臺灣宜蘭地方法院民事判決114年度訴字第168號原 告 沈勇長訴訟代理人 高紫庭律師被 告 黃美惠訴訟代理人 賴宇宸律師(法扶律師)上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應遷讓返還門牌號碼宜蘭縣○○市○○○路○○號房屋一、二樓部分予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬伍仟元，及自民國一百一十四
年七月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十四年五月九日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬貳仟伍佰參拾參元為被
告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾肆萬柒仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸萬壹仟陸佰陸拾柒元為被告供
擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾捌萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第三項所命各期已到期部分之給付，於原告按月以新臺
幣貳萬捌仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣捌萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查原告訴之聲明原為：㈠被告應遷讓返還門牌號碼宜蘭縣○○市○○○路00號不動產1、2樓部分予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）142,000元及自起訴狀繕本送達翌日起按年利率百分之5之利息。㈢被告應自民國114年4月30日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告86,000元。㈣原告願供擔保為假執行（見本院卷第7頁）；嗣於114年6月17日、7月29日、10月23日變更上開㈠至㈢項聲明：㈠被告應遷讓返還門牌號碼宜蘭縣○○市○○○路00號房屋1、2樓部分予原告。㈡被告應給付原告240,650元，及自114年7月29日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告86,000元（見本院卷第43、65、69、259、260頁），原告所為上開變更，為擴張應受判決之聲明，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告為門牌號碼宜蘭縣○○市○○○路00號1、2樓房屋(下稱系爭房屋)之所有權人。兩造於113年7月9日就系爭房屋簽訂租賃契約，租賃期間自113年7月10日起至117年8月4日止，每月租金43,000元，而113年7月10日至113年8月5日為裝修期間，不收租金(下稱系爭租約)。惟被告迄今僅繳交113年8、9、10月之租金，並於113年11月以系爭房屋漏水、須修繕為由，僅願繳交30,000元租金，原告拒絕調降，嗣被告僅於114年3月繳交30,000元租金，餘均未給付。原告於113年12月31日以存證信函催告被告繳交積欠租金，於114年2月3日以存證信函通知被告終止租約，本件主張以起訴狀送達翌日作為終止系爭租約之日。故被告應將系爭房屋返還並將裝潢拆除以回復原狀，並應給付積欠113年11月至114年4月之租金，扣除被告於114年3月繳交之30,000元，尚積欠185,000元，加計拆除裝潢所需費用55,650元，合計240,650元。爰依系爭租約第13條第2項約定、民法第455條、第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；依系爭租約第3條約定，請求被告給付積欠租金185,000元，及依系爭租約第8條第2項約定及民法第213條規定，請求被告給付拆除裝潢費用55,650元；依系爭租約第13條第4項約定、民法第179條規定，請求被告按月給付占用系爭房屋之相當月租金額43,000元，及按月依租金額計算之43,000元違約金，以上每月金額合計為86,000元等語。並聲明：如變更後之聲明。
二、被告則以：原告應於系爭租約存續中，保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，被告遷入系爭房屋後，發現窗戶無法妥善封閉急需修繕，遂於113年8月31日通知原告盡速修繕，惟原告遲未修繕，而後雨勢來臨，雨水自無法妥善封閉之窗戶隙縫侵入，又系爭房屋內有多處滲漏水、地板滲水，環境嚴重受損，無法居住，不合於系爭租約所約定之使用、收益狀態，被告自得類推適用民法第435條規定，就系爭房屋損壞部分，請求減少相當之租金，故每月租金應酌減為每月30,000元。又被告於114年3月間已給付30,000元，原告請求每月逾30,000元租金部分並無理由。另兩造已於114年5月17日現場點交系爭房屋，被告已將系爭房屋騰空返還原告，故原告請求被告遷讓房屋，並無理由等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免假執行。
三、不爭執事項(見本院卷第260至261頁)：㈠原告為系爭房屋所有權人，於113年7月9日與被告簽訂系爭租
約，約定租賃期間113年7月10日至117年8月4日，每月租金43,000元，押金為86,000元。
㈡系爭租約約定113年7月10日至8月5日為裝修期間，被告無庸給付租金。
㈢被告已繳納113年8月、9月、10月之租金，自113年11月起，僅於114年3月支付30,000元，其餘租金並未繳納。
㈣原告於113年12月31日以台北興安存證號碼001236號存證信函
，催告被告應於收到存證信函5日內給付113年11月30日至113年12月29日之租金43,000元。
㈤原告於114年2月3日以竹北郵局存證號碼000030號存證信函，
通知被告未依上開存證信函繳納租金，而積欠租金已達2個月以上，共計86,000元，催告被告應於收到存證信函3 日內給付，否則終止系爭租約。
四、本院之判斷：㈠按系爭租約第3條約定，乙方(下稱承租人)不得藉任何理由拖
延或拒絕租金，甲方(下稱出租人)亦不得任意要求調漲租金；第8條第2項約定，承租人返還租賃住宅時，應負責回復原狀，若裝潢狀況良好，出租人則保留；第13條第2項約定，租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及承租人依約所生相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還並遷出戶籍或其他登記，不得藉任何理由繼續使用本租賃住宅，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用；第13條第4項約定，承租人未依第2項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金(未足1個月者，以日租金折算)至返還為止；第15條第1項第2款約定，承租人遲付租金之總額、積欠管理費或其他應負擔費用，達2個月之租金額，經出租人定相當期限催告仍拒繳，出租人得提前終止租約，承租人不得要求任何賠償(見本院卷第17至20頁)。又按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。
㈡原告請求遷讓返還系爭房屋部分：
⒈本件被告積欠系爭租約所定之租金已達2個月，經原告催告限
期給付否則終止租約，被告迄未給付乙節，為兩造所不爭執，堪認為真實。是以，被告遲付租金總額達2個月以上租額，經原告催告給付租金仍未為給付，原告行使其終止權，核與民法第440條第1項、第2項規定相符，原告以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，應屬有效，是兩造間系爭租約已合法終止，被告無占有使用系爭房屋之正當權源，原告依系爭租約第13條第2項約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
⒉被告雖辯稱其積欠租金係因原告拒絕修繕系爭房屋之窗戶及
滲漏水，致系爭房屋未合於約定之使用收益狀態，應類推適用民法第435條規定，租金酌減為每月30,000元等語，原告則主張：原告多次修繕系爭房屋，自無得類推適用民法第435條規定，且被告提出之對話紀錄及照片，不足證明系爭房屋2樓有漏水，而等待窗戶製作之期間，被告拒絕原告暫時以壓克力板預防進水之提議，若有損害，亦係可歸責被告等語，查：
⑴按類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相
類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。又所謂之法律漏洞，乃指違反法律規範計劃、意旨的不完整性，法律所未規定者，並非當然構成法律漏洞，端視其是否違反法律規範意旨、計劃及立法者之是否有意沉默而定(最高法院108年度台上字第1850號民事判決意旨參照)。
次按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」民法第430條、第435條分別定有明文。依上開法條文義內容，僅「租賃物因不可歸責於承租人之事由致一部滅失者」，始該當減少租金之規定，此乃因出租人就租賃物滅失部分顯無修繕之可能，承租人就租賃物之使用收益範圍勢必縮小，故予減少租金以保障承租人之權利；然租賃物若無滅失，僅有修繕必要者，經承租人催告出租人限期修繕，即可回復約定之使用收益狀態，無減少租金之餘地，縱催告出租人修繕未果，承租人亦可終止契約，或自行修繕租賃物回復使用收益之狀態後，再請求出租人償還其費用或自租金中扣除，同無減少租金之餘地，是立法者就有修繕必要之租賃物，已明定出租人及承租人之權利義務及法律效果，難認未予出租人請求減少租金即屬法律漏洞，自無類推適用餘地。
⑵依兩造所提LINE對話紀錄內容，被告於113年8月31日傳訊表
示：窗戶要怎做，下禮拜會下雨等語，有被告與原告配偶之LINE對話紀錄為憑(見本院卷第233、283至290頁)，參以被告提出系爭房屋2樓窗戶無法關閉之照片及本院勘驗筆錄(編號17)(見本院卷第127、195頁)，堪認系爭房屋2樓窗戶於113年8月間即無法關閉，此情為原告所知悉，而原告提出113年11月8日免用統一發票收據，其上記載原告支出2樓強化玻璃及吊車費用，有免用統一發票收據在卷為憑(見本院卷第179頁)，堪認原告主張其已於113年11月8日修繕系爭房屋2樓窗戶等情可採，是原告並無被告所稱拒絕修繕情形。至被告主張原告113年10月5日因窗戶無法關閉導致雨水打入系爭房屋等語，業據提出照片為證(見本院卷第239、241頁)，然縱認原告未於被告所定期限內修繕，被告亦應依民法第430條規定終止租約，或自行僱工修繕後請求原告償還費用，被告據此請求減少租金，自屬無據。
⑶被告辯稱系爭房屋有滲漏水情形部分，為原告所否認。查，
被告有向原告配偶傳送地板積水照片，並提及系爭房屋有漏水情事，有被告提出之LINE對話紀錄、工程估價單及113年8月1日照片為憑(見本院卷第73至75、79、83、87至101、143、171、243、245頁)，然依原告提出之手機訊息紀錄及公告照片，原告女兒於114年1月6日傳訊被告陳稱：「……身為屋主，對於房屋如果有漏水之事，修繕的部分，我們責無旁貸，所以當你反映有漏水情事之時，我們在2024/9/10有安排防水抓漏前去查看，當時看不出甚麼問題，在2024/10/30康芮颱風之後，你再次反映房屋漏水，所以我們也安排防水抓漏人員於2024/11/4再次前去勘查，我們認為漏水實為2樓窗戶的問題，且2樓窗戶已於2024/11/8安裝完成，故我方的修繕部分應已完成，對於漏水一事，應需一段時間之觀察期，來判斷是否有所改善……」等語，原告並於114年1月11日於系爭房屋外張貼請被告於114年1月18日協力配合漏水勘查之公告，有原告女兒與被告之手機訊息對話紀錄、公告照片在卷為憑(見本院卷第293、297、299頁)，可徵原告經被告反映系爭房屋漏水後，已指派民間防水抓漏業者至系爭房屋勘查，然除系爭房屋2樓窗戶無法關閉外，尚查無被告所指之漏水情事，被告復未提出其他證據以實其說，自難憑採。退步言之，縱認被告辯稱系爭房屋滲漏水等情為真，被告亦應依民法第430條規定為請求，其請求減少租金，尚屬無據。⒊被告又辯稱其已於114年5月17日現場點交系爭房屋予原告指
定之人等語，原告則爭執被告於114年5月17日至便利商店找原告配偶，逕將系爭房屋鑰匙丟下離去，並未依系爭租約之約定點交等語。查，依系爭租約第8條第2項、第13條第2項約定，租賃關係消滅時，原告應即結算租金及被告依約所生相關費用，並會同被告共同完成屋況及附屬設備之點交手續，而被告返還租賃物時，除原告保留裝潢物外，應負責回復原狀。本件由被告施作系爭房屋內之裝潢尚未拆除，有兩造提出系爭房屋之照片為證(見本院卷第45至51、305至319頁)，難認被告已依約回復系爭房屋之原狀並會同原告點交。退步言之，縱使被告施作裝潢之狀態良好，被告亦應提出經原告確認裝潢毋庸拆除之相關證據，然被告未舉證以實其說，自難僅以被告於114年5月17日將系爭房屋鑰匙交還原告，即認其已依約遷讓返還系爭房屋。
⒋綜上，原告依系爭租約第13條第2項約定，請求被告遷讓返還
系爭房屋，為有理由。㈢原告請求給付租金及拆除裝潢費用部分：
⒈原告主張被告積欠113年11月至114年4月之租金，僅於114年3
月支付30,000元等情，為被告所不爭執，堪信屬實，是原告依系爭租約第3條約定請求被告給付185,000元(計算式：43,000元×5個月－30,000元＝185,000元)，自屬有據。被告雖辯稱每月租金應酌減為30,000元等語，惟經本院以前開理由認定無據，自無可採。
⒉原告主張被告未將系爭房屋之裝潢拆除，依系爭租約第8條第
2項約定請求被告給付拆除費用55,650元等語，被告未爭執拆除費用，惟辯稱其已於114年5月17日騰空返還系爭房屋等語(見本院卷第262、301至302頁)。查，被告未會同原告點交並遷讓返還系爭房屋，亦未拆除系爭房屋內之裝潢，業經本院認定如前，而原告主張拆除裝潢所需費用為55,650元等情，固提出工程行報價單為憑(見本院卷第53頁)，且未為被告爭執，然系爭租約第8條第2項約定內容，係被告應負回復系爭房屋原狀即拆除室內裝修之責任，本件原告主張依系爭租約第8條第2項約定對被告請求（見本院卷第261、282頁），如有理由，僅係得請求被告為拆除裝潢之行為，原告逕對被告請求給付拆除裝潢費用55,650元，尚屬無據。
⒊按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項及第203條分別定有明文。查，兩造原約定系爭房屋之租金於每月5日前給付，嗣合意變更為每月30日給付等情，為兩造所不爭執(見本院卷第260頁)，是原告每月之租金債權於每月30日屆期，被告未如期給付，應負遲延責任，則原告就被告積之欠租金185,000元，請求自114年7月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，逾此部分(即拆除裝潢費用55,650元部分)，則無理由。㈣原告請求相當於租金之不當得利及違約金部分：
原告主張被告於系爭租約終止後未遷讓返還系爭房屋，依系爭租約第13條第4項約定、民法第179條規定，應按月給付相當月租金額43,000元及依月租金額計算之43,000元違約金等語。查，本件被告經原告以起訴狀送達之日即114年5月8日終止系爭租約後(見本院卷第31頁)，未依系爭租約第13條第2項約定遷讓返還系爭房屋，原告自得依同條第4項約定，請求被告於占用系爭房屋期間，按月給付相當於月租金額43,000元及相當於月租金額之違約金43,000元，是原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即114年5月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付86,000元，自屬有據。
五、綜上所述，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付185,000元及自114年7月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及自114年5月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付86,000元，均有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 1 月 6 日
民事庭法 官 高羽慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 6 日
書記官 林欣宜