臺灣宜蘭地方法院民事判決115年度重訴字第28號原 告 林南宗訴訟代理人 黃玥彤律師
余鑑昌律師被 告 許䕒心訴訟代理人 黃蘭心律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國115年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國114年2月5日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告買受被告所有位於宜蘭縣○○鄉○○段 0000地號土地（應有部分10000/286、10000/321）及其上同段104、105建號即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路00巷00號3樓、73號3樓建物（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地），議定買賣總價金為新臺幣（下同）1,800萬元，並委由訴外人○○○○○○股份有限公司（下稱○○公司）辦理履約保證事宜，原告並支付簽約金180萬元，雙方約定交屋日期為114年5月10日。嗣原告因系爭房屋有兩個門牌，申辦房貸有障礙，經雙方合意後於114年9月1日簽訂「變更期款協議書」，同意交屋日期展延至114年9月30日，原告應於114年9月15日前補足差額795萬元至○○公司台新國際商業銀行建北分行00000-000000000之帳號（下稱系爭履保專戶）。惟仍因同前原因，原告申請房貸有障礙，因而延宕，故原告再於114年10月14日發函予被告請求展延，後經由兩造磋商，業於114年10月23日達成合意，再展延至114年10月27日付款，且原告亦於114年10月27日將795萬元及契稅21,696元匯入系爭履保帳戶。詎被告於原告補足付款後，竟不願配合履行契約辦理繳稅及過戶手續，且原告多次與其聯繫未果，被告竟拒不履行繼續辦理後續流程完成系爭房地所有權移轉過戶手續。爰依系爭買賣契約書第8條及民法第348條之規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠、確認兩造間就系爭房地之買賣關係存在。㈡、被告應於原告授權金融機構將核貸金額825萬元匯入○○公司之系爭履保帳戶之同時，將系爭房地移轉登記為原告所有。
二、被告則以：原告於購屋簽約時，已知悉系爭房屋有71號及73
號兩個門牌。114年5月上旬，因原告要求延期，兩造於114年5月2日簽訂「變更期款協議書」，同意原告付清尾款之日期由114年5月10日變更為114年8月31日。然而原告並未依約於114年8月31日支付尾款，於114年8月下旬原告再次要求延期，兩造又於114年9月1日合意簽訂第二份「變更期款協議書」及「契約內容變更協議書」，約定原告應分別於114年9月15日支付795萬元、114年9月30日支付825萬元，合計1,620萬元，交屋日期延展至114年9月30日，被告最遲應於114年9月15日前應提供銀行抵押權設定契約書（核貸金額825萬)予地政士等情。詎料原告未依114年9月1日之「變更期款協議書」與「契約內容變更協議書」約定，迄至114年9月24日仍未依約支付795萬元至履保專戶，亦未依約提供銀行抵押權設定契約書，顯已違反上開協議。被告遂依系爭買賣合約第12條第1項規定，於114年9月24日催告原告於催告函到7日內，依前開協議書內容履行給付義務。該存證信函於114年9月25日送達原告。然原告仍未於催告期限內即114年10月2日前，依上開協議完成給付。是被告於114年10月3日寄發存證信函通知原告，依系爭買賣合約第12條解除系爭買賣合約，並沒收已給付之全部款項即簽約款180萬元，該存證信函於114年10月3日送達原告，故系爭契約已於114年10月3日合法解除。嗣原告仍透過代書表達想購買系爭房地，且於114年10月25日，代書傳給被告「變更期款同意書」，其中第5條約定：「買方如未依約定並配合上述程序履約，即視同違約，並依買賣契約第十二條處分絕無異議，並放棄先訴抗辯權」。因原告見「變更期款同意書」第5條有買方違約約定，始同意114年10月27日前往華南銀行西湖分行與原告簽約，詎料被告於114年10月27日前往華南銀行西湖分行時，竟發現原告之行政人員提出之「變更期款同意書」，其中竟無第5條買方違約約定，被告當下反應此份合約與代書提供予被告者不同，並拒絕簽約。當日下午，原告之行政人員仍與被告以簡訊聯繫稱：原告認第五條刪掉即可簽約等語，被告則回覆拒絕。可見兩造就「變更期款同意書」第5條之買方違約約定，意思表示並未一致。該約定為契約必要之點，原告既拒絕「有第5條買方違約約定」之原要約，而為「刪除第5條買方違約約定」之新要約，而被告已拒絕此新要約，兩造之要約與承諾之意思並不合致，則契約並未成立。系爭契約仍係於114年10月3日已合法解除，被告並無依系爭契約履行之義務等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第119至120、129頁）：
㈠、兩造於114年2月5日訂立系爭契約，約定由原告買受被告所有系爭房地，買賣價金為1,800萬元。約定於114年5月10日付清尾款辦理交屋。
㈡、兩造於114年5月2日簽訂變更期款協議書（見本院卷第73頁），同意將原告付清尾款之日變更為114年8月31日。原告於期限屆至尚未付清尾款。
㈢、兩造於114年9月1日簽訂第二份變更期款協議書（見本院卷第75頁），約定原告應於114年9月15日給付795萬元、114年9月30日給付825萬元。並簽訂「契約內容變更協議書」（見本院卷第77頁），合意將交屋期限延展至114年9月30日。
㈣、原告於上開期限屆至仍未依約支付795萬元至履保專戶，被告於114年9月24日以存證信函催告原告於7日內履行，該存證信函於114年9月25日送達原告。
㈤、原告於催告期限屆滿時未完成上開給付，被告於114年10月3日以存證信函通知原告解除系爭契約，原告於114年10月3日收受送達。
㈥、原告表示銀行貸款將完成，要求展延至114年10月27日付款，○○○地政士於114年10月25日傳送變更期款同意書檔案（見本院卷第41頁、第89頁）予原告，請原告簽名。被告於114年10月26日對原告之行政人員表示將當場簽約（見本院卷第93頁）。
㈦、原告於114年10月27日將795萬元及契稅匯入履保帳戶，然所提出之變更期款同意書（見本院卷第91頁）缺少前項同意書第5條關於違約金之記載，被告拒絕簽立該同意書。
四、爭點一：系爭買賣關係是否已合法解除？按系爭契約第12條第1、2項約定：「買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約。經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約
不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後，得沒收買方已給付之全部款項……」（見本院卷第27頁）。又兩造於114年9月1日所定契約內容變更協議書（見本院卷第77頁）第2、3、4、6條約定：「買方需於民國114年9月15日前須補足差額新台幣795萬元整至履保專戶。買方最遲於民國114年9月15日前應提供銀行抵押權設定契約書（核貸金額825萬）與○○○地政士，買賣設定連件辦理。買方若未能如期提供銀行抵押權設定契約書與○○○地政士，應於當日再補足新台幣825萬元整至履保專戶。買方如未能於民國114年9月15日前履行付款及提供銀行設定文件之條件，即視同違約，應依買賣合約書第十二條處分絕無異議。」查，依不爭執事項㈠至㈤所載，被告確有未依約提出給付之情事，經原告定期催告，被告仍未履行，原告業已行使解除權，則系爭契約業於114年10月3日解除。
五、爭點二：兩造是否於114年10月23日或25日達成買賣協議並合意同意將付款期限展延至114年10月27日？
㈠、按將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約，民法第160條第2項定有明文。又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條復定有明文。末按所謂必要之點，通常固指契約之要素，但對於契約之常素或偶素，當事人之意思如特別注重時，該常素或偶素亦可成為必要之點。倘當事人已視該常素或偶素為契約必要之點，而有所表示，其意思表示又不一致時，即難謂契約已成立（最高法院109年度台上字第67號民事判決意旨參照。)
㈡、原告主張兩造於114年10月25日達成買賣協議並合意將付款期限展延至114年10月27日，為被告所否認，自應由原告就此負舉證責任。經查，依原告所提出地政士○○○與被告之line對話擷圖（見本院卷第37頁），該對話為○○○地政士傳送「10月25日協議更正」之檔案予原告之行政人員，並傳送訊息「麻煩傳給林南宗 簽名好 我給許小姐（按：即被告）看過 週一您們去匯款時把正本帶著，讓許小姐補簽名」。而所傳送之上開檔案，約定條款有5條，有訊息擷圖及檔案擷圖可參（見本院卷第39、89頁），其中第5條約定「買方如未依約定並配合上述程序履約，即視同違約，並依買賣契約第十二條處分絕無異議，並放棄先訴抗辯權」，此為原告所不爭（見本院卷第129頁）。又於114年10月26日，被告傳送訊息予原告之行政人員稱：「請問明天早上幾點到華南西湖分行？」、「展延合約書已簽署的正本，煩請一併攜帶~我會當場簽約」等語（見本院卷第43頁），所指展延合約書，依上開對話脈絡，係延續114年10月25日所傳送之檔案之契約內容。被告傳送訊息稱「匯款確定才會簽」（見本院卷第113頁），其所指簽約之內容，亦係指114年10月25日所傳送之檔案之契約內容。然原告於114年10月27日依約匯款後，提出其已簽立，並要求被告簽立之變更期款同意書，與上開檔案所示內容不同，缺少原檔案內第5條之約定（見本院卷第91頁），此為原告所不爭。兩造於當日應就此有爭議，此見原告行政人員與被告間之對話擷圖（見本院卷第113頁）即明，其中被告稱：「我在附近處理事情，最晚下午一點會離開內湖，若原始合約簽好再聯繫。」被告行政人員：「好的，理解 我再跟老闆溝通一下 謝謝您」、「我剛到辦公室，因老闆目前還在會議中，是否能行個方便再多給我一些時間，給我到2:00，讓我可以有時間當面跟老闆溝通？能理解您的心情，身為員工的我，也想完成任務，讓這件事可以圓滿順利解決」。被告：「我兩點半有會議不好意思」。原告行政人員：「許小姐您好：經溝通後，老闆認為第五條刪掉，即可簽約。待請示房東的意願？」依上開對話可知，原告已就114年10月25日變更期款同意書所為之要約，予以變更，刪除第5條之約定，則依民法第160條第2項之規定，視為拒絕原要約而為新要約。被告就此則回覆稱：「那我沒辦法，很抱歉！我已經很有誠意跑了一趟，而且代書也有給您我看過的那一份協議書，跟你早上給我的不同！代書也跟您說簽好先拍照給我，你們也沒事先提供，基於微薄的信任一早我也出門，結果什麼事都沒做，這麼大集團老闆處理事情的方式，讓人不可置信。是你們違約在先，應該要釋出誠意，反而還在要求我有沒有搞錯！我今天可以不出席的 上週合泰建經那邊已經在解約進行中，沒完成簽約就是繼續進行違約解約的流程」（見本院卷第94頁），顯然已拒絕原告所為之新要約，是兩造就變更期款之協議，並未意思表示一致。又查，系爭契約定有違約條款，兩造於114年9月1日所定契約內容變更協議書第6點亦定有違約條款，而原告先前已二度要求展延給付日期，是114年10月25日變更期款同意書第5條所定違約條款，應屬契約之常素，且為被告所特別注重，自屬契約必要之點。兩造就變更期款之協議之必要之點既未意思表示一致，該協議自不成立。至原告主張其向被告表示第5條刪掉即可簽約等語，僅為兩造就變更期款同意書成立後之磋商討論，顯不可採。
六、綜上，系爭契約已合法解除，兩造就延展系爭契約之履行期限協議並未達成合致，原告請求確認系爭契約存在，及依系爭契約請求被告移轉系爭房地之所有權登記，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
民事庭 法 官 謝佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
書記官 謝佩欣