福建連江地方法院民事簡易判決114年度簡字第11號原 告 陳玉芳訴訟代理人 曹宗彜律師被 告 陳明雲訴訟代理人 邱金寶被 告 陳炎官訴訟代理人 陳美儀上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國115年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳明雲承租原告所有連江縣○○鄉○○段000地號土地，自民國114年10月2日起租金調整為每年3,700斤米（春節、中秋節、端午節分別給付1,300斤、1,200斤、1,200斤），並以農業部農糧署公告前一年度澎湖縣之年平均白米價格換算成新臺幣給付。
二、被告陳炎官承租原告所有連江縣○○鄉○○段000○00000地號土地，自民國114年10月2日起租金調整為每年3,700斤米（春節、中秋節、端午節分別給付1,300斤、1,200斤、1,200斤），並以農業部農糧署公告前一年度澎湖縣之年平均白米價格換算成新臺幣給付。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由原告負擔33％，餘由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠連江縣○○鄉○○段000○00000○000地號土地（下逕稱地號，合稱
系爭土地）原均為伊祖父陳木生（已歿）所有，伊先父陳金旺繼承後於民國65年4月25日辦理第一次登記，陳金旺於108年2月13日死亡後即由伊繼承取得上開土地之所有權。
㈡673、673-1地號土地建有門牌號碼連江縣○○鄉○○村000號建物
（下稱286號建物），707地號土地則建有門牌號碼連江縣○○鄉○○村000號建物（下稱287號建物），兩屋皆為未辦保存登記建物，且原興建2屋者係於47年間向陳金旺租用673、673-1地號土地興建286號建物，租用707地號土地興建287號建物，土地租金各為每年185斤米（馬祖地區1斤為0.5公斤），分別於春節、端午節、中秋節給付65斤、60斤、60斤米（上開2契約以下合稱系爭2租約）。嗣被告陳炎官、陳明雲分別購得286號建物、287號建物，而原告輾轉繼承上開土地，故兩造分別因讓與建物、繼承土地而承受該系爭2租約之當事人地位。
㈢系爭2契約之租金自47年起迄今近70年未調整，然隨經濟長期
發展，系爭土地之價額上漲幅度遠超過米價上漲幅度，何況系爭土地已為商業區，系爭契約原約定之租金顯失公平，爰依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求調增租金為原租金之30倍。
㈣並聲明：
⒈被告陳明雲承租原告所有707地號土地，自114年10月2日起租
金調整為每年5,550斤米(春節、中秋節、端午節分別給付1,950斤、1,800斤、1,800斤)，並以農業部農糧署公告前一年度澎湖縣之年平均白米價格換算成新臺幣給付。
⒉被告陳炎官承租原告所有673、673-1地號土地，自114年10月
2日起租金調整為每年5,550斤米(春節、中秋節、端午節分別給付1,950斤、1,800斤、1,800斤)，並以農業部農糧署公告前一年度澎湖縣之年平均白米價格換算成新臺幣給付。
二、被告則以：原告雖稱地價上漲甚多，然依契約嚴守原則及誠信原則，契約關係本應以兩造之合意為準，不容任意更動，何況米價亦有隨消費者物價指數上漲，286、287號建物均屬老屋且不得改建，使用價值相當有限，以致出租之租金遠低於行情等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭土地為其所有，286號建物坐落在673、673-1地號土地，287號建物則坐落在707地號土地，2建物分別為被告陳炎官、陳明雲所有，而兩造間就系爭土地及上開建物存有租地建屋關係，每年租金及給付時期如前等情，為被告所不爭執（見本院卷第165至166頁），並有系爭土地第一類謄本、福建高等法院金門分院111年度上易字第11號判決、租金給付明細、系爭土地地籍圖為證（見本院卷第11至15頁、第17至30頁、第31至35頁、第123頁），堪信屬實。
四、原告主張系爭土地自47年迄今價值大幅上漲，且現已為商業區，系爭2租約原約定之租金顯失公平等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件之爭點即為：原告依民法第442條、第227條之2第1項規定請求調漲上開租金為30倍，有無理由？茲析述如下：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第442條、第227條之2第1項分別定有明文。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須綜合斟酌基地之位置、四周工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。再者，土地法第105條準用同法第97條第1項關於租用基地建築房屋租金最高限額之規定，其立法意旨係在避免哄抬住屋租金，以保護弱勢承租人。若承租人租用基地係供營業使用，藉以享受商業上之特殊利益，其所約定之租金，即不受上開土地法規定不超過土地申報總價年息10％之限制。
㈡經查：
⒈系爭土地現位在商業區，有原告提出之內政部國土測繪中心
圖資可憑（見本院卷第135至141頁），且286號建物出租作為餐廳、廚房使用，287號建物則出租供公司倉庫使用，亦為被告2人所自承（見本院卷第164至165頁），並有該等房屋之使用現況圖在卷為證（見本院卷第145頁、第157至159頁），足認被告租地建屋係供營業使用，依前揭說明，系爭2租約之租金即不受土地法第105條準用同法第97條第1項之限制，合先敘明。
⒉依被告提出之農業部農糧署白米零售價格資料（見本院卷第1
81頁），114年平均米價最高者為臺東縣之每公斤新臺幣（下同）59.16元，縱使以此最高米價計算，被告2人依系爭2租約每年各應給付原告之租金亦僅5,472元（計算式：185×0.5×59.16=5,472，四捨五入至整數），而673、673-1、707地號土地之面積分別為36.74、6.82、43.74平方公尺，113年1月申報地價均為每平方公尺3,121元，有系爭土地第一類謄本可稽（見本院卷第11至15頁），依此計算，286、287號建物地租均僅約年息4％（計算式如附表），縱使依土地法之非營業用租地建屋租金標準以言，仍屬較低。
⒊被告自承286、287號建物之每月租金分別為20,000元、8,000
元（見本院卷第164至165頁），均高於系爭2租約之年租金，換言之，被告將其等所有之建物出租予他人使用所收取之租金，均為系爭2租約租金之12倍以上；何況286、287號建物均屬老舊未辦保存登記建物且不得改建，亦為被告所自認（見本院卷第165至166、263頁），並有該等建物之現況照片在卷可稽（見本院卷第145、157至159頁），應認上開房屋租金遠高於系爭土地租金，並非因上開建物本身價值甚高，而係因地段良好、土地價值較高而得吸引他人以上開租金承租。
⒋673、707地號土地於85年7月之公告現值均為每平方公尺3,60
0元，於115年1月則均為每平方公尺12,600元（673-1地號土地則自105年1月起始有公告現值資料，資料均與其餘2地相同），此有本院調取之系爭土地地價查詢資料結果可稽（見本院卷第169至171頁），足見於近30年間，即便以課徵土地增值稅用途之公告現值而言，系爭土地價值亦上漲約3.5倍（12,600÷3,600=3.5，四捨五入至小數點第一位）。而依兩造所提之農業部農糧署米價資料（見本院卷第181至191、237頁），85年平均最高米價為臺北市之每公斤38.39元，114年平均最高米價為臺東縣之每公斤59.16元，最高米價漲幅亦僅約1.5倍（59.16÷38.39=1.5，四捨五入至小數點第一位）。顯見系爭土地於近30年間之價值漲幅，遠高於米價之漲幅，則被告抗辯米價亦隨消費者物價指數增長，系爭2租約原約定之租金仍屬公平，即無可採。
⒌再者，47年馬祖地區尚實施戰地政務，居民入出、商品、貨
幣流通皆受嚴格管制，對外交通極為不便，軍方運輸艇動輒須耗費10餘小時始能完成運補，且極易受海象影響停航，故食品、水源與今日相較極為稀缺，居民甚至須面對「單打雙不打」之砲擊風險，人口外移嚴重，足認系爭契約締約之時，土地價值相對低微、米價則相對昂貴，而雙方未能預料近70年後之現今，馬祖地區戰地政務已經解除，人民與貨物均能自由進出，每日平均有5班以上飛機僅須約1小時即能到達臺灣，非但得以安身立命，更有一定之觀光、商業活動，益見系爭契約原約定之租金以今日交通、經濟發展情形而言，極為低廉而顯失公平。
⒍被告雖抗辯依契約嚴守原則，系爭2租約之租金不應任意調整
等語。惟查，契約嚴守雖為民事法之基本原則，然立法者深知契約當事人並非全知全能，客觀上實無法於締約時預見未來所有社會、經濟環境之長遠變化，為避免僵化嚴守原約定反造成當事人間顯然不公之結果，特於民法第227條之2第1項之情事變更原則，明文容許當事人於締約後情事發生非當時所得預料之變更時，得請求法院變更原有契約之效果。立法者亦深刻考量不動產租賃期間往往甚長，當事人於簽約之初，客觀上實無從預料不動產價值於漫長歲月中之增減變動，故特別明定民法第442條，賦予當事人於不動產價值昇降時，得聲請法院增減其租金之權利。是以，本件系爭土地歷經數十年之時空變遷而價值鉅昇，原告依法請求調整租金，核屬正當權利之行使，被告之抗辯並無足採。
⒎基上，原告主張系爭2租約原訂之租金因系爭土地價值大幅提
升，且現已為商業區，非締約時所能預料，若仍以原約定計算租金顯失公平，依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求本院增加被告2人各應給付之租金，於法應無不合。
⒏本院審酌下列情事，認系爭2租約之租金應調整為原約定之20倍為適當：
①兩造於言詞辯論中約定系爭2契約仍依原約定之給付時期給付
（即分別於春節、中秋節、端午節給付地租），並約定以現金作為給付租金之方法，然仍以米價換算應給付之金額，並以農業部農糧署前一年度公告之澎湖縣年平均白米價格為準（見本院卷第263頁），本院自應予尊重，僅調整白米斤數。
②被告2人所有之286、287號建物均為老舊、不得改建之未辦保
存登記建物，其建築結構本身之殘餘價值甚微；然被告陳炎官卻能以每月20,000元之金額將建物出租供他人營業使用，足徵該高額之轉租收益，並非源自建物本身之價值，而係充分反映系爭土地現今之優越位置、周邊商業繁榮程度（位在南竿鄉最繁榮之介壽村大街旁），以及被告利用系爭土地所受之經濟利益；而被告陳明雲所有之287號建物與被告陳炎官所有286號建物僅相隔一小巷，673、673-1地號土地與707地號土地面積相近、兩地形狀均方正，應認兩地價值相當，此有內政部國土測繪中心圖資及地籍圖為憑（見本院卷第135至141頁、第123頁）。至於被告陳明雲僅以每月8,000元出租287號建物之情，應屬較為低度之利用，或對於承租人之讓利，不得以此反推該地較無經濟價值。
③復觀諸自民國47年締約迄今，馬祖地區已全面解除戰地政務
，原有之軍事管制均告鬆綁，系爭土地亦變更為現今之商業區。再輔以歷年來地方民生建設推行力度甚強，對外交通條件大幅改善，國內整體經濟更呈現飛躍性之成長。本院綜合審酌上開時空環境之巨大變遷、土地利用價值之躍升及各項社經發展等客觀情事，認將系爭租金調整為原約定之20倍即如主文所示之租金（計算式詳附表二），核屬公允相當。
五、綜上所述，原告依民法第442條、第227條之2第1項規定請求自第一次言詞辯論期日即114年10月2日起，調整系爭2租約之租金為原約定之20倍，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一、二項所示；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 6 月 11 日
民事庭 法 官 鍾詔安以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 115 年 6 月 11 日
書記官 賴永堯附表一：
編號 建物 坐落土地 坐落土地面積 113年1月申報地價 （元/m2） 年租金/依申報地價計算之土地價值 1 286號建物 673、673-1地號土地 36.74+6.82=43.56 3,121 5,472÷(43.56×3,121)=0.04025 2 287號建物 707地號土地 43.74 5,472÷(43.74×3,121)=0.040084附表二：
編號 項目 春節 （斤米） 中秋 （斤米） 端午 （斤米） 總計 （斤米） 備註 1 原租金 65 60 60 65+60+60=185 以114年度澎湖縣年平均白米價格每公斤44.29元計算（見本院卷第181頁），年租金為81,937元，月租金則為6,828元。 【年租金計算式：3,700×0.5×44.29 =81,937，四捨五入至整數】 【月租金計算式：81,937÷12=6,828，四捨五入至整數】 2 本院酌定租金 65×20 =1,300 60×20 =1,200 60×20 =1,200 1,300+1,200 +1,200=3,700