臺灣宜蘭地方法院民事判決114年度訴字第70號原 告 詹昇浩
詹光志吳惠貞許鍾涪陳秀玉
劉秀圓楊秀雲
楊翰青
楊世帆楊世邦胡家忠楊芯誼
黃楊秀英胡家興上十四人共同訴訟代理人 陳敬穆律師
楊家寧律師莊銘有律師被 告 劉福來
劉梅子劉玉蘭劉玉慧
劉秀娟劉淑珍
楊義貴楊明福楊雨蓉
楊哲棋
楊明華楊靜玉莊楊清香楊素珠楊千慧上十五人共同訴訟代理人 程昱菁律師上列當事人間請求塗銷地上權登記等事件，本院於民國114年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。原告詹昇浩、詹光志、吳惠貞、許鍾涪、陳秀玉、劉秀圓、楊秀雲、楊翰青、楊世帆、楊世邦、胡家忠、楊芯誼、黃楊秀英、胡家興起訴時聲明第1項為「被告劉福來、劉梅子、劉玉蘭、劉玉慧、劉秀娟、劉淑珍、楊義貴、楊明福、楊雨蓉、楊哲棋、楊明華、楊靜玉、莊楊清香、楊素珠、楊千慧應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），於民國38年三星字第967號收件、權利人劉石蛋、權利範圍1分之1（土地一部貳捌零坪），證明書字號：三星字第001431號之未定有期限地上權登記予以塗銷」，嗣原告等於114年8月28日當庭更正訴之聲明為「被告等應將坐落於系爭土地，於38年三星字第967號收件、權利人劉石蛋、權利範圍1分之1（土地一部貳捌零坪），證明書字號：三星字第001431號之未定有期限地上權登記辦理繼承登記後予以塗銷」（見本院卷第407頁），經核上開訴之變更，並未變更其訴訟標的，僅為聲明與陳述之補充及更正，依前述說明，於法並無不合，自應准許。
二、原告主張：㈠原告係系爭土地之共有人，惟依據土地謄本所記載，系爭土
地上存有如附表所示以未定有期限之地上權（下稱系爭地上權），其影響原告等權益甚鉅，故原告詹昇浩無奈僅得於107年8月14日提起訴訟（本院107年度訴字第333號、臺灣高等法院109年度重上字第111號），後於110年11月4日達成和解，並訂立宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地租賃契約（下稱系爭租約），惟自113年6月起迄今，被告等均未依系爭租約第1條第2項給付原告每月租金新臺幣（下同）12,000元，至起訴時（即114年2月）已積欠9個月租金，共計108,000元，此期間原告等已依系爭租約約定及相關法規之規定，以存證信函催告被告等繳納，惟被告等置之不理，確實已構成系爭租約第1條第6項原告等得單方終止系爭租約之條件，惟被告等迄今仍占有使用系爭土地，影響原告等權益甚鉅，無奈僅得提起本訴訟。
㈡另依系爭租約第1條第6項規定：「如乙方因遲誤二個月租金
均未給付，經限期催告後仍未給付者，甲方得終止租賃契約，乙方同意於租賃契約終止日之同時無條件塗銷雙方於臺灣高等法院110年度上移調字第477號（原審109年度重上字第111號）調解筆錄成立之地上權，並履行第㈢項之拆除與返還土地之義務。如因其他原因而經甲方依法終止租賃關係者，亦同」，被告等自113年6月起即未繳交租金，且經原告等催告均置之不理，但仍持續占有系爭土地，故原告等以民事起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示，並依據系爭租約之約定，請求被告等塗銷系爭地上權，即屬有據。又系爭租約經終止以及系爭地上權塗銷後，被告等對於系爭土地已無任何合法使用權源，其地上物即為無權占有，導致原告等除就繳納系爭土地相關稅賦外，根本無從對其進行使用收益，嚴重損害原告等對系爭土地所有權之行使。準此，原告等援引民法第455條、767條第1項中段及前段訴請被告拆除宜蘭縣羅東地政事務所108年3月11日第50800號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A1、A2、A3、A4之地上物，將系爭土地騰空返還予全體共有人即屬有據。又從系爭租約終止後，原告等依不當得利之法則請求被告等給付無權占有系爭土地租金之利益（每月租金12,000元），為有理由。
㈢聲明：⒈被告等應將坐落於系爭土地之系爭地上權辦理繼承登
記後，予以塗銷。⒉被告等應將坐落於系爭土地上如附圖所示編號A1、A2、A3、A4之地上物拆除，並將土地騰空後返還予土地全體共有人。⒊被告等應連帶給付系爭土地全體共有人108,000元（即113年6月起至114年2月止系爭土地租金）。⒋被告等應自114年3月起至騰空返還土地之日止，按月連帶給付系爭土地全體共有人12,000元。⒌ 原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告方面：㈠被告楊哲棋並非系爭租約之乙方（即承租人），依系爭租約
所載：「乙方：劉福來、劉梅子、劉玉蘭、劉玉慧、劉秀娟、劉淑珍、楊義貴、楊明福、楊雨蓉、楊明華、楊靜玉、莊楊清香、楊素珠、楊千慧」等語，可知被告楊哲棋並非系爭租約之乙方（即承租人），故系爭租約之相關權利義務關係與被告楊哲棋無涉，故原告等依系爭租約對被告楊哲棋所為請求，均屬無據。
㈡被告劉福來、劉梅子、劉玉蘭、劉玉慧、劉秀娟、劉淑珍、
楊義貴、楊明福、楊雨蓉、楊明華、楊靜玉、莊楊清香、楊素珠、楊千慧（下稱被告劉福來等14人）自簽立系爭租約後，均按期繳納租金，從未積欠，惟本件租賃標的即系爭土地之唯一聯外道路於113年5月底突遭鄰地地主刨除，經查詢國土測繪圖資服務雲網頁，目前系爭土地聯外道路遭刨除之位置係坐落於三星鄉拱照段347、348地號土地上，致被告劉福來等14人無法進出並利用系爭土地，經通知原告改善排除，但原告均置之不理，今系爭土地之聯外道路遭鄰地地主刨除，致系爭土地之對外通行受阻，自屬系爭租賃土地有受妨害之情形，實際上，被告劉福來等14人亦確實因聯外道路受刨除而無法於系爭租賃土地上居住，則依民法第423條之規定，出租人（即原告等）自負有除去之義務，惟原告等竟置之不理，顯有違反民法第423條規定之情形。關於原告等違反民法第423條規定乙事，被告劉福來等14人自得依民法第264條第1項：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限」之規定，主張同時履行抗辯而拒絕租金之給付，且被告此前收受羅東第578號存證信函後，即以宜蘭縣政府郵局第76號存證信函主張同時履行抗辯。被告劉福來等14人已依法主張同時履行抗辯而拒絕租金之給付，故原告主張被告未依約繳納租金而終止租約、暨以系爭租約第1條第㈥項之約定拆除如附圖所示編號A1、A2、A3、A4之地上物及塗銷系爭地上權等，即無理由。
㈢被告楊哲棋為如附圖所示編號A1、A2、A3、A4之地上物及系
爭地上權之共有人之一，縱原告對於其餘被告有請求拆屋還地及塗銷地上權之權利，亦不及於被告楊哲棋，故原告縱使對於被告劉福來等14人取得勝訴判決，就拆屋還地及塗銷地上權部分，亦無法執行。
㈣聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保，請准
宣告假執行。
四、本院之判斷：㈠原告詹昇浩、詹光志、吳惠貞、許鍾涪、陳秀玉、劉秀圓、
楊秀雲、楊翰青、楊世帆、楊世邦、胡家忠、楊芯誼、黃楊秀英、胡家興係系爭土地之共有人，原告詹昇浩於107年8月14日對被告劉福來、劉梅子、劉玉蘭、劉玉慧、劉秀娟、劉淑珍、楊阿栆提起塗銷系爭地上權登記訴訟，先經本院107年度訴字第333號判決被告劉福來、劉梅子、劉玉蘭、劉玉慧、劉秀娟、劉淑珍、楊阿栆應將系爭地上權登記予以塗銷，經上訴臺灣高等法院（109年度重上字第111號），楊阿栆死亡由被告楊義貴、楊明福、楊雨蓉、楊哲棋、楊明華、楊靜玉、莊楊清香、楊素珠、楊千慧承受訴訟，於110年8月9日原告詹昇浩與被告劉福來、劉梅子、劉玉蘭、劉玉慧、劉秀娟、劉淑珍、楊義貴、楊明福、楊雨蓉、楊哲棋、楊明華、楊靜玉、莊楊清香、楊素珠、楊千慧達成調解，被告等同意於118年8月31日塗銷系爭地上權登記，並於系爭地上權塗銷翌日起算30日內將如附圖所示編號A1、A2、A3、A4之地上物拆除，將系爭土地騰空返還予原告詹昇浩及其他共有人，復於110年11月2日原告詹昇浩、詹光志、吳惠貞、許鍾涪、陳秀玉、劉秀圓、楊秀雲、楊翰青、楊世帆、楊世邦、胡家忠、楊芯誼、黃楊秀英及訴外人詹正盛、楊秀蘭、胡家榮（系爭租約之附件姓名雖記載為胡家榮，然所列之年籍資料卻為胡家興）與被告劉福來、劉梅子、劉玉蘭、劉玉慧、劉秀娟、劉淑珍、楊義貴、楊明福、楊雨蓉、楊明華、楊靜玉、莊楊清香、楊素珠、楊千慧訂立系爭系爭租約，約定自110年9月1日起至118年8月31日止，每月租金為12,000元，有本院107年度訴字第333號判決、調解筆錄、系爭租約附卷可參（見本院卷第81頁至第85頁、第329頁至第347頁），且為被告等所不爭執，此部分之事實，應堪認定。
㈡原告等請求被告等終止系爭地上權及拆除如附圖所示編號A1、A2、A3、A4之地上物：
⒈按公同共有人之權利，及於公同共有物之全部；公同共有
人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之；公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第827條及第828條第1項、第3項分别定有明文。又上開第828條第3項所稱之處分，對公同共有人全體而言，應從廣義解釋，應肯認包括一切法律行為在內，對於債權行為及物權行為，均有適用餘地。即未得公同共有人全體同意所定買賣契約，對於全體公同共有人不生效力，買受人不得請求向公同共有人全體請求給付(王澤鑑著民法學說與判例研究第4冊第143-145頁參照)。
⒉系爭租約第1條第6項雖約定：「如乙方因遲誤二個月租金
未給付，經限期催告後仍未給付者，甲方得終止租賃契約，乙方同意於租賃契約終止日之同時無條件塗銷雙方於臺灣高等法院110年度上移調字第477號（原審109年度重上字第111號）調解筆錄成立之地上權，並履行第㈢項之拆除與返還土地之義務。如因其他原因而經甲方依法終止租賃關係者，亦同」（見本院卷第81頁至第82頁），然如上所述，110年11月2日原告詹昇浩、詹光志、吳惠貞、許鍾涪、陳秀玉、劉秀圓、楊秀雲、楊翰青、楊世帆、楊世邦、胡家忠、楊芯誼、黃楊秀英及訴外人詹正盛、楊秀蘭、胡家榮（系爭租約之附件姓名雖記載為胡家榮，然所列之年籍資料卻為胡家興）與被告劉福來、劉梅子、劉玉蘭、劉玉慧、劉秀娟、劉淑珍、楊義貴、楊明福、楊雨蓉、楊明華、楊靜玉、莊楊清香、楊素珠、楊千慧訂立系爭系爭租約，被告楊哲祺並未簽立系爭租約，被告劉福來、劉梅子、劉玉蘭、劉玉慧、劉秀娟、劉淑珍、楊義貴、楊明福、楊雨蓉、楊明華、楊靜玉、莊楊清香、楊素珠、楊千慧、楊哲祺係因繼承而公同共有系爭地上權、如附圖所示編號A1、A2、A3、A4之地上物，則未經分割前，其等公同共有人之權利及於公同共有物之全部，不得單獨處分其潛在之應有部分，又本件被告劉福來、劉梅子、劉玉蘭、劉玉慧、劉秀娟、劉淑珍、楊義貴、楊明福、楊雨蓉、楊明華、楊靜玉、莊楊清香、楊素珠、楊千慧係共同以系爭地上權、如附圖所示編號A1、A2、A3、A4之地上物全部為單一之處分法律行為，則系爭租約即未得公同共有人全體同意，對於全體公同共有人並不生效力，而屬無效，原告等自不得請求被告劉福來、劉梅子、劉玉蘭、劉玉慧、劉秀娟、劉淑珍、楊義貴、楊明福、楊雨蓉、楊明華、楊靜玉、莊楊清香、楊素珠、楊千慧、楊哲祺終止系爭地上權及拆除如附圖所示編號A1、A2、A3、A4之地上物。
㈢原告等請求被告等給付租金108,000元、終止系爭租約及不當得利部分部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第439條前段、第440條第1至2項前段分別定有明文。另按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。倘契約當事人有數人，而僅由一人或向一人為終止契約之意思表示，自難謂已生終止契約之效力(最高法院64年台上字第2294號判例、85年台上字第661號判決意旨參照）。是租賃契約當事人之一方均有數人時，出租人如欲終止租約，自應由出租人之全體向承租人之全體為之，始生終止租約之效力。又按出租人與承租人各有數人，出租人以承租人支付租金有遲延，而定相當期限催告承租人支付租金時，應由出租人之全體向承租人之全體為之，始生催告之效力（最高法院89年台上字第1755號判決意旨參照）。
⒉原告等雖主張被告劉福來等14人從113年6月起即未繳納租
金，經其依民法第440條第1項規定催告，仍未依限給付，原告等催告均置之不理，但仍持續占有系爭土地，故原告等以民事起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示等語。按通知限期支付租金之催告及終止之意思表示固無一定方式，亦非限於訴訟外為之，苟訴訟上已有書狀向他造表示催告或終止租約之意思，雖亦可認為已為通知。被告劉福來等14人從113年6月起即未繳納租金，然原告等雖為系爭土地之共有人，但非系爭租約之全體出租人，系爭租約之出租人尚有詹正盛、楊秀蘭、胡家榮（系爭租約之附件姓名雖記載為胡家榮，然所列之年籍資料卻為胡家興），楊秀蘭業已於114年3月17日死亡，系爭租約應由其繼承人繼承，原告等催告被告等繳交租金之存證信函，僅有以原告詹昇浩之名義為之，有存證信函附卷可參（見本院卷第87頁至第88頁），顯非為全體出租人為請求，系爭租約之出租人與承租人各有數人，出租人以承租人支付租金有遲延，而定相當期限催告承租人支付租金時，即應由出租人全體向承租人全體為之，始生催告之效力，上開存證信函僅有以原告詹昇浩之名義為之，自不發生催告之效力。再者，本件起訴之出租人僅有原告詹昇浩、詹光志、吳惠貞、許鍾涪、陳秀玉、劉秀圓、楊秀雲、楊翰青、楊世帆、楊世邦、胡家忠、楊芯誼、黃楊秀英、胡家興，並非系爭租約之出租人16人共同為之，系爭租約之終止，亦應由出租人之全體向承租人之全體為之，始生終止租約之效力，系爭租約僅由原告14人向被告劉福來等14人為終止租約之意思表示，系爭租約之出租人除無法確定附件所載編號15號係胡家榮或本件原告胡家興外，縱使係將原告胡家興誤載為胡家榮，則本件原告14人亦未與其他出租人詹正盛、楊秀蘭之繼承人共同為之，本於前述終止權行使不可分原則，對被告劉福來等14人自不生終止系爭租約之效力，亦難認原告等以起訴狀向被告劉福來等14人表示終止租約之意思，業已合法發生終止租約之效力。從而，原告等請求被告劉福來等14人給付9個月租金，且主張其已合法終止系爭租約，請求被告劉福來等14人應給付不當得利損害賠償，均為無理由。
⒊至於被告楊哲祺並非系爭租約之當事人，原告等請求被告
楊哲祺給付9個月租金108,000元及不當得利之損害賠償，均屬無據。
五、綜上所述，原告等依系爭租約之約定，請求被告等就系爭地上權辦理繼承登記後予以塗銷、拆除如附圖所示編號A1、A2、A3、A4之地上物及給付租金、不當得利之損害賠償，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 13 日
民事庭 法 官 張淑華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 13 日
書記官 陳靜宜附表：
土地標示：宜蘭縣○○鄉○○段000地號 權利種類：地上權 收件年期：38年 字號：三星字第000967號 登記日期：（空白） 登記原因：設定 權利人：劉石蛋 權利範圍：全部1分之1 存續期間：(空白) 地租：年租新臺幣陸貳元伍角 設定權利範圍：(土地一部貳捌零坪) 證明書字號：三星字第001431號 設定義務人：詹有財等八人 其他登記事項：（空白）附圖：宜蘭縣羅東地政事務所108年3月11日第50800號土地複丈成果圖