福建連江地方法院民事簡易判決113年度簡字第12號原 告 邱彩紅訴訟代理人 李岳峻律師被 告 黃一修訴訟代理人 林淇羨律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示不動產應予變價分割，所得價金由兩造各分配1/2。
訴訟費用由兩造各負擔1/2。
事實及理由
一、原告主張：被告為伊前配偶，兩造共有附表㈠未辦保存登記建物（下稱系爭建物）之事實上處分權及系爭建物坐落基地即附表㈡土地（下稱系爭土地，與系爭建物合稱系爭房地）之所有權，權利範圍各如附表所示。伊與被告就系爭房地之分割無法達成合意，而系爭建物為一般住宅使用之鋼筋混凝土造公寓大廈，僅有一獨立出入口，使用上及構造上均無法區隔獨立使用空間，且兩造就系爭房地之合理價額亦無法達成共識，爰依民法第831條、第823條第1項規定請求變價分割等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：共有物之分割採取原物分割優先主義，必須於原物分配有困難時，始得將共有物變價分割。系爭房地為兩造婚姻關係存續中由伊所購置，於兩造離婚後約定分別共有1/2。伊於系爭建物建竣後始終居住在內，至今已逾數年，何況兩造之未成年子女亦已習慣在系爭建物生活，被告對系爭房地在生活利用上及情感上均有密不可分之依存關係，且伊亦有向原告購買應有部分之意願，而伊係於民國105年間以新臺幣（下同）410萬元購買系爭房地，可資作為系爭房地之合理價額，故應由伊單獨取得系爭房地並支付原告205萬元補償金等語，資為抗辯。並聲明：兩造共有之系爭房地歸被告單獨所有，被告應給付原告補償金205萬元。
三、原告主張系爭建物為未辦保存登記之公寓大廈建物，系爭土地為系爭建物之基地，權利範圍如附表所示，且兩造就系爭房地之分割方法無法達成協議等情，為被告所未爭執（見本院卷第21至23頁、第102頁），並有連江縣財政稅務局房屋稅籍證明書、土地建物查詢資料結果、本院112年度簡字第30號判決書、土地及建物預定買賣契約書、離婚協議書、本院勘驗筆錄及所附照片、連江縣地政局114年7月4日連地丈字第18300號複丈成果圖在卷可稽（見本院補字卷第37頁、第39至56頁、本院卷第27至33頁、第36至41頁、第43頁、第125至139頁），堪信為真實。
四、原告主張系爭房地應予變價分割，為被告所不同意，並以前揭情詞置辯。是以本件之爭點為：應如何分割系爭房地？茲析述如下：
㈠原告得訴請裁判分割系爭房地：
按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為分配，而共有所有權以外之財產權，亦準用前開規定，此觀民法第823條第1項、第824條第2項、第831條規定即明。查系爭建物之事實上處分權及系爭土地之所有權由兩造共有，應有部分如附表所示，系爭房地並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造亦未訂定不分割之協議，兩造無法就分割達成協議，則原告訴請裁判分割系爭房地，自屬有據。
㈡系爭房地應以變價方式分割：
⒈按共有物分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅
時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。是以共有物之分割，以原物分配為原則，原物分配有困難，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。所謂原物分配有困難，如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用，均屬之。究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。
⒉經查：
①系爭建物為10層樓雙拼之公寓大廈中之2樓其中1戶，僅有單
一出入口，內部格局為3間房間、1隔間及1客廳，有本院勘驗筆錄及所附照片在卷為憑（見本院卷第125至127、129至133頁），可見系爭建物無適宜之空間為物理上之區隔，客觀上難以分由兩造分別使用收益。
②被告雖主張以其於105年間購買系爭房地之價金410萬元為系
爭房之合理價額，並提出土地及建物預定買賣契約書為證。然原告不同意以該價額為補償基準（見本院卷第102頁）；且觀諸該契約書之記載，買賣標的物為「連江縣○○鄉○○段0000○000000○0000○○○地號，基地面積=559.88m2，暫編第161棟2樓A戶房屋【包括公共設施樓梯間、電梯間、電梯機房與蓄水池等共同使用部份】及其法定基地持份【面積照地政機關核定為準】」，工期係至105年11月10日止，而被告係於105年9月14日簽立該契約書（見本院卷第35至41頁），顯見該契約為預售房地之買賣契約。預售屋於買賣契約成立時，房屋尚未實際建造完成，其標的物之具體面積、建材品質、格局設計及日照景觀等物理狀態均具有高度不確定性，僅能仰賴契約圖說為憑；且於建造期間，買受人尚須承擔賣方資金斷鏈、無法按圖施工或屆期無法完工交屋等違約風險。是以，預售屋之交易價格，實已將上開標的物不確定性及賣方違約風險等不利因素予以折價計算。必須至建案完工並交付成屋時，前揭風險始告消滅，買受人方得以即時享有房屋之使用收益權能，其財產價值自屬大增。何況上開契約簽立時距今將近10年，依房地產市場交易價格已顯著上漲之趨勢，以該買賣價金作為系爭房地現在之價額基準，顯不恰當。
③又被告以本件訴訟係原告提起為由，主張應由原告就系爭房
地聲請鑑價並預納鑑定費用。然當事人主張具體分割方案請求法院採納，依民事訴訟法辯論主義精神，自應就該方案之可行性及各共有人分得價值之衡平性等有利於己之事實負舉證之責，提出相應之證據調查聲請，並預納訴訟費用。被告既然主張由其單獨分得系爭房地並願支付補償金，即應就合理價金負主張及舉證責任，故被告前揭主張並不可採。何況本院經原告同意命兩造各自預納鑑價費用之1/2並囑託鑑價，兩造仍未繳納而無從為系爭房地合理價額之鑑定，有本院函文及財團法人中華工業發展研究所115年1月8日工研雲字第01002號函在卷可憑（見本院卷第173至174頁、第183頁）。兩造對系爭房地價額既爭執不下，復無從以鑑價方式定奪，且被告主張之補償價額亦顯失客觀，本院自不宜將系爭房地單獨分予被告並命其給付補償金。
④本院衡酌上情，認依系爭房地之態樣，顯然難以原物分割方
式供兩造各自有效使用，且因無從酌定客觀合適之價額，亦無從採行由被告單獨取得並金錢補償原告之方案。經斟酌系爭房地之使用情形、經濟效用、兩造之利益等一切情狀，兼顧公平原則，認系爭房地採變價分割，將變賣所得價金按兩造各1/2比例分配，除可讓系爭房地之權利歸一，俾維持系爭房地原有經濟效益外，在自由市場競爭下，亦可使系爭房地之價金極大化，且兩造若有取得系爭房地之意願，仍可參與買受或於拍定後依相同條件行使優先承買權，符合全體共有人之利益，較為適當。
⑤至於被告主張兩造之2名未成年子女長期居住在系爭建物，為
避免變更生活環境不宜變價等語。惟查，依兩造之離婚協議書所載，兩造係約定各自對1名子女行使、負擔權利義務（見本院卷第43頁）。若兩造實際分居，終有1名未成年子女須隨同他方遷往系爭建物以外之居所生活；且變價分割後，被告依法仍得行使優先承買權以取得系爭房地，藉以保存其與所照顧子女之既有生活空間，則被告執此主張不應變價分割，並非可採。
五、綜上所述，原告分別依民法第831條、第823條第1項規定請求變價分割系爭房地，並由兩造各分得價金之1/2，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、裁判分割共有物之形成訴訟，法院決定共有物分割之方法時，應斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不受起訴聲明之拘束，亦不因何造起訴而有不同，應依民事訴訟法第80條之1規定，由兩造依系爭房地應有部分比例分擔訴訟費用，始為公平，爰諭知如主文第2項所示。
中 華 民 國 115 年 3 月 23 日
民事簡易庭 法 官 鍾詔安以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 23 日
書記官 賴永堯附表：
㈠建物（事實上處分權）門牌號碼 面積 （平方公尺） 兩造權利範圍 備註 連江縣○○鄉○○村000號2樓之1 119.18 各1/2 未辦保存登記㈡土地編號 區段 地號 面積 （平方公尺） 兩造權利範圍 1 連江縣南竿鄉清水段 1147 417.38 各150/10000 2 1147-1 127.39 3 1148 15.11