臺灣宜蘭地方法院民事判決113年度重訴字第95號原 告 林瑞麟訴訟代理人 張致祥律師複代理人 林聖凱律師被 告 宜蘭縣壯圍鄉農會法定代理人 陳玉華訴訟代理人 簡坤山律師被 告 農業部農糧署東區分署法定代理人 林美華訴訟代理人 柯士斌律師複代理人 廖婕汝律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告先位之訴駁回。
二、被告宜蘭縣壯圍鄉農會承租原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地之年租金，自114年1月1日起，調整為新臺幣（下同）18萬9,728元。
三、原告其餘備位之訴駁回。
四、訴訟費用由被告宜蘭縣壯圍鄉農會負擔5分之2，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告宜蘭縣壯圍鄉農會自43年間起向原告祖父林金火承租坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），並提供予被告農業部農糧署東區分署之前身即台灣省糧食局宜蘭管理處興建稻穀倉庫。嗣後被告宜蘭縣壯圍鄉農會繼之於48年、66年間與系爭土地之所有權人即林金火、原告父親林振和分別簽訂未定期限之建地租賃契約書，82年、98年間再分經調整租金為每年3萬2,000元、5萬元。而111年8月1日林振和死亡後，系爭土地則由原告繼承而登記為所有權人。而系爭土地目前坐落被告宜蘭縣壯圍鄉農會所有之如附圖（宜蘭縣宜蘭地政事務所114年3月27日土地複丈成果圖）編號A（一層鋼骨磚牆造、254.58平方公尺）、B（二層RC磚牆造、123.69平方公尺）、D（一層磚牆鐵皮頂、18.51平方公尺）所示地上物、被告農業部農糧署東區分署所管理如附圖編號C（一層RC磚牆造、227.43）所示地上物（下合稱系爭地上物），係起初承租時之原建物廢棄後經過多次改建，故上述租約至少於建物不堪使用時即108年1月1日即期限屆滿，且系爭地上物目前使用上亦不符原租賃目的或逾租約範圍，更違反非都市土地使用管制法令，故原告自得依土地法第103條第1、2、5款規定，以起訴狀繕本之送達為終止系爭土地之租約。因此系爭地上物已屬無權占有系爭土地，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告應分別拆除系爭地上物，並將占用土地返還原告。倘認租約未經終止，系爭土地租金自98年間以來每年租金為5萬元，顯非合理，爰依民法第227條之2第1項、第442條規定，請求調整為每年48萬8,659元。為此，爰依前述規定，以先位聲明求為：㈠被告宜蘭縣○○鄉○○○○○○○地○○○○○號A、B、D所示地上物拆除，將占用土地返還原告。㈡被告農業部農糧署東區分署應將系爭土地上如附圖編號C所示地上物拆除，將占用土地返還原告之判決；以備位聲明求為：被告宜蘭縣壯圍鄉農會承租原告所有系爭土地之年租金，應自114年1月1日起調整為48萬8,659元之判決。
二、被告則辯以：㈠就原告先位請求部分：被告宜蘭縣壯圍鄉農會自43年間起向
原告祖父林金火承租系爭土地興建倉庫與辦公室，並另提供予被告農業部農糧署東區分署之前身即台灣省糧食局宜蘭管理處興建稻穀倉庫，即附圖編號A所示地上物為被告宜蘭縣○○鄉○○○○○○○○○○號B、C所示地上物則是被告農業部農糧署東區分署之前身即台灣省糧食局宜蘭管理處、被告宜蘭縣壯圍鄉農會分別於69、71年間經林振和出具土地使用同意書，取得建築執照而合法興建之地上物。而系爭地上物目前完好，未有違反法令之使用情形，更未有逾林振和同意使用土地及租約之約定範圍，是原告終止租約，並無理由。是系爭地上物有占有使用系爭土地之合法權源，原告請求拆屋還地，並無理由。
㈡就原告備位請求部分：系爭土地本為農地，係因被告宜蘭縣
壯圍鄉農會承租建屋才變更為建地。從43年承租迄今，除昔日約定以稻穀計租外，82年間調高租金為每年3萬2,000元、98年間調高租金為5萬元，另參考系爭土地位處偏僻、無商業利益可言，以及98年當年申報地價為每平方公尺686元至113年申報地價為每平方公尺1589元之漲幅比例，則系爭土地之年租金如調高應以11萬5,816元為合理，是原告備位聲明之請求實有過高等語為辯。
㈢被告並均聲明請求駁回原告先位、備位之訴。
三、原告前述主張，被告宜蘭縣壯圍鄉農會自43年間起向林金火承租系爭土地，並提供予被告農業部農糧署東區分署之前身即台灣省糧食局建築稻穀倉庫。嗣後被告宜蘭縣壯圍鄉農會繼之於48年、66年間與系爭土地之所有權人即林金火、林振和分別簽訂未定期限之建地租賃契約書，82年、98年間再經調整租金為每年3萬2,000元、5萬元。而111年8月1日林振和死亡後，系爭土地則由原告繼承而登記為所有權人，且系爭土地目前有系爭地上物坐落其上等情，業據原告提出系爭土地登記謄本、被告宜蘭壯圍鄉農會43年12月13日覺書、46年1月函文、48年9月1日建地租賃契約書、66年12月建地租賃契約書、被告宜蘭縣壯圍鄉農會82年10月13日、98年10月15日函文為憑（見本院卷第29頁至第63頁），並經本院現場勘驗明確，有勘驗筆錄、照片（第171頁至第185頁），並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所繪製如附圖之土地複丈成果圖可證，堪信屬實。原告進而主張，原告已依法終止租約，故系爭地上物係無權占有系爭土地，被告自應分別將之拆除並返還占有土地。如認租約未經終止，亦應將年租金自114年1月1日起調整為48萬8,659元等情，被告則否認之，並以前詞為辯。
四、先位之訴部分：㈠查被告宜蘭縣壯圍鄉農會自43年間起向林金火承租系爭土地
（約兩百坪），並提供予被告農業部農糧署東區分署之前身即台灣省糧食局建築稻穀倉庫。嗣後被告宜蘭縣壯圍鄉農會繼之於48年、66年間與系爭土地之所有權人即林金火、林振和分別簽訂未定期限之建地租賃契約書，承租系爭土地（9厘6毛9絲，約940平方公尺），82年、98年間再經調整租金為每年3萬2000元、5萬元等情，均如前述。而69年、71年間被告農業部農糧署東區分署之前身即台灣省糧食局宜蘭管理處、被告宜蘭縣壯圍鄉農會分別任起造人，經當時系爭土地所有權人林振和同意下，於系爭土地興（改）建地上物，其中同段153建號建物（門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路0段00巷00號、即附圖編號C所示地上物，目前為被告農業部農糧署東區分署存放公糧倉庫）、同段385建號建物（門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路0段00巷0號、如附圖編號B所示地上物，目前為被告宜蘭縣壯圍鄉農會辦公室使用），並保留宜蘭縣○○鄉○○○○○○○○○○○○號A所示地上物，另有增建如附圖編號D所示地上物，目前為被告宜蘭縣壯圍鄉農會之販賣部與儲藏室）等情，有上述建物登記謄本（見本院卷第147頁、第153頁）、原告提出林業及自然保育署航測及遙測分署之航空照片（本院卷第45頁至第59頁）、被告宜蘭縣壯圍鄉農會倉庫紀錄卡（見本院卷第221頁）、土地使用權同意書（見本院卷第151頁、第155頁、第227頁）相關建造執照卷宗部分影本（見本院卷第295頁至第315頁），並經本院調閱相關建造執照卷宗核閱無誤。至於，原告否認林振和有出具上述土地使用權同意書云云。然查，依原告所提出宜蘭縣壯圍鄉農會82年10月13日、98年10月15日函覆林振和之函文（見本院卷第第41頁、43頁），記載「為本會租賃台端所有座落宜蘭縣○○鄉○○段000號建地玖厘陸毛玖絲陳情調整租金案…」、「為台端擬調整本會古亭辦事處用地租金乙案…」等情，顯見林振和就系爭土地上有系爭地上物坐落，且附圖編號B、C、所示地上物為69、71年間所改建等情，並非毫不知悉，如建物起造時林振和未出具土地使用同意書，豈會於10餘年、20餘年之後行文被告宜蘭縣壯圍鄉農會為提高租金之申請，而未主張舊建物已滅失而欲收回土地，是林振和生前就系爭土地與被告宜蘭縣壯圍鄉農會間有租地建屋之不定期租賃契約存在，並無爭議。原本林金火、林振和與被告宜蘭縣壯圍鄉農會間就系爭土地之不定期租賃關係，更不因系爭土地地上物有重建或改建而失其效力，堪可認定。
㈡原告雖再主張經比對上述航空照片，系爭地上物在107年、10
8年間有屋頂修繕，足見系爭地上物已不堪使用，故不定期賃關係至少在108年1月1日即期限屆滿云云。然被告宜蘭縣壯圍鄉農會否認之。查附圖編號A、D所示地上物目前為農會販賣部、附圖編號B所示地上物則為被告宜蘭縣○○鄉○○○○○○○○○○○○○○○號C所示地上物則為被告農業部農糧署東區分署存放公糧之庫房等情，業據本院現場勘驗明確，有勘驗筆錄可憑，是並無證據足證系爭地上物有不堪使用之狀況。再者，原告以比對航空照片之方式認系爭地上物屋頂樣式不同，主張系爭地上物至少於108年1月1日前即已不堪使用云云。然查，附圖編號A、D所示地上物內部觀之，可見四周有磚牆、木製屋頂覆蓋鐵皮，建物內部尚有磚造鐵皮頂空間而為倉庫使用等情、附圖編號B、C所示地上物則均屬鋼筋混凝土加強磚造建物，此有本院勘驗筆錄及上述同段385、153建號建物之登記謄本可參，是亦無證據可認系爭地上物於108年1月1日以前有不堪使用之情事。另外，屋頂之更換乃一般建物常見之修繕，建物之屋頂有更新，亦無從推論原有建物已不堪使用，亦無證據可證屋頂修繕時建物已不堪使用，是原告以系爭地上物屋頂樣式有變更為由，主張系爭地上物均已達於不堪使用之程度，難謂可採。是原告主張原告就系爭土地與被告宜蘭縣壯圍鄉農會間，因租期屆滿而不存在不定期租賃關係云云，並無理由。
㈢次按，租用建築房屋之基地，非因承租人以基地供違反法令之使用，出租人不得收回。土地法第103條第2款定有明文。
又土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符。經查，系爭地上物使用現況如前所述，原告並未舉證證明被告就系爭地上物有何供違反法令之使用情事，是原告主張依土地法第103條第2款規定終止租約，亦無理由。再者，原告另主張被告宜蘭縣壯圍鄉農會租賃系爭土地之目的系為營建穀倉碾米之用，並非現今作為經營觀光商業使用，且擅自增建辦公室做行政使用，違反租約約定建物之範圍云云。然原告並未舉證證明有與被告宜蘭壯圍鄉農會約定建物特定使用用途，是原告以此主張被告宜蘭縣壯圍鄉農會有違反租約約定，尚乏依據。又林金火、林振和當初出租土地予被告宜蘭縣壯圍鄉農會之面積，雖提供部分土地供被告農業部農糧署東區分署之前身即台灣省糧食局興建倉庫，但並未將租賃土地之範圍限於台灣省糧食局所興建之倉庫範圍或是49年間就系爭土地設定地上權之範圍，此從被告宜蘭縣壯圍鄉農會行文林金火配合辦理地上權登記函文可見一斑（見本院卷第35頁）。更何況，48年9月1日建地租賃契約書、66年12月建地租賃契約書所記載之租地範圍，記載9厘6毛9絲（約940平方公尺）亦逾重劃後之系爭土地全部面積，是原告與被告宜蘭縣壯圍鄉農會就系爭土地之不定期租賃契約範圍應為系爭土地全部。原告主張被告宜蘭縣壯圍鄉農會逾使用範圍有違租約，或違約增建如附圖編號D所示地上物，而依土地法第103條第5款規定主張終止租約，仍無理由。
㈣依此，被告宜蘭縣壯圍鄉農會就系爭土地全部與原告間有不
定期租賃關係存在，而被告農業部農糧署東區分署亦是經被告宜蘭縣○○鄉○○○○○○○○○○○號C所示地上物而使用系爭土地，故系爭地上物均非無權占有系爭土地。從而，原告請求被告應分別將系爭地上物拆除，將占用土地返還原告，並無理由。
五、備位之訴部分：㈠契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果
顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第227條之2第1項、第442條分別定有明文。是同法第442條規定乃有關情事變更原則態樣之一。又未定期限之基地租賃，倘契約成立後，嗣因社會發展致土地價值變動，出租人自得依民法第442條規定，訴請法院調整其租金。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；前揭規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條及第105條固分別定有明文。然土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，倘非供居住安身，應無以土地法限制其租金上限之必要。此外，法院調整租金時，亦應斟酌當事人原約定之租金，契約成立後之基地周邊環境、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等一切情形，以為決定，非以租金市價之多寡為唯一之酌定標準。
㈡查被告宜蘭縣壯圍鄉農會自43年間起向林金火承租系爭土地
，作為倉庫與辦公室之基地，並提供予被告農業部農糧署東區分署前身即台灣省糧食局建築稻穀倉庫。嗣後被告宜蘭縣壯圍鄉農會繼之於48年、66年間與系爭土地之所有權人即林金火、林振和分別簽訂未定期限之建地租賃契約書，承租系爭土地，82年、98年間再經調整租金為每年3萬2000元、5萬元等情，均如前述。且98年間系爭土地公告現值為7,336元、113年間則為1萬5,213元，亦有系爭土地地價表可憑，是系爭土地地價年年上漲，但租金15年來均未再有調整，且系爭土地面積達880平方公尺，如仍以每年5萬元之租金計之，顯屬過低，依照上開說明，原告依民法第442條規定聲請調整租金，於法自屬有據，應予准許。而本院就原告此部分請求，既已依民法第442條規定之法律關係准許其請求，則其基於同一目的，為訴之重疊合併，主張或依民法第227條之2第1項規定，請求調整系爭土地租金部分，是否有理由，即無庸審酌，附此敘明。㈢再者，附圖編號A、D所示地上物目前為被告宜蘭縣○○鄉○○○○○
○○○○號B所示地上物則為被告宜蘭縣○○鄉○○○○○○○○○○○○○○○號C所示地上物則為被告農業部農糧署東區分署存放公糧之庫房，均如前述。是被告宜蘭縣壯圍鄉農會承租系爭土地並非供興建居住使用之房屋，系爭地上物實際上亦未供居住使用，是系爭土地之租金，即無上述土地法限制其租金上限之必要。又被告宜蘭縣壯圍鄉農會抗辯稱：於98年行文林振和就系爭土地租金從3萬2,000元調整為5萬元乙節（見本院卷第43頁），係依申報地價年息8.3%計租云云。然原告否認之，且被告宜蘭縣壯圍鄉農會亦無證據可證82、98年調整租金之計算有一定固定比率，故被告宜蘭縣壯圍鄉農會辯稱昔日調整租金係以申報地價年息8.3%計租或以申報地價調升之倍數為租金之調整云云，亦乏依據。
㈣原告雖主張應以上為不動產估價師事務所評估系爭土地113年
11月之市價年租金48萬8,659元來計算租金，始為合理云云。然查，系爭土地坐落於鄉村區，並非商業中心，周遭多以農業型態之產業活動為主，商業經濟活動不多，均如前述。且上述估價報告亦就系爭土地所在區域「無重大公共建設計畫」、「屬農業區人口數不足、該區發展趨勢維持原狀」、「該地區土地以農業使用為主，居民以從事農業居多」等現狀為描述（見不動產估價報告書），並考量被告宜蘭縣壯圍鄉會承租系爭土地除供辦公室使用外，並有農產品販賣部及提供被告農業部農糧署東區分署興建公糧糧倉等情，是被告宜蘭縣壯圍鄉農會就系爭土地之使用，並非全然以獲利之角度為商業使用，而是有承載發展農業、照顧農民以及配合國家存糧政策等社會功能，故調整租金之數額自應參酌上情為綜合評估，故原告主張應依市價調整租金為48萬8,659元，亦非合理。本院審酌系爭土地於98年間已調整年租金為5萬元，98年迄今土地申報地價上漲約2.31倍，系爭土地周遭環境仍以農業為主而未有重大變更、工商繁榮程度不高、承租人利用系爭土地從事經濟活動之面積尚未達系爭土地之半數、系爭土地之使用並非完全是商業利益出發，而是有包含承載上述社會功能之公益色彩，故以上述不動產估價報告書評估系爭土地純租金每年為47萬4,320元之4成計算系爭土地之年租金，應屬合適，是系爭土地之租金應調整為每年18萬9,728元（474320x0.4=189728）。
㈤末按，房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示時起算。然如於起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院48年台上字第521號民事判例意旨參照）。查本件原告於113年11月29日起訴時（有起訴狀收狀戳可憑），被告宜蘭縣壯圍鄉農會業已付清113年1月1日至同年12月31日之租金等情，此有113年11月15日原告領具可憑（見本院卷第145頁）。是原告請求自起訴狀繕本送達後之114年1月1日起調整租金，即屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，提起先位之訴，請求被告應分別拆除系爭地上物，並將占用土地返還原告等情，並無理由，自應駁回原告先位之訴。原告依民法第442條規定，提起備位之訴，請求調整被告宜蘭縣壯圍鄉農會承租系爭土地之每年租金，自114年1月1日起調整為18萬9,728元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 3 月 25 日
民事庭 法 官 蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 26 日
書記官 謝宗佑