臺灣苗栗地方法院民事判決 八十六年度訴字第一八四號
原 告 惠滄建設有限公司法定代理人 甲○○原 告 乙○○右二人共同 戊○○被 告 丙○○複 代理人 丁○○右當事人間請求回復原狀事件，本院判決如左：
主 文被告應將如附表一所載建物所有權移轉登記並交付予原告惠滄建設有限公司，將如附表二所載土地所有權移轉登記並交付予原告乙○○。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告惠滄建設有限公司以新台幣伍拾萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰伍拾萬元為原告惠滄建設有限公司預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告乙○○以新台幣陸拾柒萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰柒拾捌萬元為原告乙○○預供擔保，得免為假執行。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：⑴被告應將如附表一所載建物所有權移轉登記並交付予原告惠滄建設有限公司，將如附表二所載土地所有權轉登記並交付予原告乙○○。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）備位聲明：⑴被告應給付原告惠滄建設有限公司新臺幣壹佰肆拾壹萬捌仟叁佰捌拾陸元整
，給付原告乙○○貳佰零壹萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日（即）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）先位聲明部分：⑴被告於民國（下同）八十一年五月二十八日分別向原告惠滄建設有限公司（
下稱惠滄公司）、乙○○承購如附表一所載建物、車位，及附表二所載土地，買賣價金分別為新台幣（下同）一百五十萬、三十四萬、二百七十八萬元，合計四百六十二萬元，兩造並訂有房屋、土地及車位預定買賣契約書。上開房屋、車位於八十二年十二月三十日建峻完工及取得使用執照，並已於八十四年四月間交屋予被告居住，附表一、二所示房、地、車位所有權亦移轉登記於被告，惟被告仍有房屋價款一百一十一萬元、車位價款十九萬元、土地價款二百零一萬元及另依約應給付原告惠滄公司之安裝水電瓦斯外管費用二萬三千七百六十元、代繳契稅費用五萬八千七百七十三元，代繳代書費用二萬一千四百零四元、代繳房屋火災保險費用一萬四千三百九十九元、代刻印章費用五十元，合計十一萬八千三百八十六元，均未給付。原告多次促請被告給付所積欠價款，被告皆藉詞推託拒付款項，已歷二年餘，原告始於八十三年十月十四日委由魏早炳律師函催被告付清房地餘款及費用，及委由證人朱淑雲於八十六年一、二月間催款多次未果，延至八十六年三月二十六日，原告等情逼無奈，乃再度函請被告於同年四月九日前給付上開欠款，否則買賣契約即告解除，然被告仍拒不給付，未予置理，原告再以本件起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，是兩造之房屋及土地買賣契約已告解除，被告應負回復原狀之義務。
⑵另依兩造所訂房屋及土地買賣合約書付款分配明細表第二項暨車位預定買賣
契約書第五條約定，如被告逾期未繳交買賣價金時，視為被告違約，原告得因此不經催告解除買賣契約，被告應將所繳之款項及系爭不動產全部任原告沒收抵償原告所受之損失。而被告迄未給付價款，已違約定，依上開約定，原告亦得解除系爭買賣契約，被告即應負返還系爭房、地所有權於原告惠滄公司及乙○○之義務。
⑶對被告抗辯所為之陳述：
①被告指稱系爭房屋之公共設施及室內部分瑕疵重重，純屬片面之詞，原告
均予以否認，且經鈞院於八十七年二月十六日勘驗筆錄所載之結果，亦無法判斷究否有瑕疵？或即便有瑕疵，因系爭房地早已逾越一年之保固期間且系爭房地非在原告管領之下，而係在被告予住戶組織之管理委員會之使用及管理中，亦難論斷與原告有因果關係可言。
②依被告之陳述，其於八十四年間遷入使用，距今早已逾六個月以上，被告
之物之瑕疵請求權，因受民法第三百六十五條規定之六個月時效所限制，已罹時效至明。另期間被告未曾就物之瑕疵從速通知原告，當以違背從速之義務，是被告既怠於履行從速通知之義務，縱然房屋存有瑕疵，仍視為承認其所受領之房屋，被告不得主張因瑕疵所得行使之請求權。
③再房屋之銷售廣告，在消費者保護法施行前，均認只供為購屋之參考資料
，性質上屬要約之引誘，並非屬契約內容之一部，此由消費者保護法施行細則四十二條之規定足明，準此，系爭銷售廣告之散發即買賣契約書之訂立，既係於消費者保護法八十三年施行前，甚至銷售廣告之散發在公平交易法八十一年二月四日施行之前，即已發生之事實，非但未觸犯公平交易法之規定，且未聞公平交易委員會有任何議處之情事，則系爭廣告自不得認已屬買賣契約之一部份，遑論被告抗辯之瑕疵究依何種廣告或契約約定，原告如何違反，均未加以敘明，足明被告所指之瑕疵云云，洵非有據。
（二）備位聲明部分：兩造間買賣契約關係已如前述，鈞院如認原告解除契約之主張尚欠妥適，則系爭房屋既已興建完成，並已將系爭房、地所有權移轉登記予被告，原告惠滄公司與乙○○自得訴請被告給付房屋及土地之買賣價款。
三、證據：提出房屋、土地及車位預定買賣契約書、土地及建物登記簿謄本、欠款結算明細表、八十三年十月十四日魏早炳律師事務所（八三）魏律訴字第一○八○號函及回執、八十六年三月二十六日新竹民生路郵局第一六六號存證信函及回執、苗栗縣政府建設局八二栗建管頭字第四六一號使用執照、公證書、契稅單據、華僑產險公司火災保險單、被告自訴狀、本院八十六年自字第四號刑事判決、台灣高等法院八十六年上訴字第五八五○號刑事判決、新竹地檢署八十六年偵字第八四六三號不起訴處分書、水電瓦斯費單據等件為證，及聲請訊問證人王滄鍊。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行均駁回。
（二）訴訟費用由原告共同負擔。
（三）如受不利益判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
（一）先位部分：⑴本件原告未依債之本旨提出給付，且興建後之系爭建物，亦存有重大瑕疵，是原告擅自解除契約，並請求返還房地，於法不合：
①本件被告丙○○前於八十一年三月間，因受原告所提精美誘人之預售屋廣
告之誘引，致信以為真，遂於八十一年三月二十八日決意購買系爭房地，並與原告簽訂房屋、車位及土地等之預定買賣契約書。於簽約後，被告均依約按期給付價款，並已繳付自備款一百三十一萬元。惟當原告通知交屋，被告前往現場查看，發現原告實際上所興建完成的建物，與廣告上所說明呈現的情狀有差異，而其不符與缺失，被告曾於八十三年十二月二十八日以頭份郵局第四九四號存證信函，催請解決，並陸續於八十六年十二月十二日以台中淡溝郵局第二四八三號、八十六年十二月十六日台中淡溝郵局第二五○○號及八十七年三月十二日台中法院郵局第二九號等存證信函，催請原告解決並主張同時履行抗辯，且此等情事，從鈞院八十七年二月十六日現場履勘時，亦歷歷在目，並經原告惠滄公司之法定代理人甲○○於八十五年五月一日在本建物「百家村社區公共設施點交協調事項」之協調會議中自承，益證原告確實未依債之本旨提出給付，且該建物亦存有重大缺陷，至為顯然。
②至於原告諉稱其於銷售時所提出之廣告，只屬購屋者之參考資料，非屬契
約內容之一部云云，惟查原告既明知其對系爭建物之整體規劃設計與銷售廣告及銷售契約之內容不符，卻又故意於銷售媒體為誇大不實之廣告，此種惡意已破壞誠實信用之交易秩序。再說本件之銷售廣告，是原告按其建築規劃設計所提出，而在預售屋之買賣，消費者在未有建物實體足供參觀之下而仍然願意購買，即是以建商所提供之銷售廣告為認識之憑藉。系爭買賣，如非原告在銷售廣告內表明有如何之設計與居住環境品質，則被告根本就不致於購買。職是，原告在銷售廣告上所表示之內容，亦應屬契約之一部分，方符誠實信用原則，否則片面責令被告依約給付鉅資，卻任令原告不必按約履行義務，是與公平正義顯然違背。因本件原告未依債之本旨提出給付，故此依民法第二百三十五條前段及第二百六十四條第一項，被告自得行使同時履行抗辯權，亦即在原告依債務本旨提出給付後，被告才有續為付款之義務。
⑵原告未先行定期催告，即遽爾主張解除契約云云，於法有違：
①本件原告固於訴訟上主張曾於八十三年十月十四日及八十六年三月二十六
日催告被告付款云云，惟查原告所稱之上揭催告，被告則均未接獲，且依原告提出函件所載之地址為「苗栗縣○○鎮○○路一八二之四號五樓」，與兩造於「預定房屋買賣契約書」第十二條暨「土地預定買賣合約書」第五條所約定：「甲、乙雙方所為之徵詢、洽商或通知事項均應以書面，按本約所載地址、掛號郵寄之」之被告送達地址即「竹南鎮頂埔里十四鄰天仁東村六五號」委不相同，是原告上揭之二份函件，並不生催告之效力。
②又原告雖另行以「起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示」或謂其可
以不經催告而解除買賣契約云云，惟揆諸最高法院七十四年第一次民事庭會議決議意旨，因原告本件起訴狀繕本，未為定期催告被告履行給付價款之表示，與民法第二百五十四條之定期催告後始得解除契約之要件尚有未符，且查兩造就付款之方式，於「付款分配明細表」第二項約定「甲方（即買方）應於接到乙方（即賣方）繳款通知後七日內以現金或即期支票繳交期款予乙方」，亦即須先催告定期付款而不付款，才可解除契約，而本件原告之起訴狀卻遽為解除契約之表示，與兩造之上開約定有違，另原告並稱其可以不經催告即解除契約云云，亦與上揭兩造之約定相悖，準此，本件原告之冒然解除契約並請求返還系爭房地，於法顯有未洽，而應予駁回。
⑶至於原告舉出證人朱淑雲，欲證明渠等有對被告催告付款云云，惟查：本件
兩造於預定房屋買賣合約書第十二條及土地預定買賣合約書第五條係約定有任何通知事項均應以書面為之，則原告縱使委託證人朱淑雲向被告收款為真，但依兩造約定，實不生催告之效力，況且從朱淑雲之陳述，尚無從證明伊及原告有定期向被告催告之事實；另依朱淑雲所稱，其與被告見面時，被告有相當多的理由不付款，基此，益證被告主張系爭建物有缺陷，並已行使同時履行抗辯權。
⑷縱認原告得片面解除買賣契約，惟原告亦應退還被告所給付之一百三十一萬元，被告才有返還系爭不動產之義務：
①被告之所以在給付部分房地價款之後斷然暫停付款，乃係因見原告並未依
銷售內容誠實建蓋系爭建物，且在交涉未果之下（此從被告曾發函予原告要求改善，並向證人朱淑雲反應等情，可證甚詳），為維護自身權益，迫於無奈，而不得不然。處此情形，歸責事由本在於原告，是原告之片面解約，根本就不合法，退步言，縱使原告能片面解約，但其未依民法第二百五十九條第一款之規定返還被告所已付之價金，即擅自主張沒收云云，與最高法院四十四年台上字第七○二號判例意旨有違。退步言，即使本件定型化契約有該沒收條款，惟本件既然是因可歸責於原告之事由，才肇生此糾葛，則依民法第二百五十二條之規定，原告主張沒收被告已繳價款，亦顯屬過當，準此以言，倘若原告得以解除契約，則其亦應加計利息退還被告已繳之價款，被告始有返還系爭不動產之義務。
②又對於原告之未依債之本旨提出給付，對建物之瑕疵缺陷進行修補等情，
原告經被告多次催告，均置之不理，依民法第三百五十九條之規定，被告自得解除兩造間之買賣契約，被告茲特以本辯論意旨狀繕本之送達為解除系爭土地、房屋及車位等買賣契約之意思表示。兩造間之買賣契約既經解除，則依民法第三百五十九條第二款及同法第二百六十四條之規定，被告主張原告應加計利息返還被告先前所繳付之價金，被告才有返還系爭房地之義務。
⑸原告對於主張有依債之本旨提出給付，乃至於建物未有瑕疵云云等情，依法
應負舉證責任：被告否認原告有依債之本旨提出給付之情形下，揆諸民事訴訟法第二百七十七條之規定，倘原告仍主張有依債之本旨提出給付，則其對此一事實自應負舉證責任。至於系爭建物之缺陷，從原告之銷售書面資料與現狀兩相對照，以及鈞院八十七年二月十六日之現場履勘所見，均可證諸甚明，原告對於其所主張之未有瑕疵缺陷等情，亦應負舉證責任。
⑹本件並無除斥期間或時效消滅之問題：
①另按原告諉稱被告於八十四年四月間遷入使用，距今早已逾六個月以上，
被告因物有瑕疵之請求權，因受民法第三百六十五條規定之六個月時效所限制已罹時效云云，惟查因原告故意不告知系爭不動產之瑕疵，則依民法第三百六十五條第二項規定，被告對原告為解除本件契約之意思表示，自不受六個月期間之限制。
②退步言，縱認被告尚不得解除契約，惟就系爭建物原告之未按債之本旨提
出給付，以及缺陷重重等情，原告早在八十三年即已函知原告，何來未速為通知！且查民法第三百六十五條第一項所規定，亦即有六個月之期間問題，亦僅在於解除契約或請求減價等二項，若係瑕疵擔保責任，則不在此限，此有台灣台中地方法院八十八年度訴字第三七三號判決可資參照。
③況且本件依房屋買賣契約第三條之約定，原告尚有保固修繕責任存在。因
原告未依債之本旨提出給付，縱認其有提出，但其瑕疵擔保責任仍存，則被告主張原告之瑕疵擔保責任與價款之給付應同時履行之抗辯，自屬允洽，否則建商不按約履行興建義務與瑕疵擔保責任時，則承購戶豈非都得訴諸法院，而毫無自行護衛自身權利之機會。
（二）備位部分：有關原告於備位訴訟部分，主張被告應給付房地餘款及償還其代為繳納水電瓦斯外管等費用部分，被告除援用前揭先位答辯內容外，茲另答辯說明如下：⑴本件買賣契約既經被告解除，則原告請求被告給付房地價款，於法即屬無據。
⑵縱使被告尚不得解除系爭買賣契約，惟本件兩造間訂立之房屋、車位、土地
預定買賣合約書約定之期款，係依工程進度分期給付，工程進度屆至時再由原告通知被告繳款，且貸款部分，亦須依原告之通知，被告才有相應辦理之義務，，亦即該等價款係屬給付未確定期限之債務。而本件被告固尚未給付原告房屋期款四萬元、貸款一○五萬元；車位期款二萬元、貸款十七萬元；土地期款八萬元、貸款一九五萬元，惟原告在起訴前並未按期通知被告繳納期款，亦未催告被告履行撥付貸款之義務，既然債務期限尚未確定，則被告給付價款之義務顯未屆至，是原告之備位請求亦不應准許。
⑶縱認被告負有給付前開期款及貸款之義務，惟原告既有如被證三明細表及鈞
院現場履勘時所記錄，以及原告惠滄公司法定代理人所自承等之各項瑕疵未為補正，此等情事，被告亦陸續於八十三年十二月二十八日、八十六年十二月十二日、同年月十六日及八十七年三月十二日以存證信函，及於八十六年四月一日以法院認證函向原告表示修繕上開瑕疵，並拒絕再付任何價金等情，足徵被告已依上揭民法第二百六十四條第一項及最高法院決議意旨行使同時履行抗辯權，被告另併以本答辯狀再次向原告為上開同時履行抗辯之意思表示，故在原告修繕被證三明細表所示之瑕疵完畢後，被告始負有付清本件價金之義務。
⑷另有關原告惠滄公司主張被告應給付其按裝水電瓦斯外管費用二萬三千七百
六十元，代繳契稅費用五萬八千七百七十三元，代繳代書費用二萬一千四百零四元，代繳房屋火災保險費用一萬四千三百九十九元，代刻印章費用五十元，合計十一萬八千三百八十六元乙節，惟查：此部分之費用未見原告提出詳細單據，是其所為主張難認真實。又兩造之買賣標的是建物、車位及土地，而未及上揭項目，從而原告惠滄公司根據買賣契約關係，向被告請求給付上開代墊款項，與法不符。
三、證據：提出房屋、土地及車位預定買賣契約書、建物登記簿謄本、系爭房地公共設施及室內部分瑕疵明細、戶口名簿影本、七十七年四月十九日七十七年度第七次民事庭會議決議（一）、頭份郵局第四九四、四九八號存證信函、認證書、司法座談會研究結果、最高法院四十四年台上字第七○二號及八十五年度判例要旨、台灣台中地方法院八十八年度訴字第三七三號民事判決、八十五年度台上字第二二九五號判決要旨、八十六年十二月十二日台中淡溝郵局第二四八三號存證信函及回執、八十七年三月十二日台中法院郵局第二九號存證信函、函件執據及回執、八十六年十二月十六日台中淡溝郵局第二五○○號存證信函暨回執、土地登記簿謄、百家村社區公共設施點交協調事項、廣告三紙、照片七十二張等件為證。
丙、本院於八十七年二月十六日至現場履勘，製有勘驗筆錄一份；並依職權函請台灣省建築師公會苗栗縣辦事處派員勘驗系爭地上建物，惟因被告拒繳鑑定費用致無從為鑑定；暨依聲請訊問證人朱淑雲。
理 由
一、程序部分：原告起訴請求本院依事實欄一所載之先、備位聲明，依順序而為裁判，嗣雖具狀請求將先、備位聲明互換，惟經被告表示異議，原告亦同意撤回其訴之變更，經原告簽名確認在卷，是以，本件仍依原起訴之先、備位聲明順序為裁判，合先敘明。
二、本件原告之主張及被告之抗辯如事實欄所述。
三、原告主張被告於八十一年五月二十八日分別向原告惠滄公司、乙○○購買如附表一所載建物、車位，及附表二所載土地，買賣價金合計四百六十二萬元，兩造並訂有房屋、土地及車位預定買賣契約書，嗣房屋、車位於八十二年十二月三十日建峻完成，取得使用執照，並於八十四年四月間交屋由被告居住，附表一、二所示房、地、車位所有權亦已移轉登記予被告，惟被告積欠房屋價款一百一十一萬元、車位價款十九萬元、土地價款二百零一萬元，及原告惠滄公司代墊之安裝水電瓦斯外管費用二萬三千七百六十元、代繳契稅費用五萬八千七百七十三元，代繳代書費用二萬一千四百零四元、代繳房屋火災保險費用一萬四千三百九十九元、代刻印章費用五十元，合計十一萬八千三百八十六元等情，業據其提出房屋及土地預定買賣契約書、土地及建物登記謄本、欠款結算明細表、使用執照影本各一份等件為證，此部分事實並為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅；前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之；次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條、第三百六十五條，民事訴訟法第二百七十七條前段分別定有明文。次按「民法第三百五十九條但書所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除對出賣人所生之損害，有失平衡之情形而言，因系爭房屋之瑕疵並非重大，大部分均屬能修繕或補正者，至於儲藏室變更為停車空間則建物所有權人隨時提出申請即可獲准，故對上訴人所造成之損害極為輕微。反觀被上訴人被解除契約，須負擔房屋土地銷售仲介佣金、土地及營建成本之利息、房地二次過戶所發生之稅費、管理費用及重新出售之仲介佣金、不動產跌價之價差損失，上訴人所受之損害與被上訴人所受之損害，顯有失平衡之情形，應認符合民法第三百五十九條但書規定所稱買受人解除契約顯失公平而不得解約。從而上訴人謂該瑕疵顯有足以減少買賣標的物之價值及效用之重大瑕疵，因而主張解除契約云云，應無可採。」，最高法院九十年度台上字第五六四號判決意旨可資參照。
五、被告雖辯稱系爭房屋瑕疵重重，就買賣價金部分主張解除買賣契約或行使同時履行抗辯權云云，惟查：被告所抗辯之瑕疵，經本院於八十七年二月十六日至現場履勘，製有勘驗筆錄一份，詳如附表三所示，核被告所指之瑕疵或為不存在，縱屬存在，亦大多屬於公共設施之部分，房屋室內部分則概為磁磚、門窗、廚櫃、對講機等細節部分之問題，與建物本體結構尚無緊密關聯，且均非不能加以補正或修繕之瑕疵，對被告所造成之損害尚非甚鉅，房地之居住效用仍可達成。且被告係於八十四年間受讓系爭房地之佔有，居住使用多年，並將房屋出租予他人佔有使用，每月收受租金高達九千元，實際享有系爭標的物之使用利益，卻藉以對高達三百多萬元之買賣價金（逾買賣總價額之三分之二）主張同時履行抗辯權之行使，顯然有失公平。換言之，倘據上開些微可修補之瑕疵即准許買受人即被告拒付大部分之買賣價金，出賣人即原告則須負擔巨大之土地及營建成本、房地管理及銷售費用等多項損失，依民法第二百六十四條第二項，被告拒絕自己之給付應認已違反誠實及信用方法，即不得主張同時履行抗辯權之行使。而上開瑕疵經本院依職權函請台灣省建築師公會苗栗縣辦事處派員勘驗系爭地上建物，惟因被告拒繳鑑定費用致無從為鑑定，被告對此有利於己之瑕疵事實未盡舉證責任，致本院無從具體審酌瑕疵所減損之經濟效用為何，此外被告復未舉證證明前揭瑕疵係屬重大且不能補正，應認其此部分舉證責任仍有未盡，揆諸前揭法條規定及判決意旨，其空言主張系爭房屋之瑕疵重大且足以減少買賣標的物之價值及效用並主張解除契約或行使同時履行抗辯權云云，尚非可採。再查被告於八十四年四月間遷入使用，距今早已逾六個月以上，又依前揭被告辯稱多次催告修補瑕疵等語，被告顯然早已知悉存有物之瑕疵，揆諸民法第三百六十五條之規定，被告僅得就瑕疵部分請求修補，尚不得再主張解除買賣契約或請求減少買賣價金。
六、又按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用，最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議（一）、二項固可參照。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第一百四十八條、第二百六十四條亦分別定有明文。被告雖另以系爭買賣標的顯有瑕疵，主張在原告補正完成前行使同時履行抗辯權云云，然查：被告就其所指原告除應負瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之部分，固非不得請求補正並行使同時履行抗辯，然其此項權利之行使，仍應依誠實及信用方法衡量公平原則為之，並非得因系爭買賣標的有任何瑕疵存在，即可無限制擴張行使同時履行抗辯權以拒絕支付高額買賣價金。系爭房屋經本院勘驗結果固有前述瑕疵存在，惟本院審理中命台灣省建築師公會苗栗辦事處鑑定房屋瑕疵狀況及修補所需費用，嗣因被告未依該辦事處函文繳納鑑定費用而未能鑑定，致本院亦無從經由專業鑑定意見得知上開瑕疵減損標的價值或所需修復金額若干，然以其瑕疵具體情形觀之，堪認尚無絕對不能修繕之情事，詳如前述。又原告主張被告已於八十四年間接受房屋鑰匙之事實，為被告所不爭執，被告且自承其於系爭房屋內居住使用迄今，足見系爭房屋於原告交付時，縱有前開瑕疵存在，然尚未達於減損通常效用致不得居住使用之程度。而兩造就系爭房地約定買賣價金為四百六十二萬元，被告仍積欠房地價金高達三百多萬元，其所拒繳金額比例已逾依約應繳價金及費用三分之二，與被告所指前開得補正修復之瑕疵損害相較顯不相當，尚非不得選擇手段相當之減少價金請求權，惟被告仍主張援用同時履行抗辯拒付前開款項及價金，其就系爭房屋接受交付後使用至今已逾八年，徒以上開非不得修補之瑕疵即拒絕支付逾三分之二之買賣價金及稅金規費，亦未舉證證明前揭瑕疵減損價額或修補所需費用與其拒付餘款價金相當，應認其行使同時履行抗辯權業已逾越誠實信用方法之範疇，揆諸上揭法條規定及決議之意旨，被告就系爭房地買賣價金餘款主張同時履行抗辯而拒絕付款，亦非足採。
六、綜右所述，被告所辯既非可採，原告本於前開房屋及土地預定買賣契約書之約定，以先位聲明請求解除兩造間之買賣契約，被告應回復原狀將如附表一所載建物所有權移轉登記並交付予原告惠滄建設有限公司，將如附表二所載土地所有權轉登記並交付予原告乙○○，即無不合，應予准許。原告先位之訴部分既屬有理由，自毋庸再就其備位之訴部分予以審究，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據已予審究，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十九 日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B法 官 李麗萍右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 蕭 雅 馨中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十九 日附表一：
一、主建物：┌─┬────┬──────┬────┬───────────────────────┐│ │ │ │主要建築│建物面積 （平方公尺） ││建│ │ │材料及 ├─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─────────┤│號│基地坐落│ 建物門牌 │房屋層數│五│ │ │ │ │ │合│ 附屬建物主要建築 ││ │ │ │ │層│ │ │ │ │ │計│ 材料及用途 │├─┼────┼──────┼────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─────────┤│ │苗栗縣頭│苗栗縣頭份鎮│鋼筋混凝│５│ │ │ │ │ │５│陽台：１４‧７１平││３│份鎮東民│下民族四鄰東│土造、七│１│ │ │ │ │ │１│方公尺 ││９│段第六九│興路一八二之│層 │‧│ │ │ │ │ │‧│ ││５│三號 │四號五樓 │ │９│ │ │ │ │ │９│ ││ │ │ │ │０│ │ │ │ │ │０│ ││ │ │ │ │１│ │ │ │ │ │１│ │└─┴────┴──────┴────┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─────────┘
二、車位及共同使用部分：┌───────────────┬────────┬───────────┐│ 建 號 │面積（平方公尺）│ 應 有 部 分 │├───────────────┼────────┼───────────┤│苗栗縣○○鎮○○段第六三二號 │二二七三‧九一 │十萬分之一四九八 │├───────────────┼────────┼───────────┤│同右段第六三四號樓、電梯 │ 一四一‧七五 │二一五○八分之一六八一│├───────────────┼────────┼───────────┤│同右段第六三四號突一樓梯間 │ 二四‧四九 │同右 │├───────────────┼────────┼───────────┤│同右突二機械室 │ 二四‧四九 │同右 │├───────────────┼────────┼───────────┤│同右突三水箱 │ 二四‧四九 │同右 │└───────────────┴────────┴───────────┘附表二：
┌───────────────────────┬───────┬────────┐│ 土 地 坐 落 │ │ │├───┬────┬────┬──┬──────│ 面 積 │ 權 利 ││縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段│ 地 號 │ (平方公尺) │ 範 圍 │├───┼────┼────┼──┼──────┼───────┼────────┤│苗栗縣│頭份鎮 │ 東民 │ │ 六九三 │二七九八‧九三│一萬分之一二九 │└───┴────┴────┴──┴──────┴───────┴────────┘附表三、兩造爭執之瑕疵：
（一）公共設施部分之瑕疵：┌──┬────────────────┬──────────────────────┬─────────────────────┐│編號│ 被 告 主 張 │ 原 告 主 張 │ 勘 驗 結 果 │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│１ │社區守衛室未按廣告施工 │⑴買賣契約未有此規定，縱廣告上有之，亦無任何│社區守衛室大門與被告提出之廣告不符。 ││ │ │ 拘束力。 │ ││ │ │⑵對系爭房地之通常效用或契約預定效用不生任何│ ││ │ │ 不良之影響。 │ │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│２ │一樓未設對講機 │⑴買賣契約只約定「每戶並設對講機與警衛室連線│一樓入門處未設對講機。 ││ │ │ 」而已，並未有於一樓入門處設對講機之約定。│ ││ │ │⑵守衛室有與各戶聯絡緊急電話設備有案。 │ │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│３ │非瀑清泉高度不足 │⑴買賣契約未有中庭非瀑清泉之約定，縱在廣告上│中庭非瀑清泉水池乾涸未使用。 ││ │ │ 有之，亦無任何拘束力。 │ ││ │ │⑵對系爭房地之通常效用或契約預定效用不生任何│ ││ │ │ 不良之影響。 │ ││ │ │⑶住戶管理不善，不可歸責於原告。 │ │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│４ │中庭未按廣告舖設地板，只舖混凝土│中庭地板舖有仿古壓花面磚。 │中庭地板舖有仿古壓花面磚。 │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│５ │中庭地板龜裂，造成地下室漏水 │⑴現場只有裂紋並無龜裂現象。 │中庭地板部分有裂紋。 ││ │ │⑵因已逾保固期限，自難以現狀歸責原告，且建管│ ││ │ │ 機關既檢驗合格，方賦予原告使用執照，並有九│ ││ │ │ 十幾戶現住戶居住，足認縱有裂紋，亦非原本有│ ││ │ │ 之。 │ │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│６ │車道路口天花板、地板漏水 │車道入口天花板有修補情形，難謂有何瑕疵。 │車道入口天花板有補修現象。 │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│７ │地下室天花板龜裂滴水，車位無法使│⑴已逾保固期限，自難以現狀據歸責原告，且建管│地下室天花板若干處有滲水現象及修補現象。 ││ │用 │ 機關既檢驗合格，方賦予原告使用執照，並有九│ ││ │ │ 十幾戶現住戶居住，足認縱有所謂漏水，亦非原│ ││ │ │ 本有之。 │ ││ │ │⑵住戶保管不當與原告無關。 │ ││ │ │⑶輕微之滲水對系爭房地之通常效用或契約效用毫│ ││ │ │ 不生任何不良影響。 │ │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│８ │警衛室消防授信總機時常故障 │⑴原告均依法設置火災授信機在案，否則不會通過│警衛室消防授信總機、火警授信總機系統有誤報││ │ │ 消防檢查，取得使用執照。 │情形。 ││ │ │⑵住戶保管不當與原告無關。 │ │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│９ │發電機老舊故障 │⑴發電機一定完好，否則不會通過消防檢查，取得│發電機目前不能使用。 ││ │ │ 使用執照。 │ ││ │ │⑵住戶保管不當與原告無關。 │ │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│０ │地下室逃生通道及逃生梯口遭封閉 │⑴地下室共計有八道電梯出口，多兩道逃生梯開口│地下室牆壁未留有通往一樓之逃生梯（遭封閉）││１ │ │ ，反而造成門禁管制安全之死角及人身墬落之危│仍留有二座逃生梯。 ││ │ │ 險，當時應眾多承購戶要求原告多花資費予以封│ ││ │ │ 閉，應在所有住戶共識下，再予以開孔，此並非│ ││ │ │ 瑕疵。 │ ││ │ │⑵買賣契約並未有此項約定。 │ │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│１ │電梯間施工品質不良，有嚴重裂縫，│ │ ││１ │每逢下雨電梯積水 │ │ │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│２ │未按廣告設中耳朵 │⑴原告已有裝設，只是遭不明人士一再破壞。 │本棟建築未見有中耳朵。 ││１ │ │⑵兩造間亦協議以五十萬元一併補貼，被告再爭執│ ││ │ │ ，自有不當。 │ │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│３ │中庭未按廣告植栽 │中庭四周有植栽。 │中庭四周有植栽，中間舖有仿古壓花面磚，並設││１ │ │ │有兒童遊樂用溜滑梯及爬繩價各一座。 │└──┴────────────────┴──────────────────────┴─────────────────────┘
（二）專有部分之瑕疵：┌──┬────────────────┬──────────────────────┬─────────────────────┐│編號│ 被 告 主 張 │ 原 告 主 張 │ 勘 驗 結 果 │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│１ │廚具破損 │廚具為星光歐式廚具。 │廚具為星光歐式廚具。 │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│２ │大門未裝防盜鏈 │⑴本有設置，被告使用不當損壞與原告無關。 │大門未設防盜鏈。 ││ │ │⑵此等瑕疵亦屬輕微，執此拒付本件價款，自無理│ ││ │ │ 由。 │ │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│３ │鋁門窗非用正記標記之廠牌 │鋁門窗無法查出係何廠牌。 │鋁門窗無法查出係何廠牌。 │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│４ │屋頂粉刷不良 │屋頂粉刷顏色為象牙白。 │屋頂粉刷顏色為象牙白。 │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│５ │廚房排水不通 │⑴此已過保固期間，甚至不是保固之項目。 │廚房流理台洗碗槽無法排水。 ││ │ │⑵請被告使用通樂自理。 │ │└──┴────────────────┴──────────────────────┴─────────────────────┘
（三）停車位部分之瑕疵：┌──┬────────────────┬──────────────────────┬─────────────────────┐│編號│ 被 告 主 張 │ 原 告 主 張 │ 勘 驗 結 果 │├──┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤│１ │停車位無權狀 │ │ │└──┴────────────────┴──────────────────────┴─────────────────────┘