臺灣宜蘭地方法院民事判決112年度重訴字第77號原 告 黃百祥訴訟代理人 陳敬穆律師
楊家寧律師莊銘有律師被 告 林哲宇
林振旺前二人共同訴訟代理人 柯士斌律師複代理人 廖婕汝律師上列當事人間解除契約等事件，本院於民國114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：原告於109年7月17日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）1120萬元，買受被告所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段84建號建物（下稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭房地）。原告並於系爭房地辦妥移轉登記後，再出資77萬3,376元以修繕系爭建物。嗣原告於112年間發現被告於簽立系爭契約時，竟刻意隱瞞系爭房地未鄰接道路，而目前主要出入口即附圖（如宜蘭縣羅東地政事務所113年11月14日土地複丈成果圖）編號A1、B所示水泥地（下稱系爭出入口）、屋前鐵欄杆（現已拆除）與車庫（如附圖編號C所示鐵皮雨遮，與已拆除之鐵欄杆下稱系爭越界物）均占用鄰地即同段820地號土地等重大交易訊息，有故意不告知瑕疵之詐欺行為且與被告訂約時所保證之內容不符，更違反系爭契約第9條第1項、第3項之約定。原告除得依民法第92條第1項規定撤銷買賣之意思表示外，並以起訴狀繕本送達作為依系爭契約第12條第1項解除契約之意思表示，且被告所為給付既與保證內容不符，並有上述故意不告知瑕疵之情事，經催告後亦未依約履行，原告亦得依民法第349條、第353條、第254條與第360條規定為解除契約。而系爭契約經撤銷或解除後，原告自得依民法第259條、第179條規定，請求被告返還已付價金1120萬元及系爭建物修繕費用77萬3,376元。為此，爰依系爭契約約定與前述法律規定，求為判決被告應連帶給付原告1197萬3,376元，及自辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：系爭契約之買賣標的內容已於系爭契約第1條、第2條詳細約定，且就系爭越界物亦特別約定由原告於交屋後自行負責。再者，系爭土地數十年來均可通行至道路，系爭出入口目前亦無妨害通行之情事存在。故兩造簽約時，被告均無故意隱匿交易訊息之詐欺行為或為任何不實保證，且系爭房地亦無權利或物之瑕疵存在，是原告主張撤銷意思表示或解除契約，並請求被告返還價金以及修繕費用等情，均無理由。並聲明請求駁回原告之訴，併陳明如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於109年7月17日簽立系爭契約，約定由原告以1120萬元，買受被告所有系爭房地。被告並於109年8月26日辦妥移轉登記予原告且交付完畢等情，業據原告提出系爭契約、系爭房地登記謄本為憑，且為被告所不爭執，此部分可信屬實。原告進而主張，被告於簽立系爭契約時，故意隱匿買賣標的物之上述瑕疵等交易重大訊息或為不實保證，原告已撤銷意思表示或解除契約，故被告應連帶返還原告已付價金及修繕費用等情，被告則否認之，並以前詞為辯。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。次按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1項本文雖有明文。然該規定所稱詐欺，係指對表意人意思形成過程屬於重要，而有影響之不真實事實，為虛構、變更或隱匿之行為，故意表示其為真實，使表意人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言（最高法院111年度台上字第176號民事判決意旨參照）。
⒈查系爭契約約定買賣標的物及權利範圍係依地政機關登記簿
謄本所載之系爭土地、系爭建物所有權全部，並就買賣標的物現況有無法登記之增建，且現況位於出口處左側之系爭越界物有占用他人土地並遭拆除之虞，若於交屋後始被通知拆除時，則由原告自行負責，其相關權利義務原告確已知悉等情更為約定，此有系爭契約第1、2條所明文。則原告於簽立系爭契約時，應已知悉系爭契約之買賣標的物除系爭房地外，尚包括無法登記之增建且其中系爭越界物可能有占用鄰地之情形，原告並願意以現況進行買賣交易，日後如確有占用鄰地情事，原告亦同意自行處理占用事宜。故縱使系爭越界物經嗣後鑑界確定有占用同段820地號土地乙情，但原告並非完全不知，且同意自行承擔日後遭鄰地所有權人請求拆除返還占用土地等一切責任，是尚難認被告有故意隱匿系爭房地之系爭越界物占用鄰地之事實，致原告陷於錯誤而簽立系爭契約之詐欺行為。
⒉原告復主張112年鄰地所有人鑑界後，於系爭土地與同段820
地號土地上設置如附圖所示黃色鐵管，原告始知系爭越界物占用同段820地號土地，是系爭房地之實際範圍與被告保證之範圍有極大出入等語。然查，被告否認有就買賣標的物之權利範圍為不實保證或說明等情，且系爭契約簽訂時亦有地籍圖、系爭建物之建物測量成果圖為契約附件（見本院卷第175頁、177頁），並可見系爭建物坐落之系爭土地與實際作為道路（仁愛路，即同段821地號土地）之間尚有同段820、816地號土地，顯然兩造在未約定以鑑界方式確認買賣標的物範圍或釐清占用情形下，係以上開契約附件與現況來瞭解系爭房地之實際範圍與增建情形。且如前所述，兩造簽訂系爭契約時更就出入口左側處之系爭越界物為前述約定，而預就越界情形發生時，約定彼此間之權利義務，可見兩造就系爭越界物可能坐落同段820地號土地亦有預見。雖上述地籍圖、建物測量成果圖無法就系爭房地坐落位置、界址位置、越界占用情形為精確標示，但依兩造訂約時所檢附之上述圖面以及系爭契約第1、2條之約定真意可以推知，被告顯無可能於訂約時以反於上述圖面資料為不實說明或保證，是並無證據可證被告有就買賣標的範圍為不實保證或說明甚至隱匿重要交易資訊，並致原告陷於錯誤而訂約之情事。
⒊原告另主張被告明知於20年前為使系爭土地能連接道路曾經
付費予鄰地地主通行權利金，然被告於簽立系爭契約時卻刻意隱瞞此一重要交易訊息等情。然查，系爭契約簽立時迄今，系爭房地均以系爭出入口以連接宜蘭縣蘇澳鎮公所管理維護之道路（仁愛路），且無任何阻礙通行或出入之障礙，此有兩造不爭執真正之與簽約時狀態相同之系爭房地照片（見本院卷第57頁、第59頁）、宜蘭縣○○鎮○○000○0○00○○鎮○○○0000000000號函可憑（見本院卷第241頁），並經本院現場勘驗明確，並囑託宜蘭縣羅東地政事務所繪製如附圖之複丈成果圖可參。故被告出售系爭房地時，系爭房地本無對外通行困難或遭阻礙之情事，故自不存在被告對原告使用詐術隱瞞系爭土地有通行有阻礙之情事。此外，系爭土地前經宜蘭縣政府於77年11月22日以77建都字第88094號指示以現有道路邊界線為建築線，自建築線內縮3.64公尺作為騎樓地而於系爭土地興建系爭建物，無須以私設道路連接建築線，並經取得宜蘭縣政府核發77年12月23日建管字第7298號建造執照，此有宜蘭縣政府檢送之建造執照卷宗所附建築線指示申請書、建築基地平面圖（見本院卷第267頁、第313頁），是以建築管理之行政措施而言，系爭房地係鄰接道路，並非無正常出入口。姑不論上述建照執照核准之騎樓地即同段820、816地號土地於公法上是否具有供公眾通行之性質，被告因買賣繼受系爭房地後，雖有鄰地所有人提出爭議，然經被告給付一定對價而取得私法上通行權利，此屬被告取得通行路權之過程而已，亦即通行權利究係基於公法或私法，究係基於法定或意定而來，與最終系爭房地長久以來確實可經由系爭出入口以達公路之事實之交易資訊，並無影響，此由同段820地號土地所有人日後雖設置附圖所示黃色鐵管，但仍保持系爭出入口為可供通行狀態等情，可見一斑。是縱使被告未將因弭平通行爭議而給付對價予鄰地地主之過程予以告知，但如前所述，依照系爭契約附件之地籍圖與建物測量成果圖，原告明知系爭房地臨路狀況，簽約前後系爭土地以系爭出入口為對外通行之客觀狀態亦未改變，就此交易資訊均正確無誤，自不能認為被告有將不實之事實故意表示為真實之詐術行為。
⒋基上所述，並無證據足證被告有以詐術使原告陷於錯誤而簽
立系爭契約，故原告依民法第92條第1項本文規定，主張撤銷簽立系爭契約之意思表示，即無理由。
五、原告復主張被告所給付之系爭房地，其中系爭出入口、系爭越界物確實占用他人土地，經原告通知被告改善未果，被告已違反系爭契約第9條第1項、第3項之約定，原告自得依系爭契約第12條之約定為解除契約等語。按「乙方擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方（按指原告）支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任」、「甲方於本買賣標的物交屋後始發現上述一及二情事，乙方仍應負完全清理責任，否則即為違約，若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任」、「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約」，系爭契約第9條第1項、第3項、第12條固有明文約定。然查，如前所述，系爭越界物業經兩造於系爭契約第2條為特別約定，亦即原告「同意自行負責」處理，即屬系爭契約第9條第1項「契約內另有約定」之情形，自排除因系爭越界物有占用同段820地號土地而視為被告有違約；再者，系爭出入口雖亦使用同段820地號土地，但同段820地號土地本非系爭契約之買賣標的，非上述約定規範之範圍，且系爭出入口依上述無礙通行之現狀，亦認被告已依約「清理」完畢而無爭議，更無從指被告有違約，故原告援引系爭契約第12條第1項約定為解除契約之主張，亦屬無據。又原告聲請傳喚訂約當時之仲介人員賴威岳到庭為證，以釐清被告簽約當時有無如實告知交易資訊云云。惟兩造間訂約之內容已有系爭契約約明在案，並經本院認定如前，是原告聲請傳喚證人賴威岳即無必要，一併敘明。
六、再按依民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，係指不得對於買受人所取得之買賣標的物，主張有所有權、用役物權或抵押權等權利。此與買賣之標的物自身存有缺點，足使其價值、效用或品質有欠缺，屬物之瑕疵者有別。（最高法院109年度台上字第2601號民事判決參照）查原告向被告買受系爭房地，被告已將系爭土地、系爭建物辦妥移轉登記與原告所有，此為原告所不爭執。則被告已使原告取得系爭房地所有權，而被告出賣與原告之標的，並未包括同段820地號土地，其自不負使原告取得該筆土地所有權之義務，縱系爭越界物或系爭出入口有使用該筆土地，僅生同段820地號土地所有權人可否請求排除侵害之問題，然對於原告所取得系爭房地所有權，並無何得為主張之權利，是被告就系爭契約所為給付，並無權利瑕疵之情事。故原告主張被告未給付未越界之全部買賣標的予原告，且經催告後仍未履行，依民法第349條、第353條、第254條規定為解除契約，於法未合，所為主張並無理由。
七、原告又主張被告未告知系爭出入口係占用他人土地，且有給付地主通行權權利金，顯然故意不告知此一瑕疵，且違反系爭契約第9條第4項之約定，故依民法第360條為解除契約之主張云云。查系爭契約第9條第4項約定「乙方保證本買賣標的物周邊無其他土地妨害本標的物現況之進出及使用」。而系爭房地主要出入口即系爭出入口於簽約前以及簽約後迄今均未有任何妨礙通行之情事，已如前述，是原告主張被告有違反系爭契約第9條第4項之約定，並無理由。再者，又如前所述，被告縱未將因弭平通行爭議而給付對價於鄰地地主之過程予以告知，但系爭土地簽約前後均以系爭出入口為對外通行之客觀狀態亦未改變，且無證據可證有阻礙通行之情事，實與買賣之標的物自身存有缺點，足使其價值、效用或品質有欠缺之情形不符，難認有物之瑕疵之情事，從而原告依民法第360條為主張，亦無理由。
八、綜上所述，原告依民法第92條第1項規定、系爭契約第12條第1項約定或依民法第349條、第353條、第254條與第360條規定為撤銷意思表示或解除契約既均無理由，則原告續依民法第259條、第179條規定請求被告返還價金以及修繕費用等情，自無理由，而應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應一併駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 4 月 16 日
民事庭 法 官 蔡仁昭正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 16 日
書記官 高雪琴