臺灣宜蘭地方法院民事判決114年度訴字第634號原 告 陳明生訴訟代理人 高紫庭律師被 告 鄒歷安上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國115年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾參萬柒仟肆佰壹拾陸元，及自民國一百一十五年三月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。」「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明第1至3項原為：㈠被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段00巷00號房屋騰空返還原告。㈡被告應自民國114年12月起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）48,000元。㈢被告應給付原告100萬元（見本院卷第9頁）。原告嗣於115年2月3日具狀變更其前揭聲明為：㈠被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段00巷00號房屋騰空返還原告。㈡被告應自114年11月11日起至遷讓返還第一項所示房屋完成點交之日止，按月給付原告48,000元。㈢被告應自114年11月11日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按日給付原告1,600元。㈣被告應給付原告237,416元及本書狀繕本送達翌日起年利率5%之利息（見本院卷第95頁）。而被告對原告前揭訴之變更追加，均未表示異議即為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，原告前揭訴之變更追加自屬合法，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：原告為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段00巷00號房屋（下稱系爭房屋）之所有人，原告前將系爭房屋之1、2樓4間房間及3樓後陽台出租予被告，兩造定有租賃契約（下稱系爭租約），租金為每月48,000元、租期為113年10月1日至119年9月31日（按：應為119年9月30日之誤植），系爭租約並特約約定承租人即被告不得轉租他人，詎被告承租系爭房屋後，竟將系爭房屋違法做為民宿出租他人營利使用，經原告請被告停止後仍不停止，原告再於114年11月10日委託律師發函終止系爭租約並請被告遷讓返還房屋，經被告於114年11月11日收受，系爭租約業遭合法終止，惟被告仍置之不理，原告進入房屋時亦發現系爭房屋遭堆置大量垃圾，且系爭房屋部分設備亦遭毀損，致原告支出237,416元之清潔、修繕費用，為此，爰依系爭租約第14條第1、3項之約定，請求被告應騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並應自系爭租約終止之日即114年11月11日起，至將系爭房屋遷讓點交返還予原告之日止，按月給付48,000元之相當於租金之不當得利，及按日給付1,600元之違約金，及依民法第432條之規定，請求被告賠償系爭房屋之清潔、修繕費用237,416元等語。並聲明：㈠㈡㈢㈣如前揭變更後訴之聲明。㈤願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：對原告主張兩造前訂立有系爭租約及所約定之租金、租期，及被告有以系爭房屋經營民宿予旅客投宿等均不爭執，惟被告並未有轉租或租賃權轉讓之行為，且原告於兩造簽立系爭租約前早已知悉被告承租系爭房屋係做民宿使用，且原告亦未阻止被告，不得單方面解除系爭租約，惟原告前於114年11月書面終止系爭租約，被告雖認原告單方面終止系爭租約不合法，仍與原告合意終止系爭租約，並與原告約定於115年1月15日將系爭房屋點交返還原告，而被告業於115年1月13日提前將系爭房屋騰空返還原告，惟原告當日拒絕進行點交及清點，被告嗣催告原告再相約點交，原告仍不理，依系爭租約第14條第2項約定，應認被告業已將系爭房屋點交返還予原告，是被告並無於租約終止後繼續占有使用系爭房屋之情形，自不構成不當得利及違約，又原告亦未舉證受有何損害，亦不得依民法第432條之規定請求賠償等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)查原告主張其為門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段00巷00號房屋（即系爭房屋）之所有人，原告前將系爭房屋之1、2樓4間房間及3樓後陽台出租予被告，兩造定有系爭租約，租金為每月48,000元、租期為113年10月1日至119年9月31日，系爭租約並特約約定承租人即被告不得轉租他人，而被告承租系爭房屋後，將系爭房屋做為民宿使用，原告發現後於114年11月10日委託律師發函表示終止系爭租約之意並請被告遷讓返還房屋，經被告於114年11月11日收受等情，為兩造所不爭執（見本院卷第204-205頁），惟原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋，及自114年11月11日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止按月給付48,000元之相當於租金之不當得利、按日給付1,600元之違約金，及給付237,416元之損害賠償本息等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。茲就本件爭點，分述如下。
(二)原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋？
1.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第767條第1項前段、第455條前段分別定有明文。兩造間之系爭租約第14條第1項亦約定「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」（見本院卷第24頁）是系爭租約終止後，被告確實應將系爭房屋遷讓返還予原告，固屬無訛，惟本件被告則辯稱其早於115年1月13日即將系爭房屋返還予原告，亦即辯稱其現在並未占有使用系爭房屋，則就被告是否占有使用系爭房屋，此有關原告得否請求被告遷讓點交返還房屋之權利存在構成要件事實，應由原告先負舉證責任。
2.惟原告就系爭房屋現係由被告占有使用乙節，並未提出證據以實其說，僅一再主張被告並未依約完成點交手續，沒有依原告之指示前往原告委任律師之事務所確認水電、房屋狀態、搬遷事宜等語。然查，本件自被告所提兩造間之LINE通訊軟體對話紀錄，即可見被告早於115年1月14日即傳訊息予原告稱「陳先生，最後一批垃圾將於下次點交當日，雇工清掃運走（工資1,200元）。昨日你點交時突然倉皇逃離，七日內，請約至現場再次進行點交。逾期視同點交完成，地面垃圾也改由你清掃。」原告則僅回覆「已全權委託高律師，請和高律師處理。」（見本院卷第103頁），是自前開兩造對話紀錄，應可見被告應確實有於115年1月13日於系爭房屋現場與原告進行點交，係因原告單方面不配合而未能完成，並要求被告履行不屬於契約所約定義務之「和高律師處理」。又本件自原告提起訴訟請求之內容已包含被告棄置垃圾或造成租賃物毀損之清潔與修繕費用，原告就此部分並已提出立大企業社之請款單、統一發票等，足見原告確實已實際進行系爭房屋之清潔及修繕（見本院卷第113-117頁），且原告並已提出其於115年1月14日於系爭房屋內被告承租範圍所拍攝之照片（見本院卷第107-111、217頁），均可見原告至少於115年1月14日，應已確實取得系爭房屋之占有，否則何以能夠至被告原承租之範圍拍攝內部照片，及雇工清潔、修繕被告原承租範圍之系爭房屋？是本院綜合上述兩造之對話及原告所提請款單、統一發票、照片等，應認被告應確已於115年1月13日將系爭房屋之占有使用交還予原告，原告始能於115年1月14日進入系爭房屋拍攝照片及雇工清潔、修繕，則被告現已未繼續占有使用系爭房屋，應屬明確。至原告主張尚未完成契約所定點交手續，係有關返還後屋況、設備及費用結算之履約問題，不能因此認定被告仍占有系爭房屋。而本件被告既已不再占有系爭房屋，原告起訴請求被告遷讓點交返還系爭房屋，自屬無理。
(三)原告得否請求被告自114年11月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付48,000元相當於租金之不當得利及按日給付1,600元之違約金？
1.按「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人即應明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」兩造間之系爭租約第14條第1項、第3項約有明文。本件原告主張兩造間之系爭租約因原告委託律師發函表示終止租約，經該函文於114年11月11日到達被告，系爭租約於114年11月11日終止，是原告得依前揭約定自114年11月11日起至被告實際返還系爭房屋之日向被告請求按月給付48,000元相當於租金之不當得利及按日給付1,600元之違約金等語。
2.查本件被告固不爭執有於114年11月11日收受原告委任律師所發表明終止系爭契約之函文，惟爭執原告終止系爭契約之合法性，又查本件自被告所提兩造間LINE通訊軟體對話紀錄，即明確可見本件兩造自原告於114年7月間收悉縣政府函文後，即有對被告是否違法經營民宿、是否違約使用等有所爭執（見本院卷第145-147頁），原告並已於對話中表示有意中止（本院按：應係終止）合約（見本院卷第159頁），而其後兩造之對話中，被告則有於114年12月8日傳送訊息予原告稱「@慕水房東陳明生 1/15交還房屋」，原告則覆稱「好，感謝」（見本院卷第241頁），憑此可見本件無論原告於114年11月11日所行使終止權是否有效，抑或兩造係如被告所辯，係合意終止系爭契約，均堪信兩造應已就被告應交還房屋之日期達成合意為115年1月15日，亦即，本件縱認原告已於114年11月11日行使終止權而終止系爭租約，既然原告後續已同意被告於115年1月15日始交還房屋，仍應認被告於115年1月15日前應係有法律上原因繼續占有使用系爭房屋，原告自不得請求該段期間（114年11月11日至115年1月15日）之相當於租金之不當得利，被告亦不能認有違約之情形而應給付違約金。又本院前述(二)業已認定被告已於115年1月13日將系爭房屋之交還予原告占有使用，原告自更無從請求被告給付該日期之後之相當於租金之不當得利或違約金。綜前所述，原告請求被告自114年11月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付48,000元相當於租金之不當得利及按日給付1,600元之違約金，為無理由，應予駁回。
(四)原告得否請求被告給付237,416元損害賠償：
1.按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。」民法第432條第1項、第2項分別定有明文。查本件被告固否認有造成原告系爭房屋之損壞，惟本件自原告所提於被告交還系爭房屋之隔日即115年1月14日所拍攝之照片，即明確可見系爭房屋於被告交還原告之時，明顯存有大量垃圾、裝潢木板廢棄物，而室內裝潢、床舖等亦明顯有遭噴漆、砸洞之情形，並有1把菜刀插於門上（見本院卷第107-111頁），本院並考量兩造先前為被告是否違法經營民宿、是否違約使用等有諸多言語爭執，且上開情形依其位置、程度及返還前後之時間密接性，顯非依約定方法或租賃物性質正常使用所致。被告復未提出足以說明上開毀損係於其交還後始發生，或係通常使用所生之證據，應認其未盡善良管理人之注意義務，應依民法第432條第2項負損害賠償責任。又本院觀諸原告已提出立大企業社所開立請款單、統一發票等（見本院卷第113-117頁），觀其施作之工程、費用等，對照系爭房屋之損壞情形，亦無不合理之處，足見原告為清潔、復原系爭房屋遭被告損壞之處，確實支出有237,416元而受有損害，原告請求被告賠償237,416元，應屬有據。
2.「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對被告之損害賠償請求權，為未定有給付期限之金錢債權，則揆諸前揭規定，原告請求被告給付自民事準備暨補充訴之聲明狀繕本送達被告翌日即115年3月6日（見本院卷第187頁）起之法定遲延利息，亦有理由。
四、綜上所述，原告依民法第432條第2項之規定，請求被告給付237,416元，及自民事準備暨補充訴之聲明狀繕本送達被告翌日即115年3月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。其餘部分，即原告請求被告遷讓返還系爭房屋，及自114年11月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付48,000元相當於租金之不當得利及按日給付1,600元之違約金之部分，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，爰依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告之，原告此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知，附此指明。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 9 月 15 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張文愷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 15 日
書記官 翁靜儀