福建連江地方法院民事判決112年度訴字第17號原 告 詹璨瑄訴訟代理人 邱奕澄律師
吳庭毅律師被 告 連江縣政府法定代理人 王忠銘訴訟代理人 李德正律師
廖乃慶律師上列當事人間請求價購土地事件，本院於民國114年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國111年10月17日受讓取得如附表所示土地（下稱系爭土地）之所有權，惟被告興建之連江縣北竿鄉海水淡化廠（下稱北竿海淡廠）於伊受讓前即為越界建築，以致系爭土地全部成為畸零地。伊為兼顧公共利益，不請求被告拆除北竿海淡廠越界部分，僅請求被告價購系爭土地，然兩造就價額無法達成協議，爰依民法第796條第2項或類推適用民法第796條之1第2項準用第796條第2項規定，擇一請求法院定系爭土地之價額，並依兩造間擬制之買賣契約，於伊移轉登記系爭土地予被告之同時，請求被告給付買賣價金等語。並聲明：核定伊得請求被告價購系爭土地之金額為如附表「請求價額」欄所示；被告應於伊將前開土地所有權移轉登記予被告之同時，給付伊新臺幣（下同）4,754,146元。
二、被告則以：系爭土地原為原告之大舅王長釗所有，且為未辦理第一次所有權登記之土地。王長釗於90年11月20日簽立「北竿海水淡化廠工程價購使用土地同意書（下稱第一次同意書）」，約定由王長釗先行提供系爭土地供伊興建北竿海淡廠，俟王長釗辦理土地登記後，再由伊以登記當年土地公告現值加計4成購買之，則北竿海淡廠興建時已經當時之土地所有人同意，非屬越界建築。迄至王長釗死亡時系爭土地尚未辦理第一次登記，伊即聯繫王長釗之繼承人王長明（原告之舅舅）、王長清、王培鴻、王長琳、王香蓮（原告之母）、王香英、王樹人、王慧雯、王慧君、王磻松、程慧芳（以下合稱王長明等11人），由王長明等11人於111年3月15日簽立同意書（下稱第二次同意書），約定由王長明等11人於辦理系爭土地所有權登記後，以土地公告現值計價出售系爭土地予伊。而原告受讓系爭土地時北竿海淡廠已建竣長達20年，顯然具備使第三人知悉其使用狀態之公示作用，原告既然知悉第一次同意書、第二次同意書之存在，基於債權物權化之法理，應受前開同意書之拘束；而原告為使王長明等11人脫免同意書之拘束，惡意受讓系爭土地並提起本件訴訟，屬權利濫用，不應准許。又縱認原告得向伊行使價購請求權，然北竿海淡廠僅占有系爭土地之一部，其餘未受占有之土地縱不能興建建築，仍能為其他運用，並非畸零地，原告自不得依越界建築之規定請求伊價購等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第309頁）：㈠系爭土地原為王長釗所有（未辦理土地所有權登記），嗣王
長釗死亡，由王長明等11人於111年5月4日辦理系爭土地之第一次所有權登記，並為公同共有。
㈡王長釗於90年11月20日簽立第一次同意書，表示同意由需地
機關先行使用系爭土地，待辦妥所有權登記後，再以登記當年之公告土地現值加計4成為對價，將系爭土地移轉登記予需地機關。王長明等11人於111年3月15日簽立第二次同意書，同意以公告現值辦理系爭土地價購事宜。
㈢被告於90年間在系爭土地上興建北竿海淡廠，占有系爭土地
之範圍如連江縣地政局113年1月18日連地丈3000號土地複丈成果圖0-0-0-0-0-0-0-0-0-00圍繞範圍所示。
㈣原告向王長明等11人購得系爭土地，並於111年11月23日辦妥所有權移轉登記，現為系爭土地之所有人。
四、原告主張被告以北竿海淡廠無權占有系爭土地，其得請求被告價購等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是以本件之爭點為：㈠原告得否依民法第796條第2項或類推適用民法第796條之1第2項準用第796條第2項規定，請求核定系爭土地之價額，並依擬制之買賣契約請求被告給付價金？㈡如是，系爭土地應核定之價額即原告所得請求給付金額為何？茲分述如下：
㈠原告不得依民法第796條第2項或類推適用民法第796條之1第2項準用第796條第2項規定請求核定系爭土地之價額：
⒈按民法第796條所謂之越界建築房屋，係指鄰地所有人明知他
方逾越疆界，而消極的不即時提起異議，始足當之。倘他方於越界建築之初，已取得鄰地所有人之同意或基於雙方之約定所成立之契約關係，當無該越界建築規定之適用。次按債權僅具相對性而無排他效力，然基於特定目的之實現，於具備特定條件時賦予物權效，此乃債權相對性之例外；又基於法安定性、可預測性、避免恣意之考量，應建構類型化並依標的物類型，如得類推適用既有法規範者，應先為類推適用（例如民法第425條、公寓大廈管理條例第24條），亦得參酌司法院大法官釋字第349號解釋意旨，綜合占有之外觀形式、占有原因之公示方法、範圍及程度後，本於誠信原則依社會一般通念綜合判斷之。
⒉查被告於興建北竿海淡廠時，係經當時系爭土地之所有人王
長釗所同意，該協議內容係由王長釗先行提供系爭土地供被告興建北竿海淡廠，待系爭土地辦理第一次所有權登記完竣後，以取得所有權登記時之公告土地現值加計4成為對價，將系爭土地移轉登記予被告，所生手續費用亦由被告負擔，此有被告提出之第一次同意書影本為憑（見本院卷第73頁），且未據原告爭執，堪信屬實。則被告建築北竿海淡廠之始即非無權占有，自無越界建築之問題，原告依民法第796條第2項請求被告價購系爭土地，即無理由。
⒊原告主張北竿海淡廠縱非越界建築，然其為系爭土地之買受
人，受讓時不知有第一次同意書、第二次同意書之存在，基於債之相對性原則，自不受其拘束，北竿海淡廠占有系爭土地即屬無權占有，為兼顧公共利益雖不請求拆除，但得類推適用民法第796條之1第2項準用第796條第2項規定請求被告價購系爭土地等語。惟查：
⑴原告雖主張係由其單獨向王長明等11人購買系爭土地，然依
其提出之不動產買賣契約書所載，賣方係王長明等11人，買方係王長明及原告，並各承買登記1/2，價金為600萬元，締約時間為111年5月30日，且係由王長明代理全體賣方所簽立，此有前開不動產買賣契約書影本附卷為證（見本院卷第351至355頁）。而依系爭土地之第一類謄本記載，僅原告1人於111年11月23日受讓系爭土地，且原因發生日期為111年10月17日，此有系爭土地之第一類登記謄本為憑（見本院卷第11至17頁）。姑且不論上開契約之效力是否因王長明自己代理而受影響，該契約既然約定由王長明、原告各承買系爭土地之1/2，辦理移轉登記時卻由原告1人受讓系爭土地全部，謄本記載之登記日期亦與該契約書所載之日期不符，則該契約書記載內容之真實性顯有可疑。
⑵證人王長明證稱：系爭土地出售原告前由我負責管理，我有
看過第一次同意書，並親自出具第二次同意書給被告，提起本件訴訟前曾找北竿海淡廠人員商討系爭土地價購事宜，但遭置之不理，後來因為罹患疾病，才希望將系爭土地交由其他親屬處理，我不記得是誰跟我說原告有購買意願，但最後因為原告是我的親屬又較有資力，才將土地出賣給原告，我當時只考慮自己的健康狀況，所以沒有跟原告提過同意書的事情，她沒跟我說購買的緣由，我也沒詢問她，價金600萬元是原告匯至我帳戶，我再平分成12份分配給原共有人，其中1份用於家族祭祀（見本院卷第331至336頁）。證人王香蓮證稱：我有授權王長明簽立第二次同意書，但不知道第一次同意書的存在，我們之所以將系爭土地出售給原告，是因為被告不願意價購，而我們不願意將祖地出售他人，原告又較有資力，我就請原告買下來，600萬元的價格是我們兄弟姊妹討論後經原告同意而磋商出來的，全數都由原告自行出資，王長明所收的價金分為20幾份，我分得40多萬元，我不擔心北竿海淡廠的存在會影響原告的權益，因為土地是我們的，我只怕別人把系爭土地買走，所以沒過問原告購買系爭土地的緣由，也沒跟他講第二次同意書的事（見本院卷第337至340頁）。
⑶證人王長明、王香蓮所述係由原告單獨向王長明等11人購買
系爭土地之情，已與原告提出之前開契約書記載牴觸，且2人就買賣價金後續分配份數及金額之證述亦有扞格。何況依買賣契約書之記載，王長明等11人之潛在應有部分各有不同，如：王長明、王香蓮各為1/8，王慧君、王磻松各為1/16，程慧芳、王慧雯則各為1/24，有該契約書可憑（見本院卷第354頁），依一般交易慣例，各出賣人所分得之價金應高低有別，則王長明所稱出賣人係平均分配價金，難以採信；且王香蓮之潛在應有物部分為1/8，所分得之價金理應為約75萬元（600/8=75），而非王香蓮所述之40餘萬元，益徵證人有關此買賣關係之陳述可信性甚低。另王長明、王香蓮分別為原告之舅舅、母親，依2人所述，其等非但對於原告以600萬元購買系爭土地之緣由漠不關心，且均知悉第二次同意書之存在及王長明等11人與被告就系爭土地價購事宜存有爭議，竟對原告未置一語，顯與親友間交易較不會故意隱匿重大關係資訊之常情相違，足認2人有關未告知原告有第二次同意書存在之證述係不可採。
⑷原告於當事人訊問時雖陳稱：我從小就知道北竿海淡廠蓋在
系爭土地上，我有詢問朋友，他說可以拆除北竿海淡廠來蓋房子，也因為朋友說600萬元的價格是合理的，我才購買系爭土地，我沒有問王長明北竿海淡廠的存在是否會影響我的權利，因為土地所有人本來就能拆除建物等語（見本院卷第327至331頁）。但原告既然自幼即知悉北竿海淡廠坐落系爭土地上，且出賣人王長明等11人為原告之舅舅、母親及表兄妹等至親，其所稱於購買時未向王長明詢問北竿海淡廠有無占有系爭土地之權源，顯違常情至鉅，應無足採，則原告對於北竿海淡廠係基於第二次同意書有權占有系爭土地之事實，至少係可得而知。
⑸綜上，被告以北竿海淡廠占有系爭土地之公示外觀甚為明顯
，原告亦自承自幼即知悉北竿海淡廠坐落系爭土地上，且其對於第二次同意書之存在至少係可得而知，依前揭說明，應認第二次同意書對受讓系爭土地之原告仍繼續存在。準此，北竿海淡廠占有系爭土地並非無權占有，原告主張類推適用民法第796條之1第2項準用民法第796條第2項規定請求被告價購系爭土地，即屬無據。
㈡原告既不得依民法第796條第2項或類推適用民法第796條之1
第2項準用第796條第2項規定請求核定系爭土地之價額，則前開爭點㈡即無審究之必要。
五、綜上所述，原告依民法第796條第2項或類推適用民法第796條之1第2項準用第796條第2項規定，請求核定系爭土地價額，並依擬制之買賣契約，請求被告於原告移轉登記系爭土地予被告之同時給付4,754,146元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
民事庭 審判長法 官 游文科
法 官 張嘉佑法 官 鍾詔安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
書記官 賴永堯附表：
編號 區段 地號 面積 （平方公尺） 請求價額（元） 1 連江縣北竿鄉坂里段 911-8 31.4 93,635 2 911-12 22.66 64,354 3 911-13 262.33 745,017 4 911-14 1349.34 3,851,140