臺灣宜蘭地方法院民事判決112年度訴字第579號原 告 楊姵妡訴訟代理人 黃豪志律師被 告 沈清泉訴訟代理人 楊家寧律師
莊銘有律師陳敬穆律師上 一 人複代理人 盧怡璇律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路00○0號房屋遷讓返還予原告。
二、被告應自民國112年7月30日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟壹佰零玖元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣貳萬伍仟玖佰元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒萬柒仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項，於每月履行期屆至後，於原告就各期給付以新臺幣參佰柒拾元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如就各期給付以新臺幣壹仟壹佰零玖元為原告預供擔保，各得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告積欠原告消費借貸債務新臺幣（下同）720萬元及連帶保證債務150萬元，嗣連帶保證債務以100萬元計算，被告則以宜蘭縣○○鄉○○○段000○00000○00000○00000地號土地（下逕稱其地號，合稱系爭土地）及門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路00○0號房屋（下稱系爭房屋）（以上土地及房屋合稱系爭房地）為原告設定抵押權，並簽訂民間二胎遲繳切結書（下稱系爭契約），約定被告應自民國112年3月20日起每月給付利息164,000元予原告。然自同年6、7月間被告即未再按月繳納利息，故被告已依抵押權設定時之流抵約定，將系爭房地之所有權移轉登記予原告所有。又兩造約定系爭房屋由原告出租予被告使用，租金以上開每月應給付之利息即164,000元計算。然被告自112年8月起承租後迄今，均未給付租金，經催告亦不履行，且仍占有使用系爭房屋，爰以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示，依民法第767條第1項前段之規定，請求被告返還系爭房屋，並依兩造租賃契約之約定，請求被告給付積欠之租金，暨依不當得利之法律關係，請求被告給付每月相當於租金之損害賠償。
㈡、若經認兩造間無租賃關係，則主張兩造間無償使用借貸關係業已終止，系爭房屋既已移轉登記予原告，則依系爭契約之約定，被告應於系爭房屋移轉登記後10日內搬離。原告並以準備二狀之送達為終止使用借貸之意思表示，依系爭契約之約定或民法第767條第1項前段之規定，請求被告返還系爭房屋。
㈢、並聲明：㈠、被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡、被告應給付原告492,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢、被告應自112年11月20日起至返還房屋之日止，按月給付原告164,000元。㈣、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於111年間因有資金需求，向原告借貸585萬元，另訴外人張曉瑛向原告借款150萬元，被告為連帶保證人。被告因上開債務，以被告所有系爭房地分別為原告設定抵押權，擔保債權額為200萬元、200萬元、400萬元，兩造並於抵押權設定契約書上約定流抵條款。嗣於112年間因被告屆期無法還款，原告於112年7月19日將系爭房地移轉登記予原告以抵償被告對原告之欠款。兩造並約定原告依流抵約款取得系爭房地所有權後，以出售所得款項清償債務，餘額則需返還被告。在尚未出售並完成不動產清算結餘前，被告有權繼續使用占有系爭房屋，即兩造間就系爭房屋有未定期限之使用借貸關係。本件原告尚未就系爭房地價值與對被告之債權金額進行清算，故在清算完結前，被告就系爭房屋仍屬有權占有。又本件並無民法第472條貸與人得終止契約之事實，是原告以準備二狀送達為終止使用借貸契約之意思表示，亦不生效。另兩造就系爭房屋並無租賃關係。系爭房屋位於宜蘭縣員山鄉郊區，建物屋齡高達40年，面積60坪，依租屋市場行情，每月租金不會高達16萬餘元，足見原告所稱租金約定164,000元為不可採，其據此主張相當於該租金之金額之不當得利，亦屬無據。又原告辦理系爭房地所有權移轉登記時，被告並未到場辦理，亦無提供印鑑證明授權原告為之，系爭房屋之所有權登記為無效，原告非系爭房屋之所有權人，不得為本件請求等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第322頁）：
㈠、被告於111至112年間向原告借款，約定每月利息164,000元。訴外人張曉瑛向原告借款150萬元，由被告為連帶保證人。
㈡、被告以系爭房地就前項債務為原告設定抵押權。
㈢、兩造於112年2月18日簽訂系爭契約。
㈣、系爭房屋之所有權於112年7月19日移轉予原告。
四、爭點一：原告主張兩造間租賃關係業已終止，依民法第767條第1項之規定請求返還系爭房屋、依租賃之法律關係請求給付租金，及依民法第179條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，是否有理由？（見本院卷第323頁）原告主張兩造間就系爭房屋有租賃關係，為被告所否認，自應由原告就租賃關係之存在負舉證責任。查原告主張兩造係口頭約定，並未定有書面契約，已與社會上一般不動產租賃情況相異。又系爭房屋位於宜蘭縣員山鄉郊區，為二層加強磚造建物，屋況外觀老舊，有照片可參（見本院卷第23頁）。其折舊年數已達46年，有稅籍證明書可佐（見本院卷第11頁）。又其總面積106平方公尺（宜蘭縣○○鄉○○○段000○號部分）、99.84平方公尺（宜蘭縣○○鄉○○○段000○號部分），有建物登記第一類謄本可參（見本院卷第159至161頁），衡情不至約定租金高達每月164,000元。此外，原告未能舉證證明兩造間確有租賃關係，其主張難信為真。是原告主張終止租賃關係並依民法第767條第1項之規定請求返還系爭房屋，並依兩造租賃契約之約定，請求被告給付積欠之租金，暨依不當得利之法律關係，請求被告返還每月相當於租金之不當得利，均無可採。
五、爭點二：原告主張兩造間使用借貸關係業已終止，依民法第767條第1項或系爭契約之約定請求返還系爭房屋，是否有理由？（見本院卷第323頁）
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又系爭契約約定：「債務人沈清泉向債權人楊姵妡借款820萬，從112年3月20日開始繳款利息16.4萬元，遲繳不能超過10天，遲繳一天滯納金每萬元30元+違約金每萬元30元，遲繳超過10天信託委任人會把房子直接賣掉處理，不用通知債務人沈清泉。過完戶10天內沈清泉要無條件搬離宜蘭縣○○鄉○○路0000號，搬離時屋內水電、固定裝潢物、馬桶…等等不能破壞。違反以上條款違約金820萬元」（見本院卷第127頁）。
㈡、被告於112年間因屆期無法清償借款，依兩造間流抵約定，經原告於112年7月19日將系爭房地移轉登記予原告以抵償被告對原告之欠款，為被告所是認（見本院卷第86頁），且有土地及建物登記第一類謄本及異動索引可參（見本院卷第247至311頁）。被告對兩造間就系爭房屋所有權移轉後，就系爭房屋為無償使用借貸關係，並不爭執（見本院卷第139頁）。而依系爭契約之約定，被告應於移轉登記後10日即112年7月29日前遷出系爭房屋，則被告就系爭房屋已無依使用借貸關係占有之權源。被告雖答辯稱兩造約定被告可使用系爭房屋至清算完結等語，為原告所否認，自應由被告就兩造間有此約定負舉證責任。被告雖以兩造間有流抵約款，足證有上開約定云云。然查流抵約款係約定債權已屆清償期而未受清償時，抵押物所有權移屬抵押權人所有，與原告是否同意被告使用系爭房屋無關。又依系爭契約之約定，已載明被告應於系爭房地移轉所有權予原告後10日內搬遷，是被告抗辯兩造間有被告得繼續使用系爭房屋之約定，難認可採。則原告依系爭契約之約定及民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓系爭房屋，自屬有據。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之，此規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條、第105條規定甚明。再按土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，依同法施行法第25條規定，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額、土地價額依法定地價。而法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。另舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明定。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為基準（最高法院97年度台上字第323號判決參照）。而土地法第97條所定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而言，並非指租金均以申報價額年息百分之10計算；又租金之數額，除以申報價額為基礎外，尚須斟酌房屋之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰近租金相比較，以為決定，並非必達申報總價年息百分之10最高額（最高法院87年度台上字第390號民事判決、最高法院68年台上字第3071號民事判例意旨參照）。查，被告無權占用系爭房屋，因此受有使用系爭房屋及其坐落基地即315-1地號土地之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，揆諸上開法條規定及判決意旨，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。被告占用用系爭房屋，迄今無返還之意，顯有繼續占用之情，原告自有預為請求之必要，則原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還自112年7月30日至遷讓返還系爭房屋之日止所受相當於租金之利益。本院審酌系爭房屋位於宜蘭縣員山鄉郊區，建物屋齡高達46年，建物總面積約62坪，附近無商業活動（見本院卷第329頁）等因素，認以系爭房屋及315-1地號土地申報總價之年息百分之6計算相當於租金之不當得利應為適當。查，系爭房屋課稅現值為77,700元（見本院卷第11頁），其坐落315-1地號土地之面積為102.92平方公尺（即53平方公尺＋49.92平方公尺，見本院卷第257、259頁），315-1地號土地112年1月及113年1月之申報地價分別為每平方公尺1,360元（以公告地價每平方公尺1,700元之百分之80計算，見本院卷第331頁）、1,440元（見本院卷第251頁），平均申報地價為每平方公尺1,400元。從而，原告請求被告自112年7月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1,109元（即〔77,700元＋102.92㎡×1,400元/㎡〕×6%÷12，元以下四捨五入），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則屬無據。
七、綜上所述，原告依系爭契約之約定及民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依不當得利之法律關係，請求被告自112年7月30日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1,109元，為有理由，應予准許。其餘請求，為無理由，應予駁回。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
九、本件事證已臻明確，另被告答辯稱被告並未到場或提供原告印鑑證明辦理系爭房屋所有權移轉登記，系爭房屋之所有權登記為無效，原告非系爭房屋之所有權人云云。經查，被告既已自承兩造間有流抵約款且因被告未能清償債務而將系爭房屋所有權移轉予原告，堪認不爭執原告取得系爭房地所有權之合法、正當。乃再爭執原告非所有權人並請求調查原告聲請辦理系爭土地移轉登記資料，難認有據，並兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 9 月 5 日
民事庭 法 官 謝佩玲正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 6 日
書記官 黃家麟