臺灣宜蘭地方法院民事判決114年度重訴字第27號原 告 羅筱函訴訟代理人 游敏傑律師被 告 黃于庭上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國114年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：兩造於113年5月6日簽署收定金契約書（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）731萬元之價格，購買被告預購之「頤和天廈」編號A棟第3樓第7戶包括編號77號停車位，即宜蘭縣○○市○村段000地號土地有權應有部分萬分之128、同段649-1、649-2、651-10地號土地所有權應有部分均為72分之1及其上同段846建號建物（含同段901建號權利範圍10萬分之1269、同段902建號權利範圍74666分之1580）（以下合稱系爭房地），原告並於同日給付被告定金43萬元，故兩造已就系爭房地成立買賣契約。詎被告竟於113年11月8日告知原告不願履約。經原告嗣後多次催告被告簽訂不動產買賣契約及辦理系爭房地產權移轉登記事宜，被告均未置理。為此，原告自得依民法第348條第1項規定及系爭契約之法律關係，聲明請求被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告，併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告經合法通知未到庭辯論，亦未提出書狀為聲明或陳述。
四、原告前述主張兩造於113年5月6日簽署系爭契約，約定原告以731萬元之價格，購買被告預購之「頤和天廈」編號A棟第3樓第7戶包括編號77號停車位即系爭房地，原告並已於同日給付被告定金43萬元，詎被告嗣後竟未履約等情，業據原告提出系爭房地土地與建物登記謄本、兩造113年4月29日、5月3日、5月6日、11月8日Line對話紀錄列印內容、系爭契約影本、定金匯款申請書影本、存證信函等為證，而被告經合法通知未到庭辯論，視同自認，是堪信原告上開主張，應屬事實。
五、原告進而主張，兩造於系爭契約已特定買賣標的與價金，被告亦已收受定金，其餘價款給付方式、稅金申報及費用分擔等具體交易條件內容亦於系爭契約有具體約定，是兩造已就系爭房地之買賣成立買賣契約，被告即負有將系爭房地移轉登記予原告之責等情，是否有理由？茲審認如下：
㈠按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力。預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即非預約。且預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（最高法院102年度台上字第69號民事判決意旨參照）。而當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形定之。又因契約有前述分別，其因當事人由他方受有定金，依民法第248條規定，視為成立之契約，究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，尚不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」。且當事人所訂立之契約定性為何，法院應根據當事人所主張之原因事實認定後依職權適用法律，不受當事人法律陳述之拘束（最高法院111年度台上字第754號民事判決意旨參照）。
㈡查系爭契約第1點有關買賣不動產標示記載「宜蘭縣○○市○村
段000地號（頤和天廈編號第A棟第三樓第七戶包括編號第77號車位壹位）」、系爭契約第5點約定「雙方同意最遲應於辦理第一次買賣登記完成十五日內訂立正式買賣契約書（即向建商購買地政登記完成），倘承買人羅筱函不願出面簽約時（承買人視同違約），願將已付價金無條件予出賣人沒收，倘出賣人不願出面簽約時（出賣人視同違約，但法令之因素除外）願無條件賠償承買人已收價金再多一倍之賠償金予買方，雙方絕無異議」等情，再佐以原告提出被告與建商所簽訂預售屋房地買賣契約以及被告係於114年1月23日始登記為系爭房地所有人，此有前述土地及建物登記謄本、預售屋房地買賣合約書在卷可參（見本院卷第15頁至第17頁、第69頁至第74頁、第75頁至第82頁），可見系爭房地乃被告與建商所簽訂預售屋房地買賣之標的，經兩造預立被告將來取得系爭房地所有權後，再訂立系爭房地買賣契約，故系爭契約並非買賣本約，僅係約定兩造將來另行訂定買賣本約而已，應屬買賣預約。雖系爭契約書就買賣不動產標示、買賣總價款及給付方式已有約定，然買賣預約本即得先就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，非能以此逕認買賣本約業已成立。更何況，系爭契約關於房地買賣之價金給付期限、移轉登記文件交付期限、賣方貸款及抵押權處理方式、交屋期限、瑕疵擔保責任、違約效果等一般房地買賣契約之重要事項並未載明，亦難認兩造可依系爭契約之內容即可履行而無須另訂本約。是依前述說明，系爭契約應屬系爭房地買賣預約之性質，原告主張兩造已成立系爭房地買賣本約，並非可採。
㈢原告雖主張原告已給付定金43萬元，應視為買賣契約已經成
立云云。然按，定金為確保契約之手段，因其作用之不同，通常可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金、立約定金等，各類型定金性質上並非不能相容或轉換。所謂立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立；違約定金，係以定金為契約不履行之損害賠償擔保（最高法院91年度台上字第635號判決參照)。而依系爭契約第5點之約定與前述說明，本件定金係原告於本約成立前所交付，並於可歸責被告事由不成立本約時，約定被告應給付違約賠償，藉以擔保買賣預約之履行即本約之簽立，是該定金兼具立約定金及違約定金之性質，是尚無從以被告已收受定金43萬元即可遽認兩造就系爭房地簽立之系爭契約係屬有本約性質之買賣契約。從而，原告以兩造就系爭房地買賣標的及價金等要素互相意思表示一致，且被告亦收受定金，即謂已成立本約云云，顯與前開客觀事證不符，自無足採。
六、綜上，兩造就系爭房地簽立系爭契約，僅屬預約性質，兩造尚未就系爭房地成立買賣契約，被告尚不負依買賣本約內容履行之責任，則原告主張被告拒不移轉系爭房地所有權，而依系爭契約及民法第348條第1項規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，依前說明，即無理由，而應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失其依據，應一併駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 8 月 20 日
民事庭 法 官 蔡仁昭正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 20 日
書記官 高雪琴