台灣苗栗地方法院刑事判決 八十九年度自字第六號
自 訴 人 丙○○被 告 乙○○選任辯護人 邱炎浚右列被告因背信案件，經自訴人提起自訴，本院判決如左：
主 文乙○○無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：被告乙○○於苗栗縣○○鄉○○村○○鄰○○路○○○號經營「乙○○土地登記專業代理人事務所」，為從事代書業務之人員。緣民國八十八年二月四日自訴人丙○○向案外人吳水鳳、邱蘭芳（代理人甲○○）（下簡稱賣方）購買其所有坐落苗栗縣○○鄉○○段第九六一（東側三十七坪）、九五四、九五五號土地（下簡稱系爭土地）時，被告為介紹人兼土地登記代理人，於訂約前即知悉賣方吳水鳳、邱蘭芳已將系爭土地在新竹國際商業銀行設定最高限額抵押權新台幣（下同）一千五百萬元，被告竟隱匿此一事實，故意不告知貸款金額，僅言明有貸款，致自訴人以五百八十萬元向賣方購買系爭土地，並於八十八年二月四日訂約時給付賣方定金二百五十萬元，惟被告並未於買賣契約書上註明賣方應償還貨款，任由賣方將定金二百五十萬元朋分；而訂約已超一年，被告僅將系爭土地中之田地即第九五五地號土地辦理所有權移轉登記予自訴人，亦未辦理塗銷上開抵押權一千五百萬元之設定登記，而系爭其他二筆土地則任由賣方不繳納土地增值稅致迄今未辦理所有權移轉登記，亦不催促賣方履約，被告顯係故意與賣方騙取自訴人二百五十萬元花用，被告並無心辦理系爭土地中另二筆土地之所有權移轉登記予自訴人。又賣方雖於八十八年二月八日將系爭土地設定第二順位最額限額抵押權五百萬元予自訴人，惟被告無故扣押系爭土地之他項權利證明書及第九五五地號土地所有權狀而不交予自訴人，致自訴人無法進行買賣及其他保護其買賣債權措施，致生損害於自訴人。因認被告涉有刑法第三百四十二條第一項之背信罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百五十四條定有明文。又刑法上背信罪之構成，係以為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益或損害本人之利益而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益為其要件。
三、本件自訴人認被告涉有本案犯行，無非係以證人丁○○、張小蘭、戊○○於本院審理中之證言及其提出支票暨退票理由單、不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、苗栗縣稅捐稽徵處函、郵局存證信函等件為其論罪之主要依據。
四、訊據被告乙○○對於伊就系爭土地擔任賣方與自訴人之土地代書，負責雙方簽訂買賣契約、辦理買賣土地所有權移轉登記及第二順位抵押權設定登記之事實固坦承不諱，惟堅詞否認有何背信犯行，辯稱：本件買賣範圍、價款、付款方式等買賣條件係賣方與自訴人談好而後由其代書不動產買賣契約書，被告於訂約時已知道系爭土地上新竹國際商業銀行設定第一順位最高限額抵押權一千五百萬元，伊沒有隱匿情事；且自訴人嗣後改變心意與賣方代理人甲○○協議不購買建地，僅購買系爭土地中九五五地號田地，故甲○○未再就系爭土地建地部分續納土地增值稅，至於賣方嗣後未能依約履行塗銷系爭土地上一千五百萬元之最高限額抵押權設定登記，乃屬賣方未能依約履行債務情事，伊身為代書亦無法決定或掌握，亦非被告受託處理事務之範圍，是被告就自訴人所受託事務亦無所謂違背任務可言等語。經查：
（一）被告對於自訴人與賣方於八十八年二月四日就系爭土地訂立不動產買賣契約時，伊擔任土地代書負責雙方簽訂買賣契約及將來辦理買賣土地所有權移轉登記之事實坦承不諱，且有不動產買賣契約書一紙在卷可按，並為自訴人所不爭執。而本件買賣範圍、價款、付款方式等買賣條件係自訴人與賣方談好而後由被告代書不動產買賣契約書之情，亦據證人甲○○及被告之妻張小蘭於本院審理中證述明確，復為自訴人供述屬實，是被告於本件買賣僅係立於不動產買賣之土地登記專業代理人地位，應堪認定。
（二）查自訴人於訂約時即已知悉系爭土地上新竹國際商業銀行早已設定第一順位最高限額抵押權一千五百萬元之事實，業據證人甲○○到庭證述屬實，此徵諸證人吳宗述證述：「（問：你的擔保借款，當時有無告訴被告﹖）有，我借一千二百萬元，但設定一千五百萬元，是在簽約當天在簽字前講的。」等語（參見本院八十九年十一月十四日訊問筆錄）自明，復有系爭土地登記簿謄本三份在卷可稽，又參諸買賣契約書第三條、第四條約定本件買賣價款為五百八十萬元，訂約時先付訂金二百五十萬元，第二期即尾款三百三十萬元則俟賣方全部土地移轉登記完畢清楚後，由賣方與自訴人共同到貸款銀行還款三百三十萬元，賣方並保證辦理買賣標的物之銀行貸款塗銷及清償塗銷登記等內容，亦足證自訴人於訂約時即知悉系爭土地上已設定有最高限額抵押權一千五百萬元之事實，否則自訴人與賣方何以在定型化之不動買賣契約書第四條上加註上開由賣方負責清償銀行借款塗銷抵押登記字語並經雙方蓋章確認﹖是被告辯稱自訴人於訂約時不僅知悉系爭土地上已設定有最高限額抵押權外且亦知設定金額為一千五百萬元乙節，自堪採信。
（三）次查被告辯稱伊為確保自訴人於支付二百五十萬元訂金後，賣方能依約履行契約，於訂約時建議賣方將系爭土地設定第二順位最額限額抵押權五百萬元予自訴人等情，業據證人甲○○到庭證述明確（參見本院八十九年十一月十四日訊問筆錄），並為自訴人供承在卷，復有卷附不動買賣契約書
第十九條之約定內容及系爭土地登記簿謄本三份在卷可參，此之交易條件於客觀上係不利於賣方，顯異於一般土地買賣之交易方式，衡情倘非系爭土地早有設定第一順位抵押權未塗銷，賣方自不可能在僅取得二百五十萬元之訂金情形下，卻肯設定抵押權五百萬元給賣方，而此一有利於自訴人之交易方式，自係經過自訴人同意，此益徵自訴人於訂約時確知系爭土地上已設定有最高限額抵押權一千五百萬元，被告上揭辯稱，亦足採信。被告於訂約時既已為自訴人在系爭土也上設定第二順位最額限額抵押權五百萬元登記以保障自訴人於本件交易之安全，尚難謂被告主觀上有何意圖為自己或第三人不法之利益或損害本人之利益之犯意。
（四）再查，賣方除於八十八年八十八年五月十五日將系爭土地中九五五地號田地移轉登記予自訢人外，餘二筆建地賣方至今仍無法移轉登記予自訴人且亦無法塗銷系爭土地上新竹國際商業銀行所設定之第一順位最高限額抵押權一千五百萬元，其原因係因賣方無力清償上揭抵押權所擔保之借款等情，亦據證人甲○○及證人即新竹國際商業銀行職員戊○○於本院審理中分別到庭證述明確，此徵諸證人甲○○證述：「（為什麼你賣給自訴人的土地，沒有辦法辦塗銷﹖）資金有困難，新竹企銀要七百多萬才肯塗銷自訴人買的土地。因為我沒辨法籌到這些錢。」等語及證人戊○○證述：「（問：甲○○有無去找過你要塗銷系爭土地抵押權﹖）有，吳冢宇有向我們銀行聲請要我們銀行拋棄其中三筆土地的抵押權，但是哪幾筆，我忘記了，金額我也忘記了。但是經過銀行核定，我有告訴他要清償一定的金額，才可以拋棄其中三筆的抵押權。後來經過一段期問，他都沒有來，過了二、三個月後，他又來要聲請塗銷，我們還是有給他一個金額，可是他還是沒來還。」等語（均參見本院八十九年十一月十四日訊問筆錄）自明，顯見本件賣方無法依約履行塗銷系爭土地所設定之第一順位最高限額抵押權一千五百萬元純肇因於賣方無資力清償銀行借款，而與被告無涉。另參以自訴人亦自承伊持有證人甲○○所簽發之付款行：苗栗信用合作社，面額：二百五十萬元，發票日分別為八十八年七月一日、七月十二日之支票二張，係被告於八十八年六月下旬主動邀約甲○○與自訴人協調後，自訴人同意解除契約，甲○○簽發予自訴人作為返還訂金之用等情，有支票暨退票理由單各二紙附卷可稽，並據證人甲○○證述屬實，足證被告於知悉賣方無法依約履行塗銷系爭土地之第一順位抵押權仍積極為保障自訴人之權益而努力，自訴人自不得以被告所交付之上開支票嗣後未能兌現其利益因之受損害，而認被告係違背其代書任務之行為。
（五）被告雖辯稱自訴人嗣後改變心意與賣方代理人甲○○協議不購買建地，僅購買系爭土地中九五五地號田地云云。惟查，上開情事為自訴人所否認，而徵諸證人甲○○於庭訊中亦僅證述有談過沒有共識伊仍希望自訴人買其他二筆土地，伊仍叫被告依契約辦理等語，是本件買賣之標的仍係系爭土地三筆而非僅九五五地號田地，被告上揭辯解，尚不足採信。惟自訴人尚不得據此即認被告無故扣押第九五五地號土地所有權狀及系爭土地之他項權利證明書而不交予自訴人，使自訴人無法進行買賣及其他保護買賣債權措施，致生損害於自訴人。蓋如前述本件買賣標的係系爭土地三筆而非僅九五五地號田地，衡諸本件買賣價金為五百八十萬元自訴人僅給付訂金二百五十萬元，餘款三百三十萬元迄今乃未給付，亦為自訴人所供承不諱，按買賣契約既屬雙務契約，被告身為本件土地買賣之代書，於本件買賣契約當事人均未依照契約履行債務（即賣方塗銷抵押權、自訴人交付尾款三百三十萬元），自不宜任將上開土地所有權狀及他項權利證書交付自訴人，是倘自訴人於取得上開文件後，其在僅給付二百五十萬元之情形下，除可取得四五五地號土地所有權外，仍可以在五百萬元之債權限額內任其拍賣賣方其餘之二筆系爭土地，如此亦顯然不利於賣方，是自訴人尚得以其向賣方及甲○○求償無門，即認被告未將上開文件交付伊即屬有損害自訴人利益。
（六）復查，本件買賣於八十八年二月四日訂約後，被告即於同月五日迅將系爭土地設定抵押權予自訴人外，同月十一日辦理系爭土地之移轉登記申請事宜，有經苗栗縣稅捐稽徵處收狀之土地移轉登記申請書三份卷可憑，至苗栗縣稅捐稽徵處通知之九六一地號土地增值稅五十四萬九千四百零八元被告未繳納，係因賣方未委託被告去繳且稅捐亦直接寄給賣方等情，亦據證人甲○○於庭訊中證述屬實（參見本院八十九年十一月十四日訊問筆錄），並有苗栗縣稅捐稽徵處函一紙附卷可憑，而徵諸上開苗栗縣稅捐稽徵處函上受文者確載明賣方吳水鳳，況不動產買賣土地登記代理人依法亦無在未徵得納稅義務人之同意下自行墊款為買賣當事人繳納土地增值稅之理，是本件自訴人不得以被告未繳納上開土地增值稅，而認致其無法辦理系爭土地所有權移轉登記，因認有損害自訴人利益。
（七）末查，自訴人固聲請本院證人丁○○到庭作證，惟證人丁○○於本院審理中雖到庭證述伊知悉自訴人所購買之土地至今仍無法辦理過戶等語，惟參以其證述自訴人係在八十九年三月十日打電話向伊週轉錢伊始知悉上開情事等情（參見本院八十九年九月十九日訊問筆錄），尚難謂上揭證詞可作為自訴人指訴被告涉有背信犯行之有利證據。
（八）綜上所述，本件被告僅擔任系爭土地買賣之土地代書，而買賣範圍、價款、付款方式等買賣條件既係賣方與自訴人所自行約定，有關當事人是否依約履行買賣契約，自訴人理應循民事相關法律解決之，揆諸前揭說明，尚難憑自訴人之指訴，即認被告主觀上有何不法意圖，及客觀上有何因違背其任務之行為，致生損害於自訴人之財產或其他利益之行為。此外，復查無其他積極證據足認被告有何犯行，依法自應為被告無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百四十三條、第三百零一條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十九 日
臺灣苗栗地方法院刑事庭
法 官 吳 炳 桂右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後十日內向本院提出上訴狀（須附繕本），上訴於臺灣高等法院臺中分院。
書記官 黃 秀 娟中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十九 日