臺灣宜蘭地方法院民事判決
114年度訴字第477號原 告 蔡永和兼訴訟代理人 蔡永珍被 告 陳泊璋上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國114年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路00○0號1樓房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣35萬元，暨自民國114年5月1日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣7萬元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣99,200元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣297,600元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、本判決第二項前段於原告以新臺幣117,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣35萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第二項後段，就到期部分於原告按月以新臺幣23,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告按月以新臺幣7萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。
查原告起訴時原聲明：㈠被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路00○0號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）49萬元，及自民國114年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告7萬元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於114年11月18日言詞辯論期日當庭追加原告蔡永和，並變更訴之聲明㈡為如主文第二項所示（見本院卷第85至86頁）。就追加原告蔡永和部分，經核係基於系爭房屋租賃關係所生遷讓房屋、給付違約金及不當得利等請求，堪認請求之基礎事實同一；就變更聲明部分，係減縮應受判決事項之聲明，均合於前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於113年10月26日向原告承租系爭房屋，並簽訂租賃契約，租賃期間自113年12月1日起至118年11月30日止（下稱系爭租約），每月租金7萬元。詎被告除交付押租金14萬元外，未曾支付房租，累積共積欠113年12月至114年4月之租金35萬元，扣除押租金14萬元後，尚應給付租金21萬元。又被告因積欠租金，經原告以存證信函催告後仍未給付，原告乃終止系爭租約，並請求被告給付2個月之租金共14萬元作為違約金。另被告於系爭租約終止後仍繼續使用系爭房屋，受有相當於每月租金7萬元之利益，致原告受有損害。爰依民法第767條第1項、第179條及系爭租約之約定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告、給付積欠之租金、違約金及相當於租金之不當得利等語，並聲明：如主文第一、二項所示，暨願供擔保請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張之上開事實，業據其提出系爭租約、存證信函影本為證（見本院卷第17至27頁），而被告經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，應視同自認，堪認原告主張之前揭事實為真實。
㈡、按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款有明文規定。而承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條前段亦分別定有明文。經查，被告未曾給付租金，迄原告起訴時業已遲延給付租金達4個月（即113年12月至114年3月），扣除押租金後，已遲付租金總額逾2個月以上。而原告於114年3月24日以存證信函向被告為終止系爭租約意思表示，有上開存證信函可參，故系爭租約應自114年4月1日起經原告合法終止。從而，系爭租賃契約合法終止後，原告依據上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈢、依系爭租約約定，被告自113年12月起每月應繳租金數額為7萬元。然被告自始即未曾繳納租金，則計算迄至114年3月止，共積欠租金28萬元，扣除押租金14萬元後，尚積欠租金14萬元未付。是原告請求此部分欠租亦屬有據。
㈣、又系爭租約第8條第1項約定：「……乙方（按：即被告）應於租約……終止時，將租賃房屋騰空交還給甲方（按：即原告），……乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約之翌日起按月請求按照房租貳倍計算之違約金」（見本院卷第19頁）。系爭租約既已於114年4月起終止，而被告迄未為返還系爭房屋，則原告依上開約定，僅請求被告給付2個月租金計算之違約金14萬元，自屬有據。
㈤、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文；復按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。經查：兩造間上述租賃契約既已於114年4月1日起終止，則被告迄今占有系爭房屋即屬無法律上原因，堪認被告自斯時起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月受有7萬元計算之相當於租金之利益，致原告受有不能使用系爭房屋而相當於無法收取租金之損害。是原告依不當得利返還請求權請求被告給付自114年4月1日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當租金之不當得利7萬元，為有理由。
四、綜上所述，原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告35萬元（即113年12月至114年3月租金28萬元-押租金14萬元+違約金14萬元+114年4月相當於租金之不當得利7萬元），及自114年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7萬元，均有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並依職權諭知被告得供擔保後，免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事庭 法 官 謝佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 謝佩欣