臺灣宜蘭地方法院民事判決114年度訴字第223號原 告 黃瑟雲訴訟代理人 吳錫銘律師被 告 林詠澄上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0000號房屋騰空、回復原狀後，遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣35萬元，及自民國114年6月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自民國114年5月13日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣7萬元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第1項於原告以新臺幣63萬2,800元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣189萬8,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第2項前段於原告以新臺幣11萬7,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣35萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第2項後段，就到期部分於原告按月以新臺幣2萬4,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告按月以新臺幣7萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。」，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查本件原告起訴時原訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）49萬元，並自民國114年5月13日起至遷讓交屋之日止，按月給付原告7萬元。嗣於言詞辯論時變更為：㈠被告應將系爭房屋騰空、回復原狀後，並遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告35萬元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自114年5月13日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付7萬元等情（見本院卷第98頁），經核，就訴之聲明第1項部分，核屬就系爭房屋所有權行使之同一基礎事實而為請求，另關於第2項聲明則為減縮應受判決事項之聲明，均與前揭規定相符，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造於113年6月13日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將其所有之系爭房屋出租予被告，租賃期間自113年6月13日起至120年6月12日止，租金每月7萬元，並應於每月13日前給付，前3個月為免費裝潢期，被告並交付押租金14萬元予原告。詎被告嗣後僅交付113年9月租金，其餘各期之房租均未支付，迄至114年4月21日起訴日止，已積欠7個月租金（即自113年10月12日至114年5月12日間）合計49萬元（計算式：7萬元×7個月＝49萬元），扣除被告繳納之押租金14萬元，尚積欠35萬元，爰以起訴狀繕本送達之翌日為催告被告繳納積欠租金之意思表示，並以114年9月30日之言詞辯論筆錄送達為終止租約之意思表示，是系爭租約既已合法終止，而被告現仍繼續無權占用系爭房屋，並受有相當於租金之不當得利，為此，依民法第767條第1項前、中段、第179條之規定及系爭租約第9條之約定，請求被告應將系爭房屋回復原狀後，騰空返還予原告，並給付積欠之租金及相當於租金之不當得利等語。並聲明：如程序事項變更後聲明所示。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠查原告主張之上揭事實，業據其提出與所述相符之系爭租約
、收件回執聯、114年2月4日寄發之宜蘭市○○路○○00號存證信函、宜蘭縣政府財政稅務局房屋稅籍證明書、現場照片等件影本為證（見本院卷第13至31頁、第47至93頁、第133至147頁），而被告經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，應視同自認，堪認原告主張之前揭事實為真實。
㈡請求遷讓房屋部分：
按「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。出租人得收回房屋。」，土地法第100條第3款定有明文。
而「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」；「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」；「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」；「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第440條第1項、第2項、第455條前段、第767條第1項亦分別亦有明定。又承租人返還租賃住宅時，應現況返還，如有出租人無需之物，請承租人無條件負責清理，系爭租約第9條第3項之約定參照。經查，被告迄至原告起訴時業已遲延給付113年10月至4月間共計7個月之租金，扣除被告已繳納之押租金14萬元後，遲付租金總額已逾2個月以上，是原告主張以本件民事起訴狀繕本送達被告之翌日為催告繳納租金之意思表示，並於114年9月30日言詞辯論期日時被告仍未繳納積欠之租金，而以該日之言詞辯論筆錄送達為終止系爭租約之意思表示，期間尚屬相當，又前揭言詞辯論筆錄業於114年10月18日發生送達效力（於114年10月8日寄存送達，見本院卷第153頁送達證書），故系爭租約已於114年10月18日合法終止。從而，系爭租約合法終止後，被告即無權再占有使用系爭房屋，則原告依據上開規定及系爭租約第9條第3項之約定，請求被告應將系爭房屋騰空、回復原狀後，遷讓返還予原告，即屬有據，應予准許㈢請求所欠之租金及相當於租金之不當得利部分：
⒈按「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。」（最高法院87年度台上字第1631號民事裁判要旨參照）。查兩造約定每月租金為7萬元，且被告應按月於每月13日前給付，然被告於113年10月起即未繳納租金，迄至114年4月止合計尚積欠7個月租金49萬元（即113年10月13日至114年5月12日間），而被告已有繳納之押租金14萬元，均經本院說明如前，則原告依系爭租約之約定，請求被告應給付自前揭期間租金35萬元（計算式：49萬元－14萬元＝35萬元），為有理由，應予准許。又原告併依系爭租約之約定，請求被告應自114年5月13日起至系爭租約終止前即114年10月17日，按月給付租金7萬元，亦屬有據，應予以准許。
⒉次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。復按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。經查，原告與被告間上述系爭租約已於114年8月26日終止，而被告迄今仍繼續無權占有系爭房屋，業經本院說明如前，依社會通常之觀念，被告即可能獲得相當於租金之利益，原告則因此受有相當於租金之不當得利，本院審酌系爭租約原約定之租金為每月7萬元，故以此作為相當於租金不當得利之計算標準，尚屬允當。從而，原告併依民法第179條之規定，請求被告應自系爭租約終止後即114年10月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利7萬元，應屬有理由，應予准許。
㈣末按，「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲
延責任。」，民法第229條第1項定有明文。又「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」，此亦為民法第233條第1項及第203條所明定。查本件原告主張依系爭租約之約定，被告應按月於每月13日前繳納租金，且其尚積欠原告自113年10月至114年4月間之租金35萬元，業如前述，雖前揭租金債務屬定有期限之給付，惟原告僅併請求自起訴狀繕本送達之翌日即114年6月6日（於114年5月26日寄存送達，見本院卷第37頁、第41頁送達證書）起至清償日，按年息5％計算之利息，故此部分應屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約之約定、民法第767條第1項及民法第179條之規定，訴請被告㈠應將系爭房屋騰空、回復原狀後，遷讓返還予原告；㈡給付原告35萬元，及自114年6月6日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自114年5月13日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告7萬元（包含自113年10月13日起至系爭租約終止前即114年10月17日間之租金，及系爭租約終止後即114年10月18日起至遷讓返還系爭房屋止之相當於租金之不當得利），均為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權酌定相當金額，使被告得預供擔保免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 3 日
民事庭 法 官 黃千瑀以上正本係照原本製作。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 3 日
書記官 張雨萱