臺灣宜蘭地方法院民事判決114年度訴字第152號原 告 許榮源訴訟代理人 林志嵩律師被 告 林洳璿
林欽銘前二人共同訴訟代理人 李秋銘律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國115年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告對本院112年度司執字第21114號強制執行事件所拍賣坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地之優先承買權不存在。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存在與否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查原告主張其為本院112年度司執字第21114號強制執行事件（下稱系爭執行事件）所拍賣坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地（重測前為宜蘭縣○○鄉○○段00000地號土地，下稱系爭土地）之拍定人，拍定後因被告以占有系爭土地上如附圖（即宜蘭縣宜蘭地政事務所114年10月9日土地複丈成果圖）編號A所示地上物即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段000巷000弄00號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）最初為其被繼承人即訴外人林秋松所興建，且於林秋松死亡後，渠等繼承之系爭房屋與系爭土地間有土地法第104條或民法第426條之2所示之租賃關係，致本院民事執行處誤准被告優先承買系爭土地等情，然此為原告所否認。故被告對系爭土地實際上有無優先承買權，將使原告是否得拍定取得系爭土地處於不明確情形而有受侵害之危險，此種法律上地位不安之狀態，得以確認判決加以除去。揆諸上開說明，堪認原告提起本件訴訟有確認利益，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭執行事件拍賣之系爭土地，於113年8月28日由原告以新臺幣（下同）285萬2,000元拍定。惟拍定後，被告以系爭房屋為系爭土地原共有人即其被繼承人林秋松生前所興建，並因林秋松死亡後輾轉由被告與其他繼承人所繼承，而依本院民事執行處是否行使優先承買之通知，表明願優先承買。然被告並無證據足證系爭房屋為林秋松生前於土地共有人全體同意下所興建，且縱使林秋松有於系爭土地上興建地上物，亦因年代久遠，而無證據足證現尚存在。更何況，被告僅為林秋松繼承人之一，其單獨行使優先承買權亦與法不合。是本院民事執行處形式審查後，誤准許被告優先承買系爭土地。為此，爰求為確認被告就系爭執行事件所拍賣之系爭土地之優先承買權法律關係不存在之判決。
二、被告則以：林秋松於41年5月27日死亡之前為系爭土地之共有人，並經共有人同意下興建系爭房屋，故系爭土地與系爭房屋本屬同一人所有。嗣後，林秋松死亡後，因繼承、贈與等關係而由訴外人林欽順取得系爭土地，系爭房屋則為林秋松全體繼承人所有，因而系爭土地與系爭房屋之間，依民法第425條之1第1項規定，有法定租賃關係存在，是林秋松之繼承人即被告依土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項規定，就系爭執行事件拍定之系爭土地即有優先承買權等語資為抗辯，並聲明請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地前經系爭執行事件於113年8月28日由原告以285萬2,
000元拍定在案。而被告分別於本院民事執行處公告限期行使優先承買權期限內之113年9月9日、10日向本院民事執行處聲明優先承買。原告遂依本院民事執行處之通知，對被告提起確認優先承買權不存在之訴，並向本院民事執行處陳報起訴證明在案。
㈡系爭土地於重劃前為員山鄉三鬮大字三鬮字148地號土地，35
年6月13日時登記為林秋松、訴外人林呆二人共有，應有部分各2分之1。41年5月27日林秋松死亡，經繼承人即訴外人林堓硼、林鑑池於41年12月10日辦理繼承登記（應有部分各4分之1），林鑑池於53年9月13日死亡，由被告林洳璿於54年1月18日辦理繼承登記，被告林洳璿再於81年1月25日將所有權應有部分移轉登記予林堓硼；林呆於51年4月26日死亡，經繼承人即訴外人林朝木、林焰輝於51年10月20日辦理繼承登記（應有部分各4分之1）。
㈢上述重劃前員山鄉三鬮大字三鬮字148地號土地，於重劃後為
重測分割前之員山鄉三泰段794地號土地，並於81年間分割出重測前794-1、794-2、794-3、794-4、794-5（即系爭土地）地號土地，林堓硼取得重測前同段794、794-3、794-4、794-5、林朝木取得重測前同段794-1地號土地、林焰輝取得794-2地號土地。
㈣系爭土地上目前有系爭房屋坐落，系爭房屋與員山鄉賢德路2
段221巷125弄37號房屋相連同為磚造鐵皮頂一層建物，外觀為三合院形式，屋前有庭院（兩造不爭執37號房屋與本件爭議無關）。與本院卷一第123頁上方照片所示之三合院外觀大致相同，僅部分護龍所在房屋已拆除。另本院卷一第123頁下方照片所示房屋目前不存在。而系爭房屋其中如附圖編號A部分占有使用系爭土地（面積68.75平方公尺）。㈤被告為林秋松之繼承人之一。
四、原告進而主張，被告就系爭土地並無優先承買權，被告則抗辯如前述，是經整理後，確認本件應審酌之爭點為㈠系爭房屋是否為林秋松所有（建）？㈡系爭房屋與系爭土地間有無民法第425條之1第1項所規定之租賃關係存在？㈢被告依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定於系爭執行程序為優先承買權之行使，則被告所為優先承買權之主張有無理由？是否已合法行使優先承買權？分述如下：
五、系爭房屋是否為林秋松所有（建）？被告抗辯系爭房屋與土地均原為林秋松所有，林秋松死亡後，因繼承、贈與等原因，由林欽順取得系爭土地所有權，而系爭房屋則仍屬林秋松全體繼承人所有，是系爭房屋依民法第425條之1第1項規定就系爭土地推定有租賃關係，且依民法第426條之2第1項、依土地法第104條第1項之規定有優先承買權等情，惟為原告否認。經查：
㈠按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時
，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170號判例意旨參照）。次按尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為讓與之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院102年度台上字第1472號判決意旨參照）。又按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上字第126 號、70年台上字第3760號判例參照）；且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件（最高法院79年度台上字第875號判決意旨參照）。查系爭房屋屬未辦保存登記之房屋，被告抗辯系爭房屋為林秋松生前經系爭土地共有人同意後所興建，故系爭房屋與系爭土地曾同屬林秋松所有乙節，為原告否認，並以前詞置辯，是自應由被告就該有利於己之事實負舉證責任，若被告不能為切當之證明，而依法院調查復不能得相當之憑信者，則無論原告能否舉出反證，及所舉反證是否可信，均可不問（最高法院19年上字第1039號判例意旨參照）。
㈡經查，被告雖提出記載門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段000巷000
弄00號房屋稅籍編號00000000000、00000000000之宜蘭縣房屋稅籍登記表、房屋平面圖、宜蘭縣政府財政稅務局房屋稅籍證明書（見本院卷一139頁至第149頁）為憑。然查，上述房屋稅籍資料，並無法得知該房屋起造日期及申報稅籍之日期等情，有宜蘭縣政府財政稅務局115年7月2日宜財稅產字第1150066972號函可憑（見本院卷二第299頁）。是上述稅籍資料，並無起造或是實際申報稅籍日期，而無從佐證林秋松於生前有於系爭土地上興建系爭房屋。再者，不論房屋稅起課日期或是普查日期也均是於林秋松死亡多年以後，尚不能以稅籍資料有填載「（亡）林秋松」之名義，即可認上述房屋稅籍所示房屋為林秋松生前所興建。
㈢再者，上述重劃前員山鄉三鬮大字三鬮字148地號土地上本登
記有重劃前同段102、103建號房屋，且其中103建號房屋，為土角造本國式平房、面積72.73平方公尺，於41年12月11日經林秋松之繼承人林堓硼、林鑑池辦妥繼承登記在案，此有建物登記謄本舊簿可參。（見本院卷一第317頁、第319頁）。是互核上述稅籍編號00000000000房屋之宜蘭縣房屋稅籍登記表記載房屋種類及構造為土磚造（土竹造）、面積23.61坪（約78平方公尺，見本院卷一第145頁至第149頁）乙節，不論建材結構或面積均與103號建號房屋登記內容相吻合。再者，且兩造亦不爭執，目前系爭土地上並不存在103建號房屋，亦符合稅籍編號00000000000房屋前於98年7月稅籍清查時已不存在，而經主管機關註銷房屋稅籍，此有前述宜蘭縣政府財政稅務局115年7月2日宜財稅產字第1150066972號函可查。更見縱使稅籍編號00000000000房屋係於林秋松生前所建應與已經滅失之103建號房屋較為相關，而與系爭房屋無涉。至於稅籍編號00000000000房屋，所記載面積僅8.3坪（27.4平方公尺，見本院卷一第139頁至第143頁）與系爭房屋面積相差甚多，是可認稅籍編號00000000000、00000000000所示房屋與系爭房屋均不具同一性。此外，前述宜蘭縣政府財政稅務局115年7月2日宜財稅產字第1150066972號函雖敘明稅籍編號00000000000之房屋曾因主管機關認定已不存在而遭註銷稅籍，迄至系爭土地經拍定後，始因林秋松之繼承人即被告林欽銘提出反映而恢復登載等情。然倘稅籍編號00000000000之房屋確係林秋松生前所興建並持續存在，其繼承人長期以來對於稅籍遭註銷乙節均未曾提出異議或爭執，反於系爭土地拍定後始申請恢復稅籍，是該恢復後之稅籍資料，究竟是否足以反映房屋存在之歷史狀態及權利歸屬關係，實有可疑。且縱使主管機關有恢復房屋稅籍等情，其所能證明者充其量僅為主管機關曾就某建物課徵房屋稅之行政管理事項，尚不足據以證明該建物之實際興建人、興建時間為何，而足認與系爭房屋間有同一性。從而，上開房屋稅籍資料均不足以證明稅籍資料所示房屋與系爭房屋具有同一性，更無從據此認定系爭房屋係林秋松生前所興建。
㈣被告雖再主張重劃後分割前之員山鄉三泰段794地號土地之所
有人林秋松與林呆二房本即有分管關係，81年分割時，2房亦各係以所有建物占用使用範圍為分割，且證人林國忠亦證稱系爭房屋是林秋松該房後代所居住使用，故系爭房屋係林秋松生前在所分管之土地上所興建，而有同土地、房屋屬一人之事實云云。經查，證人林國忠固於本院審理時證稱系爭房屋都是由林欽銘該房子孫居住使用等情，然證人林國忠為林焰輝（林呆之孫）之子，對於先祖輩份之林秋松、林呆有關重劃前員山鄉三鬮大字三鬮字148地號土地之使用或分管或是系爭房屋起造情形，本無從知悉。且證人林國忠於本院審理時亦證稱系爭房屋以及相鄰之房屋是何時、由何人所興建並不知悉等語（見本院卷二第213頁），故難認證人林國忠所言可為被告有利之認定。再者，系爭房屋為一層磚造鐵皮頂建物，外觀為三合院形式，屋前有庭院等情，經互核原告提出「福建金浦林氏巍公脈下宗親祖譜」之三合院祖厝照片（見本院卷一第123頁）外觀形式均大致相同，已如前述。且佐以證人林國忠證稱自幼曾居住於宜蘭縣○○鄉○○路0段000巷000弄00號，與被告林欽銘所居住之系爭房屋1人1戶，但內部相通，目前只剩被告林欽銘所居住使用之系爭房屋等情（見本院卷二第212頁），顯見系爭房屋係上述祖厝之部分，衡情應由林氏各房子孫同時共同集資興建成內部相通之三合院大宅樣式，縱使興建後實際上由各房分別居住使用，至多僅是分管性質而已，是被告辯稱系爭房屋為林秋松生前獨自興建而為林秋松所有等情，仍無證據足以佐證，而不可採。
六、從而，依被告所舉事證，無足證明林秋松生前興建系爭房屋而取得所有權，嗣後再由被告繼承乙節為真，是其餘爭點即無再論述必要，故被告抗辯其本於系爭房屋所有權人，而依民法第425條之1第1項規定對系爭土地推定有租賃關係，並對系爭土地有優先承買權云云，洵無可採。
七、綜上所述，被告抗辯系爭土地與系爭房屋間有法定租賃關係存在，故其以林秋松繼承人身分，依土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項規定，就系爭執行事件拍定之系爭土地有優先承買權等云云，洵屬無據。故原告求為確認被告對系爭執行事件所拍賣系爭土地之優先承買權不存在之判決，為有理由，應予准許。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 9 月 23 日
民事庭 法 官 蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 23 日
書記官 謝宗佑