臺灣宜蘭地方法院民事判決114年度訴字第215號原 告即反訴被告 陳幀辰訴訟代理人 林育生律師被 告即反訴原告 闕珮宇訴訟代理人 王品媛律師
參 加 人 驊騮不動產法定代理人 廖才逸訴訟代理人 張國權律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國115年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、本訴之訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾參萬壹仟參佰參拾陸元，及自民國一一五年一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、反訴原告其餘之訴駁回。
五、反訴之訴訟費用由反訴被告負擔十分之四，餘由反訴原告負擔。
六、本判決第三項得假執行。但反訴被告如以新臺幣貳拾參萬壹仟參佰參拾陸元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
七、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序事項：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。而此所稱之「相牽連」，係指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，二者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院91年度台抗440號裁定、110年度台抗字第407號裁定意旨參照）。本件原告起訴主張兩造於民國113年7月11日，就宜蘭縣○○鄉○○○段000地號（權利範圍：768320分之41754 ）、同段920-1地號（權利範圍：768320分之41754 ）及同段935地號（權利範圍：全部）土地，暨其上同段266建號建物（門牌號碼：宜蘭縣○○鄉○○○路0000號，權利範圍：全部。下稱系爭房地），簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告向被告購買系爭房地經營民宿使用，惟被告竟隱瞞該房地曾遭鄰居反對經營民宿，影響原告民宿經營，該買賣標的具有瑕疵，原告得依民法第359條規定減少價金，故依民法第359條、第179條規定，請求被告給付新臺幣（下同）318萬元，被告則否認有前開瑕疵存在，並於本訴言詞辯論終結前，在本院對於原告即反訴被告提起反訴，請求原告應依民法第250條規定及系爭契約第12條第2項約定給付違約金57萬8,340元，並無意圖延滯訴訟之情，且該反訴之標的，非專屬他法院管轄，亦得與本訴行同種之訴訟程序，又反訴與本訴請求內容均係基於兩造間所簽訂系爭契約而生之糾紛，則反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性，被告即反訴原告所提之反訴自應准許，合先敘明。
貳、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。又凡對於訴訟標的之判斷或判決理由中主要爭點之判斷，有利害關係之第三人，就該訴訟即具有法律上利害關係，而得為訴訟參加(最高法院105年度台抗字第87號裁定意旨參照)。查參加人驊騮不動產主張其為兩造所簽訂系爭契約之仲介，如原告本訴主張有理由，被告可能轉向參加人起訴請求損害賠償（本院卷第234-235頁），是參加人就本件訴訟自有法律上利害關係，揆諸上開說明，其為維護自身權益，輔助被告而具狀聲明參加訴訟，於法並無不合，應予准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告經永慶房屋羅東環鎮加盟店即參加人之仲介，與被告於113年7月11日簽訂系爭契約，由原告向被告購買系爭房地，買賣總價為2,268萬元，原告業已給付全部價金，被告於113年11月20日交付系爭房地，原告之子即訴外人陳亮宇於114年4月8日取得系爭房地所有權。被告於系爭契約所附之標的物現況說明書（成屋）項次8內容：「是否設有公司登記、商業登記、營業登記或執行業務使用」之旁，勾選是，並附註說明附有民宿執照，且原告購買系爭房地之目的係為經營民宿，此為被告及仲介所知悉。詎被告於簽約時竟隱瞞系爭房地所在城心城邑社區（下稱系爭社區）左右鄰居均強烈反對經營民宿之事，於原告受系爭房地交付後亦有以激烈手段如拉紅布條等方式抗議，致影響旅客投宿之意願及民宿之經營，是系爭房地存在依通常交易觀念不具備得以正常經營民宿之價值及效用上瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任。又原告查詢系爭房地附近區域之實價登錄資料，如以系爭房地相同面積而純做住宅使用之實價登錄金額約為1,950萬元，與系爭房地總價2,268萬元差額為318萬元。為此，爰依民法第359條、第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告318萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於出售系爭房地前，於系爭房地合法經營「霍米的房」
民宿，與鄰里關係正常，並無遭遇社區鄰居掛紅布條反對，此參證人吳明雲之證言，及宜蘭縣政府、宜蘭縣政府警察局羅東分局分別回函表明，於被告交付系爭房地之113年11月20日前，並無民眾反對「霍米的房」民宿經營之陳情資料，亦無系爭房地之報案紀錄等情可證，原告並未就被告於經營民宿期間有遭鄰居抗議且難以經營民宿之情為舉證。而原告於系爭房地已實際以「心墅Villa」名義取得宜蘭縣政府旅宿登記證，並實際經營民宿，其所提遭住戶抗議之證據，均為系爭房地交付後數個月所發生，原告遭鄰居張貼布條抗議，係因自己未取得民宿執照即違法經營、製造噪音與髒亂，及未妥善處理鄰里關係，導致與鄰居間產生摩擦所致，與被告無關。
㈡又原告所主張系爭房地具有「經營民宿遭遇社區住戶抗爭之
瑕疵」，其意義與程度均不明確，即便存有掛設布條反對民宿經營之意見，亦未必足以影響一般消費者入住意願或民宿合法經營之效用，況原告所經營之民宿於114年間尚有諸多消費者體驗後留下五顆星滿分評價，並未因鄰居抗議或掛設布條而產生負面評價，難認有何影響不動產交易應具備之通常效用或價值，自非屬瑕疵。另原告所提之112年度實價登錄資料，因不動產價格逐年攀升，且房屋價格變化之原因不一，故該資料並無參考性，原告並未就系爭房地因此受有價值減損提出任何鑑定報告或客觀事證以實其說，其主張減少價金，自不可採等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、參加人輔助被告為參加，其陳述略以：系爭契約並未約定被告保證經營民宿期間，周遭鄰居並無抗議、阻撓經營之情形，且原告迄未證明於簽署系爭契約前曾詢問被告於經營民宿期間，是否曾遭周遭鄰居抗議，即難認為系爭契約之通常效用等語。
四、不爭執事項（本院卷第574-576頁，並依判決格式調整及修正文字內容）：
㈠兩造於113年7月11日簽訂系爭契約，買賣標的為系爭房地，
買賣總價為2,268萬元，原告業已給付全部價金，被告於113年11月20日交付系爭房地予原告，原告之子陳亮宇於114年4月8日取得系爭房地所有權。
㈡原告於114年4月7日以汐止龍安郵局第208號存證信函（下稱2
08號存證信函），表明保留減少價金權利並請被告協商。被告收受前開存證信函後，於114年4月15日以國史館郵局第203號存證信函（下稱系爭存證信函）表明原告既已支付價金，雙方針對價金應已無爭議，且被告能否做民宿使用與系爭房地交易無涉，並否認有鄰居抗議阻止民宿經營之情事。
㈢被告於系爭房地經營「霍米的房」（宜蘭縣民宿登記證編號
：1952），原告於系爭房地經營「心墅Villa」（宜蘭縣民宿登記證編號：2922）。
五、本院之判斷：㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」；「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，民法第354條、第373條分別定有明文。又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。
倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院111年度台上字第561號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件原告主張系爭房地具有「經營民宿遭遇社區住戶抗爭之瑕疵」，既為被告所否認，揆諸前揭說明，自應由原告就系爭房地於危險移轉時即交付時有前開情形存在之事實，負舉證責任。
㈡原告主張被告於113年11月20日交付系爭房地前，即有經營民
宿遭遇社區住戶抗爭等情，固據提出於114年3月22日及同年7月28日所拍攝系爭社區懸掛載有「本社區不歡迎民宿」文字之紅布條照片、原告與系爭社區住戶即訴外人武楹之LINE通訊軟體對話紀錄、系爭社區住戶群組之LINE通訊軟體對話紀錄（本院卷第35頁、第175頁、第179-189頁）為證，惟原告所提前開照片，均係於113年11月20日交付系爭房地後所拍攝，自不足以證明上情；又原告於系爭社區住戶之LINE通訊軟體群組詢問：「前屋主闕小姐跟HANK過去5年內在社區內經營民宿的時候，你們也有跟他們提出像這樣這麼強烈的反對或抗議嗎？」，雖經系爭社區住戶即訴外人葉明賢回稱：「報警好幾次」（本院卷第189頁），然此與宜蘭縣政府警察局羅東分局函覆本院：並無受理系爭房地所在地址之報案紀錄（本院卷第231頁）不符，尚難遽信；另原告以LINE通訊軟體向武楹詢問：「大哥您好，請問這布條是哪一個住戶掛上的您知道嗎？」，縱經其回覆：「這個部分是我們社區其他住戶一直以來之態度。」等語（本院卷第179頁），審酌社區住戶不歡迎經營民宿者入住社區之心態，實屬常見，此究與現實上遭遇住戶抗爭並強烈反對之情形有別，亦無從證明系爭房地於被告113年11月20日交付前，即有經營民宿遭遇社區住戶抗爭之情。佐以宜蘭縣政府函覆本院，系爭房地於113年11月20日前為「霍米的房」民宿，並無民眾反對該民宿經營之陳情資料（本院卷第205頁），及證人吳明雲即系爭契約買賣雙方之仲介，於本院具結證稱：我於售屋期間，到系爭社區時，都沒有看到鄰居反對或抗議經營民宿，或張貼紅布條寫「本社區不歡迎民宿」；而證人陳燕萍即陪同原告簽約之友人，於本院亦具結證稱：看屋及簽約時，都沒有看到鄰居反對或抗議經營民宿，或張貼紅布條寫「本社區不歡迎民宿」等語（本院卷第576-577頁），並審酌證人吳明雲於本件起訴前之114年3月23日即以LINE通訊軟體向被告之男友即訴外人洪士勛，英文名HANK表示：「我有跟買方說應該是您還沒有申請民宿下來就在經營，況且超過10點客人聲音很大吵到鄰居了，我說我之前進社區鄰居不會這樣。」等語（本院卷第102頁），及原告所提系爭社區住戶之LINE通訊軟體群組，多名住戶表示：「你今天若有尊重大家，就不會無聲無息把布條拆了！一定要我們報警處理，你才肯承認…」、「從您未取得執照就開始經營，請餐車入社區汙染空氣及允許遊客歡唱到半夜還喝完酒在社區製造噪音影響住戶休息…」等語（本院卷第183-185頁），足認被告於113年11月20日交付系爭房地前，並無經營民宿遭遇社區住戶抗爭之情，且原告經營民宿遭鄰居張貼布條抗議，係因自己未取得民宿執照即違法經營、製造噪音與髒亂，及未妥善處理鄰里關係所致，揆諸前開說明，原告並未證明系爭房地於危險移轉時即交付時有其主張「經營民宿遭遇社區住戶抗爭之瑕疵」存在，自不能據此主張物之瑕疵擔保責任。況原告亦未舉證系爭房地確實因其所主張之瑕疵而受有價值減損及其數額，其依民法第359條請求減少價金，並依民法第179條規定，請求被告返還減少價金之不當得利318萬元，即乏所據，不應准許。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠依系爭契約第4條約定，本件買賣總價為2,268萬元，反訴被
告應於稅捐機關核發稅單後三日內或114年2月20日前給付完稅款605萬元，並於114年3月5日前給付尾款1,435萬元，且依照系爭契約第12條第2項約定，反訴被告若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償反訴原告自應付之翌日起，按買賣總價款每日1000分之0.5計算之違約金至反訴被告完全給付時為止。
㈡詎反訴被告有下列遲延給付購屋款之情事：
⒈完稅款部分：本件稅捐機關稅單係於114年3月4日核發，反訴
被告應於同年月7日前給付完稅款605萬元，惟反訴被告係於同年月21日始完全給付完稅款，共計遲延14日，故反訴原告得請求反訴被告賠償完稅款之違約金15萬8,760元。⒉尾款部分：反訴被告應於114年3月5日前給付尾款1,435萬元
，惟反訴被告係於同年4月11日始支付尾款，共計遲延37日，故反訴原告得請求反訴被告賠償尾款之違約金41萬9,580元。
以上合計57萬8,340元。又系爭契約第12條第2項以買賣總價款每日1000分之0.5計算之違約金為不動產買賣常見之違約金條款，並無顯失公平之虞，反訴被告具有相當社經地位，亦有不動產買賣經驗，基於契約自由及契約嚴守原則，應受拘束而無須酌減。為此，爰依民法第250條規定及系爭契約第12條第2項約定提起反訴等語。並聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告57萬8,340元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：㈠反訴原告於113年7月11日簽約時，因持有系爭房地未滿5年，
房地合一稅高達35％，為配合其持有年限以降低房地合一稅率，故先行交屋，但所有權移轉時間延後至114年3月間，嗣反訴被告於113年9月遭遇限貸令，導致貸款成數不足，間接影響後續付款時程，反訴被告遲延繳納款項應為不可歸責。另本件尾款之付款期限在114年3月5日，完稅款之付款期限卻在同年月7日，早於尾款之付款期限，而反訴被告就本件買賣之尾款係向銀行貸款，依一般買賣交易情形，銀行需在完稅、完成所有權移轉登記及塗銷前手抵押權及設定新抵押權登記後，才會撥款，反訴被告顯不可能在完稅款給付前之114年3月5日給付尾款，故本件尾款之清償期應變成未特定，應由反訴原告先行催告後，反訴被告始負遲延任。
㈡又反訴被告於114年4月11日給付尾款，即已完成履約保證專
戶價款結清，反訴原告無任何保留追究遲延違約金之聲明或意思表示，且反訴原告於系爭存證信函已表示：「貴我雙方針對系爭房屋買賣契約應已無爭議」，應認反訴原告以上開存證信函對反訴被告為拋棄違約金債權之意思表示，自不得再為主張。
㈢縱反訴原告得請求賠償違約金債權，本件違約日數之計算，
依系爭契約第13條第1項約定，應扣除非工作日，並應以遲延部分款項作為違約金計算基礎，且本件違約金亦屬過高應予酌減等語置辯。並聲明：⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、不爭執事項（本院卷第574-576頁，並依判決格式調整及修正文字內容）：㈠系爭契約第4條約定，買賣總價2,268萬元，反訴被告應於稅
捐機關核發稅單後三日內或114年2月20日前給付完稅款605萬元，並於114年3月5日前給付尾款1,435萬元，辦理交屋。
而稅捐機關稅單係於114年3月4日核發，是反訴被告應於114年3月7日前給付完稅款605萬元，並應於114年3月5日前給付尾款1,435萬元。
㈡反訴被告於114年3月18日、同年月19日、同年月21日分別給
付完稅款200萬元、200萬元、205萬元；於114年4月11日給付尾款1,435萬元。
四、本院之判斷：㈠按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民
法第250條第1項所明定。雙方約定之違約金債權，於有違約情事時，其請求權即已發生。違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。而約定之違約金是否過高？前者以債權人所受損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀（111年度台上字第2334號判決意旨參照）。
㈡查反訴被告應於114年3月7日前給付完稅款605萬元，並應於1
14年3月5日前給付尾款1,435萬元，卻於114年3月18日、同年月19日、同年月21日，始分別給付完稅款200萬元、200萬元、205萬元，及於114年4月11日，始給付尾款1,435萬元等節，為兩造所不爭執（本院卷第575-576頁），堪認反訴被告確有遲延給付完稅款605萬元、尾款1,435萬元之情事，其雖抗辯因遭遇限貸令導致貸款成數不足而不可歸責，及不可能在完稅款給付前之114年3月5日給付尾款，故不負尾款之遲延責任等語，然僅提出中央銀行發布之修正規定乙紙（本院卷第569-570頁）為憑，完全未提出相關具體事證以實其說，自不足採，況反訴被告給付前開款項之資金如何取得，為其於締約前應就整體財務狀況、資金調度等條件自行評估，倘貸款條件不符或貸款金額不足時，亦應有規劃其他資金支應以履行系爭契約，自無從將大環境經濟狀況異動之風險轉嫁予反訴原告承擔，故其前開所辯，均無足採。至本件反訴原告於系爭存證信函雖表示：「貴我雙方針對系爭房屋買賣契約應已無爭議」（本院卷第105-107頁），惟觀其前後文意脈絡，係對反訴被告先前所寄送之208號存證信函主張反訴原告惡意隱瞞鄰居抗議民宿經營而請求減少價金乙事表示反對，並無拋棄違約金債權之意，反訴被告抗辯反訴原告已拋棄違約金債權等語，顯屬無據，不足為採。
㈢系爭契約第12條第2項、第4項約定：「買方若有遲延給付之
情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日1000分之0.5計算之違約金至買方完全給付時為止。」、「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」（本院卷第82頁），是該條項違約金既經同條第4項載明不妨礙損害賠償請求權之行使等文字，且明文約定係以「買賣總價款」計算，並按日計至「完全給付時」為止，其目的顯係以擔保系爭契約之履行，確保契約債權效力所定之強制罰，核其性質應屬懲罰性違約金，反訴被告辯稱：本件違約金計算應以遲延部分款項作為基礎等語，因與前開約定不符，自非可採。
㈣反訴被告固又辯稱：依系爭契約第13條第1項約定，本件違約
日數之計算應扣除非工作日等語，惟系爭契約第13條第1項約定：「本契約條款及各項約定條款之天數，買賣雙方同意皆以工作日計算」（本院卷第82頁），依該條文義解釋，所謂「天數」，係指如系爭契約第5條第2項之「賣方應於清償債務完畢三日內，提供…」等約定，已於條文內明定依一定「天數」推算履行時間，就此部分兩造同意以工作日計算之，而系爭契約第12條第2項，並未約定自一定之「天數」後起算履行期限，自無須依系爭契約第13條第1項約定以工作日計算，而應依日曆日計算，是反訴被告抗辯違約日數應以工作日計算等語，亦不足採。而本件反訴被告應於114年3月7日前給付完稅款605萬元，惟反訴被告係於同年月21日始完全給付完稅款605萬元，則自114年3月7日之翌日即同年月8日起至同年月21日為止，共計14日遲延給付之時間；反訴被告應於114年3月5日前給付尾款1,435萬元，惟反訴被告係於114年4月11日始給付尾款1,435萬元，則自114年3月5日之翌日即同年月6日起至同年4月11日為止，共計37日遲延給付之時間，以上總計51日。又本院審酌反訴被告倘如期履行前開給付價金債務，反訴原告可享有運用該款項獲取孳息之利益，其所受損害為未能如期取得前開買賣價金以實現銷售利潤，並喪失依約收取價金所能獲取之孳息收入，而反訴被告於113年7月11日簽約後，業已給付一部價金228萬元，復於114年3月18日、同年月19日，陸續給付完稅款200萬元、200萬元(本院卷第18頁、第525頁)，並參酌內政部公告成屋買賣契約書範本第11條第3項規定：「買方逾期達5日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按10000分之2單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾7日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款100分之15為限，賣方不得另行請求損害賠償」，且本件違約金不妨礙反訴原告另請求損害賠償等情，兼衡反訴被告之違約情節暨一切情狀、兩造利益及誠信原則，認為系爭契約第12條第2項關於違約金之約定，應酌減為以買賣總價款每日1000分之0.2計算即23萬1,336元【計算式：
22,680,000元×0.0002×51日＝231,336元】為合理適當，故反訴原告之請求於23萬1,336元範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，則屬無據，不應准許。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條定有明文。查本件違約金核屬不確定期限之債權，且以支付金錢為標的，則反訴原告請求反訴被告給付自反訴起訴狀繕本送達翌日即自115年1月6日（本院卷第429頁）起算之法定遲延利息，亦屬有理。
參、綜上所述，本件本訴部分，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付318萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。本件反訴部分，反訴原告依系爭契約第12條第2項約定，請求反訴被告給付23萬1,336元，及自115年1月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件反訴原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第5項規定依職權宣告假執行，且反訴被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併予駁回之。
肆、原告就本訴部分，雖聲請傳喚證人林宸萭即宜蘭縣政府工商旅遊處經辦人員，欲證明系爭社區住戶一直以來有向該處檢舉、投訴經營民宿之事實（本院卷第419頁、第219頁），惟仍與現實上遭遇社區住戶抗爭之情形有別，故無傳喚之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
伍、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 115 年 5 月 4 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 夏媁萍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 4 日
書記官 田曉蒨