臺灣宜蘭地方法院民事判決112年度訴字第581號原 告 王婷婷訴訟代理人 楊婷鈞律師被 告 游清文
游景用上二人共同訴訟代理人 游尚樺被 告 游靜如
游景煌游孟霖
游象雄上六人共同訴訟代理人 李蒼棟律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表一所示房地分歸被告所有，由被告按附表二「分割後應有部分」欄所示比例保持共有；被告應各補償原告如附表二「應補償金額」欄所示金額。
二、訴訟費用由兩造各負擔7分之1。事實及理由
一、原告主張：如附表一所示坐落宜蘭縣○○鄉○○段0000地號土地，及其上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路00○0號、36之3號建物（下分稱系爭土地、系爭農舍，合稱系爭房地）為兩造所共有，權利範圍各7分之1，共有人間未定有不分割之期限，亦無不分割之協議，且依其使用目的，並無不能分割之情形。又系爭房地為屋齡42年之磚造1層樓建物，未辦理保存登記，構造上、使用上係屬1戶住家，若以原物分割方式，各共有人可分得之面積甚小，將造成不動產過於細碎，日後任一共有人如欲出售其分得部分，亦因持有面積甚小而不易完成交易，實不宜原物分割。本件應採取變價分割，經由競標之高價，提高系爭房地之價格，符合各共有人之利益，如拍得較共有人預期更低之價位，各共有人亦得藉由參與競標或優先購買權之行使，達到單獨所有系爭房地之結果。為此，爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項規定提起本訴，請求將系爭房地以變賣方式為分割；如認本件宜採原物分割，同時以價金補償之方式，原告亦願依不動產估價報告書所示價格，承受系爭房地之全部等語。並聲明：系爭房地准予變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配之。
二、被告則以：系爭房地為被告先人遺留之祖厝，現由被告游象雄及其子即訴外人游象永居住中，游家子孫逢年過節都會回到系爭房地祭拜祖先團圓，被告希望保有祖產，願以不動產估價報告書所示價格補償原告，並依應有比例維持共有。不同意原告主張之變價分割，因共有物分割原則上應以原物分割為主，如採變價分割，被告並無資力可以一次支付優先承買系爭房地全部之金錢等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡兩造共有系爭房地應分配予被告共有，由被告依不動產估價報告書所示價格以金錢補償原告。
三、得心證之理由：㈠系爭房地是否有因法令或當事人特約或因物之使用目的而不
能分割之情事？原告請求分割系爭房地，有無理由？⒈原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分各7分之1之事實
，有土地登記謄本、房屋課稅明細表及納稅義務人移轉資料表（本院卷第97-100頁、第297-317頁）為證，且為被告所不爭執（本院卷第443頁），應堪認定。又系爭土地屬特定農業區之農牧用地，有土地登記謄本可按(本院卷第97頁)，屬農業發展條例（下稱農發條例）第3條第11款規定所稱之耕地，其分割應受農發條例第16條及耕地分割執行要點相關規定之限制，惟依農發條例第16條第1項第4款規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：四、本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。」，而系爭土地於農發條例修正前為被告游靜茹等7人共有，得依農發條例第16條第1項第4款規定分割為單獨所有，但分割後之宗數不得超過該條例修正前之共有人數7人即7筆土地等情，有宜蘭縣宜蘭地政事務所民國112年9月26日函文（本院卷第69-72頁）在卷可稽，亦堪認定。另系爭土地上有系爭農舍坐落，及系爭土地現套繪管制尚未解除之事實，則經本院會同兩造現場勘驗明確，並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量系爭農舍坐落系爭土地之位置及面積屬實，有勘驗筆錄、現場照片、宜蘭縣宜蘭地政事務所複丈日期113年6月24日土地複丈成果圖，及系爭土地之土地登記謄本（本院卷第337-349頁、第365頁、第97-100頁）附卷可憑，同堪認定。⒉按除法令另有規定、因物之使用目的不能分割或契約約定有
不分割之期限者外，共有人得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項定有明文。又已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，亦為農業用地興建農舍辦法（下稱農舍辦法）第12條第2項所明定。是上開農舍辦法關於已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割之規定，即為民法第823條第1項所謂「除法令另有規定」之分割限制。而農舍辦法第12條第2項後段之規定，乃於102年7月3日修正時所增列，該條項規定已申請興建農舍之農業用地，未經申請解除套繪管制不得辦理分割之規定，係針對已興建農舍之農業用地所為之管制事項，故不論於89年農發條例修正前或修正後取得農業用地，申請興建農舍時點在該辦法102年7月3日修正生效前、後，均同有適用，亦經內政部於102年10月30日以內授中辦地字第10266520593號令函釋明確。
⒊惟按農發條例係為確保農業永續發展，因應農業國際化及自
由化，促進農地合理利用，調整農業產業結構，穩定農業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水準所制定（農業發展條例第1條規定），農發條例第18條第1項至第4項所為之規定，則在於透過限制興建農舍，以及限制農業用地供興建農舍後之使用與處分，以達到該條例促進農地合理利用之立法目的。再者，農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，農發條例第18條第4項中段既定有明文，另申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃，且同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，農舍之農業用地不得重複申請，亦為農舍辦法第2條第1項第3款、第9條第2項第6款、農發條例第18條第4項後段所明定。是以，農舍辦法第12條第2項關於已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割之規定，其訂定目的除在於落實農發條例第18條第4項中段，對於農地所有人處分權限制（不得單獨移轉該農業用地之所有權或設定抵押權）之法律規定外，並在於避免興建農舍後再藉分割方式分割成為數筆土地，造成農舍與其坐落農地面積、比例不符法令規定（即農地面積需達0.25公頃、農舍用地面積不得超過該農地面積百分之10）之問題，更寓有避免供農舍使用之農業用地過度細分，俾使該農業用地能確供農業使用（農發條例第18條第2項規定參照），以確保農業永續發展之公益目的。且觀農舍辦法第12條第2項之規定，乃內政部對已建築農舍用地之法定空地所為之管制，立法目的在於貫徹農業發展條例所揭示農地實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育之農業使用，避免農業用地流為建築用途。故依據農發條例第18條第5項授權之農舍辦法第9條第2項第3款規定：申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積10%，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積90%，可見農舍及其坐落基地之「建物建蔽率」、「空地使用方式」確受管制，而農舍坐落基地之範圍、面積、使用方式為何，揆諸上開規定，應由主管機關套繪管理，以避免同一坐落基地重複申請建築農舍，或農舍坐落基地之農業用地面積不足，使農舍建蔽率僅為農業用地面積10%，其餘90%土地仍應為農業使用之立法目的喪失。基此，考量上開立法目的，如未變動農舍坐落基地之農業用地面積與範圍，而僅將原屬共有性質之坐落基地所有權歸屬簡化，此雖亦屬土地分割性質，然該分割結果並未造成農舍坐落基地細分以致已存在農舍之建蔽率不足之結果，應非法令所禁止。參諸農發條例第16條規定，每宗耕地不得分割或移轉為共有，旨在防止農地細分，倘共有人所共有之多筆耕地，經分割合併之結果，耕地之筆數及共有人數均未增加，與該條規定並不違背（最高法院86年台上字第1706號判決參照），依據相同法理，農舍辦法第12條第2項所訂「已申請興建農舍之農業用地，…未經解除套繪管制不得辦理分割」，係為防止農地細分使農舍建蔽率之管制成為具文，而非一律限制農地共有人消滅共有關係，如分割後仍能維持農舍坐落基地應受管制之建蔽率、農業使用用地面積等事項，難認有何禁止分割之理。
⒋再按農舍辦法第12條第2項規定，係內政部、行政院農業委員
會依農發條例第18條第5項所會銜訂定之行政命令，其目的除在落實農發條例第18條第4項規定，確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令（即農舍用地面積不得超過農地面積10%）外，亦在使已興建農舍所餘農業用地仍確供積極農業生產使用，保障基本農業經營規模及農地完整性，避免農舍與農業用地分由不同人所有，造成農地未確供農業經營利用、過度細分問題，達成農發條例第1條所定確保農業生產環境及農村發展之立法目的，依整體規定之關聯意義為綜合判斷結果，並無逾越母法之授權範圍（最高法院109年度台上字第2485號判決意旨參照）。因此，在「原物分割」之情形，將難以確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令，亦不免造成農地過度細分；而在「僅單獨變價分割農地」之情形，亦將使農舍與農業用地分由不同人所有，均有違上揭目的，並違反農舍辦法第12條第2項、農發條例第18條第4項之規定，而屬民法第823條第1項所指依法令或因使用目的、契約不能分割之情形。是最高法院109年度台上字第2485號判決意旨稱：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項規定可稽，所謂依法令或因使用目的、契約不能分割，自當包括原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割在內。而農舍辦法第12條第2項明定已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，即屬民法第823條第1項所稱因法令不得分割之限制。」，應解為在違反上開目的之情形下，不得為原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割，此觀諸該案最高法院判決之案例事實為「僅針對農地訴請分割」，而並未就農舍一併請求分割，因此單就農地部分，不論為原物分割或變價分割，均不免將造成土地細分、農舍與農地分離為不同人所有，當為法之所禁，而在不違反上開限制目的之情況下，是否亦屬上開最高法院判決意旨所指之情形，而一概不得分割，即非無研求之餘地。
⒌經查，本件系爭土地屬農發條例第3條第10款規定所稱之農業
用地，雖有農發條例第18條及農舍辦法等法令，關於農業用地申請興建農舍暨其管制措施之適用，惟本件系爭土地及系爭農舍均為兩造所共有，應有部分均各7分之1，而原告係就系爭土地與系爭農舍併同聲請變價分割，被告則請求原告退出共有關係，將系爭土地與系爭農舍併同分割為被告6人維持共有，並價金補償原告，觀諸前開分割分案，均由相同之人，以相同比例併同取得農地及農舍之所有權，且未細分土地，得以確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令，使已興建農舍所餘農業用地仍確供積極農業生產使用，並可保障基本農業經營規模及農地完整性，不僅不會發生土地細分或房地不同人之情形，反更能簡化農業用地之所有權歸屬，且本院認農舍辦法第12條第2項規定，係內政部對已建築農舍用地之法定空地所為之管制，於分割時如已考量上開套繪管制之面積與範圍，而不予細分土地，即無違土地管制意旨，則本件系爭土地、系爭農舍如採前開分割方案，均不會造成土地細分，套繪管制仍屬有效存在，並不會產生農地建築套繪管制形同具文之情事，即與上開最高法院之案例事實為僅訴請分割農地之情形不同，尚不得遽認屬民法第823條第1項所指依法令不能分割之情形。本件又無其他因使用目的不能分割情形，另兩造未訂有不為分割之協議等情，為兩造所不爭執（本院卷第234頁），是原告起訴請求分割系爭房地，自屬於法有據。㈡如認系爭房地得以分割，則以何分割方法為宜？⒈按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項至第4項定有明文。而裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。又分割共有物究以原物分配或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必共有人均受原物分配顯有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院113年度台上字第668號判決意旨參照）。
⒉本件兩造各自主張之分割方法，業如前述，而本件系爭房地
，原為被告6人及訴外人游景賢所繼承之財產，現游象雄及其子游象永尚居住其中，並設有神明廳，供游氏子孫逢年過節返回祭祖、聚會等情，此有系爭農舍納稅義務人移轉資料表、勘驗筆錄及現場照片（本院卷317頁、第337-349頁）附卷可憑；原告則係經由本院強制執行程序，自債務人游景賢手中，拍賣取得系爭房地應有部分，亦有本院不動產權利移轉證書（本院卷第17頁）在卷可查，堪認系爭房地就被告而言，非但為其祖產情感之所繫，亦有實際上仍在占有使用之客觀情事，而原告係因拍賣取得系爭房地應有部分7分之1，其取得本意即在賺取利潤，又與被告6人非親非故，於買受系爭房地應有部分時，即應可預見其買受之後，難以與被告6人共同使用系爭房地，則系爭房地除供游象雄居住之用外，並為被告6人強烈情感依附及認同之對象所在，考量土地房屋並非只是市場上流通的商品，本件被告6人對於系爭房地之情感，亦應予以斟酌考量。又系爭農舍面積僅有272.92平方公尺（本院卷第17頁），按其面積，倘以原物分割予全部之共有人，確無法達到原來使用之目的。是本院綜合上情，並斟酌系爭房地為農地及農舍之型態、使用情形、經濟價值、兩造之利益及意願等一切情狀，認本件不宜採取變價分割，而應以原物分配予被告6人兼採金錢補償，即將系爭房地分由被告6人取得，並依被告6人意願仍依其應有部分比例即各1/6保持共有，而以相當金額補償原告之分割方式，當為對兩造均屬公平且符社會經濟效益之方法。
⒊而就金錢補償之金額若干部分，系爭房地之價值經本院囑託
上為不動產估價師事務所鑑定，經該所估價師針對勘估標的即系爭房地進行產權、一般因素、市場概況、區域因素及個別因素分析後，依內政部頒布之不動產估價技術規則，先以比較法及土地開發分析法評估土地價格，再以成本法加計建物價值，以評估系爭房地之價值，鑑定結果認為系爭房地之評估總值為1,080萬7,000元，此有上為不動產估價師事務所檢送之估價報告書（本院卷第369-415頁）在卷可憑。本院認其鑑價方法客觀公正，其評估價格核屬系爭房地於現行不動產市場條件下之合理價值，已相當於實際市場交易價格，應足作為本件金錢補償之依據。據此，依上開鑑定評估系爭房地總值為1,080萬7,000元，則被告6人應分別以金錢補償未受分配原告之金額為25萬7,310元【計算式：10,807,000元×1/7×1/6＝257,310元，元以下四捨五入】。
⒋原告雖主張系爭房地倘予變價分割，被告6人得依民法第824
條第7項規定行使優先承買權，在程序上更為妥適等語（本院卷第234頁）。然如前所述，土地房屋並非只是市場上流通的商品，更是人所安身立命之處所，倘系爭房地為變價分割，拍賣程序之進行本身對於被告6人，即是一種負擔；況且，該條規定係由共有人1人抽籤行使優先承買權，倘其拍定之金額非被告之資力所能負擔，其等行使優先承買權即無實益，對系爭房地之情感認同依附仍將遭到剝奪，在被告6人確能提出相當金額以補償原告之情形下，若僅為原告投資獲利之目的，即採變價分割，對於被告6人，顯非公平，是本件之情形，變價分割並非適當之分割方法，爰不採之，附此敘明。
四、綜上所述，系爭房地應無因法令或當事人特約或因物之使用目的而不能分割之情事，本院認以系爭房地分配予被告6人，並按附表二「分割後應有部分」比例維持共有，而由被告6人各補償原告如附表二「應補償金額」欄所示金額為適當，爰判決如主文第1項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，無逐一論駁之必要，併此敘明。
六、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按其應有部分比例負擔，方屬公平。職此，本院經審酌兩造利害關係，應由兩造各按系爭房地之應有部分即如附表二「分割前應有部分」所示之比例負擔訴訟費用，爰判決如主文第2項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日
民事庭審判長法 官 伍偉華
法 官 黃淑芳法 官 夏媁萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日
書記官 林琬儒附表一：系爭房地編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 宜蘭縣 壯圍鄉 復興 1201 2,625 全部 備考 已興建農舍，未經解除套繪管制不得辦理分割。編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 暫編 213 宜蘭縣○○鄉○○段0000地號 -------------- 宜蘭縣○○鄉○○路00○0號、36之3號 一層RC加強磚造 1樓層: 251.00 一層鐵皮屋（廚房）：14.00 一層鐵皮屋（儲藏室）: 63.00 全部 備考附表二：
編號 當事人 分割前應有部分 分割後應有部分 應補償原告金額 （新臺幣，元以下四捨五入） 1 游靜如 7分之1 6分之1 257,310元 2 游清文 7分之1 6分之1 257,310元 3 游景用 7分之1 6分之1 257,310元 4 游景煌 7分之1 6分之1 257,310元 5 游孟霖 7分之1 6分之1 257,310元 6 游象雄 7分之1 6分之1 257,310元