臺灣宜蘭地方法院民事判決115年度重訴字第15號原 告 游文龍被 告 簡龍裕當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國115年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於113年11月28日簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被告以新臺幣（下同）2316萬7,000元買受原告所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段000○000地號土地（以下合稱系爭土地），並約定被告最遲應於114年2月28日以前將買賣價款全部付清，如有遲延則每日以總價款萬分之2計算賠償金。然被告至今僅給付簽約金1000萬元，顯已違約，是被告自應依約給付尚欠價金1316萬7,000元以及延遲賠償金47萬4,012元，合計1364萬1,012元，爰依系爭契約第11條第7款之約定求為被告給付1364萬1,012元之判決。
二、被告則辯以：依系爭契約約定，被告除買受系爭土地外，原告另負有應無條件將坐落系爭土地上門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路00000號房屋（下稱系爭房屋）之房屋稅籍一併過戶被告之義務，且原告尚必須將戶籍遷入系爭房屋並配合申請以自用住宅用地之優惠稅率計算之土地增值稅。然被告於核稅前發現系爭房屋之房屋稅籍並非原告名義，而是原告已死亡之母親名義，且土地代書亦提供原告母親之繼承系統表予原告，但原告遲未處理繼承登記事宜，顯然原告除無法將戶籍遷入系爭房屋外，系爭房屋之房屋稅籍亦無法過戶被告，原告亦無從申請以自用住宅用地之優惠稅率核課土地增值稅，故原告已有給付不能之情形，故被告未依約給付價金，顯有不可歸責於己之事由。是原告主張被告違反系爭契約第11條第7款而請求被告給付剩餘價金及延遲賠償金等情，均無理由等語。爰聲明請求駁回原告之訴，併陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於113年11月19日簽收被告給付之定金20萬元，並出具簽
收單，與被告約定由被告購買系爭土地。原告按實收每坪13萬元計算價金（其中同段181地號土地以公告現值購買），並配合申請土地增值稅採自用住宅優惠稅率，如不能申辦採用自用住宅優惠稅率，則按一般稅率辦理，其間稅款差額由原告吸收等情。
㈡兩造復於113年11月28日簽訂系爭契約，約定由被告以總價款
2316萬7,000元向原告買受系爭土地，並約定土地上之一切地上物不予計算買賣價款，土地上系爭房屋之房屋稅籍需無條件一併移轉過戶給被告。
㈢被告依系爭契約第3條約定，已給付原告簽約金1000萬元（內
含定金20萬元）。系爭契約約定之完稅款、尾款尚未給付，系爭土地亦未辦理所有權移轉登記予被告。
㈣系爭土地上目前有系爭房屋坐落，房屋稅納稅義務人於113
年11月21日房屋稅籍證明書記載為原告之母游吳阿慎（已死亡）。
㈤地政士簡晢颺於113年11月29日以原告名義向宜蘭縣政府為法
定空地查詢，經宜蘭縣政府函復以113年12月13日府建管字第1130203725號函。地政士簡晢颺於113年12月16日以原告名義向宜蘭縣頭城鎮公所就系爭土地申請搭排水，經宜蘭縣○○鎮○○○○○000○0○0○○鎮○○○0000000000號函。
四、原告進而主張，被告違反系爭契約第11條第7款之約定，原告自得請求被告給付尚欠價金以及遲延賠償金等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是經整理後，確認本件應審酌之爭點為：㈠被告有無違反系爭契約第11條第7款之約定？㈡原告為聲明所示之請求有無理由？茲分述如下：
五、原告依系爭契約第11條第7款請求被告給付尚欠價金及遲延賠償，均無理由：
㈠按系爭契約第11條第7款固約定：「本買賣契約最遲應於民國
一一四年二月二十八日前，乙方（指被告）需將買賣價款全部付清，倘有延遲之一方需負一切延遲給付之損害賠償及有關之法律責任（遲延金每日總價款萬分之二之延遲賠償金），但若因承辦單位延遲或法令因素延遲不在此限，甲乙雙方絕無異議」。但依系爭契約第3條約定，付款約定及條件:除于本契約成立先付簽約金新台幣壹仟萬元整。⒈用印款：於買方查詢建築線、排水、空地比完成後十日內雙方同意申報土地增值稅（時間最遲約為簽約起貳個月內，但承辦機關遲延不在此限）⒉完稅款：土地增值稅單核發十日內再付新台幣壹仟貳佰捌拾捌萬元整，買方同意同時繳清稅款（賣方需同時檢附印鑑證明二份用途不動產登記及用印印鑑章）。⒊尾款：貳拾捌萬柒仟（萬，按應屬贅字）元整…。是依上約定，兩造係約定先完成建築線、排水及空地比查詢，繼由兩造履行土地增值稅申報，再由稅捐機關辦理土地增值稅之核稅及稅單核發，嗣後始發生第3條第2款完稅款及過戶登記完後之第3條第3款尾款之給付義務。因此，系爭契約第11條第7款所定114年2月28日之期限，應與同契約第3條所定各期價款之付款條件合併觀察，尚難脫離第3條所定土地增值稅申報、核稅、稅單核發及所有權移轉登記等履約程序，逕認被告不問各期價款之付款條件是否成就，均應於該日前給付全部買賣價款。故系爭契約第11條第7款並非單純規範被告給付全部買賣價金之期限。而兩造並不爭執系爭契約尚未完成土地增值稅稅單核發以及土地移轉登記（過戶），是依系爭契約第3條第2、3款之約定，被告尚無給付完稅款以及尾款之義務，是原告主張依系爭契約第11條第7款之約定，被告應給付尚欠價金1316萬7,000元，並無理由。
㈡又按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不
負遲延責任。民法第230條有明文規定。且債務人之給付需債權人之協力者，倘因債權人不完成協力行為，致債務人遲延給付者，難謂係因可歸責於債務人之事由致未為給付，債務人自不負遲延責任（最高法院97年度台上字第1207號民事裁判意旨參照）。
⒈經查，依系爭契約第3條第1款「…雙方同意申報土地增值稅…
」、第9條：「費用分擔：申請鑑界費用、空地比查詢費用、土地增值稅由買方負擔（倘出賣土地為道路用地時同意申請免徵土地增值稅，賣方須配合申請自用住宅優惠稅率並配合遷戶籍、其他詳如附件、倘土地增值稅超過新台幣壹佰萬元整時，超過的部分全部由賣方負擔）…。」之約定內容可知，系爭契約於買方查詢建築線、排水、空地比完成後10日內，雙方即應同意申報土地增值稅，且原告須配合「申請自用住宅用地優惠稅率」並配合「遷戶籍至系爭房屋」等情，至為明確。再者，因本件交易於申報土地增值稅時發現系爭房屋之房屋稅納稅義務人非原告，而是原告已故母親，且繼承人亦均尚未辦理繼承登記。原告除無法將戶籍遷入系爭房屋外，也因此無法配合申請自用住宅用地優惠稅率，故迄今尚未完成土地增值稅申報與核稅作業等情，業據受託辦理系爭契約土地過戶事宜之代書即證人簡晢颺、簡瑞彥到庭證述明確。足見本件交易之土地增值稅迄未完成申報、核稅及稅單核發，係因原告方面尚未完成辦理申報所必需之協力事項所致。
⒉至於原告雖再主張，依系爭契約約定土地增值稅由買方負擔
，但伊也願意補貼以非自用住宅稅率計算土地增值稅之差額云云。然查，依系爭契約第3條、第9條之約定，有關土地增值稅之申報與核課一事，原告本有配合「申請自用住宅用地優惠稅率」及配合「遷入戶籍」之協力義務，至於最終是否符合自用住宅用地優惠稅率之法定要件，以及是否准予適用該項優惠稅率，則屬稅捐稽徵機關依法審核、核定之職權。換言之，原告依約所負之義務，係先提出自用住宅用地優惠稅率之申請，並完成遷入戶籍等必要協力行為；嗣經稅捐機關審核後，如認不符合適用優惠稅率之法定要件，始進一步發生依非自用住宅用地稅率核課土地增值稅及依契約約定分擔其差額之問題，而非賦予原告得以其願依約負擔稅金差額之方式，取代其原應先行履行之優惠稅率申請及遷入戶籍等協力義務。倘容許原告以願補貼稅額差額為由，即免除其契約所定之協力義務，無異變更系爭契約所約定之履約內容，自非可採。故原告上開主張，尚不足為有利於原告之認定。⒊基此，被告雖未依系爭契約第11條第7款約定於114年2月28日
以前付清全部買賣價款，然此係因原告並未完成「申請自用住宅用地稅率」及配合「遷入戶籍」之協力行為，以致土地增值稅未能完成申報以及核稅，故土地增值稅單既未核發，被告即無依系爭契約第3條第2款、第3款給付後續完稅款與尾款之義務。又被告未能於114年2月28日前付清全部買賣價款，既係因原告未完成契約履行所必要之協力行為所致，尚難認係因可歸責於被告之事由而未為給付。是原告主張被告應依系爭契約第11條第7款給付延遲賠償金47萬4,012元，亦無理由。
六、綜上所述，原告依系爭契約第11條第7款約定，請求被告給付尚欠價金1316萬7,000元以及遲延賠償金47萬4,012元，合計1364萬1,012元，並無理由，自應駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
民事庭 法 官 蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
書記官 謝宗佑