臺灣宜蘭地方法院民事裁定114年度聲字第23號聲 請 人 張以方代 理 人 張致祥律師複代理人 黃光達律師相 對 人 林燕玉代 理 人 郭美春律師
蔡瑜軒律師相 對 人 游再生上列聲請人聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）為聲請人、相對人林燕玉及相對人游再生（以下相對人等2人合稱為相對人，分則逕稱其名）所共有，所有權應有部分各3分之1。系爭土地上有1棟3層樓公寓（下稱系爭公寓），系爭公寓1樓（即同段291建號建物）為林燕玉所有，系爭公寓2樓（即同段292建號建物樓）為聲請人所有，系爭公寓3樓（即同段293建號建物）為游再生所有。因聲請人取得系爭公寓2樓所有權及系爭土地所有權應有部分3分之1後，始發現林燕玉經游再生同意在系爭公寓1樓後方以附圖（宜蘭縣宜蘭地政事務所114年1月9日土地複丈成果圖）編號A（面積7.79平方公尺、一層磚造鐵皮頂）所示地上物（下稱系爭地上物）無償占用系爭土地，並出租予他人收取租金，且以系爭地上物阻礙聲請人利用系爭土地上之溫泉水井汲取溫泉水，是相對人就系爭土地之管理對聲請人顯失公平且妨礙聲請人就共有物之使用收益，爰依民法第820條第2項條規定，請求裁定變更共有物之管理方法為：㈠林燕玉應按月給付聲請人新臺幣1,926元。㈡林燕玉應容忍聲請人及聲請人指定之人進入系爭地上物內，修繕及連接溫泉水管。
二、相對人則辯以：系爭公寓於民國66、67年間建築之初，即由建商將系爭公寓1樓至3樓分別申請建號及門牌後分別出售，各樓層間出入口、水、電各自獨立。而系爭土地與系爭公寓1樓至3樓原始所有權人分別於附圖編號A之土地範圍或上空各自增建，在原始所有權人均知情且無反對之情形下，顯見系爭土地及系爭公寓原始所有權人間早已就系爭土地如附圖編號A部分範圍成立分管協議或默示分管之約定，約定各樓層住戶得以各樓層增建空間來占有使用系爭土地（下稱系爭約定），故聲請人自應繼受此一約定。又聲請人所有之系爭公寓2樓增建部分亦有占用系爭土地，且有自接自來水管線而無缺水情事，可見系爭土地之管理並無顯失公平而有裁定變更之必要。至於系爭地上物內之溫泉管線本為林玉燕獨資設置，並非兩造共有物，故聲請人主張林燕玉應容忍聲請人及聲請人指定之人進入系爭地上物，修繕及連接溫泉水管等情，亦無理由等語。
三、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1、2項固有明文。而民法第820條第2項所謂「依前項規定之管理」，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理（立法理由參照）。又按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。（最高法院99年度台上字第790號民事判決可參）。經全體共有人訂立未定期限之分管契約，該分管契約之終止，須經全體共有人同意始得為之，此屬民法第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形（最高法院111年度台上字第2438、898號民事裁定可參），並非同項以多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。
四、聲請人雖認相對人未經聲請人同意，以多數決決定系爭土地之管理方法，並提出相對人所立之字據（見本院卷第63頁聲證5）為證，並以該內容顯失公平，而為本件聲請云云。
㈠然查，兩造目前為系爭土地之共有人人，所有權應有部分各3
分之1，並分別為系爭土地上之系爭公寓1樓至3樓之所有權人。又系爭公寓1樓至3樓均有面積不一之增建占用系爭土地如附圖編號A部分範圍之土地等情，有土地建物登記謄本（見本院114年度訴字第73號【下稱前案】限閱卷）、及前案現場履勘照片（見前案卷一第95頁至第97頁）可證，並為兩造所不爭執，堪信為實。再者，聲請人之前手即證人林清輝於前案證稱：其前手為2樓原始屋主，購入時系爭地上物及2樓、3樓增建部分即已存在，且當時全體住戶均同意系爭地上物部分由1樓住戶使用，其當時可以使用2樓範圍，惟不可使用1樓、3樓之增建部分等語；證人游再生則於前案證稱：
其為3樓之第二手屋主，於購買時系爭公寓後面現狀就如前案勘驗照片所示，當時即認知1樓空間歸1樓住戶、2樓空間歸2樓住戶、3樓空間歸3樓住戶使用等語。互核前案現場履勘照片（見前案卷一第95頁至第97頁），系爭地上物水泥略有剝落、磚體外露等情，各樓層增建部分略有老化、鏽蝕痕跡，系爭地上物與各樓層增建部分應歷時已久，則綜合前案上開2位證人之證詞觀之，系爭公寓若非各原始所有權人間至少有以默示方式達成系爭約定，否則何以容任彼此以增建方式占有系爭土地多年？因此可認系爭公寓1樓至3樓原始所有權人於系爭公寓興建完成後已就系爭土地如附圖A範圍所示土地至少有默示分管協議存在。又系爭約定內容係以各樓層增建得占有使用系爭土地，且各層增建外顯於系爭公寓外，置於任何第三人均可輕易察知之情狀以觀，聲請人及相對人以買賣或拍賣為原因而繼受取得系爭公寓時，對於系爭約定之存在均屬明知或可得而知之情形，則揆諸前述見解，聲請人及相對人均應受具分管契約性質之系爭約定效力所拘束，且此屬民法第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，並非同項以多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。
㈡其次，系爭地上物之存在及系爭土地之利用現況，係由於系
爭土地之原始共有人間存在系爭約定，且該具分管契約性質之系爭約定並由兩造繼受，兩造應受系爭約定之拘束等情，已如前述，此從系爭地上物於相對人書立上述字據前即已存在之事實亦可見得。可見聲請人提出之相對人所立字據，僅為林燕玉為確認系爭約定存在之書面，並提出於前案以為前案訴訟之攻擊防禦方法（見前案卷一第79頁），要非屬相對人有依民法第820條第1項規定就系爭土地以多數決所定之管理，是兩造就系爭土地並不存在依民法第820條第1項規定以多數決或應有部分超過3分之2所定之管理，是依前述說明，聲請人依民法第820條第2項規定，請求法院裁定變更系爭土地之管理方法，即無理由。
㈢聲請人固再認系爭土地上有兩口溫泉水井，均在系爭地上物
內，聲請人本得以系爭土地共有人身分利用該溫泉水井，惟遭林玉燕憑其與游再生所為分管決定，拒絕聲請人進入系爭地上物修繕及連接溫泉水管，該決定顯失公平云云。然查，系爭地上物係屬林燕玉所有系爭公寓1樓之增建物，其權利歸屬林燕玉所有，並非兩造之共有物。且者系爭地上物屋內之溫泉管線，林燕玉亦否認為兩造所共有，而聲請人亦未舉證系爭地上物屋內溫泉管線設備為兩造所共有，是聲請人此部分主張，顯與共有物管理無涉，則聲請人依民法第820條第2項聲請法院裁定林燕玉應容忍聲請人進入系爭地上物修繕及連接溫泉水管等情，亦無理由。
四、綜上，聲請人依民法第820條第2項請求裁定變更共有物之管理，為無理由，應予駁回。
五、依民事訴訟法第78條、第95條第1項，裁定如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 24 日
民事庭法 官 蔡仁昭正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 114 年 11 月 24 日
書記官 高雪琴