福建連江地方法院民事判決108年度訴字第14號原 告 林平春即反訴被告訴訟代理人 李岳明律師被 告 曹酈芳即反訴原告訴訟代理人 錢炳村律師反訴被告 林平銀
林伙仙林平朗 住桃園市○○區○○路0段000巷0弄00
○00號林羿昇林羿安共 同訴訟代理人 林平春上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國110年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落連江縣○○鄉○○段○○○○○○○○○地號土地上，如附件連江縣地政局一一○年三月十六日土地複丈成果圖所示，四三四（二）、四三四之一（一）部分，面積分別為一二八點六一、一二點八七平方公尺之建物（門牌號碼連江縣○○鄉○○村○○○號）拆除，並將上開占用部分土地騰空返還予原告。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
五、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序事項
一、反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號、98年度台抗字第1005號裁定參照）。
二、原告本訴主張：原告父親林珠珠與被告父親曹典餘就門牌號碼連江縣○○鄉○○村000號房屋（下稱系爭房屋）之基地（即下述土地），訂有土地租賃契約，嗣發生土地法第103條所定法定終止事由，原告依法終止租約後，由被告繼承的系爭房屋，喪失占有基地之合法權源，為此依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告拆屋還地；被告抗辯並反訴主張：林珠珠生前已將土地出售曹典餘，僅尚未辦理土地所有權登記，其非無權占有，並反訴依繼承關係及民法第348條規定請求原告移轉所有權登記予被告。是核本訴及反訴攻擊防禦的重點在於：被告所有系爭房屋是否無權占有其基地？原告之請求有無理由，繫於被告主張基地已經合法出賣之事實是否真實，原告既為林珠珠的繼承人應否受買賣關係所拘束？尤其本訴主張被告有土地法第103條所定法定終止租約事由之一，更涉及反訴主張土地租金向來由追加反訴被告林平銀收受，其並代理林珠珠讓售土地之事實，由此可見反訴與本訴標的及防禦方法間，有相當之牽連性，證據資料可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應認本訴被告曹酈芳所提反訴，合於前揭規定，而除反訴被告林平春外，曹酈芳另追加就反訴訴訟標的必須合一確定之人即林珠珠之繼承人林平銀等5人為反訴被告，程序上亦無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、本訴部分：㈠原告主張：
⒈連江縣○○鄉○○段000000000000000地號土地（下稱系爭土地）
，原為原告父親林珠珠所有，林珠珠去世後，各繼承人為遺產分割，系爭土地於民國101年7月2日登記為原告所有。然林珠珠早於70年1月1日就系爭土地與被告父親曹典餘締結不定期土地租賃契約，作為曹典餘所有未辦保存登記之系爭房屋的基地。曹典餘去世後，被告為曹典餘繼承人而繼承系爭建物之事實上處分權。然而，曹典餘及被告自99年迄今均未繳納租金，達2年以上，經原告於108年4月23日以存證信函催告限期給付租金未果，又被告將房屋出租與第三人開設賭場營利供違反法令之使用，且未經許可改建系爭房屋等情，有土地法第103條第2、4、5款合法終止租約之事由發生，為此，以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，租約終止後，被告所有房屋喪失占有基地之合法權源，依民法第767條第1項請求拆除系爭房屋，並返還系爭土地等語。
⒉聲明：被告應將坐落連江縣○○鄉○○段000○000○0地號土地上，
如附件連江縣地政局110年3月16日土地複丈成果圖所示，434（2）、434之1（1）、434（1）部分，面積分別為128.61、12.87、0.26平方公尺之建物（門牌號碼連江縣○○鄉○○村000號）拆除，並將上開占用部分土地騰空返還予原告。
㈡被告則以：
⒈原告胞兄林平銀經林珠珠授權處理系爭土地事宜，前於99年3
月27日代理林珠珠將系爭土地以45萬元出售予曹典餘，且曹典餘已占有系爭土地，依民法第373條之規定，自屬有權占有系爭土地，後林珠珠及曹典餘相繼過世，兩造分別為系爭買賣契約當事人之繼承人，自仍受系爭買賣關係之拘束。又縱林平銀未經授權出售系爭土地，林平銀已代理林珠珠收租多年，亦符合表見代理之外觀，林珠珠應負授權人之責。系爭土地既已出售，系爭土地租約隨即終止，曹典餘及被告無須再繳付租金，是原告主張曹典餘未繳租金而終止租約並無理由。
⒉自91年起系爭土地之租金均由林平銀至曹典餘住處收取，故
此租金債權為往取之債，林平銀自100年即未向被告一家人收租，被告不負遲延責任，林珠珠與曹典餘亦無約定系爭房屋之用途，且被告及家人僅略為整修系爭房屋而非改建，並無違背租賃契約及土地法第103條，原告單方面終止租約並非合法。又系爭土地已於99年3月27日出賣予曹典餘，故即使被告違法使用，也是在買受之後，與有無違法使用而需終止租約無關，何況被告未經偵查起訴。⒊聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：
⒈反訴原告已於99年3月27日以45萬元購得系爭土地，並已支付
10萬元價金，反訴被告應於反訴原告給付餘款35萬元同時，將系爭土地所有權移轉登記予反訴原告，依民法第348條第1項提起本件反訴等語。
⒉聲明：⑴反訴被告應於反訴原告給付35萬元之同時，連帶將連江縣○○鄉○○段000○000○0地號土地中，面積141.74平方公尺，即門牌號碼連江縣○○鄉○○村000號房屋之坐落範圍所有權移轉登記予反訴原告。⑵請准宣告假執行。
㈡反訴被告抗辯：
⒈林平銀僅受林珠珠授權代為收受租金，並無權代理出售系爭
土地，於其告知林珠珠將系爭土地出賣與曹典餘後，林珠珠表示反對，林平銀亦向曹典餘說明，是林珠珠不負授權人之責任。
⒉聲明：如主文第4項。
三、不爭執事項：㈠系爭土地原為林珠珠所有，並由原告於101年7月2日因分割繼承登記取得所有權。
㈡曹典餘於70年1月1日與林珠珠就系爭土地簽訂土地租賃契約。
㈢系爭房屋係未辦理保存登記之建物，前為訴外人劉宜妥興建
，嗣轉賣給陳依同，陳依同再賣與曹典餘，因房屋基地為林珠珠所有，雙方乃簽訂上開土地租賃契約。曹典餘去世後，繼承人等為遺產分割協議，由被告曹酈芳繼承並占有使用系爭房屋。
㈣90年至98年間，系爭土地每年4,950元租金，已由林平銀收取
，但自99年度以後之租金，曹典餘或被告均未給付租金予林珠珠或原告。
四、得心證之理由㈠本訴部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院86年度台上字第1120號裁判意旨參照）。系爭土地現登記為原告所有，而以系爭土地為基地之系爭房屋，雖屬未經保存登記之建物，經遺產分割協議，現為被告所有，有單獨處分之權，而系爭房屋坐落系爭土地之上，占有之範圍及面積，亦經本院履勘現場屬實，並囑託連江縣地政局製作如附件複丈成果圖所示，為兩造所不爭執，堪信屬實。
⒉原告主張系爭房屋以系爭土地為基地之合法權源，源於兩造
父親即林珠珠與曹典餘間之土地租賃契約1紙，租金按年計算，除自99年度以後的租金，曹典餘及被告即未曾給付外，被告尚有將系爭房屋提供他人經營賭場及違約增建之法定終止事由，原告為終止租約之意思表示後，系爭房屋占用系爭土地的合法權源已不存在，爰依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告拆屋還地等節，為被告所否認，被告則以原告長兄林平銀，曾於99年3月27日代理林珠珠將系爭土地讓售曹典餘，此後非但土地租賃契約已不存在，原告及其他繼承人並應依反訴請求履行等語置辯。因此，本案之爭點及本院判斷論述的順序應為：㈠被告所謂之99年3月27日買賣契約，對林珠珠及原告效力為何？被告是否得以買賣契約及民法第373條之規定合法占有系爭土地？㈡倘若該買賣契約對原告不生效力，所其主張之終止租約事由，是否符合土地法第103條第2、4、5款規定？茲分述如下：
⑴系爭土地之買賣契約對林珠珠及原告不生效力：
①由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代
理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169條所規定，所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言。如於法律行為成立後，始知其情事而未為反對之表示，對業已成立之法律行為已不生影響，自難令負授權人之責任。最高法院103年度台上字第824號、100年度台上字第596號判決參照）②被告固辯稱：系爭土地出租後，林珠珠告知曹典餘有關土地
事宜均由林平銀代為處理，故林平銀於99年3月27日所立字據（參本院卷第89頁），係代理林珠珠與曹典餘締結買賣契約，屬有權代理，其占有系爭土地為有權占有等語（本院卷第85頁）。然證人林平銀到庭結證稱：父親林珠珠確有授權我收取系爭土地租金，然未授權出售系爭土地，我認為我是長子，父親應該會尊重我的意見，因此於99年3月27日以45萬元將系爭土地賣予曹典餘，於該日收取10萬元定金，並立據以為證，系爭土地當時尚登記於父親林珠珠名下等語（本院卷第202、203頁），可見林平銀並未獲得林珠珠授權出售系爭土地至明。被告雖稱：林珠珠曾告知系爭土地事宜全由林平銀代為處理等語（本院卷第223頁），已為原告堅決否認，且除卷附林平銀代收90年至98年租金單據（本院卷第45至61頁），恰與證人證述僅被授權代收租金等語吻合外，被告迄未提出其他證據證明林珠珠曾有概括授權林平銀處理系爭土地之事實，從而，林平銀就買賣系爭土地乙事是否經本人即林珠珠之授權，顯有疑義。
③被告復辯稱：自締結租賃契約後，歷年租金均由林平銀向曹
典餘收取，應符合民法第169條後段之表見代理等語（本院卷第273頁），然證人林平銀證稱：事後我向父親林珠珠表明以45萬元出售系爭土地，林珠珠生氣且堅決反對，我有向曹典餘轉達父親不同意，然曹典餘並沒有與我商討後續事宜等語（本院卷第200-202頁）。土地所有人將土地之管理權限交予親屬、家人，允其代為收受租金或維護租賃物合於使用，原因不一而足，然不動產之買賣，涉及所有權之移轉，且標的物價值不斐，更可能具有長期情感記憶依附，就常理而言，所有權人多親力親為，即便自己無法親自出面，亦多以書面委託代理人辦理，以避免糾紛。是系爭土地原所有權人林珠珠於90年後因長期居住臺灣本島，授權在連江縣南竿鄉工作之林平銀，一年一次收取4,000餘元的租金，本合於常情。然土地租金收取與出賣過戶顯有不同，已如前述，況以年租金約百倍金額「買斷」（見林平銀所立字據文意），豈有不以書面授權之可能。從而，被告徒以林平銀多年為林珠珠收取租金乙情，認林珠珠具有授權林平銀代理出售系爭土地之表徵，主張林珠珠應負授權人之責任，為本院所不採。
④何況，依證人林平銀結證內容可知，林平銀自以為是家中長
子，林珠珠會尊重其意見，故於擅自立據後始將此情告知林珠珠，依前開說明，林珠珠縱未為反對之表示，對已成立之法律行為不生影響，難令其負授權人之責任，顯見林珠珠並無表見代理之事實，不負授權人責任。尤其，對照林平銀經手98年度租金之單據上所書日期為99年3月19日（本院卷61頁），而所謂「買賣契約」上林平銀所書日期為99年3月27日，兩者差距僅短短8天，因此證人林平銀所證其自作主張，向曹典餘要約買斷系爭土地等語，堪信屬實，且本院依被告之抗辯調取本院101年度存字第2號提存卷，經查明被告母親劉嫩妹於101年間，因林平銀已調離南竿不知所蹤，亦無聯絡林珠珠的管道，無人前來收取系爭土地99年及100年度之租金，遂以自己及曹典餘之名義，向本院辦理2年租金之清償提存。準此，若曹典餘及被告方面自始認為林珠珠應負所謂買賣契約之授權人責任，因代理人林平銀已收取部分價金，基地租約已被買賣契約取代而不存在，自此無庸給付租金，縱林平銀已離開南竿，理當提存買賣價金，且訴請林珠珠移轉所有權登記，豈有反而清償提存2年租金之必要？由此可見，林平銀簽立字據，既未經林珠珠授權，依被告所述情事客觀上亦無「表見代理」適用之餘地，故此所謂買賣契約之效力不及於林珠珠，林珠珠之繼承人即原告亦不受其拘束至明，從而，被告抗辯其為系爭土地之買受人，得依約請求原告及其他繼承人辦理所有權移轉登記，即便尚未移轉前，依民法第373條之規定其占有系爭土地即屬有權占有，尚難採取。
⑵原告依土地法第103條第2款規定，得終止租約：
①土地法第103條第2款規定，承租人以基地違反法令之使用時
，出租人得收回基地。所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言。又承租人使用基地上之房屋以為違反法令之行為，諸如開設娼寮、賭場等，其行為人尚包括承租人之同居人及其允許使用之第三人在內。意圖營利提供賭博場所、聚眾賭博之行為，當然為供違反法令之使用（最高法院86年度台上字第1691號判決參照）。
②被告固辯稱：曹典餘係向林珠珠承租系爭土地，並未約定土
地之用途，且曹典餘於99年3月27日買受系爭土地後，本得自由運用，另被告將系爭房屋地下室出租給劉增凱經營賭場而查獲，但未遭地檢署以聚眾賭博起訴，僅以社會秩序維護法處以罰鍰等語（本院卷第29、198、492頁）。然本院調取劉增凱「賭博」刑事案全卷查明，劉增凱於警詢及偵訊時自陳：該賭博營業處所係自108年2月1日向本件被告承租，隨即開始經營麻將場等語（偵卷第7頁正面、第87頁反面、第88頁正面），算至查獲時（108年6月27日），系爭房屋出租給劉增凱經營賭場近5個月之久。又被告於該案警詢中更明確指明賭場之設立時間及經營者，亦知悉賭客於職業賭博場所賭博違法，並曾參與賭博3次等語（偵卷第46、47頁）。
又觀之原告於108年4月23日寄給被告的存證信函已舉被告將房屋出租供不特定第三人作為賭博之用，為終止租約之事實（補字卷第43頁），由此可見系爭房屋並非僅偶然、暫時供人娛樂，而係長期間非法經營賭場，使人盡皆知，被告自承居住於系爭房屋，自難諉為不知，更何況其自承參與賭博3次，查獲時亦在場押注，其明知賭博為違法，仍為賺取租金提供系爭房屋之地下室供劉增凱長期經營非法賭博所用。是原告主張其可依土地法第103條第2款終止系爭土地租賃契約，於法有據。此外，本院認被告主張之所謂「買賣契約」對林珠珠及原告均不生拘束，已如前述，從而被告辯稱：曹典餘已於99年購得系爭土地，即使被告違法使用，也是在買受之後，與土地法第103條第2款終止租約無關等語，自不可採。
⑶據此，原告依土地法第103條第2款終止系爭土地租賃契約，
於法有據，而其以起訴狀繕本為終止租約之意思表示（本院卷第461頁），被告業已收受，則系爭土地租賃契約經原告合法終止，被告所有系爭房屋占用原告所有土地作為基地，即失其合法權源，自屬無權占有。從而，原告請求拆屋還地，應予准許。然本院囑託連江縣地政局就系爭房屋依滴水線測繪結果，依如附件110年3月16日複丈成果圖所示，系爭房屋僅占用434（2）、434之1（1）部分，面積分別為128.61、12.87平方公尺，原告聲明中「非」系爭房屋坐落範圍即434（1）部分，面積為0.26平方公尺，仍一併請求拆屋還地，自不可採，應予駁回。
⑷綜上，原告本訴主張其為土地所有權人，依法終止租賃契約
後，依民法第767條第1項前段及中段規定，請求拆除被告所有系爭房屋，並將所占土地騰空返還原告如主文欄第1項所示，為有理由；系爭房屋未占有部分，原告仍請求拆屋還地，為無理由，應予駁回如主文欄第2項。
⑸本院既已認定就原告主張土地法第103條第2款之終止事由部
分為有理由，則其另主張得依土地法第103條第4款及第5款終止租約部分即無庸再為論斷。
㈡反訴部分：
⒈訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，必須一同起
訴或一同被訴，其當事人之適格，始能謂無欠缺；又原告起訴於當事人適格有欠缺者，係屬訴無理由，法院應以判決駁回之（最高法院67年台抗字第480號、29年抗字第347號判例意旨參照）。又公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最高法院104年度第3次民事庭會議決議參照）。
⒉本件反訴原告曹酈芳反訴請求反訴被告林平春及追加反訴被
告林平銀、林伙仙、林平朗、林羿生、林羿安應於原告給付35萬元之同時，連帶將連江縣○○鄉○○段000○000○0地號土地中即門牌號碼連江縣○○鄉○○村000號建物之基地所有權移轉登記予反訴原告。此請求係基於反訴原告之被繼承人曹典餘與反訴被告之被繼承人林珠珠間存有買賣契約為前提，即便本院依前開理由已認雙方間無法律關係存在，但於該所謂買賣契約成立後，曹典餘及林珠珠均已往生，則依反訴原告之主張該債權債務關係，各應由其等繼承人繼承而公同共有之。又公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，為固有必要共同訴訟，須全體共有人一同起訴始符合當事人適格，本件反訴原告雖於110年2月2日追加曹典餘之其餘繼承人為反訴原告，然與民事訴訟法第259條第1項規定未符，反訴追加之訴不合法，本院已另為裁定駁回。然而，反訴原告請求反訴被告負出賣人義務為所有權移轉登記，對於曹典餘之繼承人即公同共有債權人全體而言，必須合一確定，是反訴原告既無法合法補正追加其餘繼承人為當事人，反訴之當事人適格自有欠缺，而無得補正，本件反訴為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失其所據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提出之證據，經審酌後，認均與本件判決之結果不生影響，不再逐一論述。
六、本件本訴兩造雖均一部勝訴，一部敗訴，惟原告敗訴部分極微，本院認訴訟費用仍應由被告全部負擔為適當，依民事訴訟法第79條職權酌定如主文第3項所示；反訴原告之訴為無理由，依同法第78條，判決如主文第5項所示。
中 華 民 國 110 年 8 月 6 日
民事庭審判長法 官 王邁揚
法 官 范嘉紋法 官 黃瑞成以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 6 日
書記官 林長貴