臺灣宜蘭地方法院民事判決112年度訴字第522號原 告 俸碧玉訴訟代理人 王清白律師
吳光群律師被 告 潘振忠
江楷媛上二人共同訴訟代理人 黃郁舜律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告潘振忠應給付原告新臺幣360,000元，及自民國112年12月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告潘振忠應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路0段000○0號房屋騰空遷讓返還予原告。
三、被告江楷媛應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路0段000○0號房屋（稅籍編號00000000000）之房屋納稅義務人變更登記為原告。
四、訴訟費用由被告潘振忠、江楷媛負擔。
五、本判決第1項於原告以新臺幣120,000元為被告潘振忠供擔保後，得假執行。但被告潘振忠如以新臺幣360,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第2項於原告以新臺幣165,507元為被告潘振忠供擔保後，得假執行。但被告潘振忠如以新臺幣496,520元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。查原告起訴原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）36萬元，及自民國112年5月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○村○○路0段000號之1房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還原告（本院卷第9頁）。嗣於113年2月7日具狀追加江楷媛為被告，並變更聲明為：㈠被告潘振忠應給付原告36萬元，及自112年5月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡潘振忠應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告；㈢被告江楷媛應將系爭房屋（稅籍編號00000000000）之房屋納稅義務人變更為原告；㈣如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行（本院卷第181頁）。再於113年5月24日準備期日就前開訴之聲明㈠，變更利息請求自起訴狀繕本送達翌日起算（本院卷第265頁），並於113年7月17日言詞辯論期日當庭撤回就前開訴之聲明㈢部分假執行之聲請（本院卷第283-284頁）。核原告追加江楷媛及訴之聲明㈢部分，均係基於系爭房屋遭占用之同一基礎事實，而變更訴之聲明㈠有關利息請求起算日及撤回訴之聲明㈢假執行聲請部分，則屬減縮應受判決事項之聲明，依前開說明，於法均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告之父即訴外人俸泰榮為退伍榮民，早年持軍方許可證起
造宜蘭縣○○鄉○○村○○路000號之1房屋，嗣該房屋於92年6月29日門牌整編為宜蘭縣○○鄉○○村○○路0段000號房屋（下稱123號房屋）。被告則於95年2月3日以寄居方式遷入俸泰榮戶籍內，並向俸泰榮承租部分123號房屋經營「黑人忠毛蟹」小吃店，該部分房屋於108年4月19日門牌初編為系爭房屋，租金每月原為7,000元，嗣自102年1月起調降為每月6,000元（下稱系爭租約）。詎潘振忠自106年1月起，即以有經濟困難為由未再支付租金予俸泰榮，嗣俸泰榮於109年9月14日身歿，原告為俸泰榮之合法繼承人，前於112年5月10日以宜蘭縣政府郵局存證號碼31號存證信函（下稱31號存證信函）催告潘振忠於文到翌日起7日內，給付所積欠自112年5月起前5年之租金36萬元，經潘振忠於112年5月11日收受，仍未依限給付，原告乃於112年5月24日以宜蘭縣政府郵局存證號碼35號存證信函（下稱35號存證信函）通知潘振忠終止系爭租約，並以起訴狀繕本送達作為本件終止租約之意思表示，潘振忠於系爭租約終止後仍占有系爭房屋，自屬無權占有，且迄今仍積欠原告自112年5月起前5年即107年6月至112年5月，共60個月租金合計36萬元。
㈡又江楷媛於臺灣宜蘭地方檢察署105年度偵字第1301號竊佔案
件（下稱刑事竊佔案件）辯稱：「該土地上之建物係俸泰榮於60餘年間所建…」，足證江楷媛明知系爭房屋為俸泰榮起造，竟僭稱為系爭房屋所有權人，而於108年5月22日向宜蘭縣政府財政稅務局申請系爭房屋稅籍登記，並經宜蘭縣政府財政稅務局核定在案，則江楷媛登記為系爭房屋納稅義務人亦妨害原告所有權之行使。為此，爰依系爭租約之法律關係、民法第455條、第767條第1項前段、中段規定提起本訴等語。並聲明：⒈潘振忠應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉潘振忠應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告；⒊江楷媛應將系爭房屋（稅籍編號00000000000）之房屋納稅義務人變更為原告；⒋如受有利判決，前開聲明第1、2項，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠訴外人徐希山於61年出資興建系爭房屋，嗣徐希山於72年間
死亡，俸泰榮即占用系爭房屋堆放雜物，並出資興建123號房屋，系爭房屋淪為空屋，未有人居住使用，嗣潘振忠於93年間，整理系爭房屋，經營黑人忠毛蟹小吃店。詎俸泰榮明知非系爭房屋所有權人，竟以所有權人自居，向潘振忠詐取租金，潘振忠初來乍到，人生地不熟，又以經營小吃部為業，為避免衍生不必要事端，乃向俸泰榮繳納租金，直至宜蘭縣南澳鄉公所（下稱南澳鄉公所）提起刑事竊佔案件告訴，俸泰榮竟未勇於承擔，反而推諉非系爭房屋所有權人，並要求江楷媛辦理水、電錶過戶變更，被告始知俸泰榮非系爭房屋所有權人。
㈡又時任南澳村村長松亞倫於刑事竊佔案案件中證稱：「伊自
出生至今均住南澳村，系爭房屋不知何人所建」，可知俸泰榮並非出資興建系爭房屋之所有權人；而江楷媛於刑事竊佔案件中稱系爭房屋為俸泰榮所有，係因江楷媛遭俸泰榮訛稱為系爭房屋之所有人而陸續繳納租金，嗣江楷媛於前開刑事案件始知俸泰榮非系爭房屋所有權人，尚難僅憑江楷媛前開陳述即認俸泰榮為系爭房屋所有權人，佐以系爭房屋之用戶用水資料記載，係於61年間由徐希山申裝啟用，足認徐希山為系爭房屋之所有權人，原告未舉證證明俸泰榮為系爭房屋之原始起造人，其依所有物返還請求權，請求江楷媛將系爭房屋納稅義務人變更為原告，及請求潘振忠遷讓房屋，自屬無據；另江楷媛已於108年5月24日辦理系爭房屋稅籍登記，迄今仍繼續繳交房屋稅，俸泰榮佯稱其為系爭房屋所有權人，及訂定系爭租約、取得租金之行為，核屬侵權行為取得之債權，潘振忠得依民法第198條規定拒絕履行等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項（本院卷第263-264頁，並依判決格式調整及修正文字）：
㈠坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱系爭土地）上宜蘭
縣○○鄉○○村○○路000○0號房屋門牌於92年6月29日整編為123號房屋。原告之養父即俸泰榮為123號房屋之戶長，潘振忠及江楷媛均於95年2月3日以寄居方式遷入。
㈡潘振忠自95年2月3日起向俸泰榮承租123號房屋旁之鐵皮建物
即系爭房屋經營「黑人忠毛蟹」小吃店，系爭房屋經江楷媛於108年4月19日以房屋現住人之身分，向宜蘭○○○○○○○○○申請初編門牌，嗣編定為宜蘭縣○○鄉○○村○○路0段000○0號，編訂門牌申請書附圖載明為潘振忠經營之小吃店為「黑人忠毛蟹」。
㈢潘振忠向俸泰榮承租系爭房屋每月租金為7,000元，嗣於102
年1月調降租金為每月6,000元，未約定租賃期限，潘振忠自105年11月起即未再支付租金。
㈣俸泰榮於109年9月14日死亡，原告為俸泰榮之唯一繼承人，並未拋棄繼承。
㈤原告於112年5月10日以31號存證信函催告潘振忠於文到翌日
起7日內給付所積欠自112年5月起前5年之租金36萬元，經潘振忠於112年5月11日收受；因潘振忠仍未依限給付，原告再於112年5月24日以35號存證信函，通知潘振忠終止租約，經潘振忠於112年5月25日收受。
㈥系爭土地及同段896地號土地為南澳鄉公所依原住民保留地開
發管理辦法所管理之原住民保留地，南澳鄉公所曾於105年間對江楷媛及訴外人何文章、楊濟周、李旭能提起刑事竊佔案件告訴，經臺灣宜蘭地方檢察署以罹於追訴期時效為由作成不起訴處分書。
㈦123號房屋水錶（水號8B-00-0000-000）於61年8月3日登記申
裝啟用申請人為徐希山，於72年過戶登記申請人為俸泰榮，嗣於101年12月14日、108年3月28日過戶予江楷媛。
四、得心證之理由：㈠俸泰榮為系爭房屋之事實上處分權人：
⒈按房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權
利，而獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為生效要件；於未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院89年度台上字第1480號、96年度台上字第2772號判決意旨參照）。而違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，如無相反之約定，應認讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院86年度台上字第2272號判決意旨參照）。另尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為讓與之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院102年度台上字第1472號判決意旨參照）。又未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之，房屋稅條例第4條第4項定有明文。
是稅捐機關有關未辦建物所有權第一次登記之房屋稅籍資料，所記載之納稅義務人，非必為所有權人，不能僅憑房屋納稅義務人之記載，逕認其為房屋所有權人（最高法院111年度台上字第502號判決意旨參照）。
⒉經查，江楷媛於刑事竊佔案件105年2月15日警詢時自承：系
爭土地及地上物係俸泰榮所有，我從10幾年前向俸泰榮承租系爭房屋，實際負責人為俸泰榮，我有聽俸泰榮說過在該地搭建房子是在民國60幾年了（警卷第5-6頁），至該案105年4月27日偵查時仍經由其委任之辯護人稱：若有必要可以傳訊房東俸泰榮等語（偵卷第14頁）；而潘振忠於臺灣宜蘭地方檢察署112年度選偵字第5號公職人員選舉罷免法等案件（下稱刑事選偵案件）112年3月2日偵查時自承：系爭房屋不是我老婆江楷媛蓋的，也不是我蓋的，江楷媛跟俸泰榮在20年前承租系爭房屋，我們當初不知道那是違法的房子，鄉公所在105年對江楷媛提告，我們才知道系爭房屋蓋在原民會的土地，鄉公所提告後，俸泰榮有說要江楷媛去申請稅籍、門牌，他說要原住民才可以申請，再給他一點錢，給20萬元，但江楷媛申請後並沒有給俸泰榮20萬元等語（選偵卷第8-9頁、第21-22頁），可知江楷媛於遭南澳鄉公所提告刑事竊佔案件後，仍認為俸泰榮為系爭房屋之有權處分人，其嗣後於本件辯稱係遭俸泰榮欺騙始於該案稱系爭房屋為俸泰榮所有，難認可採。
⒊又證人林秀錦即俸泰榮之姪女於本院具結證稱：我與先生、
小孩從91年9月到106年間居住在123號房屋，在此之前，俸泰榮從64年開始住在123號房屋，直到我搬進去，旁邊鐵皮屋即系爭房屋為潘振忠、江楷媛及其小孩所居住。我不知道系爭房屋係何人建造的，但我確定123號房屋及系爭房屋是俸泰榮的，因為我聽姑丈俸泰榮、姑姑、我父母親都有講123號房屋及系爭房屋是俸泰榮的，而且鄰居都知道是俸泰榮的。系爭房屋為潘振忠向俸泰榮所承租。123號房屋及系爭房屋共有2個電錶，只有1個水錶，水錶、電錶在105年前登記名義人是俸泰榮，105年後，鄉公所告我們竊佔土地，我聽俸泰榮說，因為潘振忠、江楷媛跟俸泰榮說江楷媛是原住民，原住民有保留地，鄉公所就不會把土地討回去，之後就發現123號房屋及系爭房屋的電錶、水錶已經過戶在江楷媛名下，但是到去年之前，123號房屋的電錶及水費都是我在繳納的，而123號房屋及系爭房屋在103年之前的水電費都是從俸泰榮帳戶扣款的，我從來沒有聽過有人說123號房屋及系爭房屋是他的等語（本院卷第204-208頁）；證人羅美琪即長期生活居住在南澳鄉之鄉民亦於本院具結證稱：系爭房屋之前是1個「徐伯伯」居住的，誰蓋的我不清楚，123號房屋是另外一位「奉伯伯」自己蓋的，他自己住等語（本院卷第260頁），足認123號房屋為俸泰榮所興建，雖證人林秀錦、羅美琪均不清楚系爭房屋為何人所興建，且因年代久遠而未能提出出資興建之相關資料，無從認定俸泰榮為系爭房屋出資興建之原始取得人，惟衡以系爭房屋在103年之前的水電費既係俸泰榮所繳納，並於95年間即由俸泰榮出租予被告，且系爭房屋與123號房屋共用之水錶，其用水戶名，先於61年8月3日登記申裝啟用申請人為徐希山，後於72年過戶予俸泰榮，被告亦自承徐希山於72年間死亡，而水錶過戶通常應先經前用戶簽章同意，並繳清用水期間應繳各項費用等情，亦足認定俸泰榮於72年間自系爭房屋所有人輾轉取得該房屋事實上處分權，而該事實上處分權得為繼承之標的，於俸泰榮109年9月14日死亡後，依民法第1148條規定，由其唯一繼承人即原告當然、概括繼承該項權利。
⒋至系爭房屋雖由江楷媛於108年4月19日以房屋現住人之身分
，向宜蘭○○○○○○○○○申請初編門牌，並於000年0月間申請登記為納稅義務人（本院卷第129頁、第171-177頁），且前開水錶用水戶名於72年過戶登記予俸泰榮後，陸續於101年12月14日過戶予江楷媛，嗣於108年1月3日過戶予訴外人鄭瀚彥，再於108年3月28日過戶予江楷媛（本院卷第223頁），惟被告從未抗辯係自俸泰榮處合法受讓系爭房屋事實上處分權，反係辯稱：105年間南澳鄉公所提起刑事竊佔告訴，俸泰榮竟未勇於承擔，推諉其非系爭房屋所有權人，並要求江楷媛辦理水、電錶過戶變更，被告始知俸泰榮非系爭房屋所有權人等語（本院卷第286頁），其所稱系爭房屋水、電錶過戶之緣由與證人林秀錦前開證述大致相符，與系爭房屋之事實上處分權誰屬無涉，而稅籍登記僅為行政上課徵稅捐之依據，亦難憑為系爭房屋事實上處分權為江楷媛所有之證明，均無從認定江楷媛為系爭房屋之事實上處分權人。
㈡原告得請求潘振忠給付積欠租金並終止租約請求騰空遷讓返還系爭房屋：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。又按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，亦為民法第450條第2項、第3項所明定。另依土地法第100條規定：出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第443條第1 項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。而此項收回房屋之限制係適用於未定有期限之不定期租賃。準此，不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款規定，出租人固得收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。
⒉經查，潘振忠自95年2月3日起，向俸泰榮承租系爭房屋，每
月租金7,000元，嗣於102年1月調降為每月租金6,000元，未約定租賃期限，潘振忠自105年11月起即未再支付租金，嗣俸泰榮於109年9月14日死亡，原告為俸泰榮之唯一繼承人，原告前於112年5月10日以31號存證信函催告潘振忠於文到翌日起7日內給付所積欠自112年5月起前5年之租金36萬元，經潘振忠於112年5月11日收受，潘振忠仍未依限給付，原告再於112年5月24日以35號存證信函，通知潘振忠終止租約，經潘振忠於112年5月25日收受等情，為兩造所不爭執（本院卷第263-264頁），被告雖抗辯俸泰榮佯稱為系爭房屋所有權人而訂定系爭租約，核屬侵權行為取得債權等語，惟就本件該當侵權行為之要件事實，完全未舉證以實其說，而租賃為債之契約，出租人本不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效，況俸泰榮為系爭房屋之事實上處分權人，亦經本院認定如前，難認成立侵權行為，是被告前開所辯，不足為採。
⒊又潘振忠自105年11月起即未再支付租金，卷內並無事證顯示
俸泰榮曾收受押租金，原告於俸泰榮死亡後承繼其出租人地位，則原告請求潘振忠給付自112年5月起前5年，即107年6月至000年0月間積欠之租金合計36萬元，即為有據。另原告已於112年5月10日以31號存證信函催告潘振忠於7日內付清欠租，潘振忠迄今尚未給付，則原告以起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示，請求潘振忠返還系爭房屋，該書狀已於112年12月5日送達潘振忠（本院卷第79頁送達證書），且潘振忠遲付租金總額已達2個月以上租額、原告已踐行定期請求潘振忠給付租金，終止契約返還房屋期限距催告通知送達亦超過1個月，應認已符合民法第440條第1項、第450條第3項及土地法第100條第3款規定，故兩造間之不定期限租賃關係業於112年12月5日終止。從而，原告既已合法終止租約關係，潘振忠自112年12月5日起已無繼續占有使用系爭房屋之權源，且原告自被繼承人俸泰榮繼承系爭房屋之事實上處分權，業經本院認定如前，原告自得依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求潘振忠騰空遷讓返還系爭房屋。
㈢原告得請求江楷媛將系爭房屋之房屋納稅義務人變更登記為原告：
⒈按未辦保存登記之建物，無法辦理所有權移轉登記，而僅得
以事實上處分權讓與，但受讓人所取得之事實上處分權，除此之外，較之所有權人之各項使用、收益、處分權能，實屬無異，基於保障人民財產權之意旨，受讓事實上處分權人就所有權人所具有之排除他人干涉權能，亦有類推適用必要，否則無以保障受讓人之財產法益，如放任他人不當干涉，實有害社會交易秩序及經濟發展。則民法第767條第1項，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之所有權排除干涉規定，於取得事實上處分權人亦得類推適用。又依房屋稅條例第4條第1項規定，房屋稅向房屋所有人徵收之，而稅捐機關就房屋稅籍資料所為納稅義務人之記載，固係為便利課稅而設，其目的在認定納稅義務之主體，且稅籍變更亦不生變動產權之效力，惟就未辦保存登記之建物而言，某種程度上仍可作為買賣、占有等事實之佐證，並供日後如被徵收時領取補償費之依據，雖非絕對之證據，但對真正權利人而言，並非毫無作用，於私法上仍具意義。
⒉查原告為系爭房屋之事實上處分權人，惟稅務登記上卻以江
楷媛為系爭房屋之納稅義務人，顯有可能使人誤認江楷媛為系爭房屋之事實上處分權人，對原告所有之事實上處分權之圓滿狀態顯有妨害，原告自得類推適用民法第767條第1項妨害除去請求權，請求江楷媛將系爭房屋之納稅義務人變更登記為原告。
五、綜上所述，原告依民法繼承、系爭租約之法律關係、民法第455條、第767條第1項規定，請求潘振忠給付租金36萬元及自112年12月6日起（本院卷第79頁送達證書）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並騰空遷讓返還系爭房屋；原告類推適用民法第767條第1項規定，請求江楷媛將系爭房屋納稅義務人變更登記為原告，均為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，請准就請求潘振忠給付租金及遷讓返還系爭房屋部分宣告假執行，並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依職權酌定相當擔保金額，准潘振忠預供擔保後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本文。中 華 民 國 113 年 8 月 14 日
民事庭審判長法 官 伍偉華
法 官 黃淑芳法 官 夏媁萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 14 日
書記官 林琬儒