臺灣宜蘭地方法院民事判決114年度訴字第540號原 告 林美束訴訟代理人 蕭元亮律師
陳志誠律師被 告 林茂富
林智能林智仁共 同訴訟代理人 林國漳律師複代理人 吳偉豪律師上列當事人間請求不動產移轉登記等事件，本院於民國115年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國96年3月20日訂立「房地產買賣契約書」（下稱系爭契約），約定由被告以新臺幣（下同）300萬元之價金，買受原告所有之宜蘭縣○○市○○段000○號、門牌號碼宜蘭縣○○市○○路0段000號2樓之建物（下稱系爭建物）。被告於同日以現金存入原告帳戶之方式交付原告第1期款分別為35萬元、35萬元。系爭建物已於96年3月30日完成所有權移轉登記，惟被告遲未給付原告第2、3期款合計230萬元。經原告於114年2月21日催告被告於文到30日內給付買賣價金230萬元及滯納金即懲罰性違約金14,986,800元，如不於期限內給付，即依系爭契約第9條第1、2款之約定解除系爭契約，惟被告仍拒不給付，則系爭契約業已解除，被告負返還系爭建物之義務。爰民法第259條第1款、系爭契約第9條第2款後段約定，請求被告移轉系爭建物之所有權登記及返還系爭建物。又被告未履行系爭契約，原告依系爭契約第9條第2款前段約定，一部請求被告給付違約金500萬元。並聲明：㈠、被告應將系爭建物之所有權移轉登記予原告，並騰空返還予原告。㈡、被告應給付原告500萬元及自114年3月27日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈢、願就第一項關於騰空返還部分及第二項之聲明供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告因需款恐急，透過出售系爭建物之方式，向被告調借金額，由兩造之姊妹於華南銀行貸款1,000萬元，被告擔任保證人，借得1,000萬元，其中300萬元用以支付系爭建物之買賣價金，除被告已以匯款之方式交付第一期款70萬元外，其餘以提領現金之方式給付原告第2、3期款合計230萬元。本件買賣契約及所有權移轉均發生於96年3月間，原告至114年2月始主張解除契約，期間已歷18年。苟原告確未收受230萬元之買賣價金，在原告當時急需用錢之情況下，豈容被告長年享有所有權而未主張權利，顯然違反經驗法則。苟由被告舉證業已清償，則舉證責任分配有失公平，應由原告就被告確有債務不履行情事負舉證責任。又本件應得類推適用民法第365條關於物之瑕疵擔保解除契約除斥期間之規定，認原告之解除權業已逾5年而消滅。另原告催告被告給付買賣價金時 ，其給付買賣價金之請求已罹於時效，被告得拒絕給付，法律已不再保障原告請求給付買賣價金之權利，被告既無再按催告給付價金之義務，原告自無從以被告遲延給付價金為由取得契約解除權等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第319頁）：
㈠、兩造於96年3月20日訂立系爭契約，約定被告以買賣價金300萬元向原告購買系爭建物，被告於同日以現金存入方式給付35萬元2筆予原告。
㈡、系爭建物於96年3月30日完成所有權移轉登記予被告。
㈢、原告於114年2月21日寄發存證信函催告被告給付買賣價金230
萬元及滯納金14,986,800元，被告於114年2月24日收受該存證信函。
四、原告主張其因被告遲延給付買賣價金而取得系爭契約之解除權等語，經查：
㈠、按請求權，因15年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定；時效完成後，債務人得拒絕給付；消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第125條、第144條第1項、民法第128條前段定有明文。又按給付不能係以債務人有應債權人請求而為履行之義務為前提，關於消滅時效之結果，雖非使權利本身喪失，但時效完成後，債務人得拒絕給付，故債務人對債權人罹於時效之請求權如已拒絕給付，即不發生給付不能之問題，債權人自無對債務人主張債務不履行損害賠償請求權可言（最高法院110年度台上字第250號判決參照）。於給付遲延之情形，亦同此理。
㈡、本件原告主張依系爭契約第9條第1款之約定，解除其與被告間之買賣契約等語，經查，系爭契約第9條第1、2款規定內容為「㈠甲（按：即被告）乙（按：即原告）雙方如有未按本契約條款規定履行，經他方定期限催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。㈡甲方若有遲延給付之情形 ，應賠償乙方每日未付價額千分之壹之滯納金」。其中第9條第1款關於解除契約部分，為約定解除權，與法定解除權之解釋適用並無不同，即於債務人有給付遲延之債務不履行情形時，經催告仍不履行，得解除契約。然查，原告所主張被告有未履行給付買賣價金第2、3期款，而有債務不履行等情，為被告所否認，並以前詞置辯。姑不論原告上開主張是否真實，惟依系爭契約之約定，關於價金之給付，第2期款為完稅款，於領得契稅單3日內給付120萬元；第3期款為尾款110萬元，於領得所有權狀過戶完成3日內給付（見本院卷第35頁）。而原告主張被告至遲於96年3月25日領得契稅單、系爭建物所有權移轉則於96年3月30日完成（見本院卷第11頁），則原告對被告之第2期、第3款買賣價金請求權，分別於96年3月28日、96年4月2日可以行使。據此，原告對被告之第2期、第3期買賣價金請求權，分別於111年3月28日、111年4月2日滿15年而時效完成。原告遲至114年2月21日始催告被告給付買賣價金（見本院卷第59至67頁），經被告收受存證信函後（見本院卷第69至75頁），被告於114年3月5日以存證信函通知原告，表示已給付全部買賣價金，並主張原告之請求已罹於請求權時效（見本院卷第77至81頁），則原告之請求權依民法第125條之規定，已歸於消滅，則被告對原告不再負有給付買賣價金之義務，從而就此即無給付遲延可言。既無給付遲延，原告即無從取得約定或法定解除權，而無從主張被告給付遲延而解除契約。
五、原告主張其因被告未給付滯納金而取得系爭契約之解除權，經查：
㈠、系爭契約第9條第2款規定：「㈡甲方若有遲延給付之情形，應賠償乙方每日未付價額千分之壹之滯納金」。又按查消滅時效完成，債務人僅取得為拒絕給付之抗辯權而已，其請求並非當然消滅，原本債權已罹於時效，但於債務人為時效抗辯前，其違約債權仍陸續發生，而已發生之違約金並非民法第146條所稱之從權利，其請求權與原本請求權各自獨立，消滅時效亦分別起算，原本請求雖已罹於消滅時效，已發生之違約金請求並不因而隨同消滅。違約金之請求權時效為15年。債務人為時效抗辯之日起不負遲延責任，抗辯前已發生之違約金已經獨立存在，不受買賣價金債權時效抗辯之影響（最高法院107年度第3次民事庭會議決議參照）。又按違約金債權，於因可歸責於債務人事由而債務不履行時，即發生而獨立存在，非屬從權利，且非基於一定法律關係而定期反覆發生之債權，應適用民法第125條所定15年之消滅時效。債務人為時效抗辯之日起不負遲延責任，抗辯前已發生之違約金已經獨立存在，不受買賣價金債權時效抗辯之影響（最高法院106年度台上字第2754號民事判決參照）。本件原告主張被告應給付違約金部分，非主債務（即買賣價金債權）之從屬權利，應分別考量，而不受前述買賣價金給付請求權已時效消滅之影響，合先敘明。
㈡、原告主張被告因未給付買賣價金而應依系爭契約第9條第2款之約定賠償滯納金即懲罰性違約金，為被告所否認，並主張第2、3期款業已現金交付予原告等語。則關於買賣價金是否給付之積極事實，應由買受人即被告負舉證責任。經查：
1.證人即兩造之姊妹林秀貞證稱：我曾在96年3月19日向華南銀行貸款1,000萬元，是要幫原告解決她的債務問題。原告之前就一直陸陸續續向我們家人借錢，那天是哥哥即被告林茂富來找我，說原告又說需要300萬元解決債務，原告所有之系爭建物要先買賣過來被告林茂富這邊，因為原告沒有辦法貸款，先給她300萬元解決現有的債務問題。1,000萬元貸款下來，我是交給被告林茂富，過幾天被告林茂富說300萬元已經給原告了，但原告的債務仍然很多，問我要不要協助原告還錢。我跟原告說被告林茂富已經將300萬元給你了，你有沒有需要我的幫助，原告說不用，並沒有提到她沒有收到300萬元。貸款的這1,000萬元不是我私人用的，是給公帳用的。這筆錢撥入的銀行帳戶的存摺和印章是交給被告林茂富保管。該1,000萬元貸款是由何人去還及怎麼還，都是被告林茂富在處理。第2期款120萬及第3期款110萬元之交付，我都沒有在場。但自從原告拿了300萬元後，原告好多次跟我說被告他們給了300萬元就把原告的房子過戶走了，我說我們是幫妳解決債務問題，連上個星期原告到我家也提到同樣的問題等語（見本院卷第328至330頁）。又證人林秀貞向銀行貸款之事實，有華南商業銀行房擔保借款繳息清單、共通條款等件為證（見本院卷第285至292頁）
2.原告曾於98年7、8月間向其姊妹林秀芬借款1,128,670元、800,000元、3,700,000元、366,600元、1,200,000元，並簽發本票以供擔保，被告則為見證人等情，業據被告提出欠款證明、本票等件為證（見本院卷第253至262頁），核與證人林秀貞上開證述所稱原告有陸續向家人借款等語相合。
3.證人林寬憶證稱：林秀貞有拿她的房子向銀行借款1,000萬元給公帳使用，還款來源是租金收入，由公帳分期償還。我知道原告要還會錢，在98年向林秀芬借錢的事。我們家有設公帳，目的是把帳戶收入及支出讓兄弟姊妹知道。公帳的金錢來源大部分是租金收入及投資收入。公帳的支出項目是被告的求學開銷、醫療費用及不動產投資貸款。（96年系爭房屋完成過戶之後，原告是否曾經向被告催討過原告所主張未給付的買賣價金？）在二、三年前有向被告催討，但被告一直說忙，要等他查詢資料等語（見本院卷第322至324頁）。
4.系爭契約第3條之付款約定為：「第一次款：簽約款96.3.20付七十萬元正。第二次款：完稅款於領得契稅單三日內付壹佰貳拾萬元正。第三次款：尾款壹佰壹拾萬正於領得所有權狀過戶完成三日內乙次付清」（見本院卷第35頁）。
5.經比對上開證據，依系爭契約第3條之文義，買賣價金之交付係以金錢交付，合於被告之答辯內容。而原告主張「原告於96年間因負債壓力，希望母親以家庭公帳支援原告償還銀行債務，然因當時被告不同意，要求原告需將建物作價300萬元轉讓予被告，始願意解原告燃眉之急，且被告因怕原告經手後沒有還銀行而不願意直接將系爭買賣契約第2、3期款直接交付原告，故要求買賣契約第2、3期款由被告逕行償還銀行」等語（見本院卷第205頁），惟系爭契約並無任何由被告代為給付銀行貸款以做為買賣價金交付之約定，原告之主張與系爭契約所約定之文義未合。證人林寬憶雖證稱：訂約時我在場，被告於96年3月20日有給付70萬，後來230萬元是要幫原告返還銀行的債務，但是被告他們沒有還等語（見本院卷第322頁）。惟證人即系爭契約訂立時之代書李滄寅證稱：簽約時在場人為我、原告、被告林茂富，並無買賣雙方之其他兄弟姊妹在場，契約上之文字是當時討論出來的，其上文字是我書寫的，沒有約定第2、3期款由買方直接為賣方向銀行清償賣方之債務做為付款方式等語（見本院卷第382頁）。則證人林寬憶所證「230萬元是被告要幫原告返還銀行的債務」等語，是否可信，容屬有疑。況且，銀行貸款之給付為按月給付，原告既主張有燃眉之急，卻同意任由被告以代為清償貸款之方式給付買賣價金第2、3期款，且多年均未曾追蹤其所稱之貸款是否業經清償，實難認與常情相合。
6.另查，系爭契約第8條之房地移交約定為：「㈠本買賣標的物之點交，於甲方交付尾款時按現況點交以現場清點方式點交」（見本院卷第39頁）。原告訴訟代理人原自認系爭建物於系爭契約訂立後即已交付（見本院卷第176頁），雖於其後具狀撤銷自認（見本院卷第191至193頁），惟仍主張系爭建物原即與被告所有之各棟建物打通供被告出租予金樽餐廳，即系爭建物於訂約前由承租人占有中，且原告有配合被告林茂富收取租金以繳納房屋貸款（見本院卷第193頁）。而原告就系爭建物所有權移轉後由被告使用管理系爭建物所有權之事實，亦未爭執，顯見系爭建物縱未如系爭契約第8條所示「以現場清點方式點交」予被告，然確已有交付之事實。被告既於系爭建物所有權移轉後已受交付並使用管理系爭建物多年，依系爭契約之約定，應可推知被告已給付價金完畢。復且，原告自承其因需款恐急而於96年間以300萬元價售系爭房屋，又於98年間再向其姊妹林秀芬為上開達數百萬元之借款，可見原告經濟確有困窘。而98年間原告向林秀芬借款時，被告為見證人，兩造又係為姊弟關係，住所甚近，且家人間並設置公帳，時有金錢借貸往來，則如被告確未於系爭契約所定期限給付買賣價金，原告豈有可能直至本件起訴前2、3年前始向被告催討。
7.另依原告提出公帳之帳冊，上載「3/20美束過戶房子300 萬， 領70萬」、「 3/21美束再領25萬，已領95萬」、「3/23美束再領80萬，已領175 萬」、「3/27美束再領60萬, 已領235萬（尚欠65萬） 、「4/2美束再領65萬（已領300萬）」（見本院卷第333頁）。被告林智仁主張：該帳本為我紀錄，是根據林茂富的存簿提領後記載帳本裡面，詢問林茂富用途才記下來，我記錄之時間與提領之時間是一樣的，但林茂富交付的時間會不一樣，可能去銀行領了那一筆，但不可能當天就交付給林美束等語（見本院卷第387頁）。另證人林寬憶證稱：（何人在記公帳？）81年到89年是我在紀帳，89年之後由林智仁在記帳，上開帳冊（按即見本院卷第333頁）是林智仁記帳，該帳冊目前由伊保管。其上記載「3/19秀貞戶口貸款1000萬」這是林秀貞拿她的房子去借款給公帳使用等語（見本院卷第323至324頁）。則依上開記錄可以佐證林秀貞向銀行貸款所得1,000萬元，其中300萬元係做為系爭建物之買賣價金給付予原告。至於該1,000萬元做為公帳如何使用，為兩造家族間如何管理其等共有財產之問題，不影響原告已收受買賣價金300萬元之事實。又被告林寬憶雖稱：這個記載是假的，沒有相應之支出憑證等語（見本院卷第325頁）。惟上開記帳本係由原告提出，且證人林寬憶亦自承該帳冊現由其保管，難以想像被告林智仁於記帳時即已預知日後之爭議而為上開記載，自得排除被告臨訟杜撰之可能，證人林寬憶否認該帳冊之真正，難認可採。
8.綜合上述證據資料，可以認為被告確以林秀貞向銀行貸款1,000萬元之其中300萬元做為系爭建物買賣價金之給付。被告答辯稱系爭契約之買賣價金已交付，應屬有據。原告主張被告並未交付買賣價金，難認可採。從而，原告主張被告未給付買賣價金而產生滯納金給付義務，即屬無據。則其主張被告違約取得契約解除權，於法無據。
㈢、原告既未取得契約解除權，系爭契約難謂已合法解除，則原告依民法第259條第1款、系爭契約第9條第2款後段約定，請求移轉系爭建物之所有權登記，及返還系爭建物，為無理由。
六、原告主張被告應給付滯納金即違約金部分，基於同上之理由，難認被告有買賣價金給付遲延之違約，是原告依系爭契約第9條第2款前段規定，一部請求被告給付違約金500萬元，為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告就系爭契約並無解除權，其主張系爭契約業經解除，為不可採。則原告依民法第259條第1款、系爭契約第9條第2款後段約定，請求移轉系爭建物之所有權登記，及返還系爭建物，為無理由。另被告確已給付買賣價金，原告主張被告違約，依系爭契約第9條第2款前段約定，一部請求被告給付違約金500萬元，亦無理由，均應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，一併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法並所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
民事庭 法 官 謝佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
書記官 謝佩欣