福建連江地方法院民事簡易判決110年度簡字第12號原 告 陳招俤
曹典鎮共 同訴訟代理人 曹典鈺被 告 曹起榕
曹秋官曹炎官共 同訴訟代理人 曹祐誠被 告 林 莉訴訟代理人 林歆怡
林樹福上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，本院於民國111年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴原請求㈠確認原告就連江縣○○鄉○○段000000地號土地如附件複丈成果圖A及B部分（面積1.88平方公尺、0.81平方公尺，下合稱系爭土地）有優先購買權存在。㈡被告間就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷。㈢被告曹起榕、曹秋官、曹炎官就系爭土地，應以出賣林莉之同一條件予原告訂立買賣契約，並移轉所有權登記予原告。嗣追加備位請求依民法第767條規定，就被告間所有權移轉登記予以塗銷，另就被告曹起榕、曹秋官、曹炎官（下稱曹起榕等3人）就連江縣○○鄉○○段0000地號土地，如附件複丈成果圖A、B部分，於109年5月13日之分割登記、100年9月23日之移轉登記，及以86年12月8日以發還為原因之登記均應予塗銷。被告對原告追加請求無異議而為本案言詞辯論，是依民事訴訟法第255條第2項之規定，自應准許原告為訴之追加。
二、原告主張：系爭土地為陳招俤及曹典鎮所有門牌號碼連江縣○○鄉○○村000○00000號房屋（含房屋、防空洞、接連建物梯、便道、圍牆）之基地，然於清末民初為曹典闊一人所有，系爭土地為被告曹起榕等3人所有，其等顧念親屬關係，免除原告上開2棟房屋使用系爭土地之租金，依民法第425條之1之規定及土地法第104條之規定，原告為房屋基地承租人有優先承買權。另系爭土地本為原告所有基地，係錯誤登記予被告曹起榕等3人，其等無權處分系爭土地，買賣契約無效，故依民法第767條之規定，應塗銷並移轉登記予原告。並聲明：㈠先位聲明：⒈確認原告就連江縣○○鄉○○段000000地號如附件複丈成果圖A及B部分（面積1.88平方公尺、0.81平方公尺）有優先購買權存在。⒉被告間就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷。⒊被告曹起榕、曹秋官、曹炎官就系爭土地，應以出賣林莉之同一條件予原告訂立買賣契約，並移轉所有權登記予原告。㈡備位聲明：⒈被告間系爭土地移轉登記應予塗銷。⒉被告曹起榕等3人就連江縣○○鄉○○段0000地號土地如附件複丈成果圖A、B部分，於109年5月13日之分割登記應予塗銷。⒊被告曹起榕、曹炎官與曹秋官間，就連江縣○○鄉○○段0000地號土地，如附件複丈成果圖A、B部分，於100年9月23日之移轉登記應予塗銷。⒋被告曹起榕、曹炎官，就連江縣○○鄉○○段0000地號土地，如附件複丈成果圖A、B部分，於86年12月8日以發還為原因之登記應予塗銷。
三、被告曹起榕等3人則以：就系爭土地兩造間並無租賃關係存在，且原告之祖厝亦不在同段1389-6地號土地上，又系爭土地應為原連江縣○○鄉○○村000號房屋姜姓屋主所有，現已將該屋轉讓予被告林莉，系爭土地自應物歸原主，防空洞坐落於連江縣○○鄉○○段0000000000000地號土地，該等土地為曹起榕、曹秋官、曹炎官所有，1389-5地號土地現為曹秋官所有，且系爭土地係自1389地號土地分割出來，原1389地號土地為被告曹起榕等3人所有，已罹於時效，原告無從置喙等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告林莉則以：我購買連江縣○○鄉○○村000號房屋時，前姜姓屋主告知1389-6及1370地號土地為其所有，然於鑑界測量時1389-6地號土地登記在曹起榕等3人名下，經聯繫曹起榕等3人，以買賣方式取得系爭土地，但現在系爭土地係合法登記於我的名下，原告自不得主張權利等語。並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：㈠陳招俤及曹典鎮分別為門牌號碼連江縣○○鄉○○村000○00000號未辦保存登記房屋之所有權人。
㈡連江縣○○鄉○○段000000地號土地於109年5月13日自同段1389
地號分割，並以買賣為原因關係，於同年月15日移轉登記予被告林莉所有。
㈢連江縣○○鄉○○段00000000000地號土地為曹起榕、曹秋官、曹
炎官共有；同段1389-1地號土地為曹秋官所有；同段1370地號土地為林莉所有；同段468地號為原告共有。
六、得心證之理由：㈠先位主張部分：
⒈土地法第104條第1項規定基地出賣時，地上權人、典權人或
承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。且土地法第104條第1項優先承買權具物權之效力，該規定所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形，與民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係有別。依民法第757條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」自不宜擴張解釋或類推適用各該規定於推定租賃關係之情形。
⒉原告主張系爭房屋及系爭土地原同屬一人所有，嗣先後讓與
相異之人，依民法第425條之1第1項規定，推定房屋及土地所有權人在房屋得使用期限內有租賃關係；然依原告所提出及本院依職權調閱之土地登記謄本、連江縣舊有房屋證明、拋棄繼承相關資料等件，並未能證明原告之房屋2棟及系爭土地前同屬一人所有之情形（補字卷第8-14頁；簡字卷第221-229、273-426頁），且依前開所述，民法第425條之1第1項規定推定租賃關係亦不得適用或類推適用土地法第104條規定主張優先購買權，原告據此主張有優先購買權，亦屬無據。從而，原告之先位主張，並無理由。
㈡備位主張部分：
原告主張系爭土地為其所有，係錯誤登記予被告曹起榕等3人，故依民法第767條第1項主張塗銷被告間之移轉登記及相關登記，經查：
⒈當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事
訴訟法第277條前段定有明文。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。又所謂妨害者，係指以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使其所有權之行為或事實而言（最高法院88年度台上字第2420號判決意旨參照），而不動產物權因法律行為所生之得喪變更，應以登記為之，如該等登記有侵害或阻礙所有權人之權利行使，所有權人自得請求除去之，依前開說明，民法第767條第1項中段之妨害除去請求權，僅所有權人始得主張之，是本件原告依民法第767條第1項中段請求塗銷所有權移轉登記及相關登記，應由原告舉證其為所有權人。
⒉原告主張其為連江縣○○鄉○○村000○00000號房屋之所有權人，
故其亦為該等房屋之基地即系爭土地之所有權人，而得請求排除妨害，將相關登記予以塗銷，然依卷附該2棟房屋之舊有房屋證明均明載建築物坐落地號為連江縣○○鄉○○段000地號土地（補字卷第14頁；簡字卷第221頁），原告亦自陳該2棟房屋坐落於468地號上（簡字卷第249頁），則系爭土地是否為房屋之基地，已有疑義。
⒊依附件複丈成果圖觀之，A部分顯與468地號土地不相鄰，而
與1389地號與1389-1地號土地接壤；B部分與468及1389-5、1389-1地號土地相鄰。然原告主張紅線以左、以下部分為其等房屋之基地，而1389、1389-5地號土地既為紅線以左及以下之土地，卻為被告曹起榕等3人所有，則難以說明房屋基地與同段1389、1389-5地號是如何界分，是難以憑此推認原告為系爭土地之所有人。何況1389-1、1389-5、1389-6（含系爭土地）地號土地均自1389地號土地分割而出，而依本院調取之1389地號土地（原南竿鄉南東小段746-3地號土地）之登記相關資料可知（簡字卷第273-426頁），該土地係曹起榕及曹炎官以土地為其等被繼承人曹旺利所有，向連江縣政府申請發還而登記為所有權人，並有曹姓家族之賣斷契、簡圖、繼承系統表等件為證，且原告本人更曾於85年5月12日親自至連江縣地政局擔保該土地確實為曹旺利所有（簡字卷第297頁），是自曹起榕、曹炎官取得該等土地距今已時隔25年，原告始於本院訴訟中翻異前詞稱原屬於1389地號土地一部的系爭土地為其所有，其主張之真實性，更顯疑義。⒋原告復主張勘驗照片中（簡字卷第201-203頁）咕咾石部分為
防空洞之一部，防空洞為其所有，其基地自然為其所有等語，惟已為被告所否認，證人即復興村142號房屋前屋主姜瑞花到庭證稱：咕咾石牆是在我家的土地上，但不曉得是誰在上面砌了紅磚牆，以前咕咾石牆上也沒有開洞等語（簡字卷第444、445頁），則咕咾石地上物是否確為防空洞之一部，或係防空洞外之圍牆，已然有疑，是原告此部分之主張，亦難認可採。
⒌再者，141、141-1號房屋及周遭地上物俱屬未經保存登記之
地上物，彼此間緊密相鄰，且依通常情形密集建築未辦保存登記地上物之區域，時有越界或修建、加蓋倚靠相鄰建物牆垣或屋頂之情形，於本院至現場勘驗時，原告指界A部分為141號房屋之基地；B部分為141-1號房屋之基地，然於110年12月17日改稱A部分及B部分為原告2人所共有，前後所稱已有矛盾，足見原告就該2棟房屋或其他地上物究該如何區隔及實際範圍為何亦非清楚，且系爭土地周圍地上物，不僅僅係被告林莉購置之房屋及空地有修整情形，原告所主張之地上物部分，亦難認係維持最原始建築時之情狀，自難以認定原告所謂自43年建造或清末既已存在之地上物之範圍，更遑論以此推論地上物之基地為其所有。況且，地上物雖不能脫離土地而存在，然與土地有別，而屬不同權利客體，本得分由不同人所有，自難逕以地上物之範圍及權利歸屬認定土地之所有權人。從而，就系爭土地之權利歸屬，無法為對原告有利之認定，則原告自不能依民法第767條之規定請求塗銷登記。
七、綜上所述，原告無法證明系爭土地與地上物原同屬一人所有，且縱同屬一人所有，依法亦不能主張優先購買權，原告先位之訴，為無理由。又其無法證明為系爭土地之所有人，而不得依民法第767條第1項中段請求塗銷登記，原告備位之訴，亦無理由。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
民事庭 法 官 黃瑞成以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
書記官 林長貴