臺灣宜蘭地方法院民事判決114年度訴字第8號原 告 張雅婷訴訟代理人 陳馨強律師被 告 李美玉訴訟代理人 陳敬穆律師
莊銘有律師楊家寧律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國115年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬捌仟參佰肆拾元，及自民國一百一十四年二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣拾玖萬元為被告預供擔保後，得為假執行。但如被告以新臺幣伍拾陸萬捌仟參佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明原為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）2,439,766元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國115年3月17日具狀變更聲明為：㈠被告應給付原告1,768,340元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第347頁）。
查原告並未變更原起訴之訴訟標的，僅係變更請求之金額，核屬單純減縮應受判決事項之聲明，與上揭規定核無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告於112年10月12日以600萬元之代價向被告購買門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路0段000號4樓之5房屋（下稱系爭房屋）及所坐落之土地，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。被告並於標的物現況說明書之「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄均勾選「否」；僅於「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄勾選「是」，並註明「位置：廁所上方」且附上現況照片由兩造簽名確認，表明整棟房屋僅浴室上方一隅有漏水及水泥塊剝落問題，嗣即於112年11月14日辦理交屋。
（二）詎原告於113年9月4日意外發現系爭房屋存在嚴重的結構性瑕疵，除夾層浴室有超過200公分長的混凝土剝落及鋼筋鏽蝕外，夾層臥房、公共區天花板亦存有相同的鋼筋鏽蝕、結構性瑕疵（下合稱系爭天花板損壞），尤其是夾層臥房，經專業技師目視查看後，顯示外觀有「鋼筋銹泡」，輕敲後發現存有天花板曾經大面積水泥塊崩落後，再以多層批土直接抹平之痕跡，以及有裝潢包覆而無法查知之鋼筋鏽蝕，對於房屋結構安全造成重大之影響，另系爭房屋主樓層臥房窗台亦有經批土及油漆粉飾滲漏水之痕跡。
（三）因系爭房屋之前開瑕疵修復費用為568,340元，且縱使經過修復後，仍存在80萬元之污名價值減損。又施工期間需時5個月，原告須在外租屋，以每月2萬元計，將受有10萬元之租屋損失。另被告刻意隱瞞房屋現況之行為，確已侵害原告居住安寧之人格法益，且侵害情節重大，自得向被告請求精神賠償30萬元，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應給付原告1,768,340元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）被告於100年11月7日購入系爭房屋後即供自己居住使用，且被告入住後沒有進行相關重大修繕或裝潢，現場也無裝設足以遮蔽建物之擋板等物品，而被告於居住期間除浴室廁所天花板看得到有部分鋼筋外露外，並沒有發生滲漏水或水泥塊剝落之情事。被告於112年委託出售系爭房屋時，已明確告知浴室天花板有部分鋼筋外露及水泥塊脫落，故被告於標的物現況說明書上針對此部分已有載明，並明確告知原告知悉，倘若被告係有意刻意隱瞞此狀況，則被告可以選擇不告知，因為該處係位於天花板內，如不開啟天花板根本無法以肉眼看到，然被告還是誠實告知此情況，足見被告並無隱瞞瑕疵之行為。
（二）又兩造於112年11月14日交屋時已確認過現場屋況，當時原告對於現場狀況也均無意見，被告還為此同意吸收已繳納之112年度全年度管理費共2,152元，詎原告於確認屋況無誤並完成點交後，卻又主張夾層浴缸有白華現象，但此部分係可輕易以肉眼察覺之狀況，經原告於交屋時已確認沒有問題，事後卻又以此為由要求被告要處理，被告為了不想再起爭端而忍氣吞聲，遂委請第三方針對浴缸敲除重做進行估價，其費用約需4萬元，豈料原告此時卻要求除了浴缸需敲除重做之外，同時要求被告要更換馬桶、洗手台等物之新品共需16萬，被告深感欺人太甚，但最終為了息事寧人只好讓步同意負擔8萬元，此為雙方於112年12月1日簽立協議書之緣由。
（三）嗣113年4月3日臺灣發生強度堪比921大地震之強震，造成花蓮諸多建物倒塌，該事件之畫面仍歷歷在目，而鄰近花蓮之宜蘭縣之地震強度自不在話下，而113年全年度更是發生超過50次地震規模5以上之強震，而系爭房屋坐落之社區係屋齡30年之老舊社區，經過多次強震之後始陸續出現有水泥剝落之狀況，且因系爭房屋為挑高含夾層之設計，故系爭房屋確實有因地震而導致牆壁受有剪力破壞型裂縫，同時可能因地震導致新裂縫而滲水，但尚無結構安全之疑慮。縱系爭房屋有水泥塊剝落或滲水，其均肇因於113年度頻繁之強震而造成，故同棟之其餘建物才會同一時間出現相同之狀況，則既然該瑕疵是發生於點交之後，自然與被告無關，原告請求被告應負瑕疵擔保責任，即不足採
（四）另兩造於112年11月14日交屋時僅有夾層浴室天花板出現混凝土剝落，而夾層臥房縱然之後有出現混凝土剝落，然依原告提出之照片顯示僅有兩條鋼筋之範圍出現剝落，詎原告卻雇用第三人以工具方式敲除後將該剝落範圍擴大，則擴大之部分係原告自身行為造成，與被告無關，此部分之修繕費用不應由被告負擔等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告於112年10月12日以600萬元向被告購買系爭房屋，並簽訂系爭買賣契約，於112年11月14日辦理交屋完畢等情，有不動產買賣契約書、現場照片及不動產說明書現況調查表在卷可稽（見本院卷第33至45、53至57頁），並為兩造所不爭執，此部分之事實，應堪認定。
五、本院之判斷：
（一）系爭房屋於危險移轉時是否有主樓層臥房窗台漏水、系爭天花板損壞之瑕疵存在，而構成物之瑕疵？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有明文規定。
2.原告主張系爭房屋有主樓層臥房窗台漏水及系爭天花板損壞瑕疵之事實，為被告所否認，並辯稱系爭房屋於交付予原告時並無主樓層臥房窗台漏水及夾層浴室以外天花板水泥塊剝落之情形，至浴室天花板水泥塊剝落一事，業已於現況說明書記載明確等語。惟查，本件經本院囑託宜蘭縣建築師公會鑑定系爭房屋主樓層臥房窗台（含角隅）漏水之因、時間；夾層浴廁、臥房及公共區天花板損壞之堪用狀況、損壞原因、時間點，經該會鑑定結果認：⑴主樓層：臥房窗台（含角隅）漏水之原因、時間點及修復費用。①漏水原因，判斷係為該牆面窗戶「角隅裂縫」及「下緣牆體有孔隙」造成外水進入後，沿裂縫滲漏或經牆體吸附飽和後再行滲出所致。②時間點，由裂縫及油漆覆蓋之樣態，判斷應為油漆塗刷前即形成。如原告購入後未再有裝修之陳述屬實，則裂縫應為交屋前即存在。⑵夾層：浴廁、臥房及公共區，以上三處天花損壞之損壞原因與時間點、堪用狀況。①損壞原因，判斷應為建物施工時「保護層不足」之瑕疵，造成鋼筋提早開始銹蝕，加以其他可能之孔隙或裂縫滲漏與潮濕之條件，加劇部分區域（如浴廁天花）之銹蝕速度，因而發生該損壞情形。②時間點，由取樣檢測、現場觀察及公式進行推算後，判斷約在標的物完工後約20年左右，即有可能混凝土塊剝落之情形。③堪用狀況，現場發現因部分鋼筋已銹蝕並隨剝落物一併掉落，在缺少鋼筋之情形下，樓板韌性能力與承載力顯有不足，建議應盡早補強等語，此有外附之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）可參。
3.本院審酌前開鑑定理由及結果，係本院囑託鑑定機關鑑定，由鑑定機關選任建築師會同本院及兩造至現場進行勘驗，並聽取兩造陳述窗台滲漏及天花板水泥塊剝落發生經過及主張，再以牆體材料水份儀就窗台滲漏進行檢測，及將混凝土剝落物檢送實驗室進行硬固混凝土氯離子含量檢測，其鑑定程序之進行應屬公平適當，是宜蘭縣建築師公會所出具鑑定報告書，係由與兩造無任何關聯之建築師本其專業所為，且建築師亦有至現場實地進行初勘、會勘及拍照等，並以科學儀器及方法進行檢測，綜合相關資料而為鑑定，其所為鑑定結論並無忽視自然科學之證明，自屬客觀、公正，符合專業鑑定所應具備之品質。則系爭房屋主樓層臥房窗台漏水既係因窗台角隅裂縫及下緣牆體有孔隙造成外水進入後，沿裂縫漏或經牆體吸附飽和後再行滲出所致，且裂縫為交屋前即存在，另系爭天花板損壞則係建物施工時保護層不足，而造成鋼筋提早開始銹蝕所致，且系爭鑑定報告亦認系爭房屋完工後約20年左右，即有可能混凝土塊剝落之情形，並參以被告自承系爭房屋之屋齡已有30年（見本院卷第160頁），得見系爭房屋於系爭買賣契約訂立時，應已有前開瑕疵存在。再觀以系爭房屋均有設置天花板，若非將之拆卸，顯無從知悉天花板上方是否有鋼筋外露或水泥剝落之情事，又據證人即仲介陳雨蕎於本院審理時證稱：原告請伊再三確認有無漏水狀況，有發現窗框旁邊有漏水補漆狀況等語（見本院卷第312頁），得徵系爭買賣契約簽立前，主樓層臥房之窗框已有曾因漏水而修補之痕跡，且系爭房屋係於112年11月14日交屋，此距原告113年9月4日發現系爭房屋主樓層臥房窗台漏水之情形僅經過約10個月，則衡諸常情，依一般房屋漏水須相當時間始會外現，非短時間所能形成之常理，堪認鑑定結論應屬可採。
4.又查，兩造簽訂系爭買賣契約時，被告已於系爭買賣契約第9條第5項約定保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵，並於現況調查表內關於「是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」、關於「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落情事」欄位勾選「是」，並特定位置為廁所上方等事實，有系爭買賣契約書及現況調查表影本附卷可稽（見本院卷第57至58頁），是被告交付系爭房屋之現況，自應符合現況調查表所勾選或記載之情形。然系爭房屋之主樓層臥房窗台有漏水情事乙節，業如前述，至天花板鋼筋外露及水泥塊剝落之位置，除夾層浴廁外，尚有夾層之臥房及公共區，顯然不符合現況調查表所載無滲漏水狀況及夾層浴廁以外位置鋼筋外露或水泥塊剝落之情事，而存有漏水、鋼筋外露及水泥塊剝落之瑕疵，且該瑕疵已足以影響系爭房屋之效用及居住品質，則原告主張被告交付之系爭房屋，確有未具備契約預定效用之瑕疵存在，被告應依民法第359條規定負瑕疵擔保之責，即為有理。
5.至系爭買賣契約雖約定「依現況交屋」等語，惟該約定就天花板之水泥塊剝落之效力，僅及於買賣契約所附照片之狀況。而系爭房屋尚有主樓層臥房窗台漏水及夾層浴廁、臥房及公共區天花損壞之情形，顯非僅止於夾層浴廁之水泥塊剝落甚明。另觀諸系爭房屋銷售時之照片，該屋各處牆面整潔、明亮、新穎（見本院卷29頁），顯然原告於簽約時，對「現況」之認知，應如前揭照片所示。然系爭房屋鑑定時之現況照片，系爭房屋主樓層臥房窗台有明顯裂縫修補痕跡，天花亦有鋼筋銹蝕及大片水泥塊剝落（見系爭鑑定報告附件八照片），顯然與原告簽立系爭買賣契約對於「現況」之認知相差甚遠。是以，尚無法依該特約，認定兩造約定之「現況交屋」有及於系爭鑑定報告所載之瑕疵。
6.從而，依系爭鑑定報告所認前開瑕疵之修復費用分別為主樓層88,000元、夾層480,340元，可知前開瑕疵經修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，並回復無漏水或鋼筋外露、水泥剝落之正常交易價值，應認上開修復費用與系爭房屋減少之價金相當。準此，原告依民法第359條規定主張以系爭房屋之修復費用568,340元，為其請求減少之價金，應屬有據。從而，原告請求被告返還已受領而應減少之價金568,340元，為有理由，應予准許。
（二）按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，為民法第216條第1項所明定。此即所謂損害填補原則，必債權人受有實際之損害，債務人始負賠償責任。原告固主張系爭房屋於繕期間有另行租屋之必要云云，然觀以系爭房屋雖有主樓層臥房窗台漏水及夾層臥房天花板混凝土剝落之情事，惟該等瑕疵均屬輕微，尚難認已達無法居住之狀態，再審酌系爭房屋除主樓層臥房及夾層臥房外，於夾層尚有1間臥房即如原告起訴狀附圖（見本院卷第27頁）所示之主臥可供居住，且原告亦自承：目前並沒有實際支出租約費用等語（見本院卷第289頁），足徵原告迄今均未因系爭房屋之修繕一事而另行租屋及支付租金，實際上即未受有支付租金之損害，則揆諸前揭規定及說明，原告自不得請求被告賠償租金損失10萬元。
（三）原告雖稱因漏水侵害原告之居住安寧之人格權且屬情節重大，然參酌卷內事證，衡以該漏水位置為主樓層之客臥窗台，天花損壞位置則為夾層浴廁、孝親房及公共區，其餘生活起居之大部分範圍則未受影響，雖有造成原告生活上之不便，然難認已嚴重影響其居住安寧，並達侵害原告健康權，或侵害其居住安寧之人格法益，且情節重大之程度，是原告請求被告賠償精神慰撫金30萬元，即屬無據。
（四）原告雖另主張系爭房屋受有污名價值貶損80萬元之損害云云。惟按所謂不動產交易價值減損，應係指具有某項瑕疵之不動產，縱將該瑕疵予以修復，相較於其他條件相似之不動產，仍因該項瑕疵之污名，而造成市場交易價格減損之現象。觀以系爭房屋之損害甚微，已如前述，且本院已命被告應賠償原告損害修復費用以回復原狀，原告復無出售系爭房屋遭受跌價損失之事實，再衡諸一般常情，房屋損壞部分如經修復，則其原有損壞情形即已消失，對於原有房屋使用功能應無影響，兼衡一般社會通念及交易常情，前開損害應不致造成系爭房屋因污名化而發生交易價值減損之情形，且原告就其此部分之主張，亦未能舉證以實其說，是其請求被告賠償該部分之損失，即屬無據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件給付並無確定期限，則原告依民法第359條規定，請求被告給付568,340元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即114年2月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第359條之規定，請求被告給付568,340元，及自114年2月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、請求調查及本院未經援用之證據，經斟酌後，認不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
民事庭法 官 許婉芳以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
書記官 葉宜玲