臺灣宜蘭地方法院民事判決114年度訴字第72號原 告 曾淑婷訴訟代理人 許凱傑律師被 告 謝仲倫兼訴訟代理人 曹惠珍上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴聲明為：被告等應將宜蘭縣○○鎮○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告；願供擔保請准宣告假執行。嗣經數度為訴之變更、追加，最後於民國114年5月28日具狀聲明為：㈠、被告等應將系爭房屋騰空返還予原告，並將其戶籍自前揭房屋遷出；㈡、被告等應連帶給付原告新臺幣（下同）495,600元，並自114年3月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告41,300元；㈢、前二項給付，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分，免其責任；㈣、願供擔保請准宣告假執行（見本院卷二第329至330頁）。經核原告所為均與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於112年10月19日與系爭房屋登記名義人王子欣簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），買受系爭房屋，並完成所有權移轉登記。兩造間並無租賃關係，被告亦未經原告同意，即無權占有系爭房屋。原告已於113年12月9日通知被告應於113年12月15日前自系爭房屋騰空遷離，並將系爭房屋點交予原告，仍未獲置理。倘認兩造間有租賃關係，被告亦已遲延給付租金總額逾2個月以上，爰以114年3月20日民事追加聲明狀（見本院卷第139至141頁）為終止租約之意思表示。為此，依民法第767條第1項前段、中段、第440條第2項、土地法第100條第3款之規定，請求被告遷讓房屋。暨依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。並聲明如前述。
二、被告則以：被告謝仲倫與被告曹惠珍為夫妻，在系爭房屋經營診所。被告曹惠珍為系爭房屋之實際所有權人，借名登記予王子欣，並授權予王子欣以2,550萬元將系爭房屋出售予郭于緁，將系爭房屋移轉登記予郭于緁之出名人即原告。系爭買賣契約所約定之買賣價金，除清償被告曹惠珍對王子欣之債務675萬元、系爭房屋之銀行貸款本息及違約金以外，餘額均應返還予被告曹惠珍，惟王子欣、郭于緁等人未就系爭房屋之買賣價金結算，亦未將餘額返還。被告依與郭于緁間之協議，繼續占有使用系爭房屋，並按月給付租金，直至催告王子欣、郭于緁結算買賣價金未果，始未再給付租金。另系爭房屋與同為被告所有之另一買賣標的物結案完成時，王子欣亦應返還被告謝仲倫面額500萬元之支票，惟王子欣、郭于緁密謀未返還該500萬元支票。又系爭房屋向來均由被告經營診所而占有使用，未曾點交予原告。王子欣與郭于緁應係詐欺被告曹惠珍，使被告曹惠珍簽訂系爭買賣契約。另原告未履行系爭買賣契約之義務，被告已解除系爭買賣契約等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷三第109頁）
㈠、系爭房屋為被告曹惠珍所有，借名登記予訴外人王子欣。
㈡、訴外人郭于緁欲購買系爭房屋，以其為借名人，原告為出名人，被告曹惠珍並於112年7月7日授權王子欣，由原告與王子欣訂立系爭買賣契約。
㈢、王子欣經被告曹惠珍之同意，將系爭房屋所有權移轉登記予原告。
㈣、原告始終未取得系爭房屋之占有管領，系爭房屋現仍為被告占有使用。
四、爭點一：被告就系爭房屋是否有占有權源？
㈠、按不動產之出賣人固負有交付其不動產於買受人之義務，但在未交付前，出賣人繼續占有該買賣標的物，究難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而異。因土地所有權移轉登記，為移轉所有權生效要件，行使土地之收益權，依民法第373條規定，以先經交付為前提。故所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權，自難謂原出賣人為無權占有（最高法院72年度台上字第253號判決）；又按不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第373條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉。出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異（最高法院84年度台上字第3001號判決參照）。查，系爭房屋原為被告曹惠珍所有，借名登記予訴外人王子欣。訴外人郭于緁欲購買系爭房屋，以其為借名人，原告為出名人，被告曹惠珍並於112年7月7日授權王子欣，由原告與王子欣訂立系爭買賣契約等事實，為兩造所不爭，且有系爭買賣契約書（見本院卷一第147至153頁）、郭于緁與被告曹惠珍間之協議書（見本院卷一第157至158頁）、被告曹惠珍與王子欣間之借名登記契約書、同意書（見本院卷二第28至30頁）、原告與郭于緁間之借名登記契約書（見本院卷二第31頁）為證。
則系爭買賣契約關係實際上存在於郭于緁與被告曹惠珍間。又系爭房屋所有權雖已移轉予原告，然並未交付，仍由被告曹惠珍繼續占有，為兩造所不爭。至被告謝仲倫為被告曹惠珍配偶，基於共同生活關係與被告曹惠珍占有使用系爭房屋，為占有輔助人，依民法第942條之規定，應以被告曹惠珍為占有人。則依上開說明，系爭房屋之收益權尚未歸屬於原告或郭于緁，則被告曹惠珍繼續占有該買賣標的物，非無權占有。
五、爭點二：原告依民法第767條第1項前段、中段、第440條第2項、土地法第100條第3款等規定，請求被告遷讓系爭房屋及將戶籍遷出，是否有理由？
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。查被告既非無權占有，已如前述，則原告依民法第767條第1項前段、中段請求被告遷讓系爭房屋及將戶籍遷出，即無理由。
㈡、按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定終止契約。其租金約定於每期開始始支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第2項定有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。原告先位攻擊方法主張兩造間無租賃關係，依民法767條前段、中段為訴之聲明第1項之請求，為無理由，已如前述。原告備位攻擊方法主張縱認兩造有租賃契約關係，被告欠租已達2個月以上，原告因而終止租約等語，為被告所否認，答辯稱：因原告、王子欣未結算及給付買賣價金尾款，故主張以尾款約700多萬元抵銷租金債權等語。經查：
⒈郭于緁與被告曹惠珍所約定之協議書第8條約定：「自本不動產於完成移轉登記於甲方或甲方指定之第三人名下之日起算貳年為期，乙方得承租本不動產，繼續使用標的物，自本不動產交屋之日起，雙方同意該期間內每月租金為新臺幣肆萬壹仟參佰元整；屆時雙方願就上述約定簽立租約，並完成公證程序，維護雙方權益」等語（見本院卷一第157至158頁）。則依其約定內容，郭于緁與被告曹惠珍如合意成立租賃關係，尚需就上開約定簽立租約，且完成公證程序，則上開協議書第8條之約定，僅係郭于緁與被告曹惠珍間就租賃關係「預約」之性質，不能認原告與被告間依該條約定已成立租賃關係。
⒉原告主張被告自113年4月間起即未給付租金，並提出明細表
供參（見本院卷三第27頁），被告則稱其自112年11月19日起至113年6月19日曾給付租金，有被告提出之明細表可參（見本院卷二第371頁）。經核兩造所提出之租金給付明細表，就被告給付112年12月份至113年4月份每月41,300元金額互核相符，堪認被告確曾於上開時間按月交付41,300元予原告。另被告亦不爭執已有二期租金未給付之事實（見本院卷三第112頁）。然查，系爭房屋之買賣關係既實際存在於郭于緁與被告曹惠珍間，原告僅為出名人，則系爭房屋上如有因口頭約定而成立之租賃關係，且經被告給付租金，惟該租賃關係應係存在於郭于緁與被告曹惠珍間，此觀之上開協議書亦係郭于緁與被告曹惠珍間就系爭房屋之租賃為預約之約定，可以佐證。則原告備位攻擊方法主張其與被告曹惠珍成立租賃關係等語，並無依據。
⒊此外，原告復未舉證兩造間已訂立租賃契約，則原告依租賃
之法律關係，主張被告欠租而終止租約，並請求返還系爭房屋，亦不可採。
㈢、本院業已令原告補足是否就其訴之聲明第一項主張其他請求權基礎，原告明示僅依民法第767條第1項前段、中段、第440條第2項、土地法第100條第3款之規定請求（見本院卷二第361頁），附此敘明。
六、爭點三：原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利495,600元，並自114年3月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告41,300元，是否有理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固定有明文。惟依上開規定主張所有權遭占有而受有損害者，仍應以對造為無權占有為前提。被告就系爭土地並非無權占有，已如前述。況原告雖係系爭土地之登記所有權人，然原告係出名人，郭于緁為借名人，此為原告所自承，則依借名登記之法律關係，真正使用收益權人應為郭于緁，則原告並無理由主張自己受有損害。據上，原告請求被告返還占有系爭房屋之相當於租金之不當得利，亦屬無據。
七、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第440條第2項、土地法第100條第3款之規定請求被告遷讓系爭房屋、遷出戶籍；依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利495,600元，並自114年3月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告41,300元，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，原告主張被告為求週轉而以系爭房屋做為擔保品，以「○○○」名義，由王子欣背負鉅額債務，直至系爭房屋面臨法拍，始由原告與郭于緁出面協助解決法拍僵局；被告則主張郭于緁、原告、被告、王子欣與間就系爭買賣契約之買賣價金尚未結算及尾款未給付，另原告與郭于緁所涉詐欺等罪嫌現仍偵查中，並兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 30 日
民事庭 法 官 謝佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 30 日
書記官 謝佩欣