臺灣宜蘭地方法院民事判決113年度訴字第582號原 告 鄭美華訴訟代理人 張子潔律師
黃國益律師複代理人 張家銘律師被 告 黃增益訴訟代理人 林志嵩律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落宜蘭縣○○鎮○○○段000○000地號土地土地上之附圖所示編號A3鐵皮屋（面積1.47平方公尺）拆除，並將該部分土地範圍1.47平方公尺返還予簡聰明、簡佑家，由原告代為受領。
二、被告應給付原告新臺幣4,623元，及自民國114年1月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國114年1月3日起至將附圖所示編號A1、A2、A3部分土地返還由原告受領之日止，按月給付原告新臺幣各55元、2元、26元。上開定期給付最遲給付至民國118年11月27日止。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔千分之36，餘由原告負擔。
六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣37,926元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣4,623元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於各該期款屆期後得假執行。但被告如就各期給付以新臺幣55元、2元、26元為原告預供擔保，各得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條分別定有明文。查本件原告起訴之聲明原為：㈠先位聲明：被告應將坐落宜蘭縣○○鎮○○○段000○000地號土地（下分別以地號稱之，合稱系爭土地）上，門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路00號建物（下稱系爭房屋）之一部分（詳細占有位置及面積須經測量確定）拆除，將所占用土地返還原告。備位聲明：被告應將系爭土地上系爭房屋之一部分（詳細占有位置及面積須經測量確定）拆除，並將所占用土地返還簡聰明、簡佑家，並由原告代為受領。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）1,084,567元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至被告遷讓返還占用土地之日止，按月給付原告7,000元。㈣願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第7至8頁）。嗣經地政機關測量實際占用面積後，原告於民國114年5月20日具狀就訴之聲明第㈠項變更為：「先位聲明：被告應將系爭土地上之系爭房屋拆除，並將所占用土地範圍4.73平方公尺騰空返還原告。備位聲明：被告應將系爭土地上之系爭房屋拆除，並將所占用土地範圍4.73平方公尺騰空返還予簡聰明、簡佑家，並由原告代為受領」（見本院卷第169至170頁）。經核原告上開更正，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告聲明如前述，並主張：
㈠、原告於98年4月13日因買賣而取得系爭土地，嗣於112年11月27日與訴外人魏寶惠訂立不動產買賣契約書，約定將系爭土地移轉登記予魏寶惠指定之訴外人簡聰明、簡佑家。嗣於112年12月12日就系爭土地辦理鑑界時，始發現被告所有系爭房屋如本判決所附宜蘭縣宜蘭地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A1、A2之4層鋼筋混凝土加強磚造及5樓鋼鐵造建物（面積各為3.15平方公尺、0.11平方公尺）及編號A3鐵皮屋（面積1.47平方公尺）占用系爭土地。魏寶惠於113年3月27日代理簡聰明、簡佑家，與原告訂有不動產買賣協議書（下稱系爭協議），約定自112年11月27日起，原告就上開遭占用之土地取得使用收益權6年。被告無合法權源而以附圖所示編號A1、A2、A3建物占用系爭土地，已妨害原告就該部分土地之使用收益權。爰依民法第962條之規定，為先位聲明請求被告將該部分建物拆除並返還土地予原告。再依民法第242條前段、第767條第1項前段之規定，為備位聲明請求被告將上開建物拆除並返還土地予簡聰明、簡佑家，並由原告代為受領。
㈡、被告占有系爭土地，致使原告出售系爭土地時因該瑕疵而交易價額減少62萬元，爰依侵權行為之法律關係請求被告賠償之。
㈢、被告無法律上原因而享有使用系爭土地之利益，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，依占用面積約7平方公尺（按原告誤植為7坪），每平方公尺出租之市價1,000元計算，即每月7,000元。據此，被告應給付原告自移轉系爭土地所有權時起往前回溯5年，即自108年4月24日起至113年4月24日止之不當得利合計42萬元（即7,000元×12月×5年），並自113年4月24日起至起訴日（113年11月4日）止合計44,567元（即7,000元×6月又11日），暨自113年11月4日起至被告遷讓返還土地止按月給付7,000元予原告。
二、被告聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並答辯：
㈠、系爭房屋於69年間即由訴外人黃木林興建、71年完工，同年由被告加蓋第3、4層，再於94年間由被告興建為5樓鋼鐵造建物。至系爭房屋左側加蓋之鐵皮屋，則為被告於75年間興建完成。而原告係自98年間始買受系爭土地，則原告就系爭土地如附圖所示編號A1、A2、A3部分從未有事實上之管領力，自無從依民法第962條之規定主張拆屋還地。況系爭土地遭鄰地越界建築已逾1年，依民法第963條之規定，原告之請求權亦已罹於時效。又系爭協議既約定係由賣方即原告對鄰地所有權人提起訴訟，與民法第242條規定債務人怠於行使其權利之要件不符，原告自不得代位現土地所有權人行使所有物返還請求權。再者，被告所占用之面積合計僅4.73平方公尺，且附圖所示編號A3建物僅1.47平方公尺，所占用之566地號土地為道路用地，原告縱經收回，亦無法供建築等經濟上之使用。又系爭房屋為4層鋼筋混凝土加強磚造及5樓鋼鐵造建物，如僅拆除附圖所示編號A1、A2部分，將造成整體建物結構損壞，而有崩塌之危險。且系爭建物與原告所有宜蘭縣○○鎮○○巷0號房屋（下稱2號房屋）相互毗鄰，其間已無空地，縱將附圖所示編號A1、A2拆除，原告就該部分土地亦無法為有效之經濟利用。原告請求拆屋還地，有違誠信原則，不應准許。另依民法第796條之1第1項之規定，應斟酌公共利益及當事人利益，准予就占用部分免為移去或變更。
㈡、系爭土地與宜蘭縣○○鎮○○○段000○000地號土地同位於頭城老街開蘭路，且經重測，而系爭房屋建築於數十年前，實因重測後，因測量方法之不同，而導致重測後有越界情形。原告於98年間買受系爭土地，當時應有經過鑑界或指界，長達約十餘年均無異議，直至112年11月27日將系爭土地出售予魏寶惠，同年月29日申請鑑界，同年12月12日因得知鑑界結果，始主張部分遭系爭房屋占用，可以佐證系爭房屋越界係因重測前後產生誤差及位移所致。被告並無故意或過失責任，原告請求交易損失62萬元，即有未合。況原告係主張其占有、使用之權利遭受侵害，而非物遭毀損，無從依民法第196條之規定請求物因毀損所減少之價額。又原告願折價62萬元予買方作為補償，僅為買賣雙方之協議，並非交易標的確有貶損62萬元價格之證明。遑論系爭房屋早於數十年前即已建築完成，早逾侵權行為10年時效，爰併為時效抗辯。
㈢、計畫道路用地，依法免徵地價稅。原告縱取回其土地，亦不能為有效經濟利用，則原告既未受有損害，即與不當得利之要件不符。又系爭土地之申報地價為每平方公尺2,400元，原告依每月7,000元計算租金，自有未合。況原告於113年11月4日起訴，回溯5年，其相當於不當得利之租金應自108年11月3日起算，其餘部分已罹於時效，不應准許。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第206頁）：
㈠、被告以其所有系爭房屋如附圖所示編號A1、A2、A3部分，占有系爭土地。
㈡、原告原為系爭土地所有權人，於112年11月27日與魏寶惠訂立不動產買賣契約，嗣將系爭土地移轉登記予魏寶惠指定之簡聰明、簡佑家。
㈢、原告與魏寶惠訂有系爭協議，約定原告自訂立不動產買賣契約之日起就系爭土地有使用收益權6年。
四、爭點一：原告依民法第962條前段、中段規定，請求被告拆除如附圖所示編號A1、A2、A3建物，並將所占用土地返還原告，是否有理由？上開請求權是否因罹於時效而消滅？
㈠、按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害，民法第962條定有明文。又按民法上之占有物返還請求權之行使，以占有人之占有被侵奪為要件，此觀民法第962條之規定自明，如非物之占有人，縱對於該物有合法使用收益之權源，亦不能行使此項權利。故物之承租人須於租賃物交付後，始得行使此項請求權。於未交付前租賃物被侵奪，其被害人為所有人，承租人並無直接請求返還之權（最高法院86年度台上字第52號判決要旨參照）。查，附圖所示編號A1、A2、A3建物，至遲於94年間即均已存在，業據被告陳述綦詳（見本院卷第179頁），且有系爭房屋之房屋稅籍證明書可資參佐（見本院卷第65至67頁），復未據原告爭執（見本院卷第181至182頁）。而原告係於98年4月13日取得系爭土地之所有權，其取得土地所有權時，被告以附圖所示編號A1、A2、A3建物占有系爭土地之事實即已存在，據此，堪認原告從未占有該部分土地，難認其為占有人。則被告抗辯原告無從行使民法第962條之占有人物上請求權，核屬有據。
㈡、況按前條請求權，自侵奪或妨害占有或危險發生後，一年間不行使而消滅，民法第963條分別定有明文，是占有之物上請求權消滅時效明定為1年，其立法理由乃若隨時皆得主張，則權利狀態恆不確定，害及社會之安寧。因侵奪占有後經過一定期間，占有之狀態已改變，倘仍准予回復占有，反造成現有秩序之擾亂，妨害社會之安寧，與占有制度重在對於物現有事實上管領力之維護有違。查，被告至遲於94年間即占有系爭土地如附圖所示編號A1、A2、A3部分，已如前述，堪認原告自98年4月13日取得系爭土地所有權時，上開土地之占有已遭被告侵奪，嗣原告於113年4月24日將系爭土地所有權移轉登記予簡聰明、簡佑家後，其所主張依系爭協議而生之使用收益權亦持續被侵奪，則自附圖所示編號A1、A2、A3部分遭侵奪占有起算顯然逾1年之消滅時效，被告為時效抗辯，於法有據。原告依民法第962條前段、中段規定，請求被告拆除如附圖所示編號A1、A2、A3建物，並將所占用土地返還原告，難認有理由。
五、爭點二：原告依民法第242條前段、第767條第1項前段、中段之規定，請求被告拆除如附圖所示編號A1、A2、A3建物，並將所占用土地返還簡聰明、簡佑家，由原告代為受領，是否有理由？
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，民法第767條、第242條分別定有明文。復按，出租人有以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人之義務，苟租賃物為第三人不法占有時，並應向第三人行使其返還請求權以備交付，其怠於行使此項權利者，承租人因保全自己債權得代位行使之，此觀民法第423條及第242條之規定自明（最高法院87年度台上字第943號裁定意旨參照）。原告主張：原告原為系爭土地所有權人，於112年11月27日與魏寶惠訂立不動產買賣契約，嗣將系爭土地移轉登記予魏寶惠指定之簡聰明、簡佑家。原告與魏寶惠訂有系爭協議，約定原告自訂立不動產買賣契約之日起就系爭土地有使用收益權6年等情，業據提出不動產買賣協議書及附件複丈成果圖為證（見本院卷第41至42、23頁），且為被告所不爭執。該協議書第2條 約定「今因112年12月12日辦理土地鑑界發現有鄰地建物占用之情事（詳附件複丈成果圖），今買賣雙方於本不動產買賣協議書內約定如下：1.今買賣雙方合意由賣方總價1700萬元折讓新台幣62萬予買方作為上述鄰地佔有情事之補償；但若日後賣方向鄰地所有權人法院訴訟求償而有相關之地價租金補貼或損害賠償費用等概由賣方收取與買方無涉。（賣方之鄰地使用收益權為6年，並且6年內不得移轉他人）2.買賣雙方合意，若日後鄰地將佔有建物拆除則買方願以新台幣62萬向賣方買回該占有之土地權利」。經核，依系爭協議所附土地複丈成果圖所標示位置可知，上開約定所指鄰地，並非與系爭土地相鄰之土地，其真意為鄰地之建物越界所占用之系爭土地，即附圖所示編號A1、A2、A3部分。據此，原告主張就附圖所示編號A1、A2、A3部分土地取得使用收益權6年，堪信為真。又依系爭協議所載內容，約定系爭土地之買受人將向占用系爭土地之鄰地所有權人以訴訟求償之權利交由出賣人即原告處理，而事實上簡聰明、簡佑家確未向被告行使排除侵害及返還請求權，是堪認簡聰明、簡佑家怠於向無權占有系爭土地之被告行使前揭請求權。則原告本於其就系爭協議而生之使用收益權，依民法第242條規定，代位簡聰明、簡佑家行使所有權能而請求被告將拆屋還地，由其代為受領，即屬有據。
六、爭點三：被告抗辯依民法第796條之1第1項免為移去或變更系爭房屋，是否有理由？按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更；但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796之1第1項定有明文。參諸該條立法理由：「對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾越地界者，不適用上開規定，始為公平」，則於適用本條項規定情形下，鄰地所有人即有容忍土地所有人使用之義務，同時亦享有土地購買及償金請求權。查，如附圖所示編號A1、A2部分固越界占有系爭土地，惟該部分為4層鋼筋混凝土加強磚造及5樓鋼鐵造建物之牆壁，且與原告所有之2號房屋相連，有本院勘驗照片及原告所提出之照片可參（見本院卷第127至129、185至197頁），其面積合計僅3.26平方公尺，對原告使用收益之妨礙甚小，對所有權人之侵害亦屬甚微。況縱使拆除，因上開部分與原告所有之2號房屋牆面緊鄰，拆除後所形成附圖所示編號A1、A2部分在夾縫中之狹小空地，位於原告所有之2號房屋屋外，亦無法為有效經濟利用。且該處既為4層鋼筋混凝土加強磚造及5樓鋼鐵造建物之牆壁，衡諸常情，如予拆除，應有影響系爭建物整體結構安全之虞，且拆除過程中亦可能對原告較為老舊之2號房屋造成危害。本院衡酌拆除如附圖所示編號A
1、A2部分建物對其所附著之系爭建物恐有結構安全之危害、該部分對原告就系爭土地之使用、處分及收益影響甚小等兩造間權益、社會整體經濟、人身等公共利益等相關利益權衡相較後，認原告就如附圖所示編號A1、A2部分土地代位行使所有物返還請求權之結果，所獲得實際利益遠小於被告因此所受之損失，依民法第796條之1第1項規定，本院認為被告越界占用系爭土地之如附圖所示編號A1、A2部分應免其移去為適當。是原告依民法第242條、第767條第1項前段及中段規定，請求被告拆除如附圖所示編號A1、A2部分，並將該部分所占有之土地返還由原告受領，不應准許。
七、爭點四：原告行使權利是否有違民法第148條規定？按權利之行使，不得違反公共利益、或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。再按，民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判決意旨參照）。查原告就被告占用附圖所示編號A1、A2、A3部分代位簡聰明、簡佑家請求拆屋還地，乃合法權利之行使，又附圖所示編號A3雖為道路用地，然面臨道路，尚具一定經濟價值，況被告未能證明原告提起本件訴訟係以損害被告為主要目的，縱使拆屋還地將對被告產生一定之損害，然原告既非以損害他人為主要目的，即不構成權利濫用，亦無悖於誠信原則。被告此部分之答辯，難認可採。
八、爭點五：原告依民法第184條第1項前段請求被告賠償系爭土地因遭被告占用而受有交易價格減損62萬元，是否有理由？上開請求權是否因罹於時效而消滅？按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾10年者亦同，民法第197條第1項定有明文。查，縱認原告主張系爭土地因遭被告占用而受有土地交易價格減損之損害，惟被告無權占有附圖所示編號A1、A2、A3部分土地之侵權行為，至遲於94年即已發生，而原告係於98年4月13日取得系爭土地所有權，迄今均已逾10年之時效期間，被告就此所為時效抗辯，即屬有據。原告依民法第184條第1項前段請求被告賠償交易價格減損62萬元，自無可採。
九、爭點六：原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利464,567及其法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告7,000元，是否有理由？
㈠、按無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為通常社會之觀念。被告無權占有附圖所示編號A1、A2、A3部分土地，係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告無法先後依所有權及系爭協議使用收益，而受有損害，故原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，於法有據。
㈡、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明文。查系爭土地使用分區及使用地類別均為空白，則原告請求被告給付相當於租金之不當得利，依土地法之規定，仍應以申報地價年息百分之10為最高限額。然地租之計算，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事以為決定，非必按照最高限額計算（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。查系爭土地108至112年間，每年之公告地價均為每平方公尺3,000元、113至114年間，每年之公告地價均為每平方公尺3,300元（見本院卷第263頁），則其申報地價各為2,400元、2,640元。又系爭土地位於頭城老街、附近為商店、住家等情，業經本院勘驗現場，且有google地圖及現場照片可稽（見本院卷第121至124頁）。本院斟酌上情，認為應以申報地價年息百分之8計算相當於租金之不當得利。則被告占有附圖所示編號A1、A2、A3部分合計4.73平方公尺，自起訴日即113年11月5日（見本院卷第7頁）回溯5年期間（即自108年11月6日起至113年11月5日）相當於租金之不當得利，為4,623元〔即(108至112年申報地價2,400元×占用面積4.73平方公尺×年息8%×108至112年占用期間1517日÷365日)＋(113年申報地價2,640元×占用面積4.73平方公尺×年息8%×113年占用期間310日÷365日），元以下四捨五入〕。另自起訴狀繕本送達翌日即114年1月3日（見本院卷第55頁）起，應按月給付原告各55元、2元、26元（即114年申報地價2,640元×附圖所示編號A1、A2、A3部分占用面積各3.15平方公尺、0.11平方公尺、1.47平方公尺×年息8%÷12月，元以下四捨五入）。至原告主張自108年4月24日起算，逾上開5年之租金債權短期時效期間部分，不應准許。又原告主張租金應按每月7,000元計算，則有違上開土地法規之規定。故以上逾前開准許範圍之請求，均無理由。再查，原告就附圖所示編號A1、A2、A3部分使用收益權僅有6年，且依系爭協議第2條第3款約定：「上述1.2條協議賣方需於6年內法院判決確定，若超過6年，則買方不用再依照上述協議之約定來讓賣方收取鄰地之地價租金補貼或賠償費用；以及買方不用再向賣方買回被占有之鄰地」，再參諸原告自承該6年期間係自112年11月27日起算（見本院卷第202頁），則自118年11月27日起，原告即不再就附圖所示編號A1、A2、A3部分有使用收益權，自無從收取相當於租金之不當得利。故原告逾上開期限之請求，亦無理由。
十、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第242條之規定，請求被告拆除附圖所示編號A3部分並返還該部分土地，及依不當得利之法律關係，請求被告給付原告4,623元，及自114年1月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，暨自114年1月3日起至將附圖所示編號A1、A2、A3部分土地返還由原告受領之日止，按月給付原告各55元、2元、26元，此部分定期給付最遲算至118年11月27日止，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
十一、本件原告勝訴部分，為所命給付之價額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行。又被告聲明願供擔保請准免為假執行，於法並無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定擔保金准許之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回失其依據，應予駁回。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
民事庭 法 官 謝佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
書記官 謝佩欣