臺灣宜蘭地方法院民事判決114年度訴字第358號原 告 陳幀辰訴訟代理人 楊家寧律師
莊銘有律師陳敬穆律師複代理人 陳頡宇律師被 告 陳明輝訴訟代理人 劉德壽律師
劉逸旋律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時之聲明請求被告給付新臺幣（下同） 817,600元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；嗣於民國114年8月21日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告應給付原告888,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第85頁）。經核原告所為乃擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於114年1月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）2,500萬元向被告購買宜蘭縣○○鄉○○○路00巷00弄00號之房屋（下稱系爭房屋）及其所坐落之土地。因系爭房屋原係被告經營民宿，原告購買後亦繼續做經營民宿之用，被告在「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」第12項「是否有違建、改建或增建之情事」一欄勾選「否」。且兩造同時另定增補特約（下稱系爭增補特約），其中第3條約定：「賣方需提供申請所需資料（竣工圖、房屋使用執照、良民證），如建管處要求拆除增建，其拆除及恢復原狀之所有費用新台幣壹拾萬元以下由買方負擔，超額部分由賣方負擔」。嗣原告即著手申請「冉冉民宿」設立登記證，經宜蘭縣政府前來會勘後，於114年5月16日以府旅觀字第1140080197號函說明二表示「補正事項，建設處意見：後側增建1層，車庫作為居室使用」，認系爭房屋有後側增建1層、車庫改建作為居室使用之違建情形需改正。原告為拆除改正上開違建、增建，於114年5月25日與被告簽訂協議書（下稱系爭協議），約定提前點交房屋，原告同意就車庫必須拆除及戲水池占用鄰地部分，不再向被告為任何主張或請求，惟就「後側增建1層」部分，則並未拋棄權利。原告已於114年5月29日委請第三人王盟斌就後側增建部分進行拆除，支出拆除費用63,600元,詎宜蘭縣政府人員再次前來會勘後稱仍有部分未拆除，故原告再於同年6月15日委請築景設計有限公司拆除增建及恢復原狀，花費854,000元，又於114年6月19日雇工安裝戲水池上方玻璃，支出71,000元，總共花費已超出兩造約定由原告負擔之10萬元，爰依系爭增補特約第3條之約定，請求被告負擔拆除及復原費用888,600元 (即63,600元+854,000元+71,000元-100,000元)。並聲明如前述，暨願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約原定買賣價金為2,800萬元，即買賣契約書所載2,550萬元，加裝潢及增建部分250萬元。兩造約定於交屋點交前，先由原告占有系爭房屋，辦理相關民宿聲請事宜，惟因宜蘭縣政府對原告開立補正單，兩造即陷入買賣紛爭協商，其後兩造於114年5月25日簽立系爭協議，約定系爭房地實際交易總價為2,550萬元，以符合實價登錄法令之要求，被告同意就原定買賣價金2,800萬元折讓250萬元，而將屋後車庫、增建及泳池占用他人土地之瑕疵、日後拆除費用之責任均免除，由原告自行負責，不得再向被告為任何主張或請求等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第150至151頁）：
㈠、兩造於114年1月9日簽訂系爭契約及增補特約（見本院卷第13至29頁），由原告買受系爭房屋及其所坐落之土地。
㈡、原告就系爭房屋申請民宿設立登記，經主管機關宜蘭縣政府於114年5月16日以府旅觀字第1140080197號函知：「後側增建1層，車庫作為房屋使用」事項應予補正。
㈢、兩造於114年5月25日訂立系爭協議（見本院卷第49頁），約定買賣價金為2,550萬元。
㈣、原告於114年5月29日支出後側增建拆除費用63,600元、於114年6月15日支出後側增建拆除及恢復原狀854,000元、於114年6月19日安裝戲水池上方玻璃，支出71,000元
四、爭點：原告依系爭增補特約第3條之約定，請求被告給付888,600元，是否有理由？系爭增補特約第3條「賣方需提供申請所需資料（竣工圖、房屋使用執照、良民證），如建管處要求拆除增建，其拆除及恢復原狀之所有費用新台幣壹拾萬元以下由買方負擔，超額部分由賣方負擔」之約定，被告原負有拆除增建及恢復原狀逾10萬元以上費用之義務。惟查：
㈠、兩造嗣於114年5月25日所行簽訂系爭協議，約定：「甲方（按：原告）經由丙（按：禾合建築股份有限公司）丁方（按：宏盛不動產仲介經紀有限公司）承買乙方（按：被告）所有宜蘭縣○○鄉○○○路00巷00弄00號之房地（下稱系爭房地），甲乙雙方並於民國（下同）114年1月9日簽立買賣契約書在案【合約編號：Y542085】，並向安新建築經理股份有限公司（下稱安新建經） 辦理買賣價金履約保證【申請書編號：Y542085】，現甲乙雙方對於成交總價存有歧異，因而衍生爭議，經誠意溝通後，甲乙丙丁四方達成協議如下：一、甲乙雙方合意本件買賣之成交總價為新台幣（下同）2,550萬元，俾利符合法令。二、甲方應於114年5月26日存匯入50萬元至本件履約保證專戶中，履約保證之保證額度最高亦變更為前條之成交總價。三、甲乙雙方合意，於甲方履行第二條之義務後，乙方同意提前將系爭房地點交予甲方並交付系爭房地之電子鎖密碼予甲方（於乙方交付密碼後，系爭房地之危險負擔及利益概由甲方承受）。……四、甲方知悉系爭房地車庫必須拆除，就此甲方不得再向乙方為任何主張或請求。五、甲方知悉系爭房地之戲水池有佔用鄰地事，就此甲方不得再向乙方為任何主張或請求。……七、甲乙丙丁四方簽立本協議書後，除本協議書之約定外，四方不得再對任一方（暨其員工）、承辦地政士（暨其員工）及安新建經（暨其員工）為任何主張或請求。八、甲乙雙方合意以2,550萬元為實價登錄之金額。……十、甲乙雙方合意簽立本協議書前之違約遲延責任均互不為主張或請求。」
㈡、證人楊惠瑾證稱：我是本件不動產買賣賣方的仲介，有參與訂立該協議書的過程。協議書第四點、第五點關於系爭房地車庫必須拆除、系爭房地戲水池占用鄰地，甲方不得再向乙方為任何主張或請求，是因為車庫必須拆除乙事已有跟買方告知，並提供建物平面圖給買方，買方知悉車庫的範圍，戲水池部分有占用鄰地，但是鄰地的地主是願意讓我們使用，所以我們還是有告知甲方這部分的問題，並且約定上開二個部分甲方不得再向乙方請求。關於兩造是否針對增建的部分做成其他協議乙節，沒有增建部分，全部都在建物範圍裡面。沒有增建一層樓，是有做雨遮，兩造就雨遮的部分沒有任何協議，但是現場有，買方也有到現場看了二、三次，知道有雨遮。雨遮是在車庫進出門的地方，買賣雙方都認為雨遮就是車庫的一部分。114年5月25日兩造邀集買賣雙方的仲介協商，是因為買方接獲宜蘭縣政府114年5月16日申請民宿補正函而召開。印象中當天賣方有退還1張面額應該是300萬元之本票予原告。原因大約是裝潢金的部分，就是折讓價金給原告。本件民宿最初雙方約定的買賣價金是房地2,500萬元，裝潢300萬元，總共是2,800萬元。在5月25日雙方協商的時候，買方只願意支付50萬元的裝潢金給原屋主，算是折讓250萬元。當天賣方有跟買方說以後的責任都不需要負擔等語（見本院卷第118至122頁）。
㈢、原告訴訟代理人雖主張：買賣價金為本即為2,500萬元，後來調整為2,550萬元，沒有所謂裝潢費用300萬元（見本院卷第150頁），惟原告自承：一開始談合約時是簽2,500萬元買賣價金，但被告希望賣2,800萬元，是被告希望省房地合一稅，所以契約是簽訂2,500萬元，300萬元的現金由我事後交付現金給他，並要求我簽本票，後來律師告訴我這樣子違法，這樣會有刑責，所以我沒有支付現金，但是本票已經簽了。之後我跟住商仲介說我只承認2,500萬元的合約金。對方認為少了300萬元來跟我協商，所以簽了114年5月25日的協議書等語（見本院卷第152頁），核與證人楊惠瑾所證「最初雙方約定的買賣價金是房地2,500萬元，裝潢300萬元，總共是2,800萬元，印象中協議當天賣方有退還1張面額應該是300萬元之本票予原告」等語相符。證人董子偉亦證稱：我是房屋仲介，代表買方於114年5月25日到桃園協商，當日賣方有退還買方本票，原因我不清楚等語（見本院卷第124至126頁）。顯見兩造訂立系爭買賣契約及增補特約時，所約定之買賣價金確為2,800萬元，僅係在契約書上載為2,500萬元，所餘300萬元算為系爭房屋所附裝潢費用，約定以現金給付，且原告曾交付面額300萬元之本票予被告以擔保該金額之支付，於訂立系爭協議時由被告退還原告等事實為真。
㈣、兩造再行協商而訂立系爭協議，係因「對於成交總價存有歧異」，此已載明於系爭協議書之前言，同時又因原告接獲宜蘭縣政府114年5月16日申請民宿補正函而召開，有證人楊惠瑾上開證述可參。是系爭協議第4條、第5條明定免除被告就車庫拆除、系爭房地之戲水池佔用鄰地之責任。至於系爭房屋增建部分，並未於系爭協議為列舉之明定，然依系爭協議第7條、第10條之均有不得再為任何主張或請求之約定，應認兩造已變更系爭增補特約第3條之約定，原告不再就拆除、增建部分對為被告為任何請求。此亦與證人楊惠瑾所證「當天賣方有跟買方說以後的責任都不需要負擔」等語相合。且參諸兩造就原約定之買賣價金為2,800萬元，經系爭協議後定為2,550萬元，被告已較原定買賣價金短收250萬元，金額非少，應可佐證為因有依系爭協議第7條、第10條原告不再為任何主張或請求之合意，所為之讓步。至原告主張被告要求自原本合約金額2,500萬元，再加50萬元，而被告不再提供原本要給原告之網頁經營、社群媒體云云。經查，買賣契約原訂為2,800萬元，已如前述，因未定於書面契約而以現金給付，嗣經原告爭執，始生系爭協議，則被告所主張之買賣價金係2,800萬元，並非2,500萬元，系爭協議訂立後，被告較原定買賣價金短少250萬元，非如原告所稱自原本合約金額2,500萬元增加50萬元，而僅換取不必提供原告網頁經營、社群媒體、免除拆除車庫之費用負擔，依常情難認係合理之對價，顯非系爭協議之真意。綜合上情，原告所主張增建應予拆除及回復原狀之費用負擔部分，雖未列舉於系爭協議中，然應為系爭協議第7條、第10條免除責任之約定所包括。系爭增補特約第3條之約定，已因系爭協議而變更。原告執系爭增補特約第3條之約定向被告請求給付增建應予拆除及回復原狀之費用，應屬無據。
五、綜上所示，原告依系爭特約第3條之約定，請求被告給付888,600元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 18 日
民事庭 法 官 謝佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 18 日
書記官 謝佩欣