臺灣苗栗地方法院民事判決 八十八年度訴字第五三三號
原 告 丙○○訴訟代理人 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 張智宏律師右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）七十萬元，及自民國八十四年五月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告前於八十四年四月二十六日，經邱紹池仲介，與被告合意成立土地房屋買賣契約，由原告以五百八十五萬元購買被告所有坐落苗栗市○○段○○○○○號土地，門牌號碼為苗栗縣苗栗市○○街○○○號十六樓之一之房屋及土地（下稱系爭房地），由買方即原告分四期給付價金，賣方即被告應於收取前二期價金之同時負交付登記必要文件之義務，並於辦理所有權過戶前，塗銷系爭房地上之抵押權或其他設定。
（二）詎被告於收受原告交付之第一、二期價金總計七十萬元後，既未交付應辦理移轉登記之必要文件，又未依約塗銷系爭房地上之抵押權，原告乃行使同時履行抗辯，拒絕為第三期價金之給付，並催告被告限期履行上開義務，未果，原告始於八十八年九月八日再度催告被告於三十日內如不履行義務即解除契約，屆期被告仍未履行義務，因乃解除系爭房地之買賣契約。
（三）兩造間就系爭房地之買賣契約既經解除，被告自應將其收受之買賣價金及利息返還原告，爰依民法第二百五十九條之規定請求如聲明所示。
（四）退一步言，縱鈞院認原告解除契約並無理由，爰請鈞院審酌被告所得利益與所受損害顯不相當，且系爭房地屬成屋買賣，依一般不動產界核定違約金慣例，均以扣除總價金百分之五為合理，被告將價金全數沒收，顯有違公平正義，爰請酌定違約金之數額，並請求被告返還超額部分予原告。
三、對被告所為抗辯之陳述：
（一）被告既未依約將移轉登記之必要文件交予原告，致原告無法將該等文件交付合格之土地代書辦理移轉登記，原告依民法第二百六十四條規定自得拒絕給付第三期之買賣價金。
（二）系爭買賣契約中銀行貸款部分，因貸款銀行不同意，致無法由被告移轉予原告承擔債務，而被告復不依約塗銷抵押權登記，依民法第三百六十八條規定，原告即有正當理由，恐貸款銀行實行抵押權之危險，原告於第三期價金給付前即多次催告被告解決，被告避不見面，是原告拒絕給付價金並非無據。
（三）系爭房地買賣契約第十條之約定僅係以一方有違約情事時，擬制其意思表示為不買，他方因此取得契約解除權而已，尚非得認買賣契約視為當然消滅，而被告迄至將系爭房地轉賣他人時，始終未對原告為解除契約之意思表示，自不得將原告已付價金沒收充作違約金，況其一屋二賣，顯係圖得暴利。
三、證據：提出買賣契約書一件、土地及建築改良物登記簿謄本各二件、存證信函三件（除土地及建築改良物登記簿謄本各一件外，餘均為影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）原告確曾於八十四年四月二十六日透過仲介人邱紹池以五百八十五萬元向被告買受系爭房地，兩造並曾簽署土地房屋買賣契約書存執，依前揭買賣契約書所示，有關買賣價款係依分期給付，即原告應分別於八十四年四月二十六日給付十萬元（定金、第一次付款）、八十四年五月十日給付六十萬元（第二次付款）、八十四年五月二十五日給付六十五萬元（第三次付款）、系爭房地貸款移轉由原告承受以作為第四次付款，此有該契約書之約定可稽。
（二）惟原告除於八十四年四月二十六日及同年五月十日各給付十萬元及六十萬元外，並未依約定於八十四年五月二十五日給付被告六十五萬元之買賣價款，則依前揭買賣契約第十條：「乙方違背本契約各條所定意旨者，視為不買將所給付甲方之金額被甲方沒收而乙方不得異議。」之約定，兩造間之前揭土地房屋買賣契約因原告未依所定之期日即八十四年五月二十五日給付第三次款項，已於八十四年五月二十五日之日起即視為當然消滅，而原告所交付之買賣價款七十萬元，則由被告據以沒收充作違約金。是原告再分別於八十四年九月二十九日及八十八年九月八日發函被告限期履約，甚且聲明解除契約，顯屬無稽，其訴請返還買賣價款，更屬依法無據而無理由。添
（三）原告所辯被告未於原告交付第二次款後將辦理移轉登記之文件交付予原告，且未依約塗銷系爭房地上之抵押權，故乃行使同時履行抗辯，拒絕第三次款之給付云云，惟被告並未曾收受原告主張已行使同時履行抗辯權之通知，且被告於原告交付第二次款後，即依約將辦理移轉所有權登記之文件交付原告，並委由訴外人范美慧辦理相關移轉登記事宜，惟嗣因原告未依約於八十四年五月二十五日交付第三次款，方未能繼續辦理移轉所有權登記等事宜，另依前揭買賣契約之約定：「甲方（被告）貸款四百五十萬元正移轉給乙方（原告）為第四次付款」，足徵被告並不負於辦理系爭房地所有權移轉登記前塗銷系爭房地上抵押權之義務，故原告前開所辯，均屬無據。
（四）至原告另辯稱花旗銀行不同意將原貸款四百五十萬元轉移，故要求被告應先將系爭房地上之抵押塗銷後方願給付第三期價金云云，惟有關系爭房地上之抵押設定登記乃依法附隨系爭房地所有權移轉登記而變動，並不需經原抵押權人之同意，且其所辯與兩造間契約之約定內容亦不相符，原告自難據以作為同時履行抗辯之事由而拒絕給付價金。添
（五）本件解約事由係可歸責於原告，且被告所有系爭房地嗣因房地產不景氣，僅以五百萬元之價格另售他人，被告因原告違約所受之損失遠超過所沒收之違約金，原告所稱違約金過高云云，顯非可採。
三、證據：土地房屋買賣契約書、存證信函各一件（均為影本）為證，並聲請訊問證人范美慧。
理 由
一、原告主張兩造於八十四年四月二十六日就系爭房地成立土地房屋買賣契約，價金為五百八十五萬元由原告分四期給付，被告應於收取前二期價金之同時負交付登記必要文件之義務，並於辦理所有權過戶前，塗銷系爭房地上之抵押權或其他設定。詎被告於收受原告交付之第一、二期價金總計七十萬元後，既未交付應辦理移轉登記之必要文件，又未依約塗銷系爭房地上之抵押權，原告乃行使同時履行抗辯，拒絕為第三期價金之給付，並催告被告限期履行上開義務未果後，原告始於八十八年九月八日再度催告被告於三十日內如不履行義務即解除契約，屆期被告仍未履行義務，原告因乃解除系爭房地之買賣契約，並依民法第二百五十九條之規定請求被告返還已付之價金七十萬元及利息，又縱認原告解除契約並無理由，亦請鈞院酌減違約金之數額，並命被告返還超額部分予原告。被告則以原告除於八十四年四月二十六日及同年五月十日各給付十萬元及六十萬元外，並未依約定於八十四年五月二十五日給付被告六十五萬元之買賣價款，則依前揭買賣契約第十條之約定，兩造間之買賣契約因原告未依所定之期日即八十四年五月二十五日給付第三次款項，已視為當然消滅，而原告所交付之買賣價款七十萬元，則由被告據以沒收充作違約金。原告於八十八年九月八日發函被告限期履約，並據以解除契約，顯屬無據，其訴請返還買賣價款為無理由，且被告沒收之違約金亦未過高等語，資為抗辯。
二、兩造於八十四年四月二十六日就系爭房地成立買賣契約，價金為五百八十五萬元由原告分四期給付，原告除於八十四年四月二十六日及同年五月十日各給付十萬元及六十萬元外，迄未依約定於八十四年五月二十五日給付被告六十五萬元價金之事實，為兩造所不爭執，並經證人范美慧證述無訛，且有土地房屋買賣契約書附卷可憑，堪信為真實。是本件首應審究者厥為兩造間之買賣契約是否已因原告未於八十四年五月二十五日依約給付買賣價金而當然消滅？
三、按民法第二百五十四條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權），或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條件之買賣契約）者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院八十六年度台上字第三一六五號裁判要旨參照），本件兩造間買賣契約第十條約定：「乙方（即原告）違背本契約各條所定意旨者視為不買將所給付甲方（即被告）之金額被甲方沒收而乙方不得異議。」，依其約定之意旨應認係附解除條件之買賣契約，即於條件成就時，契約即當然失其效力，此與契約之解除係解除權之行使，須以意思表示為之者，有所不同。是本件原告倘無法律上之原因而拒未依約於八十四年五月二十五日給付價金，則應認兩造間之買賣契約自斯時起當然失其效力。經查，原告雖主張被告於收受原告交付之第一、二期價金總計七十萬元後，既未依約交付應辦理移轉登記之必要文件，又未依約塗銷系爭房地上之抵押權，原告乃行使同時履行抗辯，拒絕為第三期價金之給付云云，惟為被告所否認，而質諸證人即裕金房屋公司之會計范美慧亦到庭證稱：「．．．賣方（即被告）於買方付完第二期款後已將權狀及身分證明及辦理過戶手續的資料交付於裕金公司．．．」等語，另依兩造間買賣契約之約定，被告亦無於收受第二次付款即辦理塗銷系爭房地上之抵押權之義務，是原告主張被告未依約交付應辦理移轉登記之必要文件，及未依約塗銷系爭房地上之抵押權而行使同時履行抗辯，拒絕為第三期價金之給付，顯無可採。況債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責（最高法院五十年台上字第一五五○號判例參照），本件原告於付完第二期款後聲稱沒錢付契稅及第三期款，之後即未再付款，裕金房屋公司曾寄存證信函通知原告付款，均未獲答覆，亦找不到原告等情，已據證人范美慧證述綦祥，顯見原告並未於八十四年五月二十五日應給付第三期價金時行使同時履行抗辯權無訛，則依前揭說明，縱認原告確有行使同時履行抗辯權之事由，亦因其未為行使，而應負遲延給付之責任。是本件兩造間之買賣契約已因原告違約未於八十四年五月二十五日給付第三期價金，而自斯時起當然失其效力。從而，原告嗣後主張解除契約，並依民法第二百五十九條之規定請求被告給付七十萬元，及自八十四年五月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即屬無據，應予駁回。
四、按當事人得約定債務人不履行債務，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但如約定債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償。民法第二百五十條第一項、第二項定有明文。依此規定，違約金可分為賠償總額預定性違約金及懲罰性違約金，而除另有訂定外，當事人間違約金之約定視為因不履行而生損害之賠償總額預定，亦即以違約金為債務不履行所生損害之賠償總額，經當事人於損害發生前預先約定。查兩造間系爭房地買賣契約書第十條約定：「乙方（即原告）違背本契約各條所定意旨者視為不買將所給付甲方（即被告）之金額被甲方沒收而乙方不得異議。」，此一約定乃損害賠償預定性質之違約金，並為兩造所不爭執。而損害賠償額預定性違約金，係一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，應就具體個案中就當事人約定違約金之性質、客觀事實、社會經濟情狀及當事人所受損害並債務人若能如期履行可得享受之一切利益數額以為酌定標準，惟約定之違約金是否過高乃為事實問題，法院應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之利益暨因債務人違約，債權人所受損害等為衡量之標準，以為酌定，最高法院四十九年度台上字第八０七號判例可資參照。查本件原告於違約不再繳交價金時，僅繳付七十萬元，尚有現金六十五萬元及貸款四百五十萬元部分尚未履行，參酌內政部八十五年八月十二日台（八五）內地字第八五八０五三一號函補充修正之預售屋買賣契約書範本第二十二條規定，買方違反付款條件及方式之規定者，賣方得沒收房地總價百分之二十計算之金額，而本件被告沒收原告所繳價金充作違約金之數額僅總價金之百分之十二左右，並未逾上開標準，原告主張本件違約金過高，應依總價金之百分之五計算云云，尚屬無據，其請求被告返還超額部分之違約金，亦無理由，應併予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊防禦方法及提出未經援用之證據，經斟酌後，認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 六 月 十五 日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B法 官 王萬金右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 姚錫鈞中 華 民 國 八十九 年 六 月 十六 日