臺灣苗栗地方法院民事判決 八十九年度簡上字第五０號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○右當事人間請求返還租賃房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年九月三十日本院八十八年度苗簡字第八五八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
(一)上訴人從未與被上訴人簽訂過被上訴人於原審所提出以電腦打字列印之協議書，雖原審法院以上訴人爭執該文書之真正，而科處上訴人罰鍰新台幣（下同）二萬五千元，然該份協議書確實非上訴人所簽署，縱原審法院裁處上訴人罰鍰，亦不能因此即令上訴人承認該文書之真正。
(二)經查，被上訴人於原審主張當時簽約時即約定協議書簽立四張，由兩造各持二份云云，惟此顯然與一般社會通念有違，按一般契約之簽署，除非另有見證人，而由見證人持有乙份為憑外，通常契約書正本均由契約當事人之兩造各持乙份，本件被上訴人所提出之協議書，雖載有立會人（即見證人），然立會人並未簽名，顯見簽約當時並無見證人在場，則本協議書既無見證人，協議書自以兩造各持有乙份始為事理之常，詎被上訴人竟主張每人各有二份協議書，顯見蹊蹺。
(三)再者，被上訴人自承上訴人於八十五年農曆七月一日（即國曆八十五年八月十四日）向其承租門牌號碼苗栗縣後龍鎮埔頂里七鄰六十號房屋（下稱系爭房屋），則何以雙方未於契約成立之時即訂立書面契約，直至契約已生效近二年之八十七年五月十一日兩造始訂立系爭協議書，更有甚者，倘兩造在八十七年五月十一日即訂有此一協議書，何以被上訴人竟延至同年六、七月間始將此協議書交付上訴人，甚至在被上訴人提出本件訴訟前，更另行託人轉交另一份協議書，凡此種種，均與一般社會通念有違，致人不得不懷疑該協議書之真實性。事實上，兩造於成立租賃契約時並無簽訂任何書面契約，嗣於八十七年五月間，被上訴人至上訴人家中要求簽訂書面租賃契約，經雙方當場以十行紙書寫租約內容，約定以上訴人修繕房屋所支付之十三萬元修繕費用，扣抵每月一千三百元之租金，直至全數扣除為止，上訴人承認其確有於上開以十行紙書寫之協議書親自簽名及蓋章，惟兩造簽署完畢後，被上訴人以該協議書須攜請介紹人蓋章為由，將二紙協議書全數取走，並未交由上訴人收執，是兩造間倘有書面之協議內容，亦僅只有該二紙以十行紙書寫之協議書，而系爭以電腦打字列印之協議書確實非當時上訴人所簽名、蓋章之協議書，此可能是被上訴人利用上訴人於十行紙上之簽名及蓋章循跡偽造而成。
(四)另關於兩造究如何約定扣抵租金之事由，被上訴人先則於起訴狀載明係向上訴人借款六萬元，而以該債權與租金相抵銷，惟據其所提出之協議書則記載係為修繕系爭房屋向上訴人借款六萬元，擬以該借款抵扣租金，嗣於原審法院八十九年二月十五日言詞辯論庭時又供稱，因上訴人承租系爭房屋時，該屋頂會漏水，被上訴人乃答應上訴人可自費修繕屋頂五萬元，而以修繕費用扣抵每月租金一千五百元，準此，堪認被上訴人對於扣抵租金之原因事實為何前後供述不清，或曰借款六萬元，或稱修繕房屋借款六萬元，甚或另稱答應上訴人修理屋頂五萬元，其事實究竟為何，被上訴人所言並無法說明，事實上，上訴人向被上訴人洽租系爭房屋時，該屋不僅屋頂漏水且缺水電，雙方乃協議者由上訴人自行修繕至得居住之狀態，所有修繕費用均得以扣抵每月一千三百元之租金，上訴人總計花費十三萬元之修繕費用，經扣抵每月之租金，共得居住該屋一百個月，至關於實際修繕之費用，除被上訴人已提出於原審法院者外，尚有其他修繕費用單據留存於上訴人家中，倘有必要者，上訴人可再提出供核對。
(五)綜上所述，被上訴人所主張之系爭協議書是在兩造口頭訂立租約近二年後始簽訂，且該協議書是在雙方簽字後二個月才交付與上訴人，另協議書雙方各執有二份以及修繕房屋款究為若干云云均屬有違常情，且與事實不符。實則，上訴人與被上訴人所簽訂之協議書是以十行紙書寫，並非以電腦打字列印之系爭協議書，而兩造真正協議之內容係上訴人以自費修繕系爭房屋所支出之十三萬元修繕費用，扣抵每月一千三百元之租金，是上訴人共得合法使用該屋一百個月，此與被上訴人所提之該電腦打字列印之協議書俱屬不同，是系爭電腦打字列印之協議書顯非真正，而係被上訴人所偽造，則雙方之租期既未屆滿，被上訴人訴請上訴人返還系爭房屋顯屬無理。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出台灣高等法院台中分院檢察署九十年度議字第四十一號駁回再議通知書一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，另稱：
(一)按房屋租賃契約並不以訂立書面為必要，民法第四百二十二條定有明文。查兩造間之租賃契約成立日期為八十五年八月十四日，又上訴人亦自承有於前揭時日承租系爭房屋，是兩造間就系爭房屋確存有租賃關係之事實，自堪認定。
(二)查被上訴人於將系爭房屋出租與上訴人使用是時，因該房屋有漏水現象需要修繕，經雙方協議後，被上訴人同意由上訴人自費修繕屋頂，並約定以上訴人所支付之六萬元修繕費用扣抵每月一千五百元之房屋租金，因雙方原本僅係口頭約定，嗣被上訴人擔心前開租賃契約未訂立書面，恐日後端生糾葛，故與上訴人商議後，雙方於八十七年五月十一日簽訂協議書，載明以上訴人所支付之六萬元修繕費用，扣抵每月一千五百元之租金，租賃期間則自八十五年農曆七月一日起至八十八年農曆十月三十日止，租期屆滿後，上訴人同意無條件交還房屋等語，又前開協議書確經上訴人親自簽名蓋章，且經原審法院送刑事警察局鑑定，認定該協議書確為上訴人所親簽，自屬真正，是上訴人謊稱兩造約定以十三萬元之修繕費用，扣抵每月一千三百元之租金，純屬無稽。
(三)又兩造除僅於八十七年五月十一日簽訂系爭協議書外，未曾簽訂任何書面協議內容，而上訴人就兩造曾簽訂另外之協議書云云，亦未能舉證以實其說，則此應係上訴人事後隨意杜撰之詞，無足採信。另上訴人曾於原審否認該協議書之真正，並對被上訴人提起偽造文書之告訴，嗣經台灣苗栗地方法院檢察署以八十九年度偵字第四０九八號對被上訴人為不起訴處分，而檢察官並對上訴人任意誣告之犯行提起公訴，刻正由鈞院刑事庭審理中，準此，堪信系爭協議書確屬真正，是兩造間就系爭房屋之租賃關係，既因租期屆滿而消滅，則被上訴人自得爰依租賃之法律關係，訴請被告返還系爭房屋，並依不當得利之法律關係，請求被告給付原告自租賃契約終止之翌日起至返還系爭房屋之日止相當於租金之損害金。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出台灣苗栗地方法院檢察署檢察官八十九年度偵字第四０九八號不起訴處分書及台灣苗栗地方法院檢察署檢察官八十九年度偵字第四０九六號起訴書各一件為證。
丙、本院依職權調閱台灣苗栗地方法院檢察署八十九年度偵字第四０九八號偵查卷及本院刑事庭八十九年度訴字第四四三號誣告卷宗。
理 由
一、本件被上訴人於原審起訴主張：上訴人於承租系爭房屋是時，因該房屋有漏水現象需要修繕，經雙方協議後，被上訴人同意由上訴人自費修繕屋頂，並約定以上訴人所支付之六萬元修繕費用，按月與每月一千五百元之租金相抵銷，因雙方原本僅係口頭約定，嗣被上訴人擔心前開租賃契約未訂立書面，恐日後端生糾葛，故與上訴人商議後，雙方於八十七年五月十一日簽訂協議書，載明以上訴人所支付之六萬元修繕費用，扣抵每月一千五百元之租金，租賃期間則自八十五年農曆七月一日起至八十八年農曆十月三十日止，租期屆滿後，上訴人同意無條件交還房屋等語，嗣被上訴人已於八十八年八月十日及同年十一月八日預先向上訴人當面表明不再續租之意，其後更以苗栗後龍郵局第一三三號存證信函通知上訴人屆期自動遷出，詎上訴人於上開期限屆至後仍拒不遷讓返還系爭房屋，屢經催告亦未獲置理，兩造間就系爭房屋之租賃關係，既因租期屆滿而消滅，爰依租賃之法律關係，訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，並依不當得利之法律關係，請求上訴人給付被上訴人自租賃契約終止之翌日起至返還系爭房屋之日止相當於租金之損害金等語。
二、上訴人則以：兩造間雖就系爭房屋訂有租賃契約，並約定以被上訴人積欠上訴人之房屋修繕費用扣抵租金，惟被上訴人就系爭房屋所欠修繕費用達十三萬元，並非被上訴人所稱之六萬元，又約定之租金係每月一千三百元，並非一千五百元，修繕費用與租金抵銷計算之結果，兩造間租賃期間應為一百個月，租賃契約到期日為九十三年農曆十月三十一日，又兩造於訂立租賃契約初始，僅係以口頭約定，並未立有字據，嗣於八十七年五月間，被上訴人至上訴人家中要求簽訂書面租賃契約，經雙方當場以十行紙書寫租約內容，約定以上訴人修繕房屋所支付之十三萬元修繕費用，按月與每月所約定之一千三百元租金相抵銷，直至全數扣除為止，上訴人雖有於上開以十行紙書寫之協議書親自簽名及蓋章，惟兩造簽署完畢後，被上訴人以該協議書須攜請介紹人蓋章為由，即將二紙協議書全數取走，並未交由上訴人收執，是兩造間倘有書面之協議內容，亦僅只有該二紙以十行紙書寫之協議書，至被上訴人所提之協議書係屬偽造，該協議書上之簽名及印文均非上訴人所為，上訴人並因此向台灣苗栗地方法院檢察署對被上訴人提起偽造文書罪之刑事告訴，準此，被上訴人於約定租賃期限尚未屆至前即訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，於法未合等語，資為抗辯。
三、查被上訴人主張之前開事實，業據其於原審提出與所述相符之協議書及農民曆日期對照表等件為證，至上訴人雖以前揭情詞置辯。惟按原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，最高法院著有十八年上字第一六七九號判例足資參照。經查，上訴人於原審所提出之郵政儲金簿及以該郵局帳戶之開戶印鑑章於空白筆錄紙上蓋印之印文，核與被上訴人所提之系爭協議書上所蓋用之上訴人印文互相比對，二者極為近似，以肉眼觀之幾無法辨識二者有何區別，此有上訴人之郵政儲金簿影本及以該郵局帳戶所用之開戶印鑑章蓋印之筆錄紙附於原審卷足稽。又上訴人因認前開協議書係被上訴人所偽造，對被上訴人提起偽造文書之告訴，經台灣苗栗地方法院檢察署於偵查中命上訴人當庭書寫其姓名後，將書寫字跡檢同上開協議書原本，囑託內政部警政署刑事警察局就二者之筆跡是否相符進行鑑定，經該局以特徵比對法進行鑑定之結果認為：「協議書上之承租人『乙○○』簽名與乙○○庭寫筆跡相符。」等語，此並有內政部警政署刑事警察局八十九年八月三十日刑鑑字第一二二八二四號鑑驗通知書乙份附卷可按，復經本院調閱前開偵查卷宗核明屬實。另台灣苗栗地方法院檢察署檢察官因認並無任何積極證據證明被上訴人涉有偽造文書犯行，以八十九年度偵字第四０九八號對之為不起訴處分在案，經上訴人提起再議，而經台灣高等法院台中分院檢察署以九十年度議字第四十一號駁回再議確定；至上訴人因涉有誣告犯行，經台灣苗栗地方法院檢察署檢察官簽分偵辦後，以八十九年度偵字第四０九六號提起公訴，刻正由本院刑事庭以八十九年度訴字第四四三號審理中，此有前開八十九年度偵字第四０九八號不起訴處分書、八十九年度偵字第四０九六號起訴書及台灣高等法院台中分院檢察署駁回再議通知書等件附卷可稽，準據上述，堪認被上訴人主張系爭協議書確屬上訴人所親簽並用印等情為實，則上訴人辯稱系爭協議書係屬偽造且內容與事實不符云云，即非可採。此外，上訴人就其所辯兩造間曾簽訂一紙以十行紙書寫之協議書云云，迄未能舉證以實其說，揆諸首揭法例，應認其此部分所辯亦非足採。
四、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人之土地，係屬侵害他人土地所有權，土地所有權人非不得請求相當於租金之損害；另無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院分別著有六十七年度台上字第三六二二號及六十一年度台上字第一六九五號判例足資參照。經查，兩造間之租賃契約既因期限屆至而終止，則上訴人已喪失承租人之地位，自無繼續占有系爭房屋之合法權源，則其於前開租賃期限屆至後之占有，即無法律上之原因，此依社會之通常觀念，亦可認上訴人獲得相當於租金之利益，並致被上訴人受有同此之損害。準此，被上訴人另依不當得利之法律規定，訴請上訴人應給付自前開契約終止之翌日即八十八年十二月八日起至返還系爭房屋之日止，相當於租金以每月一千五百元計算之損害金，於法即無不合，應予准許。
五、本件兩造間之租賃契約既因期限屆至而終止等情，已如前述，從而，被上訴人依依租賃之法律關係，訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，並依不當得利之法律關係，請求上訴人給付被上訴人自租賃契約終止之翌日（即八十八年十二月八日）起至返還系爭房屋之日止，按月以一千五百元計算之損害金，於法均屬有據，所訴應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，經核並無不當，上訴論旨猶執前詞，聲明廢棄改判，非有理由，其上訴應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 十九 日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B審判長法官 陳 鴻 斌~B法 官 王 萬 金~B法 官 高 敏 俐右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
~B法院書記官 陳 蕙 楠中 華 民 國 九十 年 三 月 十九 日