臺灣宜蘭地方法院民事判決114年度訴字第129號原 告 李玫儒被 告 楊淑眞上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國114年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○巷○弄○○○號三樓之二之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬玖仟貳佰伍拾元，及自民國一百一十四年五月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十四年三月二十日起至騰空遷讓返還主文第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣伍拾萬陸仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍萬玖仟貳佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告各期供擔保新臺幣伍仟元後得假執行；但被告如每期以新臺幣壹萬參仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：原告為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○巷0弄00號3樓之2房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，兩造前簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由原告將系爭房屋出租予被告，約定租期為民國112年4月20日至115年4月19日，每月租金為新臺幣（下同）13,500元，被告應於每月30日前繳付該月20日起至翌月19日期間之租金，被告並應負擔每月600元之管理費，及水電費等等。詎被告承租系爭房屋後，自112年7月起即未再繳納每月600元之管理費，更積欠112年10月之租金13,500元、113年10月之租金之其中6,750元及113年11月後之全部租金，原告遂於113年12月25日發函催告被告繳納積欠之租金及管理費，否則將終止系爭租約，詎被告置之不理，原告遂於114年2月10日再發函被告表示終止系爭租約，是系爭租約已於114年2月10日終止，如認原告尚未終止系爭租約，則原告亦以起訴狀繕本之送達再為終止之意思表示，經終止後被告即應依約返還房屋予原告，詎被告仍不返還，屬無權占有，已侵害原告對系爭房屋之所有權，依系爭租約第8條規定原告並得向被告請求按租額2倍計算之違約金，或至少得依民法第179條向被告請求相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第767第1項前段、中段、第455條前段之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，及依系爭租約之法律關係，請求被告給付所積欠計算至114年2月該期應繳付之租金共計74,250元、管理費12,000元經扣除押租金27,000元後之欠款59,250元，及依系爭租約之法律關係或民法第179條之規定，請求被告於系爭租約遭終止後即114年2月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付27,000元之違約金等語。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡被告應給付原告59,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自114年2月10日起至返還聲明第1項所示房屋之日止，按月給付原告27,000元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。
三、本院之判斷：
(一)原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：
1.按「承租人應依約定日期，支付租金。」「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。再按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第455條前段、第767條第1項前段亦分別定有明文。
2.查本件原告所主張兩造間前訂有系爭租約，由原告將系爭房屋出租予被告，詎被告自112年7月起即未再繳納每月600元之管理費，更積欠112年10月之租金13,500元、113年10月之租金之其中6,750元及113年11月後之全部租金，原告遂於113年12月25日發函催告被告繳納積欠之租金及管理費，否則將終止系爭租約等情，業據原告提出與其所述相符之租賃契約、存證信函、郵件回執等為憑（見本院卷第33-47、85頁），而被告經本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項、第1項之規定，對原告前揭主張之事實已生自認之效力，本院堪認原告前揭主張為真實。
3.至原告雖主張其嗣於114年2月10日再發函被告表示終止租約，已合法於該日終止兩造間系爭租約等語，惟查原告於本院114年6月10日言詞辯論時已自陳其於114年2月10日所寄出之該封存證信函嗣經郵務機構以招領逾期為由而退回，原告並已提出該遭退回之信函信封（見本院卷第81、83頁），則原告該終止系爭租約之意思表示尚難認有於114年2月10日到達被告而生合法終止系爭租約之效力。然本件原告於起訴時已於起訴狀上記載如認先前之存證信函未合法終止系爭租約，則以起訴狀繕本之送達再為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第19頁），而本件起訴狀繕本業於114年4月30日送達被告（見本院卷第55頁），且本件被告既然自113年11月後即未再繳納任何租金，則計算至114年4月30日為止，縱扣除被告先前所繳納之2個月租金租額之押租金，被告積欠之租金總額亦顯然超過2個月之租額。是以，本件被告為承租人，遲付租金總額達2個月以上租額，經原告催告其支付租金不為支付，原告行使其終止權，核與民法第440條第1項、第2項之規定相合，應屬有效，是兩造間之系爭租約，應認已於114年4月30日原告終止系爭租約之意思表示到達被告時告終止，則兩造間之系爭租約既經原告合法終止，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，則原告於系爭租約終止後，依民法第767條前段、第455條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
(二)原告請求被告給付59,250元部分：
1.按「承租人應依約定日期，支付租金。」民法第439條前段定有明文，已如前述。查本件原告主張兩造間前訂有系爭租約，約定每月租金為13,500元，被告應於每月30日前繳付該月20日起至翌月19日期間之租金，被告並應負擔每月600元之管理費等，詎被告承租系爭房屋後，自112年7月起即未再繳納每月600元之管理費，更積欠112年10月之租金13,500元、113年10月之租金之其中6,750元及113年11月後之全部租金等情，業據原告提出與其所述相符之租賃契約、存證信函等為憑（見本院卷第33-47頁），而被告經本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項、第1項之規定，對原告前揭主張之事實亦生自認之效力，本院堪認原告前揭主張為真實。則本件被告計算至114年2月該期應繳付之租金（應於114年2月28日前繳納，租期則為至114年3月19日為止），應為13,500元（112年10月份）、6,750元（113年10月份）、13,500元×4（113年11、12月、114年1、2月份），共計74,250元，應繳付之管理費則為12,000元（自112年7月至114年2月，共20個月，每月600元），總計為86,250元，原告並陳明願先扣除押租金27,000元，則經扣除上述押金後，計算至被告於114年2月該期應繳付之租金，共計積欠59,250元未繳納，則原告依兩造間系爭租約關係請求被告給付上開款項，自應認為有理由。
2.按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。原告對被告之前揭租金及管理費請求權，係定有履行期間之債權，於114年2月28日業已全部到期（因上述債權為計算至114年2月該期所應繳納之款項），則本件原告請求被告就上開應給付之款項，併給付自起訴狀繕本送達被告翌日即114年5月1日（見本院卷第55頁）起之法定遲延利息，自有理由。
(三)原告請求被告自114年2月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付27,000元部分：
1.查本件原告主張被告於系爭租約於114年2月10日終止後仍繼續占有使用系爭房屋，原告得依兩造間系爭租約第8條之約定請求依約定租金2倍即每月27,000元計算之違約金等語。
惟查，本件原告於114年2月10日並未以存證信函之意思表示合法終止兩造間之系爭租約，而係於114年4月30日始以起訴狀繕本之送達而合法終止兩造間系爭租約，已如前述；再者，本院考諸原告所提出之系爭租約（見本院卷第31-37頁），其第8條係約定「乙方（本院按：指被告）於租期屆滿時，除經甲方（本院按：指原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止」，是自該約款之文義可見，該租金2倍之違約金係於被告於「租期屆滿時」仍未搬離為適用之條件，而本件被告係因系爭租約遭原告終止，且考量租期屆滿與否係甚為明確且早可預見而為安排之事實，然租約是否遭原告終止則可能涉及原告是否有終止權、終止意思表示有無合法送達之爭議，且純粹繫於原告之行為而為被告無法精確掌握，是二者之情形明顯有所不同，尚不適宜任意擴張或類推適用，則本件原告依系爭租約第8條之約定請求租金2倍之違約金，尚難認屬有據。
2.然按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」民法第179條、第181條分別定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件原告依系爭租約第8條請求違約金之部分，固屬無據，惟被告自向原告承租系爭房屋之日迄今仍居住於系爭房屋內，亦屬事實，則就系爭租約仍有效存續之期間，原告自得請求被告給付租金每月13,500元，而就系爭租約已遭合法終止後，揆諸前開說明，原告則得請求相當於租金之不當得利，其數額亦為每月13,500元。又本件原告雖請求被告應自「114年2月10日」起開始按月給付，惟本件原告訴之聲明第2項所請求並經本院如上(二)所示判准之59,250元，已包含被告於114年2月該期所應給付之租金，即被告依約本應於114年2月28日給付，而租期為114年2月20日至114年3月19日之該期租金，則原告於此請求被告繼續按月給付之款項，自僅得自114年3月20日開始請求，其餘部分之請求（即自114年2月10日起算至114年3月19日間之租金請求），因與其訴之聲明第2項所請求並經本院如上(二)所示判准之59,250元有所重疊，而不應准許。
3.據此，本件原告應得請求被告自114年3月20日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,500元，逾此部分之請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依兩造間之租賃契約約定、民法第179條之規定，請求被告給付59,250元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年5月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及自114年3月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付13,500元，為有理由，應予准許。逾此部分之主張，則屬無據，應予駁回
五、本件原告勝訴部分，原告業陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰命提供相當之擔保准為假執行，並依民事訴訟法第392條第2項之規定，職權為被告酌定相當之擔保後，併宣告得免為假執行。至原告敗訴部分，其該部分訴訟既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 8 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張文愷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 8 日
書記官 翁靜儀