臺灣宜蘭地方法院民事判決114年度訴字第97號原 告 林桐華
林耀宗林淑玲林淑貞黃秀琴共 同訴訟代理人 簡坤山律師被 告 林素珍訴訟代理人 陳智予上列當事人間因請求確認優先承買權不存在等事件，本院於民國114年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。本件原告主張其出售坐落宜蘭縣○○鄉○○○段00000○000○000地號土地、同段000至000地號土地暨同段00建號建物（合稱：「系爭房地」），被告已行使優先承買權，卻遲不與原告簽訂買賣契約，經催告後仍不履行，則兩造就被告是否對系爭房地合法行使優先承買權，既不明確，致原告之私法上地位有受侵害之危險，此項危險得以本件確認判決除去之，故原告有確認訴之利益，其提起本件確認之訴，合於上開規定。
貳、兩造之聲明與陳述要旨
一、原告方面：
（一）系爭房地為兩造共有，業經原告等人依土地法第34條之1於民國（下同）113年10月9日將系爭房地全部出售給訴外人呂秋微，原告等人委由黃啓煌地政士代於113年10月25日以○○○○○郵局第36號、37號及113年10月21日○○○○郵局第247號、249號存證信函通知其餘共有人即被告、林家豪、林家玄、林姿良等4人，被告於113年11月5日以○○○○○郵局第151號存證信函回覆，通知「願依同一條件優先承買」。原告等人於113年12月10日以○○○○○郵局第110號存證信函回函通知被告：「同意由林素珍優先承買，並定於113年12月18日上午11時至黃啓煌地政士事務所換訂『不動產買賣契約書』」以利履行，屆時被告並未到場。原告等人再於113年12月23日以○○郵局第1134號存證信函通知被告再定期於113年12月30日下午2時到黃啓煌地政士事務所換訂「不動產買賣契約書」，被告仍拒不到場履行換約，而於本院113年度調字第146號（下稱：「另案」）即由共有人林家豪提起共有物分割案調解時，被告也無表達確有履行優先承買之意願，只認為原告所簽署之買賣價金太低，應提高價款。
（二）原告就被告所為願為優先承買之通知，亦表示「同意由其優先承購」，雙方就「以同一條件訂立買賣契約之意思表示合致」，雙方應成立此契約關係，惟經原告前後二次訂期催告訂立買賣契約，被告卻拒不履行，原告已於另案以訴狀繕本之送達作為解除「訂立買賣契約」之意思表示通知，再以起訴狀繕本之送達，作為解除訂立買賣契約之意思表示通知，被告已喪失請求依同一條件訂立買賣契約之請求權，則被告之訂立契約請求權，已生失權效果。再者，被告雖表示願優先承購，但卻拒不依催告之期限重新與原告以同一條件簽訂買賣契約，迄今已逾3個月，顯然應視為放棄，同生失權之效果。
（三）聲明：請求判決確認就兩造共有系爭房地，原告於113年10月9日與訴外人呂秋微所簽署之不動產買賣契約書，被告依土地法第34條之1規定之優先承購權法律關係不存在。
二、被告方面：
（一）原告等人於109年6月15日依土地法第34條之1規定以○○郵局28號存證信函通知被告，其等與訴外人林士傑簽立系爭房地買賣契約，出售系爭房地與林士傑（原告林耀宗之兒子）之優先承買權通知，被告則於109年6月8日委託林世超律師依法表達行使提出優先承買權。被告依法主張優先承買權後，原告與被告間就系爭房地買賣契約於109年即已成立迄今，原告等人在收到被告同意行使優先承買權之函文後，未做任何通知履約或是相關議約行為，是兩造就系爭房地買賣契約自109年即成立。系爭房地既已於109年成立買賣契約且尚有效存在，原告卻又再次於113年10月9日依土地法第34條之1多數決議出售系爭房地與訴外人呂秋微（原告林耀宗之配偶）進而提出確認優先承買權不存在，顯不具確認利益。
（二）原告在109年、113年間依照土地法第34條之1作成多數決處分系爭房地，均是以價金新臺幣（下同）6,000萬元分別出售予訴外人林士傑以及呂秋微，然系爭土地多筆地號且土地上亦有建物，原告等人之存證信函中，均未依照土地法第34條之1執行要點第14點將各宗土地、建物記明價金，僅是以總價額6,000萬元作為出售價金，顯然未符合執行要點之規定，就此部分被告依法向宜蘭地政機關提出異議，宜蘭縣政府113年11月11日函文，原告等人無法完成登記。是原告等人所主張土地法第34條之1多數決處分之決議，自始不合法律要件且無法完成登記，並未合法，無確認利益可言。
（三）原告林桐華將其應有部分贈與給配偶即原告黃秀琴，僅是為符合土地法第34條之1第1項本文規定「人數」表決規定，以達成多數決進而處分之行為，此為脫法行為以及通謀虛偽之贈與，自始不符合土地法第34條之1第1項規定。原告林桐華109年間在時間密接下贈與系爭房地持分給原告黃秀琴，以配偶「贈與」方式規避贈與之核課，虛增土地所有權人之人數，隨即做成土地法多數決處分系爭房地之決議，於被告表達優先承買權後即擱置不願後續處置。現113年間，又依土地法規定以多數決決議處分系爭房地，並且記載承買人須讓原告林耀宗經營的「大蘭陽牧場」持續在系爭房地，而由訴外人呂秋微成立買賣契約，即得推論出原告等人有脫法行為以及通謀虛偽之情事。
（四）系爭房地現已有共有人之一林家豪提出分割共有物之訴繫屬中，在原告等人依土地法第34條之1規定所為多數決處分系爭房地，已無確認利益。
（五）若法院認本案有確認利益，被告已依法行使優先承買權，被告就前述買賣優先承購權法律關係存在。
（六）聲明：原告之訴駁回。
參、兩造爭執與不爭執事項（見本案卷第250頁）
一、不爭執事項：
（一）系爭房地為兩造共有，原告等人於113年10月9日將系爭房地全部出售給訴外人呂秋微（下稱：「系爭買賣」）。
（二）原告等人於113年10、11月間通知其餘共有人即被告、林家豪、林家玄、林姿良等4人，被告於113年11月5日以○○○○○郵局第151號存證信函回覆「願依同一條件優先承買」。
（三）原告等人於113年12月10日以○○○○○郵局第110號存證信函通知被告：「同意由林素珍優先承買，並定於113年12月18日上午11時至黃啓煌地政士事務所換訂『不動產買賣契約書』」等語。
（四）原告等人於113年12月10日以○○○○○郵局第110號存證信函通知被告：「同意由林素珍優先承買，並定於113年12月18日上午11時至黃啓煌地政士事務所換訂『不動產買賣契約書』」以利履行，屆時被告並未到場。
（五）原告等人於113年12月23日以○○郵局第1134號存證信函通知被告再定期於113年12月30日下午2時到黃啓煌地政士事務所換訂「不動產買賣契約書」，被告並未到場。
（六）原告於本院113年度調字第146號民事事件以訴狀繕本送達，主張作為解除「訂立買賣契約」之意思表示通知。
二、爭執事項：
（一）被告就系爭買賣依土地法第34條之1 規定之優先承購權法律關係是否存在？
（二）原告出賣土地是否符合土地法第34條之1 之規定？
肆、得心證之理由
一、按「買賣契約非要式契約，並不以訂立書面契約為必要，而依行使優先承買權所成立之契約，與當事人任意所成立之契約，性質並無不同，其成立自不以訂立書面契約為必要」（臺灣高等法院101年度重上字第759號民事判決意旨參照，最高法院102年度臺上字第1340號民事裁定駁回上訴確定），「共有人與第三人間出賣土地應有部分之買賣契約有效成立，他共有人即得依法主張優先承購權。此項優先承購權一經行使，原出賣應有部分之共有人即不得任意與該第三人合意解除買賣契約，以使他共有人因行使先買權而成立之買賣契約歸於消滅」（最高法院80年度臺上字第399號民事判決意旨參照），「優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院85年度臺上字第793號、89年度臺上字第1114號判決意旨參照）。查上訴人經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，於99年1月4日與劉**簽訂系爭買賣契約，被上訴人則於同年1月13日通知上訴人行使優先購買權後，業如前述，則依前揭說明，被上訴人一經表示以系爭買賣契約之同一條件優先承購系爭土地時，系爭土地之買賣契約即當然於兩造間成立，且買賣契約並非要式契約，不以簽訂買賣契約書面為成立要件」（臺灣高等法院109年度上更一字第28號民事判決意旨參照，此部分尚非最高法院112年度臺上字第1768號民事判決之廢棄理由），「本件上訴人於獲悉被上訴人擬將系爭不動產出售予訴外人楊**之事後已依法表示行使優先購買權，願以同一條件購買，應認兩造間就上訴人行使優先購買權之系爭不動產，已成立由上訴人以被上訴人與訴外人楊**買賣之同一條件購買之買賣契約。而買賣契約並為非要式契約，兩造間就買賣之標的物及價金既意思表示合致而成立買賣契約，上訴人自無庸於請求被上訴人移轉土地所有權應有部分前，先行與被上訴人訂立書面買賣契約」（臺灣高等法院106年度重上字第223號、臺灣高等法院103年度重上字第619 號民事判決意旨參照），是優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則已然成立同一條件之買賣契約，無庸再訂立書面買賣契約，亦不得任意解除該買賣契約。
二、查原告等人為系爭買賣，並於113年10、11月間通知其餘共有人即被告等人，被告於113年11月5日以○○○○○郵局第151號存證信函回覆「願依同一條件優先承買」（見前述不爭執事項一、二，見本案卷第250頁），則就系爭買賣，依上述說明，被告之優先承購法律關係已然成立，不以簽訂買賣契約書面為成立要件，原告復不得任意解約，故原告僅因被告未簽立書面契約（見本案卷第251頁），即主張解除買賣契約，並請求確認此部分法律關係不存在，並無理由，從而本件原告之訴應予駁回。
三、又本件原告係確認被告於系爭買賣有無優先承購之法律關係，而非請求確認其他部分，故被告所稱109年6月間涉及訴外人林士傑部分（見本案卷第206頁），尚非原告本件請求與本院審理之範圍，併此敘明。
伍、綜上所述，原告請求確認被告就系爭房地之系爭買賣之優先承購權法律關係不存在，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法、所提證據，經審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
柒、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 7 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 伍偉華正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 7 日
書記官 葉瑩庭