臺灣苗栗地方法院民事判決 八十八年簡上字第五九號
上 訴 人 丁○○
丙○○訴訟代理人 王惠光律師複代理人 甲○○被上訴人 乙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十八年四月三十日本院苗栗簡易庭八十八年度苗簡字第一七五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴暨該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
右廢棄部分，被上訴人應將坐落苗栗縣○○鄉○○村○鄰○○路○號二層樓房之一樓部分遷讓返還上訴人丙○○，並給付上訴人丙○○自民國九十年七月六日起至遷讓前開房屋之日止，按月以新臺幣玖仟元計算之損害金。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之六十七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：
（一）坐落苗栗縣公館鄉中村六鄰大同號十號二層樓房（下簡稱系爭房屋），原為訴外人即上訴人丁○○之弟劉榮春所有。劉榮春於民國（下同）七十年十月十日與上訴人丁○○訂立委託書，全權委託上訴人丁○○管理系爭房屋，權限包括：使用、出租、整修、納稅等。被上訴人則於八十六年七月六日向上訴人丁○○承租系爭房屋一樓部分，約定租期自八十六年七月六日起至八十八年七月五日止計二年，租金每月新台幣（下同）一萬元，立有租賃契約書，惟被上訴人卻於八十七年七月五日起即未再給付租金，經上訴人丁○○於八十七年十二月十六日委託林思銘律師函請其於文到三日內付清至十二月五日租金共六萬元，被告仍置之不理，茲以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。而上訴人丁○○並已代繳八十七年四月二十四日及至八十七年六月二十四日之電費七千六百三十九元及瓦斯費二千零十七元，其中瓦斯費二千零十七元之部分業經一審判決確定，另六萬七千六百三十九元，被上訴人仍應給付。
（二）縱令訴外人劉榮春確於八十七年六月廿五日另與被上訴人訂立一份租賃契約，但劉榮春已於八十七年八月十七日將系爭房屋贈與其養子即上訴人丙○○，依民法第四百二十五條之規定，被上訴人亦應該向新所有人即上訴人丙○○交付租金，但自八十七年八月份至今，被上訴人亦從未給付租金給上訴人丙○○，上訴人於八十九年九月一日準備程序當庭以言詞催告被上訴人於二星期內給付積欠之租金予上訴人丙○○，被上訴人仍不理會，上訴人丙○○已委託王惠光律師於八十九年九月十六日以存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示，經被上訴人於八十九年九月十八日收受，復再次於八十九年十月六日準備程序當庭以言詞向被上訴人表示終止租約。則被上訴人即屬無權占有系爭房屋，應將系爭房屋返還上訴人丙○○，並賠償其租約消滅後繼續占用租賃物，按租金數額計算之損害金。並聲明：（一）原審判決不利於上訴人之部分均廢棄。（二）右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人丁○○六萬七千六百三十九元及自上訴狀理由狀繕本送達之翌日即八十八年十一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人應將坐落苗栗縣○○鄉○○村○鄰○○路○號二層樓房之一樓部分遷讓交還給上訴人丙○○，並自上訴理由狀繕本送達之翌日即八十八年十一月二十七日起至遷讓日止，按月給付上訴人丙○○一萬元。
三、被上訴人則以：
（一）上訴人丁○○固於八十六年七月六日與被上訴人簽訂房屋租賃契約，被上訴人依約給付押金三萬元，每月繳納租金一萬元。惟至八十七年五月間，丁○○之弟劉榮春以字條向被上訴人表示房子為其所有，被上訴人應向其給付租金，並提出所有權狀以茲證明。被上訴人至公館鄉公所及苗栗縣稅捐處詢問，得知系爭房屋確係劉榮春所有，乃與所有權人劉榮春於八十七年六月二十五日重新簽訂從八十七年七月六日至九十年七月五日之租賃契約，押金二萬元，房租每月九千元，租賃範圍為該房屋之整棟，並在苗栗地方法院公證。被上訴人與劉榮春簽訂租約後，旋於八十七年七月一日將事況演變以存證信函告知上訴人丁○○，當時丁○○並無異議。
（二）遲至八十七年十二月十六日，上訴人丁○○突以存證信函請被告文到三日內付至十二月五日租金共六萬元，然丁○○既非房屋所有權人，其與被上訴人簽訂之租賃契約，應屬無效，且被上訴人於八十七年七月以後，房租皆交付所有權人劉榮春，上訴人丁○○無權再要求被上訴人重複給付租金。
（三）上訴人丁○○所稱之電費七千六百三十九元，係先由上訴人丁○○之金融機構戶頭轉帳，丁○○嗣後再持台電開具之電費代繳單向被上訴人收取電費，被上訴人業已當場給付丁○○現金，並無欠繳。
（四）被上訴人與劉榮春簽訂租約係於八十七年六月二十五日，而上訴人丙○○取得系爭房屋係於八十七年八月十七日，基於所有權移轉不破租賃之原則，被上訴人與原屋主劉榮春之三年租約效力仍在，自無需遷讓。而劉榮春係一瘖啞人，無謀生能力，丙○○雖為其養子但並未善盡撫養義務，致劉榮春生活十分困苦，被上訴人每月均按時將租金給付劉榮春，至八十九年二、三月間，被上訴人更一次將至九十年七月五日之租金全部付清，以利其維持生活。而丁○○、劉榮春為兄弟，丙○○之生父為丁○○，但出養予劉榮春為養子，該三人系同家族，父子相稱，卻於被上訴人與劉榮春簽訂租約後，旋將房屋過戶丙○○名下，上訴人丙○○於訴訟中又稱被上訴人未付租金，再次向被上訴人催討，被上訴人懷疑此是否一椿家庭計劃重複收取租金？被上訴人既已將房租給付劉榮春，自無重複給付之理。
（五）訴外人劉榮春與被上訴人所訂租約之租賃範圍為系爭房屋整棟，上訴人丙○○卻無任何權源一直居住二樓，且一樓後方廚房、廁所也不讓被上訴人使用，被上訴人因此也受有每月相當於六千元之損害，應可主張抵銷；另被上訴人給付上訴人丁○○、訴外人劉榮春之押租金各三萬元、二萬元該二人亦尚未返還等語，資為抗辯，並聲明駁回上訴人之上訴。
四、兩造所不爭之事實：
（一）系爭房屋原為訴外人即上訴人丁○○之弟劉榮春所有，因劉榮春瘖啞未婚，收養丁○○之子即上訴人丙○○為養子，丙○○並居住於系爭房屋之二樓。上訴人劉榮春與被上訴人於八十六年七月六日簽訂租賃契約書，以自己之名義出租系爭房屋之一樓，約定租期自八十六年七月六日起至八十八年七月五日止，租金每月一萬元（下簡稱第一租約）。
（二）被上訴人得知系爭房屋係訴外人劉榮春所有而非上訴人丁○○所有後，與訴外人劉榮春於八十七年六月二十五日重新簽訂租賃契約書，租期自八十七年七月六日至九十年七月五日止，租金每月九千元（下簡稱第二租約）。
（三）系爭房屋於八十七年八月十七日移轉為上訴人丙○○所有，原因為贈與。訴外人劉榮春否認為其所為，而於八十八年七月十六日向臺灣苗栗地方法院檢察署提出丁○○、丙○○共同詐欺、偽造文書之告訴，經臺灣苗栗地方法院檢察署檢察官以八十八年度偵字第三六七九號偵查案件受理並為不起訴處分，劉榮春聲請再議，臺灣高等法院臺中分院檢察署檢察長以八十九年度議字第四○八號駁回再議，劉榮春再於八十九年四月十三日向本院起訴請求塗銷所有權移轉登記，經本院以八十九年度訴字第一二一號民事案件受理，嗣於九十年四月六日經苗栗縣公館鄉調解委員會調解成立，劉榮春撤回上開訴訟。
五、上訴人請求被上訴人給付上訴人丁○○六萬七千六百三十九元及自上訴狀理由狀繕本送達之翌日即八十八年十一月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分：
（一）上訴人主張訴外人劉榮春於七十年十月十日與上訴人丁○○訂立委託書，委託上訴人丁○○管理系爭房屋，管理範圍包括出租一節，固據上訴人提出委託書影本一件為證。惟依該「委託書」內容記載：「茲全權委託家兄丁○○管理本人所有坐○○○鄉○○村○鄰○○路○號之房屋，管理範圍：使用、出租、整修、納稅等。委任人劉榮春，受任人丁○○」等語以觀，訴外人劉榮春與上訴人丁○○間，應屬委任關係。
（二）按房屋之出租人，固不以所有權人為限，因此被上訴人與上訴人丁○○所訂之第一租約，雙方意思表示既已明確一致，復查無其他無效之原因，雖出租人丁○○非所有權人，仍為有效。故被上訴人主張第一租約無效云云，尚非可採。然租賃係有償契約，依民法第三百四十七條，應準用同法第三百四十九條關於權利瑕疵擔保之規定，出租人應擔保第三人就租賃之標的物對於承租人不得主張任何權利；如第三人就租賃物主張權利，致承租人不能為約定之使用收益者，如第三人係就租賃物之一部主張權利，承租人得請求減少租金；如第三人係就租賃物之全部主張權利，承租人得終止契約，民法第四百三十六條、第四百三十五條規定甚明，最高法院四十三年度台上字第一○六七號判例亦可資參照。
（三）次按「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。」民法第五百四十一條第一項、第二項定有明文。上訴人丁○○既為受任人，自應依上開規定，將已收取之租金交付予委任人劉榮春，並將收取租金之債權，移轉予劉榮春。然劉榮春向被上訴人主張所有權一節，亦據被上訴人提出劉榮春所書之「房子是我的，我要收錢，你要跟我租」等語之字條影本一紙為證，核與上訴人所提「委託書」之筆跡相符，自堪信為真正。足認上訴人丁○○於出租予被上訴人一年後，尚未對委任人劉榮春履行上開義務，故劉榮春就租賃之標的物對於被上訴人主張所有權，係可歸責於上訴人丁○○甚明。而訴外人劉榮春係就租賃物之全部主張所有權，依前述說明，承租人即被上訴人自得終止契約。
（四）查被上訴人已於八十七年七月一日以存證信函寄發上訴人丁○○，內稱：「近幾月來，令弟劉榮春多次來表示貴我簽約之房屋乃他所有房租要交給他。寄件人於日前確認房屋乃登記令弟名義：：：準此，貴我簽約依法應屬無效。今寄件人於六月二十五日與令弟簽妥租賃契約：：：爾後房租依法交給令弟。寄件人前與臺端簽約之押金三萬元請於七月六日前退還：：：」等語，其雖將有效之租約誤為無效，但既已明確表達「爾後房租依法交給令弟、前與臺端簽約之押金三萬元請退還」，則其真意自係以劉榮春主張所有權為原因，終止與上訴人丁○○之第一租約甚明。依上開說明，其終止自係於法有據。被上訴人雖未提出該存證信函之送達回執，但上訴人對已收受一節亦不爭執，自已發生終止租約之效力。租約既於八十七年七月間經被上訴人合法終止，上訴人猶請求被上訴人給付自八十七年七月份至十二份之租金六萬元，即屬無據，不應准許。
（五）上訴人次主張代繳八十七年四月二十四日及至八十七年六月二十四日之電費七千六百三十九元部分，被上訴人抗辯稱該款項係先由上訴人丁○○之金融機構戶頭轉帳，丁○○嗣後已持台電開具之電費代繳單向被上訴人收取，被上訴人業已清償一節，業據被上訴人提出電費收據影本九紙為證，復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。從而上訴人此部分之請求，亦無理由，不應准許。
（六）綜上所述，原審駁回上訴人丁○○此部分之請求及假執行之聲請，核無遲誤，上訴意旨求予廢棄並無理由，此部分之上訴應予駁回。
六、上訴人請求被上訴人將系爭房屋遷讓交還給上訴人丙○○，並自上訴理由狀繕本送達之翌日即八十八年十一月二十七日起至遷讓日止，按月給付上訴人丙○○一萬元部分：
（一）系爭房屋之所有權人即訴外人劉榮春於八十七年六月二十五日與被上訴人簽訂第二租約一節，業經被上訴人提出租賃契約書影本及公證書影本各一件為證，自堪信為真正。該租約查無任何無效之原因，自應認為有效。
（二）按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第四百二十五條定有明文。出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係，最高法院二十三年上字第三○九二號判例可資參照。
（三）被上訴人與訴外人劉榮春簽訂第二租約後，系爭房屋於八十七年八月十七日移轉為上訴人丙○○所有，依上開規定，該第二租約，對於受讓系爭之上訴人丙○○繼續存在。
（四）被上訴人主張其已按月將租金悉數交付訴外人劉榮春，至八十九年二、三月間更一次將至九十年七月五日之租金全部付清一節，業據其提出有劉榮春簽收紀之租賃契約原本為證，核其簽名筆跡與上訴人所提「委託書」之筆跡相符，應堪信為真正。茲應審究者，被上訴人於系爭移轉於丙○○所有後，未將租金給付丙○○，而仍給付訴外人劉榮春，是否發生清償之效力？
１、按向第三人為清償，經其受領，而受領人係債權之準占有人者，以債務人不知其非債權人者為限，有清償之效力，民法第三百十條第二款規定甚詳。查上訴人係於八十八年三月二日向本院苗栗簡易庭起訴，起訴狀繕本於同年三月十二日送達被上訴人，有送達證書在卷可稽。在此之前上訴人丙○○並未以任何方式通知其為系爭房屋之新所有權人，被上訴人不知訴外人劉榮春已非債權人，因此在八十八年三月十二日之前，被上訴人向訴外人劉榮春給付房租係有清償之效力。
２、自八十八年三月十三日後，被上訴人自起訴狀內容可以得知系爭房屋之所有權業已移轉，亦得向地政機關查證，此後之租金應給付予上訴人丙○○。
（五）然查被上訴人知情後，仍繼續給付訴外人劉榮春而非丙○○，上訴人丙○○於八十九年九月一日準備程序當庭以言詞催告被上訴人於二星期內給付積欠之租金，被上訴人仍未給付予上訴人丙○○，上訴人丙○○遂於八十九年九月十六日以存證信函向被上訴人終止租約等情，有上開筆錄及上訴人提出之存證信函及送達回執可證，經核合於民法第四百四十條及土地法第一百條第三款規定，係屬可採。從而上訴人訴請被上訴人將系爭房屋遷讓返還上訴人丙○○，於法有據，應予准許。
（六）至上訴人丙○○另請求被上訴人自上訴理由狀繕本送達之翌日即八十八年十一月二十七日起至遷讓日止，按月給付上訴人丙○○一萬元部分，其依據無非為租約終止前請求給付租金、租約終止後請求給付相當於租金之不當得利。而被上訴人與訴外人劉榮春所訂之第二租約，租金為每月九千元而非一萬元，上訴人以每月一萬元請求，應屬無據，而應以每月九千元計算，方為合理。
（七）另查該所有權移轉一事為訴外人劉榮春所否認，並向臺灣苗栗地方法院檢察署提出丁○○、丙○○共同詐欺、偽造文書之告訴，復向本院起訴請求塗銷所有權移轉登記，分別有臺灣苗栗地方法院檢察署檢察官八十八年度偵字第三六七九號不起訴處分書、臺灣高等法院臺中分院檢察署八十九年度議字第四○八號處分書附卷可考，並經本院調閱八十九年度訴字第一二一號民事案卷審閱無誤。嗣經雙方互相讓步，於九十年四月六日在苗栗縣公館鄉調解委員會成立調解，條件為：「一、雙方確認系爭房屋、土地係屬丙○○名下並不爭執：：：二、聲請人（劉榮春）確認系爭土地及其上建物除曾於中華民國（下同）八十七年間與乙○○訂立租賃契約外（租期至九十年七月五日屆滿），未就該土地及建物與第三人訂立任何契約或承諾或其他有妨害相對人行使權利之行為。三、相對人願自九十年四月六日起，按月給付聲請人五千元作為扶養、生活費用：：：」等語，有兩造所不爭執之調解書影本可稽。上開條件既為上訴人丙○○所同意接受，則訴外人劉榮春業已向被上訴人收取之款項，自應認為業於上開調解程序經債權人即上訴人丙○○承認。故被上訴人既已給付訴外人劉榮春至九十年七月五日止按月以九千元計之款項，依民法第三百十條第一款之規定，應發生清償之效力，上訴人丙○○自不得就該部分再度向被上訴人請求。
（八）至於九十年七月六日以後之部分，被上訴人尚未給付予訴外人劉榮春，而無權占有他人之房屋可獲得者為相當於租金之不當得利，為社會通常之觀念，上訴人丙○○自得請求。被上訴人雖以：訴外人劉榮春與被上訴人所訂租約之租賃範圍為系爭房屋整棟，上訴人丙○○無任何權源一直居住二樓，且一樓後方廚房、廁所也不讓被上訴人使用，被上訴人因此也受有每月相當於六千元之損害，應可主張抵銷等語置辯，惟查上訴人丙○○早在被上訴人與丁○○簽訂第一租約之前，即已居住在該屋之二樓，而於八十七年三月八日因被上訴人將電源關閉，致丙○○無水可用一事發生口角，上訴人丙○○自口角之次日即八十七年三月九日起即不讓被上訴人使用一樓後方之廚房、廁所等部分，此業經本院調閱八十七年度易字第四七二號及臺灣高等法院臺中分院八十八年度上字第七五一號刑事判決查明，並為兩造所不爭執。故被上訴人於八十七年六月二十五日與訴外人劉榮春簽訂第二租約時，即已明知二樓及一樓後方為上訴人丙○○占有而不能使用之事實，依民法第三百四十七條準用第三百五十一條之規定，出租人劉榮春不負擔保之責，從而第二租約法定移轉於上訴人丙○○及被上訴人之間時，被上訴人亦不能據此向上訴人丙○○主張減少租金，故其抵銷之抗辯並無可採。
（九）又按民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務，最高法院六十五年度臺上字第一五六號判例可資參照。查出租人丁○○、劉榮春並未將押租金交付受讓人丙○○，被上訴人欲請求返還押租金，自應對原出租之丁○○、劉榮春二人為之，亦不能據以向上訴人丙○○主張抵銷，故被上訴人此一抗辯亦非可採。
（十）從而上訴人請求被上訴人將系爭房屋遷讓交還給上訴人丙○○，係有理由，應予准許。至上訴人另請求被上訴人自上訴理由狀繕本送達之翌日即八十八年十一月二十七日起至遷讓日止，按月給付上訴人丙○○一萬元部分，於自九十年七月六日起至遷讓日止，按月給付九千元範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許之部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提出之證據均經審酌，核與判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 三十 日
臺灣苗栗地法院民事庭
審判長法官 陳鴻斌法 官 曾明玉法 官 林念祖右為正本係照原本作成不得上訴。
法院書記官 尤旗樟中 華 民 國 九十 年 七 月 三十一 日