確切發生時間，然可認定其成因係屬長期現象，推知於111年7月22日即兩造點交系爭房屋之前，應已存在，可認原告就所主張被告出賣之系爭房屋之A、B、C、D區有上開漏水瑕疵乙節，已負舉證責任。
㈡兩造是否已有以系爭特約免除被告就本件漏水之瑕疵擔保責
任？⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」；「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第354條第1、2項固有明文，惟「民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。」（最高法院104年度台上字第550號民事裁判要旨參照）。是關於出賣人物之瑕疵擔保責任，如經當事人之特約予以免除，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張。
⒉系爭房屋之A、B、C、D區於點交前，固有上開漏水瑕疵，惟
被告辯稱兩造間簽訂有系爭特約，故原告已免除被告就本案漏水瑕疵之擔保責任等語。原告則主張系爭特約並未包含上開漏水瑕疵等語。經查，系爭房屋為69年建造之40餘年中古屋，此有原告提出之產權調查篇附卷可參（見本院卷㈠第35頁），是系爭契約屬中古屋買賣，又臺灣位處地震頻仍地帶，大小地震不斷，外牆牆體與地面交界處有裂縫、浴室長期使用造成牆面潮濕、二工外牆有裂縫等情，應屬老舊房屋自然及必然之耗損及老化現象，而此情應非原告於締約當時所不能預見，依我國一般社會大眾普遍認知，此種40年以上屋齡之中古屋或伴有壁癌、風化、電線短路、水壓不足不穩，甚或滲漏水等問題，已屬常態，原告於簽約前，就系爭房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等外觀，均輕易查看、檢視，並依據當時屋況與被告議價，而觀諸原告所提系爭契約第12條特約事項第5項已載明：「雙方合意依現況交屋，買方同意免除賣方一般物之瑕疵擔保責任，即賣方不負責任何修繕」之系爭特約，且原告本人亦有在其上簽名（見不爭執事項㈡）。再參以被告提出兩造於111年6月5日簽訂系爭契約時之錄影光碟內容，林芊譽稱：「那如果屋況的部分剛剛他們講的意思是說我們就是現況交屋，所謂的現況交屋是說假設賣方他搬走之後，現況如果有任何其他的漏水呀、壁癌呀這些狀況賣方都不負任何瑕疵擔保責任，就是他沒有要再做修繕，因為他已經降價給你們，這樣瞭解齁？」，原告之配偶稱：「好」，原告亦以點頭表示意見；林芊譽再表示：「...那我剛有講一個重大物之瑕疵擔保責任不能排除，就是我們不是輻射屋，也不是海砂屋，也不是凶宅，這三個意思是說假設我們都交完屋了，賣方只要搬進去有發生這三個問題，賣方都還是要負責。」等語，此有被告製作之錄影譯文在卷可參（見本院卷㈠第175頁），而原告對被告提出此份影像之形式真正及譯文內容亦均不爭執（見本院卷㈠第238頁），足見原告明知系爭房屋為40餘年之中古屋，且被告就漏水瑕疵部分已要求概括免除瑕疵擔保責任，仍在衡量買賣價格後，同意以該條件承購，並簽訂系爭特約，堪認兩造於簽訂系爭契約時，就系爭房屋可能發生漏水瑕疵部分，確有達成概括免除被告瑕疵擔保責任之合意，則按系爭特約之內容，倘依交屋時之原屋況，系爭房屋已有漏水之瑕疵，原則上被告不須負瑕疵擔保責任，原告即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張。至原告所舉臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決係指凶宅無法透過肉眼觀察之情況，另臺灣基隆地方法院99年度訴字第140號民事判決則是當事人間僅有免除部分已知漏水瑕疵之情形，與本件基礎事實均有不同，尚難比附援引。
㈢被告是否有惡意隱瞞上開漏水瑕疵，而不得依特約免除瑕疵
擔保之情形？原告得否以被詐欺為由，撤銷系爭特約之意思表示？⒈按「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務
者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」，民法第366條固有明文。原告主張被告有故意不告知系爭房屋上開漏水瑕疵之情形，依上開規定，系爭特約應為無效。惟被告否認其有故意不告知系爭房屋上開漏水瑕疵之情形。原告就此項主張，自應負舉證之責。
⒉查原告主張被告明知系爭房屋有上開漏水瑕疵且故意不告知
該瑕疵，固據其提出被告於系爭買賣契約所附標的物現況說明書為佐（見本院卷㈠第39至41頁）。而被告就該現況說明書中「是否有滲漏水」、「是否曾在最近1年內修復滲漏水」欄位，均勾選「否」，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢）。惟現況說明書僅係就填寫當時已知之標的現況為告知，並無保證系爭房屋無漏水之約定。且一般購買成屋者，均會仔細察看房屋現況以憑交屋，而原告在簽訂系爭契約前，曾前往系爭房屋勘查2次，於111年7月22日點交後，其係於111年10月19日始第一次發現系爭房屋有滲漏水之情，此亦經原告陳明在卷（見本院卷㈠第6至7頁），由此可徵系爭房屋於簽約及點交前，以及點交後近3個月，原告已有相當充分之時間為檢視系爭房屋實際現況之機會，而其用肉眼實際觀察，均未見有何漏水之情形。再參以兩造合意由宜蘭縣建築師公會就系爭房屋是否曾有修復漏水、漏水之成因於發現之前，能否以肉眼可見等爭議進行鑑定，鑑定意見略以：以一般合理的修復行為推斷，若屋內有局部位置有滲漏水跡象時，在進行修補後通常會針對該區域油漆或復原，故可由新舊塗料或色澤不一致的表面裝修判斷是否有修補之痕跡；經現場檢視後，發現各鑑定位置並無局部油漆（色澤或明亮度不一）、局部整理致使該位置裝修與周邊原有裝修不一致之情形，故就上述判斷之方式，尚無法確認是否有修補或其確實時間；以RC構造（含加強磚造）而言，其成因多為老舊或地震等造成構造體孔隙或縫隙增加，進而使水分進入，又細微的孔縫隙與路徑即可形成此現象，水分進入後於構造體內將鹼性物質（水泥）析離至表面，形成較為蓬鬆的碳酸鈣等過程，需長時間進行反應方能形成肉眼可見的結果（水漬、油漆膨脹與剝落），故由孔隙（裂縫）小、路徑隱蔽、反應時問（鹼性物質析離後變成碳酸鈣再造成表面膨脹剝落之過程）較長等來看，在瑕疵發現前，其成因確實不易以肉眼發現等語（見外放鑑定報告書第9頁）；以及鑑定人張匡逸於本院具結證述略以：系爭房屋A、B區之漏水情形並不嚴重，由本案來看應該是初勘時間即113年4月2日往前推，漏水成因存在1至2年以上，才可以肉眼看出漏水，因為滲水速度很緩慢，無法即時發現等語（見本院卷㈡第82頁）。另審酌原告提出之氣象資料，宜蘭測站於111年9月累積雨量為262.5毫米，同年10月為780毫米（見本院卷㈠第53至55頁），及被告所提交通部中央氣象署宜蘭氣象站逐日雨量資料（見本院㈡卷第227頁），可知宜蘭地區於111年9月間即開始出現較明顯降雨，然原告均未發現有何漏水情形，而係遲至同年10月19日即點交後將近3個月，始發現系爭房屋有上開漏水之情，足徵上開漏水瑕疵在111年10月19日之前，一般人實難以肉眼發現，是自無從以鑑定意見認系爭房屋漏水瑕疵於點交前已存在，以及被告於111年5月10日在標的物現況說明書中「是否有滲漏水」、「是否曾在最近1年內修復滲漏水」欄位，均勾選「否」，即逕認兩造於簽訂系爭特約及點交前，被告已知悉系爭房屋有上開漏水瑕疵而故意不告知，或有何刻意遮蔽漏水瑕疵之情。至鑑定人張匡逸雖於本院另證稱略以：系爭房屋C、D區之漏水情形較為嚴重，伊認為在111年6月5日即系爭契約簽訂前，肉眼應該可以發現等語（見本院卷㈡第83至85頁），惟原告係於111年10月19日始發現上開漏水瑕疵，此前並未實際發現漏水情形，業經本院說明如前，是鑑定人此部分證述，亦難作為有利於原告之認定。
⒊從而，原告既不能證明被告於出賣系爭房屋及交屋前，知悉
系爭房屋有上開漏水瑕疵，而故意不告知原告，則本件應無民法第366條規定之適用，則縱系爭房屋交屋時有上開漏水瑕疵存在，依兩造所約定系爭特約，被告仍得免於負擔物之瑕疵擔保責任。
⒋原告復主張被告惡意隱瞞系爭房屋有上開滲漏水之情形，而
以此方式詐欺原告，致其因被詐欺而作出系爭特約之意思表示，故依民法第92條規定，以起訴狀繕本送達被告，作為撤銷系爭特約之意思表示等語。按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」；「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1年內為之。但自意思表示後，經過10年，不得撤銷。」，為民法第92條第1項、第93條所分別明定。查本件原告雖主張被告有上開詐欺行為，然其於本院自陳略以：伊於最開始111年10月19日發現漏水時，即知悉遭被告惡意詐欺，並以起訴狀繕本送達作為撤銷之意思表示等語（見本院卷㈠第239頁），而本件起訴狀繕本係於112年12月13日寄存送達被告，此有本院送達證書附卷可稽（見本院卷㈠第151頁），依法應於送達後10日即000年00月00日生效，則原告撤銷之意思表示到達被告並發生效力時，其撤銷權行使已逾1年之除斥期間，難謂合法，是其此部分主張，已無可採。
⒌再者，原告雖主張其係以每坪24萬6,800元向被告購買系爭房
屋，相較112年3至6月間，相同屋齡之附近實價登錄區域行情約為每坪14萬5,900元與22萬1,900元，以及111年鄰近60筆實價登錄區域行情為每坪17萬元，認被告並未因系爭房屋存有漏水瑕疵而折舊出售，顯屬惡意詐欺行為等語，並提出不動產交易實價查詢服務網查詢結果為據（見本院卷㈠第127至133頁；本院卷㈡第219至220頁）。惟系爭房地與不動產交易實價查詢服務網登載之同地段土地之屋況、格局、裝潢等條件是否均相同，已屬不明，而不動產買賣客觀上具有高度之不確定性，受外部景氣及其他不確定因素影響甚鉅，買賣價金高低受不動產交易市場行情是否活絡、地點、建物形式、交通便利性，地域發展性，房地用途等種種複雜主客觀因素影響攸關，尚無從逕以上開不動產交易實價查詢服務網查詢結果，逕認被告即有惡意詐欺之行為。此外，原告並未證明被告於出賣系爭房屋及交屋前，知悉系爭房屋有上開漏水瑕疵，而故意不告知原告，亦經本院說明如前，是縱原告之撤銷權尚未逾除斥期間，原告亦未舉證證明被告有何施以詐術之情事，從而，原告就受詐欺而為意思表示之有利於己之事實，既未能舉證以實其說，則其主張依民法第92條第1項規定，撤銷系爭特約之意思表示，亦屬無據。
㈣原告依瑕疵擔保之規定請求減少價金，並依民法第179條規定
返還173萬4,074元，有無理由？按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」；「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第359條、第179條固分別定有明文。經查，原告所稱系爭房屋之上開漏水瑕疵，被告得依系爭特約免負物之瑕疵擔保責任，業如前述，則原告主張就系爭房屋之上開瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金173萬4,074元，並就所減少價金，依民法第179條規定請求被告返還該部分價金，即無理由，不能准許。
㈤原告依民法第227條第1項不完全給付之規定，請求被告給付
修復漏水瑕疵之修繕費用、交易價值貶損共173萬4,074元，有無理由？⒈按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」，民法第227條第1項定有明文。又「債務不履行之不完全給付，乃債務人提出不符合債務本旨之給付，型態可分瑕疵給付及加害給付兩種。瑕疵給付，僅發生原來債務不履行之損害，其情形能補正者，債權人可依遲延之法則行使其權利；如不能補正，則依給付不能之法則行使權利。加害給付，則除發生原來債務不履行之損害外，更發生超過履行利益之損害。此觀諸民法第227條第1項、第2項規定自明。」（最高法院110年度台上字第901號民事裁判要旨參照）。且「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任」；「前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任」；「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害」，民法第229條第2項前段、第3項、第231條第1項亦有明文。
⒉經查，本件被告交付之系爭房屋固具有上開漏水瑕疵，惟兩
造就系爭房屋可能漏水之瑕疵，已透過系爭特約免除被告之物之瑕疵擔保責任，並約定以點交時之系爭房屋現況交屋，則被告依點交時之房屋現況給付予原告，業經本院說明如前，原告自不能再據系爭房屋於交屋時有上開漏水瑕疵為由，而主張被告之給付未符合債之本旨，而應依民法第227條第1項之規定，負不完全給付損害賠償責任。
⒊復且，縱認被告給付不符合買賣契約債務本旨，而構成不完
全給付，惟該瑕疵並非不能補正，依前開規定，原告須先催告或定期催告被告補正，而不得逕請求賠償損害。關於原告是否曾催告或定期催告被告補正乙節，經本院當庭詢問，原告僅泛稱引用其與賴允顥間之對話內容，並無其他補充等語（見本院卷㈠第404頁），惟遍觀該對話紀錄之截圖，僅有原告告知賴允顥系爭房屋有發現漏水，並詢問其應如何處理，充其量僅能認定原告有透過賴允顥告知被告系爭房屋有漏水瑕疵之情，惟通知瑕疵與催告或定期催告補正瑕疵仍屬二事，原告並未說明究係定何期限催告被告補正漏水瑕疵，亦未提出相關事證，則原告逕依民法第277條第1項之規定，請求損害賠償，亦與前開規定不符，不能准許。
㈥原告依民法第227條之1請求精神慰撫金10萬元，有無理由？
按「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任」；「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額」，民法第227條之1、第195條第1項前段定有明文。據此規定，債務人因債務不履行，致侵害債權人居住安寧之人格利益，如其情節重大，債權人即得依上開規定請求賠償相當之金額。查原告以系爭房屋於交屋時有上開漏水瑕疵為由，主張被告應依民法第227條第1項之規定，負不完全給付損害賠償責任等節，並無理由，業經本院認定如前，是被告既無債務不履行之情形，則原告再依民法第227條之1規定，主張因被告債務不履行，致其人格權受有損害部分，亦無可採，應予駁回。
五、綜上所述，原告雖主張系爭房屋有上開漏水瑕疵情事，然依兩造間系爭契約第12條之系爭特約，原告已就系爭房屋可能發生漏水之瑕疵，免除被告出賣人物之瑕疵擔保責任，則被告即毋庸就上開特約免除部分負出賣人物之瑕疵擔保責任，故原告依民法第359條規定請求被告減少價金173萬4,074元，並依民法第179條不當得利規定，請求返還該部分價金，又依民法第227條第1項債務不履行之不完全給付規定，請求被告賠償修復費用73萬4,074元部分及交易價值貶損100萬元，另依民法第227條之1規定請求被告賠償精神慰撫金10萬元部分，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算利息等各節，均為無理由，應予駁回。再原告之訴既經全部駁回，其假執行之聲請即失其依據，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。又原告就系爭房屋（污名化）交易價值減損爭議，請求再送請不動產估價師事務所進行鑑定部分，惟此部分爭議業經兩造合意之宜蘭縣建築師公會鑑定，此有鑑定報告書附卷可參（見外放鑑定報告書第10頁），且因原告依民法第359條之規定請求減少價金，及依民法第227條第1項規定請求損害賠償，均無理由，業經本院說明如前，是此部分調查證據之聲請，核無重複鑑定之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 10 日
民事庭審判長法 官 鄭貽馨
法 官 夏媁萍法 官 黃千瑀以上正本係照原本製作。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 10 日
書記官 張雨萱