臺灣宜蘭地方法院民事判決113年度訴字第316號原 告 游凌君訴訟代理人 曾培雯律師被 告 藍新訴訟代理人 楊晴翔律師
賴禹亘律師被 告 吳俞牡丹訴訟代理人 吳憲政 住宜蘭縣○○市○○路000巷0○0號00 樓Ａ被 告 楊天賜訴訟代理人 楊明宜
楊明珊複代理人 陳穩如律師被 告 藍清隆
林益正藍翊郡上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落宜蘭縣○○市○○○段○○地號（面積四八六點一八平方公尺）分割方式如下：
㈠如宜蘭縣宜蘭地政事務所民國一百一十三年八月二十七日土
地複丈成果圖編號A所示部分（面積二三點三七平方公尺），由原告及被告藍新、吳俞牡丹、楊天賜、林益正、藍翊郡取得，並按如附表五之「共有附圖編號A之應有部分(w)」欄所示比例維持分別共有。
㈡如宜蘭縣宜蘭地政事務所民國一百一十三年八月二十七日土
地複丈成果圖編號B所示部分（面積六九點六四平方公尺），由被告吳俞牡丹單獨取得：編號C所示部分（面積七二點四六平方公尺），由原告單獨取得；編號D所示部分（面積六四點三〇平方公尺），由被告楊天賜單獨取得；編號E所示部分（面積七〇點六八平方公尺），由被告藍翊郡單獨取得；編號F所示部分（面積六二點四二平方公尺），由被告藍新單獨取得；編號G所示部分（面積一二三點三一平方公尺），由被告林益正單獨取得。
二、被告吳俞牡丹、原告、被告楊天賜應各分別補償被告藍翊郡、藍新、林益正、藍清隆如附表六所示之補償金額。
三、訴訟費用由兩造依如附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例負擔。事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號判決意旨參照），是當事人主張之分割方案並非裁判分割共有物訴訟之訴訟標的，縱使變更分割方案，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，而非訴之變更。
查本件原告游凌君起訴聲明原為：「兩造共有坐落宜蘭縣○○市○○○段00地號、面積486.18平方公尺之土地（下稱系爭土地）應予分割，分割方案如附圖一（見本院卷㈠第47頁）所示，編號B部分土地分歸原告所有，編號A部分土地分歸被告楊天賜所有，編號C部分土地分歸被告吳俞牡丹所有，編號D部分土地分歸被告林益正所有，編號E部分土地分歸被告藍新、藍翊郡、藍清隆按渠等原有之應有部分比例保持共有」，嗣於民國114年9月26日以民事陳報狀變更訴之聲明為：「㈠兩造共有系爭土地應予分割，分割方案如宜蘭縣宜蘭地政事務所113年8月27日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示，編號C部分土地(面積72.46平方公尺)分歸原告所有；編號A部分土地(面積23.37平方公尺)、編號B部分土地(面積69.64平方公尺)分歸被告吳俞牡丹所有；編號D部分土地(面積64.30平方公尺)分歸被告楊天賜所有；編號E部分土地(面積70.68平方公尺)分歸被告藍翊郡所有；編號F部分土地(面積62.42平方公尺)分歸被告藍新所有；編號G部分土地(面積123.31平方公尺)分歸被告林益正所有。㈡兩造應補償或受補償之數額如附表二、附表三所示」，經核原告就訴之聲明所為分割方案之變更，並未變更訴訟標的，而屬事實上陳述之補充及更正，並非訴之變更或追加，核與前開規定相符，應予准許。
二、原告方面：㈠系爭土地之使用分區為住宅區之建地，為兩造共有，共有人
應有部分比例詳如附表一所示，目前系爭土地上存有7間經合法登記之建物，建物門牌、建號詳如附表四所載，坐落系爭土地上建物所有權人同為土地共有人，系爭土地西側臨慶和街、東側臨同興街，前述7間建物皆有臨路可對外通行，另系爭土地鄰近宜蘭市中山路三段、舊城北路，四周住宅、商店林立，交通便利，生活、商業機能發達，屬宜蘭市鬧區，原告為系爭土地共有人之一，同時為坐落系爭土地上門牌號碼為宜蘭市○○街00號建物所有權人。
㈡系爭土地無不能分割之情形，亦未訂有不分割之契約，核與
民法第823條第1項規定相符，原告身為土地共有人之一，自得請求裁判分割，系爭土地上已蓋滿建物，且土地東、西側雙面臨路，西側臨慶和街、東側臨同興街，故坐落系爭土地上之建物現狀皆有臨路可對外通行，經調取土地及建物謄本比對後，坐落系爭土地上建物所有權人皆為土地共有人，僅被告藍清隆無建物存於其上，然其應有部分比例僅80之2，面積不足4坪，如分為單獨1筆土地，顯然過於細分而無法利用，因目前土地共有人間無法達成分割之協議，致系爭土地長期無法為充分有效之利用，為解決兩造爭議，爰依民法第823條及第824條之規定提出本件起訴。
㈢依寶源不動產估價師事務所114年9月12日土地鑑價補充說明
之估價金額計算土地總價額、兩造應補償或受補償之總數額如附表二所示，兩造間補償方案細目如附表三所示。
㈣又被告吳俞牡丹僅為地上權人吳林阿色繼承人之一；被告藍
新、藍翊郡亦僅為地上權人藍金鎮繼承人之一；地上權人黃中南之繼承人皆非土地共有人；地上權人吳林阿色、藍金鎮、黃中南之繼承人未辦理拋棄繼承，地上權並無如抵押權或質權人有民法第824條之1規定之適用，故原告僅請求將原告、被告楊天賜之地上權轉載於渠等分得之土地上。
㈤聲明：⒈兩造共有系爭土地應予分割，分割方案如附圖所示，
編號C部分土地(面積72.46平方公尺)分歸原告所有；編號A部分土地(面積23.37平方公尺)、編號B部分土地(面積69.64平方公尺)分歸被告吳俞牡丹所有；編號D部分土地(面積64.3平方公尺)分歸被告楊天賜所有；編號E部分土地(面積70.68平方公尺)分歸被告藍翊郡所有；編號F部分土地(面積62.42平方公尺)分歸被告藍新所有；編號G部分土地(面積123.31平方公尺)分歸被告林益正所有。⒉兩造應補償或受補償之數額如附表二、附表三所示。
三、被告方面：㈠被告藍新：
⒈被告藍新認系爭土地之分割方法，依如附圖編號A至G所示
土地之圖表據以分割，並分配如下：①編號B至G所示土地（面積共為140坪）：分歸由被告吳俞牡丹、原告、被告楊天賜、藍翊郡、藍新、林益正，依其房屋占有位置取得對應之土地（如附表四所載）；至被告藍清隆因於系爭土地上並無房屋，故暫不分配。②編號A土地：由前揭獲配土地之人（即除被告藍清隆外之其餘兩造當事人）分別依如附表五「獲配土地占編號B至G面積總和（即140坪）」之比例維持共有。而原告歷次書狀所主張之分割方法，係將系爭土地如附圖編號A所示土地分歸於被告吳俞牡丹單獨所有，惟考量被告吳俞牡丹已明確表示不同意承受如附圖編號A所示土地，且當前被告吳俞牡丹獲配如附圖編號B所示土地面積為21.07坪，業已超逾其分割前應有部分所對應之面積（即14.71坪），故似無令被告吳俞牡丹另行承受超過其應有部分範圍土地，再以金錢找補其餘共有人之理，就本件分割方法而言，如附圖編號A所示土地毋寧應由分割後獲土地分配之人（即除被告藍清隆外之其餘兩造當事人）各自依「獲配土地占編號B至G面積總和（即140坪）」之比例維持共有為宜。
⒉本件補償方案：
①依114年9月12日寶源不動產估價師事務所補充說明函所
載調整編號B所示土地市價，系爭土地總價依本件估價補充函所載編號B土地調整後之價格，系爭土地總市價核應為20,657,514元。
土地代號 價值（單位：新臺幣） A 2,108,274元（計算式：7.07坪×298,200元/坪＝2,108,274元） B 2,708,970元（計算式：21.07坪×128,570元/坪＝2,708,970元） C 2,411,880元（計算式：21.92坪×110,031元/坪＝2,411,880元） D 3,784,309元（計算式：19.45坪×194,566元/坪＝3,784,309元） E 2,569,555元（計算式：21.38坪×120,185元/坪＝2,569,555元） F 2,269,093元（計算式：18.88坪×120,185元/坪＝2,269,093元） G 4,805,434元（計算式：37.30坪×128,832元/坪＝4,805,434元） 總計 20,657,514元
②各共有人於分割前所持應有部分之價值、分割後取得總
價及差數，及兩造應為補償或受補償金額如附表五所示，至各共有人應相互補償之金額則如附表六所示。
⒊聲明：兩造共有系爭土地應按如附表四所示方法分割，各當事人間應補償或受補償之金額如附表六所載。
㈡被告吳俞牡丹：
⒈希望是原物分割，如附圖編號A所示土地無法停車及作其他
用處，被告吳俞牡丹不願以市價取得，希望以價格20萬元取得如附圖編號A所示土地。
⒉被告吳俞牡丹多蓋增加部分可依鑑定報告方式補償其他人
，如附圖編號A所示土地是否有其他共有人要受補償的，可以承受該部分，大家可少拿錢出來，如附圖編號A所示土地原被鄰地占有，後來該部分拆除後才發現是多出來的。
㈢被告楊天賜：
⒈被告楊天賜之宜蘭縣○○市○○街0號房屋暨所坐落系爭土地部
分，原係由被告楊天賜母親楊呂阿囝向前手李火生購入，而李火生則向系爭土地當時所有權人藍蠣、藍傳枝購入，惟因李火生購買時未及時移轉過戶，然由當時文件之記載，被告楊天賜所購土地連同前埕應有25坪、原係由藍蠣出售之，此部分則有臺北縣政府印發賣契本契文件可證明之，由其附記註明持分2720分之462，及系爭土地當時面積490平方公尺，經計算為83.23平方公尺（計算式：490×462/2720=83.23），即25.18坪，依現況所示，被告楊天賜母親楊呂阿囝向李火生購入之宜蘭縣○○市○○街0號房地，即目前所使用之64.3平方公尺（即19.45坪部分），顯已全數點交予楊呂阿囝，其後並由被告楊天賜繼承，持續占有使用迄今，李火生於購入宜蘭縣○○市○○街0號房地後，因尚未過戶，曾於38年間就系爭土地設定其中面積為17坪6合9勺（即17.69坪，相當於56.27平方公尺）之地上權，楊呂阿囝向李火生購入宜蘭縣○○市○○街0號房地後，李火生於45年間將地上權轉讓與楊呂阿囝，楊呂阿囝於64年間申請就地上權勘測，地上權設定面積同使用範圍17.69坪，後再於65年間將地上權轉讓與被告楊天賜，由於楊呂阿囝所購土地坪數，依前述文件記載，應有25坪之多（含前埕），是以，目前被告楊天賜於系爭土地上所設有地上權之面積，均在楊呂阿囝向李火生所購買之權利範圍之內。又從原始文件得知宜蘭縣○○市○○街0號房地原係藍蠣、藍傳枝出售予李火生，楊呂阿囝再向李火生購入，惟於69年間，藍蠣於系爭土地之5分之1持分由其3個繼承人繼承後，隨即以買賣為原因移轉登記與吳俞某丹（即被告吳俞牡丹）、吳柏壎、吳柏泉3人，藍傳枝則將其原占系爭土地80分之10持分，移轉其中80分之8予被告楊天賜，而系爭土地當時為490平方公尺，80分之8為49平方公尺，相當於14.82坪，是以，系爭土地雖予李火生設定17.69坪之地上權，其後並輾轉移轉至楊呂阿囝、被告楊天賜，然於所有權移轉時，並未足額移轉過戶予被告楊天賜，藍傳枝就系爭土地剩餘之80分之2持分，後於74年間以繼承為原因，過戶予被告藍清隆，此為被告藍清隆於系爭土地並未持有任何建物之原因，由此脈絡觀之，藍傳枝移轉土地所有權與被告楊天賜時，若係為履行前此與藍蠣出售房地與李火生、楊呂阿囝之義務，則因出售範圍達25坪，卻未足額移轉，故被告藍清隆現就系爭土地80分之2之持分（系爭土地現面積為486.18平方公尺，80分之2經換算應為12.15平方公尺，約3.68坪），應無償移轉過戶與被告楊天賜，被告楊天賜原持有系爭土地80分之8，依現有土地面積換算為4
8.62平方公尺，即14.71坪，被告藍清隆就系爭土地應有部分則有3.68坪，兩者合計為18.38坪（0.01坪係尾差），依前述，此部分實應分割歸屬被告楊天賜所有，至宜蘭縣○○市○○街0號房地超出18.38坪部分，應屬原始買賣時，藍蠣、藍傳枝已交付土地、後未足額移轉予被告楊天賜之部分，該部分其後藍蠣繼承人係以買賣為原因移轉過戶予被告吳俞牡丹等，而無法再補移轉過戶與被告楊天賜，惟因被告楊天賜現占有之19.45坪均屬楊呂阿囝所購買，且已接受點交，故被告楊天賜亦應無須另補差額。楊呂阿囝與李火生、李火生與藍蠣、藍傳枝原有之買賣關係則依然存在，基於公平法則，土地所有權人亦不得請求返還土地，自亦不應要求被告楊天賜貼補差額。
⒉本件分割，被告楊天賜主張除其現應有部分48.62平方公尺
、即14.71坪之外，被告藍清隆就系爭土地應有部分12.15平方公尺、即3.68坪亦應移轉登記予被告楊天賜，被告楊天賜主張應分配48.62平方公尺（即14.71坪）＋12.15平方公尺（即3.68坪）＝60.77平方公尺（即18.38坪）之土地。退步言之，若被告藍清隆否認應將其80分之2之土地移轉登記與被告楊天賜，則被告楊天賜主張如附圖編號d1所示部分再外擴0.5平方公尺，合計48.62平方公尺分配與被告楊天賜；如附圖編號d2所示其餘部分則分配與被告藍清隆12.15平方公尺，所餘3.53平方公尺則分配與應有部分分配不足之共有人。至若其後受分配如附圖編號d2所示土地之土地所有權人若對被告楊天賜提出終止地上權、拆屋還地等訴訟，被告楊天賜屆時將依判決履行。另依寶源不動產估價師事務所於114年12月11日114寶源字第114012012號函所載：「本次評估依前揭委託鑑定函及附件所載，其價格種類依前揭不動產估價技術規則第二條第二款之規定觀之，應屬於限定價格，故將附件土地複丈成果圖b2、c2、d2、e2、f2、g2併入b1、c1、d1、e1、f1、g1合為一體估價，將導致b2、c2、d2、e2、f2、g2原本從不能建築使用及不臨路之畸零地變成臨路可建築之建地，因而導致價值大幅提升，與僅就附件土地複丈成果圖b2、c2、d2、e2、f2、g2單獨評估其正常價格顯有相當大之差異」等語，由寶源不動產估價師事務所前述函覆內容，本件前於114年7月22日之估價報告書，因為採用正常價格估價，故就內含於如附圖編號B、C、D、E、F、G之b2、c2、d2、e2、f2、g2所示等土地價格，有高估之情形。考慮本件各共有人對於應有部分分配於各自建物坐落位置等節應無爭執，須找補差價之土地即如附圖中編號b2、c2、d2及d3所示土地等，而依前揭寶源不動產估價師事務所之意見，前次估價因為將如附圖編號b2、c2、d2、e2、f2、g2所示土地之條件由不臨路不能建築之畸零地變成臨路可建築之建地，致有高估，故聲請重行對如附圖編號b2、c2、d2、d3所示土地，依不動產估價技術規則第2條第2款之規定，以限定價格法重行鑑定價格，以期能找出如附圖編號b2、c2、d2、d3所示土地之公平價格。又依114年7月22日之估價報告書，因為鑑定價格之方式為如附圖編號B、C、D、E、F、G所示土地之價格，惟如附圖編號B、C、D、E、F、G所示土地之價格事實上均包含各共有人原有房屋占用之坐落位置，即各共有人對於應有部分分配於各自建物坐落位置之部分，將之納入與須找補之面積一同鑑價，亦造成原共有人應有部分僅須以原物分配方式即可，卻亦鑑入價格，並因之連帶影響須找補面積、位置之價格，故認有重行對如附圖編號b2、c2、d2、d3所示土地鑑價之必要，若認無再行鑑定如附圖編號b2、c2、d2、d3所示土地之必要，則被告楊天賜主張若須找補，其找補金額之計價基礎，應各共有人一致，若整筆土地經計算價值為21,260,474元，則應平均分配至各共有人所占用土地上，而系爭土地面積共147.06坪，故被告楊天賜認以每坪144,570元做為找補金額之依據，較為適當。
⒊聲明：原告之訴駁回。㈣被告藍清隆：希望找補，不願分得如附圖編號A所示土地部分
，被告楊天賜所稱當年購買持分部分，是被告楊天賜理解錯誤，當年買賣是楊家與被告藍清隆二伯父藍蠣間，與被告藍清隆之父親無關，最後楊家來找被告藍清隆之父親處理，那輩只剩父親而已，父親替藍蠣將持分給3家，此部分被告藍清隆認為合理，但對方又覺得被告藍清隆的父親少給了80分之2，被告藍清隆覺得此部分不合理，被告藍清隆父親已經都處理好了。
㈤被告林益正：希望原物分割，不足部分希望找補給被告林益正，如附圖編號A所示土地應該大家共有。
㈥被告藍翊郡：希望原物分割，不足部分希望找補給被告藍翊郡，如附圖編號A所示土地應該大家共有。
四、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表一所示，業據其提出土地登記第一類謄本為證（見本院卷㈠第83頁至第119頁），且為被告藍新、吳俞牡丹、楊天賜、藍清隆、林益正、藍翊郡所不爭執，而兩造為系爭土地之共有人，系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情事，且兩造並未訂有不分割之期限，復無法就分割方法達成協議，依上揭規定，原告請求判決分割兩造共有系爭土地，應屬有據。至於被告楊天賜雖辯稱：
被告楊天賜就系爭土地之所有權實際上有25坪，包含被告藍清隆之應有部分80分之2等語，並提出覺書、臺北縣政府印發賣契本契、臺北縣土地登記簿為證（見本院卷㈣第79頁至第93頁），然為被告藍清隆所否認，被告楊天賜所提出之覺書年代久遠，是否真正已無從考證，縱使為真正，於數十年來均未見被告楊天賜對藍蠣、藍傳枝或其繼承人請求履行契約，上開契約之內容早年是否已全數履行完畢或曾變更契約內容，從卷內資料並無從認定，且被告藍清隆並非藍蠣、藍傳枝之唯一繼承人，縱藍蠣、藍傳枝對被告楊天賜有債務尚未履行完畢，亦非屬被告藍清隆需單獨承擔，且非可直接以被告藍清隆對系爭土地之應有部分做折抵，至於被告楊天賜對系爭土地之地上權登記內容雖58.47平方公尺，然不僅無從以地上權設定範圍推定所有權之範圍，況從當年李火生所提出之證明書內容亦可看出當年的土地所有權人不同意李火生聲請地上權設定登記，李火生遂請鄰長、里長開立證明，有證明書附卷可參（見本院卷㈠第281頁至第283頁），是被告楊天賜認被告藍清隆之應有部分亦屬其所有一節，顯不可採信。再者，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1定有明文；本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條亦有明文，系爭土地登記謄本登記顯示兩造為共有人，兩造權利範圍各為如附表一所示，則本件兩造分割共有物事件之權利狀態，自應依此審判，被告楊天賜所辯並無理由。
㈡按民法第824條第2項明文規定：「分割之方法不能協議決定
，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」，該規定前後文所稱之「各共有人」，均係指全體共有人。準此，法院兼採原物分配與變賣價金分配之分割方法時，務必全體共有人均分配到部分原物及變賣部分原物後之價金，始符法意。
至法院為裁判分割時，為彈性運用以符實際需求，如需保留部分共有土地供為通行道路之用等因共有人之利益或其他必要情形，就共有物之一部，仍有維持共有之必要時，民法第824條第4項規定乃賦予法院於此特別情形下，有就共有物之特定部分不予分割之裁量權，並可由部分共有人維持該特定部分之共有，非謂法院於依同法條第2項第2款規定兼採原物及價金分配之分割方法時，亦得就各該分配方法僅對部分共有人為分配（最高法院107年度台上字第1791號判決意旨參照）。法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。
㈢又坐落系爭土地上目前有門牌號碼宜蘭縣○○市○○街0○0○0○0○0
號、宜蘭縣○○○○街0○00○00號建物及1塊畸零地，分別為被告林益正（宜蘭縣○○市○○街0○0○0號）、藍新（宜蘭縣○○市○○街0號）、藍翊郡（宜蘭縣○○市○○街0號）、楊天賜（宜蘭縣○○市○○街0號）、原告（宜蘭縣○○市○○街00號）及被告吳俞牡丹（宜蘭縣○○市○○街00號）所有，有建物登記謄本、本院勘驗筆錄及宜蘭縣宜蘭地政事務所113年9月3日宜第貳字第1130008851號函附卷可參（見本院卷㈠第91頁至第119頁、第173頁至第195頁），面積及位置均如附圖所示，兩造已達成共識，願由被告林益正、藍新、藍翊郡、楊天賜、原告及被告吳俞牡丹各自取得上開建物所占用之部分土地所有權，而被告藍清隆亦同意退出共有關係，就如附圖編號B、C、D、E、F、G所示土地分別由被告吳俞牡丹、原告、被告楊天賜、藍翊郡、藍新、林益正取得所有權。至於被告楊天賜雖另辯稱：被告楊天賜主張如附圖編號d1所示部分再外擴0.5平方公尺，合計48.62平方公尺分配與被告楊天賜；如附圖編號d2所示其餘部分則分配與被告藍清隆12.15平方公尺，所餘3.53平方公尺則分配與應有部分分配不足之共有人等語，然被告楊天賜就其應有部分80分之8本僅可分得48.618平方公尺，其卻占用64.30平方公尺，已然侵害其他共有人之權利，本院囿於拆除建物對於共有物分割並非有利於共有人，故對於多占用土地之共有人命其補償其他共有人，已屬對於兩造損害最小之方式，被告楊天賜卻仍提出將建物前方可出入之如附圖編號d1所示部分劃歸所有，且前方已無空地下，要求c1拆除或提出0.5平方公尺的土地供其使用，而其建物後半段無其他通道通行之土地（如附圖編號d2所示）要求劃分予被告藍清隆或其餘分配不足之共有人，不僅將來分得之人無法利用土地，且容易產生紛爭，顯僅因自己不願支付償金而胡亂提出分割方案，自非可採。
㈣關於如附圖編號A所示土地之部分：
⒈如附圖編號A所示之土地僅有23.37平方公尺，且因與鄰地
相鄰，形狀狹長，僅有被告吳俞牡丹因所有之宜蘭縣○○市○○街00號建物相鄰在旁，故有堆置雜物於如附圖編號A所示之土地上，並無其他共有人使用如附圖編號A所示之土地，有現場照片附卷可參（見本院卷㈠第187頁），被告吳俞牡丹亦表示不願意以鑑定價格承受如附圖編號A所示之土地，參酌被告吳俞牡丹所有之宜蘭縣○○市○○街00號建物面積69.64平方公尺亦大於其所應分配之48.618平方公尺，自無從僅因被告吳俞牡丹之建物緊鄰在旁即要求被告吳俞牡丹分配如附圖編號A所示之土地。
⒉雖有被告稱由分配不足之共有人共同持有如附圖編號A所示
之土地，然觀諸系爭土地搭建有7棟建物，雖有使用執照，然後方均有違法加蓋之部分，而當時之土地所有權人是否均有同意7棟建物搭建，因年代久遠，已無從得知，於共有土地尚未分割且未定分管協議時，先行占有使用已違法在先，縱使早年因土地價值較低，而漠視共有人各自蓋屋使用，考量共有人建築房屋時自應知悉使用面積應受限於應有部分計算出來之面積，否則將使其他共有人受有損害，是於其等明確可知悉就系爭土地將來可分得多少土地面積下，自行興建面積大於應有部分之建物已先行侵害其他共有人之權利，對於利用剩餘之畸零地反而要求分配不足之共有人需承受，自屬再次侵害其他共有人權利，故僅因不願再多支付償金而稱由分配不足之被告藍翊郡、藍新、林益正共有如附圖編號A所示之土地，非公平之理，自非可採。⒊本院審酌如附圖編號A所示之土地係7棟建物搭建之後所留
下之畸零地，因被告藍清隆之應有部分僅為80分之2，且並無建物坐落在系爭土地上，而被告藍清隆亦表示願意受補償退出共有關係，如附圖編號A所示之土地目前可利用之方式有限，僅待將來7棟建物改建時可一併利用，自應由被告吳俞牡丹、原告、被告楊天賜、藍翊郡、藍新、林益正共有，應有部分比例如附表五W欄所示。㈤關於補償金額之計算：
⒈按「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按
其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，民法第824條第3項定有明文。又「共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨」（最高法院85年台上字第2676號民事裁判意旨參照）。另按共有物之原物分割，依民法第825條規定，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉。故倘共有物之價值因位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算之價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。又多筆土地，法院為裁判分割時，就各筆土地分別為原物分割，並命金錢補償時，應就各筆土地之金錢補償分別諭知，以明法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共有物分割登記時一併登記；不得就各筆土地之金錢補償互為扣抵後，諭知部分共有人應給付他共有人之金額（最高法院101年度台上字第815號判決要旨參照）。經查，系爭土地應分割如主文第1項所示，業如前述，惟前揭分割方案，部分共有人就共有土地有未能依其應有部分比例受分配取得分割後之土地，且部分共有人受分配之土地，其土地之價格亦有落差之情形，故依前揭民法第824條第3項之規定，自應為價差之金錢補償。
⒉系爭土地依如附圖所示分割方案分割後，其市價經本院囑
託寶源不動產估價師事務所鑑定，並依據總體經濟分析、區域因素分析、近鄰地區土地利用情形、近鄰地區建物利用情況、近鄰地區之公共設施概況、近鄰地區之交通運輸概況、不動產市場概況、系爭土地之地形、地勢、臨路情況、交通條件、公共設施、發展潛力、開發總費用及開發後總銷售金額等為分析，且參酌系爭土地為住宅區、商業區、土地利用情況等因素，並依比較法及土地開發分析法綜合評估，認系爭土地原各共有人應有部分之價值，及如附圖編號A至G所示土地個別市價詳如附表五所示等情，此有寶源不動產估價師事務所檢送之鑑價報告書、寶源不動產估價師事務所114年9月12日114寶源字第114009001號函附卷可佐（見本院卷㈢第471頁至第625頁、卷㈣第95頁至第99頁），被告吳俞牡丹、原告、藍翊郡、藍新、林益正均同意以鑑定價格作為補償之計算標準（見本院卷㈣第221頁至第223頁），是上開鑑定價格自足作為本院為金錢補償之依據。故依此上開鑑定價格，按上開分割方案計算出如附表五共有人分割後所取得之土地價值增減，再計算出如附表五所示應補償其他共有人之應補償金額，及應受補償共有人應受補償金額，並據此得出被告吳俞牡丹、原告、被告楊天賜均因分割後取得土地之價值逾按其原應有部分計算之價值，而屬應為補償人；而被告藍翊郡、藍新、林益正因分割後所得土地價值低於按其原應有部分計算之價值，被告藍清隆同意退出共有關係，亦屬應受補償人，並由應為補償之人再依應受補償金額之比例各分別補償應受補償人，是應為補償人、應受補償人與補償金額即如附表六所示之金額，被告藍新所提出之分割方案為可採。
⒊被告楊天賜雖辯稱：找補金額之計價基礎，應各共有人一
致，若整筆土地經計算價值為21,260,474元，則應平均分配至各共有人所占用土地上，而系爭土地面積共147.06坪，故被告楊天賜認以每坪144,570元做為找補金額之依據；且認有重行對如附圖編號b2、c2、d2、d3所示土地鑑價之必要，並聲請就如附圖編號b2、c2、d2、d3所示土地送鑑價等語，觀諸系爭土地總面積達486.18平方公尺，興建之7棟建物分別臨宜蘭縣宜蘭市慶和街、同興街，於土地價值計算上仍有差異，自無從依被告楊天賜所辯稱將系爭土地之總價值加總後，以每坪平均單價作為補償依據，否則以後共有人就共有土地中最有經濟價值之土地部分先行占用，待將來分割時不僅可先以使用狀態要求分配最具有經濟價值之部分，且又要求以整筆土地之總價比例來補償其他共有人，非公平之理，況本院就系爭土地上坐落之建物囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所就占有土地面積作測量時，僅係因同棟建築物有RC造、鐵皮加蓋部分而請求地政機關於土地複丈成果圖中分別做標示，而兩造尚未就系爭土地進行分割前，自非前方即有取得建築執照之如附圖編號b1、c1、d1、d1所示建00物坐落土地即必然屬於建物所有權人所有，而僅有如附圖編號b2、c2、d2、d3所示部分才為所有權人多占用之部分，本院自應就占有建物整體做價格鑑定，以確定價格補償之計算，是被告楊天賜之辯解，自非可採，且聲請本院就如附圖編號b2、c2、d2、d3所示土地送請鑑定價格，亦無調查必要。
⒋另按「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能
按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」、「前條第三項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權」、「前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第2項但書之抵押權」，民法第824條第3項、第824條之1第4項、第5項定有明文。此係為保障因不動產之裁判分割而應受補償共有人之權益，應受補償人對於補償義務人之補償金債權，就補償義務人所分得之不動產，有法定抵押權，且該法定抵押權於向地政機關申請共有物分割登記時，應一併申請登記，以確保應受金錢補償共有人之利益，並兼顧交易安全，併此敘明。㈥關於地上權轉載部分：本件原告亦為系爭土地之地上權人，
經其表示應係存在於原告之應有部分，且已同意其地上權逕轉載於分割後原告受分配土地上（見本院卷㈣第261頁），故於本件判決確定後，應為此部分權利之轉載。
五、綜上所述，系爭土地分割方案部分，本院審酌系爭土地使用狀況情形、經濟效用、兩造之利益及多數共有人之意願等情，認系爭土地應以原物分割，如附圖編號C所示土地(面積72.46平方公尺)分歸原告所有；編號B所示土地(面積69.64平方公尺)分歸被告吳俞牡丹所有；編號D所示土地(面積64.3平方公尺)分歸被告楊天賜所有；編號E所示土地(面積70.68平方公尺)分歸被告藍翊郡所有；編號F所示土地(面積62.42平方公尺)分歸被告藍新所有；編號G所示土地(面積123.31平方公尺)分歸被告林益正所有；編號A所示土地(面積23.37平方公尺)，由原告及被告藍新、吳俞牡丹、楊天賜、林益正、藍翊郡取得，並按如附表五之「共有附圖編號A所示之應有部分(w)」欄所示比例維持分別共有；應為補償人、應受補償人與補償金額即如附表六所示之金額之分割方法，較符合全體共有人之最佳利益，且應屬適當公平，爰定系爭土地之分割方案如主文第1項、第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起訴訟於法雖屬有據，然被告藍新、吳俞牡丹、楊天賜、藍清隆、林益正、藍翊郡之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，故本件訴訟費用應由兩造依如附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例分擔，始為公允，爰諭知兩造之訴訟費用負擔之比例如主文第5項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項、第2項。中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
民事庭 法 官 張淑華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
書記官 施馨雅附表一：
編號 姓名 土地應有部分比例 折算之面積 （平方公尺） 訴訟費用負擔比例 1 藍新 5分之1 97.2360 5分之1 2 吳俞牡丹 10分之1 48.618 10分之1 3 楊天賜 80分之8 48.618 80分之8 4 藍清隆 80分之2 12.1545 80分之2 5 林益正 80分之22 133.6995 80分之22 6 藍翊郡 5分之1 97.2360 5分之1 7 游凌君 20分之2 48.618 20分之2附表二：
成果圖編號 面積(坪) 鑑定價格 鑑定價格×面積 應 有部 分 鑑價總金額×應有部分 分割後取得土地總價額 差額(應受找補之總金額) 編號A(歸吳俞牡丹) 7.07 298,200元 2,108,274元 0.1 2,065,751.38元 4,817,243.90元 2,751,492.52元 編號B(吳俞牡丹) 21.07 128,570元 2,708,969.90元 編號C(游凌君) 21.92 110,031元 2,411,879.52元 0.1 2,065,751.38元 2,411,879.52元 346,128.14元 編號D(楊天賜) 19.45 194,566元 3,784,308.70元 0.1 2,065,751.38元 3,784,308.70元 1,718,557.32元 編號E(藍翊郡) 21.38 120,185元 2,569,555.30元 0.2 4,131,502.76元 2,569,555.30元 -1,561,947.46元 編號F(藍新) 18.88 120,185元 2,269,092.80元 0.2 4,131,502.76元 2,269,092.80元 -1,862,409.96元 編號G(林益正) 37.3 128,832元 4,805,433.60元 0.275 5,680,816.30元 4,805,433.60元 -875,382.70元 藍清隆 0 0元 0.025 516,437.85元 0元 -516,437.85元 總計 147.07 20,657,513.82元 1 20,657,513.82元 20,657,513.82元 0元附表三：
編號 受補償人 應補償人 吳俞牡丹 游凌君 楊天賜 合計：各受補償人總額 1 藍翊郡 892,343.84元 112,253.74元 557,349.89元 1,561,947.46元 2 藍新 1,063,998.69元 133,847.32元 664,563.95元 1,862,409.96元 3 林益正 500,107.96元 62,911.83元 312,362.91元 875,382.70元 4 藍清隆 295,042.02元 37,115.25元 184,280.58元 516,437.85元 合計：各應補償人總額 2,751,492.52元 346,128.14元 1,718,557.32元 4,816,177.97元附表四：編號 兩造人別 名下建物門牌號碼 獲配土地代號 （均單獨所有） (m) 獲配土地面積（平方公尺） 獲配土地面積（坪） （r) 共有代號A(23.37平方公尺，即7.07坪）按下列應有部分（即按m欄獲配土地占Ｂ至G面積總合之比例）維持共有(=r/140) (w) 1 吳俞牡丹 宜蘭縣○○市○○街00號（宜蘭縣○○市○○○段00○號） Ｂ 69.64 21.07 2107/14000 2 游凌君 宜蘭縣○○市○○街00號（宜蘭縣○○市○○○段00○號） Ｃ 72.46 21.92 2192/14000 3 楊天賜 宜蘭縣○○市○○街0號（宜蘭縣○○市○○○段00○號） Ｄ 64.30 19.45 1945/14000 4 藍翊郡 宜蘭縣○○市○○街0號（宜蘭縣○○市○○○段00○號） Ｅ 70.68 21.38 2138/14000 5 藍新 宜蘭縣○○市○○街0號（宜蘭縣○○市○○○段00○號） Ｆ 62.42 18.88 1888/14000 6 林益正 宜蘭縣○○市○○街0號（宜蘭縣○○市○○○段00○號） 、0之0號（宜蘭縣○○市○○○段00○號） Ｇ 123.31 37.30 3730/14000 7 藍清隆 無 無 無 無 無 總計 140.00 14000/14000附表五：
人別 分割前 分割後 補償金額 應有部 分 （q） 應有部分面積（平方公尺） 應有部分面積（坪） 應有部分價值(=20,657,514×q) (x) 獲配土地代號 (m) 獲配土地面積（平方公尺） 獲配土地面積（坪） (r) 獲配土地單價（元/坪） (s) 獲配土地總價（元） (=r×s) (y) 共有如附圖編號A之應有部分（即按m欄獲配土地占B至G面積總合之比例） (w) 共有如附圖編號A之應有部分價值（=w×7.07坪×298,200元/坪） (z) 分割後取得總價（小數點後四捨五入）（＝y+z） (p) 應補償(-)或受補償(+)總金額即分割後應得與實得土地相當價值之增加(+)或短少(-)差數（＝p-x） (v) 吳俞牡丹 1/10 48.62 14.71 2,065,751元 Ｂ 69.64 21.07 128,570元 2,708,970元 2107/14000 317,295.2元 3,026,265元 960,514元 游凌君 2/20 48.62 14.71 2,065,751元 Ｃ 72.46 21.92 110,031元 2,411,880元 2192/14000 330,095.5元 2,741,975元 676,224元 楊天賜 8/80 48.62 14.71 2,065,751元 Ｄ 64.30 19.45 194,566元 3,784,309元 1945/14000 292,899.5元 4,077,208元 2,011,457元 藍翊郡 1/5 97.24 29.41 4,131,503元 Ｅ 70.68 21.38 120,185元 2,569,555元 2138/14000 321,963.6元 2,891,519元 -1,239,984元 藍新 1/5 97.24 29.41 4,131,503元 Ｆ 62.42 18.88 120,185元 2,269,093元 1888/14000 284,315.8元 2,553,409元 -1,578,094元 林益正 22/80 133.70 40.44 5,680,816元 Ｇ 123.31 37.30 128,832元 4,805,434元 3730/14000 561,704.4元 5,367,138元 -313,678元 藍清隆 2/80 12.15 3.68 516,438元 無 無 無 無 無 -516,438元 486.18 147.06 20,657,514元 140 18,549,240 14000/14000 2,108,274 20,657,514 0附表六：
編號 應補償人應受補償人 吳俞牡丹 (a) 游凌君 (b) 楊天賜 (c) 合計（即各受補償人 應受補償之總額） (v2) 1 藍翊郡 (d) 326,469元 229,841元 683,674元 1,239,984元 2 藍新 (e) 415,488元 292,513元 870,093 元 1,578,094元 3 林益正 (f) 82,587元 58,143元 172,949元 313,678元 4 藍清隆 (g) 135,970元 95,726元 284,742元 516,438元 合計（即各補償人應為補償之總額） (v1) 960,514元 676,224元 2,011,457元 3,648,194 元附圖：宜蘭縣宜蘭地政事務所113年8月27日土地複丈成果圖