臺灣苗栗地方法院民事判決 八十九年度訴字第一號
原 告 乙○○訴訟代理人 何邦超律師複 代理人 古瑞君律師送達代收人 甲○○被 告 丁○○訴訟代理人 丙○○○
李世才律師右當事人間請求履行契約及損害賠償等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰陸拾萬元整，及自民國八十九年二月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣伍拾叁萬肆仟元整為被告供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰陸拾萬元整為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將其所有坐落苗栗縣○○鄉○○段第四一六之一、第四一五地號土地之所有權應有部分各八分之一及同段第八三、八三之一、八三之二、八三之三地號土地之所有權應有部分各千分之一一七移轉所有權登記予原告。
二、被告應給付原告新台幣柒萬參仟柒佰伍拾伍元，及自民國八十七年十二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應給付原告新台幣陸拾柒萬壹仟壹拾參元，及自民國七十九年二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、被告應給付原告新台幣貳佰捌拾捌萬伍仟壹佰伍拾貳元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、前揭第一、二、三項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述略以：
一、被告丁○○於民國（以下同）七十八年七月二十八日向原告諉稱就坐落苗栗縣○○鄉○○段第九十五、四一六之一、四一五、四一三之一、八四地號等五筆土地，其所有權應有部分各二分之一，面積約零點五甲，並向原告保證出賣標的物所有權完整無瑕疵，經載明於兩造簽訂之自耕土地買賣契約書第捌條，乃將上開土地所有權應有部分各二分之一，以總價新台幣（以下同）一百六十五萬元出賣予原告，並訂有自耕土地買賣契約書為憑。原告於七十八年七月二十八日訂約時交付定金五十萬元，再於七十八年十二月二十九日、七十九年二月二十二日分別交付五十萬元、三十萬元支票各一紙，均兌現給付完畢，合計共給付一百三十萬元買賣價金予被告，並經被告於前揭買賣契約書上簽收無訛。
二、惟被告一再拖延而未辦理所有權移轉登記，迄八十五年五月十二日又諉稱因辦理共有物分割登記，最遲於八十五年十一月十五日以前辦理所有權移轉登記予原告，然被告亦未如期履約，原告遂起疑心，乃於八十七年五月間委請代書請領上開買賣各該地號土地之土地登記簿謄本，始知上開買賣標的物於被告與原告訂立買賣契約（七十八年七月二十八日）時仍屬其父陳森所有，至七十八年八月二日始由其兄弟共四人繼承，於八十二年十二月三十日辦妥分割繼承登記各取得所有權應有部分八分之一。是原告爰依系爭買賣契約及民法第三百四十八條第一項之規定請求被告應將上開系爭如原告訴之聲明第一項所示土地所有權應有部分各八分之一移轉所有權登記予原告。
三、嗣因分割及合併，上開五筆土地之地號及面積有所更異：其○○○鄉○○段四一六之一因分割增加四一六之七、四一三之一因分割增加四一三之四、八四因分割增加八四之七及八四之八地號；另八四、四一一、四一三之一等地號土地合併為八三地號；八三地號亦因分割增加為八三之一、八三之二、八三之三等地號。又第八十四之七及八十四之八地號之土地於八十年三月十六日經苗栗縣政府徵收為道路用地，第九十五地號及四一六之七地號之土地於八十一年七月二十九日經台灣省政府徵收做為交通用地，第四一三之四地號於八十七年十二月二十一日經中華民國徵收為交通用地，被告均已領取補償費完竣。兩造間所買賣之土地因前揭分割、合併及徵收等情事，目前仍在被告名下而得請求移轉登記予原告之部分，僅有「苗栗縣○○鄉○○段第四一六之一、第四一五地號土地之所有權應有部分各八分之一及同段第八三、八三之一、八三之二、八三之三地號土地之所有權應有部分各千分之一一七」，面積共計約為一二八一平方公尺，其餘客觀上不能給付之土地，面積共計約為三八○四平方公尺，從而，被告無法依買賣契約移轉所有權登記予原告之土地，占總買賣土地面積之百分之七十五。
四、兩造訂立系爭土地買賣契約時，被告僅告知其就上開土地所有權應有部分為各二分之一，並出賣該應有部分予原告，未曾向原告言及上開土地所有權仍屬其父所有及已有分管協議，此有被告之兄弟陳慶榮、陳慶章及堂兄弟陳松雄、陳慶隆等人，在台灣苗栗地方法院檢察署八十九年度偵字第一四０號詐欺案件，於八十九年四月十九日偵查程序中，證述被告從未向其他兄弟告知要賣系爭土地持分等語可參。且被告業於八十五年間，辦妥系爭土地之分割繼承登記，取得所有權應有部分八分之一，迄今仍拒未辦理該部分之所有權移轉登記予原告。實則，兩造訂立土地買賣契約時，被告向原告告知於苗栗縣○○鄉○○段有延著道路邊緣、分屬南北邊之數筆土地，因道路係北往頭份、南往后里，所謂靠近后里之土地則稱之南邊田地，而被告欲賣予原告之土地所有權應有部分所在土地即為該區域為南面之第九五、四一六之一、四一五、四一三之一、八四等地號之土地所有權應有部分二分之一，其換算面積約零點五甲，此觀諸系爭土地之地籍圖謄本即明，是以，兩造方於自耕土地買賣契約書上，明定不動產標示為：○○○鄉○○段第九
五、四一六之一、四一五、四一三之一、八四等『南邊田地約零點五甲』，且系爭買賣標的另載明：「古井各二分之一」。
五、兩造買賣之土地面積為：第九五地號為四○九平方公尺、第四一六地號為三八五平方公尺、第四一五地號為一九四平方公尺、第四一三之一地號為二○九○平方公尺、第八四地號為六九二一平方公尺，共計一○一七二平方公尺，因一萬平方公尺為一點三○一甲，換算土地總面積即為一點○四八七甲，而兩造之買賣範圍係土地所有權應有部分二分之一，即所買賣之土地總面積為零點五二四三甲，因尚未就土地為實際丈量，契約上始載明：「面積約零點五甲」，且因雙方約定一甲為三百三十萬元，原告方以一百六十五萬元之價格向被告購買系爭土地所有權應有部分。又契約書上載明「自耕土地並使用權」，即是原告向被告買受系爭土地所有權應有部分及使用權之意，否則，若原告僅係向被告買受系爭土地之使用權，則在買賣契約書上載明﹁自耕土地使用權﹂之買賣即可，又何須載為「自耕土地『並』使用權」等語。
六、兩造於八十五年中旬，曾委託代書謝淑嫦辦理系爭土地所有權應有部分移轉之事，被告拒不交付相關證明文件及用印，且拒不到場鑑界。而原告具有自耕農之身份，可買受系爭田地，本件並無不能辦理所有權應有部分移轉之情事。上情均經證人即代書謝淑嫦於八十九年六月一日言詞辯論期日證述：「（乙○○與丁○○有無委託你辦理何手續？情形為何？）八十五年間年中時，丁○○與徐秀琴找我代辦過戶案子，當日在徐秀琴家中，他們拿了一份自耕買賣契約書給我，要求我代辦過戶，丁○○表示該土地要辦給乙○○。我當初向他們表示要補正戶籍謄本、土地所有權狀及印鑑證明等證明文件才可辦理，本件土地沒有不能移轉登記之事由，但因丁○○一直未過來蓋章，且一再通知，其均表示要他的兄弟先蓋章，但我向其表示本件無需其兄弟蓋章。（提示卷附『自耕買賣約書』是否為此份？）是。本件我亦有請求地政機關鑑界，但丁○○都一直未到場，我還打手機請他到場，但他都不願到場。」等語綦詳，在卷可稽。
七、核被告所為係屬詐欺行為，並使原告受有損害。被告於八十二年十二月三十日，即因分割繼承登記而取得各該系爭土地所有權應有部分八分之一，迄今仍未移轉所有權登記予原告，被告此舉顯屬債務不履行，是原告應得依系爭買賣契約及民法第三百四十八條第一項之規定請求被告應將上開系爭如訴之聲明第一項所示土地所有權應有部分各八分之一移轉所有權登記予原告，並得侵權行為及債務不履行之法律關係，依民法第一百八十四條第一項前段、第二百二十六條之規定及類推適用第二百二十五條第二項之規定，請求被告賠償原告之損害。
八、又原告直至八十七年五月間請領上開土地之土地登記簿謄本，始知被告有詐欺原告之不法情事，並使原告受有損害，依民法第一百九十七條之規定，原告對被告之侵權行為所生之損害賠償請求權時效，自應從原告知悉受到被告詐欺而受有損害之八十七年五月開始起算兩年內（即至八十九年五月），或自被告侵權行為時，即七十九年二月二十二日（被告雖係於七十八年七月二十八日與原告訂約，惟被告直至七十九年二月二十二日仍收受原告交付之價金，顯見被告對原告為繼續性之詐欺行為，並使原告繼續陷於錯誤，是計算原告對被告之因侵權行為所生之損害賠償請求權時效，應自被告為最終詐欺侵權行為時之七十九年二月二十二日起算）起算十年（即至八十九年二月二十二日止）。故原告於八十八年十二月二十三日起訴請求因受被告詐欺之不法侵權行為受有損害並請求賠償，並未罹於時效。退一步言，縱認被告不構成詐欺情事，依民法第二百五十條規定、兩造所簽定之自耕土地買賣契約書第九條所載：「本約條項甲乙雙方，俱要遵守履行，如賣主違約，自將定金及所交金額，全部返還外，另加賠償所交總金額壹倍，為罰責交買主所得，若買主違約，願將定金及所交金額全部為賣主沒收，本契約同時消滅解除，並違約之一方應放棄先訴抗辦權，雙方均無異議。」等語，被告迄今尚未能依約移轉系爭土地所有權應有部分予原告，而有違約之情事，原告即得向被告請求給付違約金二百六十萬元及其法定遲延利息。是被告共應支付二百六十萬元之違約金予原告，且被告於訂約時即明知無法依約履行，卻陸續至七十九年二月二十二日止，計收受原告一百三十萬元，是原告主張被告應自七十九年二月二十三日起負違約責任，並計算法定遲延利息。
九、原告所提出之相鄰土地之買賣契約書，係於八十三年間所訂立之土地買賣契約書，載明土地一甲之買賣價金已達一千二百萬元，則零點五甲土地即為六百萬元，而該土地買賣契約簽訂迄今約有六年，土地價值必有提升，是原告主張系爭土地所有權應有部分二分之一現有價值有六百萬元，應屬適當。
十、前揭更正後之訴之聲明之請求權基礎：
（一）訴之聲明第一項：原告依系爭自耕土地買賣契約書及民法第三百四十八條第一項之規定，請求被告應將上開系爭如訴之聲明第一項所示土地所有權應有部分各八分之一及第八三、八三之一、八三之二、八三之三地號土地所有權應有部分各千分之一一七移轉所有權登記予原告。
（二）訴之聲明第二項：系爭土地已有部分被徵收為交通用地，惟若被告依買賣契約履行，原告應得領得七萬三千七百五十五元之徵收補償費，是原告除依民法第一百八十四條、第二百二十六條之規定向被告請求所受損害賠償外，亦再類推適用民法第二百二十五條第二項向被告主張代償請求權，請求被告交付其所得受領之徵收補償費七萬三千七百五十五元，並再依民法第二百十三條第二項、第二百零三條之規定請求法定遲延利息。
（三）訴之聲明第三項：原告依侵權行為及債務不履行之法律關係，依民法第一百八十四條第一項前段、第二百二十六條之規定，請求被告賠償原告之損害。另依民法第二百十三條第一、二項，主張被告之損害賠償責任，為回復原告損害發生前之原狀，並自損害發生時起加給利息。是被告迄七十九年二月二十二日止，共收受原告一百三十萬元，扣除尚得移轉所有權登記如訴之聲明第一項所示之土地及被徵收作為交通用地之土地外，原告受有六十七萬一千零一十三元元之損害。原告並再依民法第二百十三條第二項、第二百零三條之規定請求法定遲延利息。
（四）訴之聲明第四項：原告依民法第一百八十四條、第二百二十六條之規定，向被告主張所失利益之損害賠償共三百二十六萬一千五百八十三元，並再依民法第二百十三條第二項、第二百零三條之規定請求法定遲延利息。並再依民法第二百十三條第二項、第二百零三條之規定請求法定遲延利息。
（五）退一步言，縱認被告不構成詐欺情事，原告亦得依民法第二百五十條規定、兩造所簽定之自耕土地買賣契約書第九條之約定，向被告請求給付違約金二百六十萬元及其法定遲延利息。
十一、末查，本件損害賠償金額之計算方式：
（一）訴之聲明第二項之七萬三千七百五十五元部分：苗栗縣政府於九十一年五月二十二日以府地用字第九一○○○四五二五○號函將前揭各該土地之徵收補償費資料函送 鈞院，依該函所示，若被告依買賣契約履行，則原告所應得領取徵收補償費共為七萬三千七百五十五元。因被告給付遲延而遭徵收致使給付不能，是原告依民法第一百八十四條、第二百二十六第一項及類推適用第二百二十五條第二項，向被告請求交付前揭徵收補償費，並依民法第二百十三條第二項、第二百零三條之規定請求法定遲延利息，自屬適法有據。
（二）訴之聲明第三項之六十七萬一千零一十三元部分：扣除上開已遭徵收之土地已給付不能外，目前被告僅能移轉如訴之聲明第一項所示土地之持分，即各該地號土地所有權應有部分百分九十三點七，惟被告若依買賣契約所載之土地移轉所有權登記予原告，共有一、○四八七甲即一○一七二平方公尺之二分之一土地所有權，從而請求該給付不能部分依原買賣契約所定價金為計算標準請求被告為損害賠償。
（三）訴之聲明第四項之二百八十八萬五千一百五十二元部分：若被告遵守兩造簽訂之系爭自耕土地買賣契約書之約定，將上開系爭土地所有權應有部分各二分之一移轉登記予原告，而迄原告起訴時其價值已增值為陸佰萬元，則被告若依約履行，扣除已徵收之土地，原告就系爭買受之土地，應有五百二十萬八千二百二十元之價值。因被告短少給付上開不能給付之土地，尚受有所失利益二百八十八萬五千一百五十二元
（四）違約金部分：就被告縱然未構成詐欺情事，仍屬違約而需支付違約金時，依自耕土地買賣契約書第九條所示，若賣主（即被告）違約，除應將買主所交付之定金及所交金額（共一百三十萬元）全部返還原告外，另須加倍賠償所交總金額一倍即一百三十萬元為罰責交買主（即原告所得）。是被告共應支付二百六十萬元之違約金予原告，且被告於訂約時即明知無法依約履行，卻陸續至七十九年二月二十二止，計收受原告一百三十萬元，是原告主張被告應自七十九年二月二十三日起負違約責任，並計算法定遲延利息。
十二、依兩造所簽訂之自耕土地買賣契約第九條所載：「本約條項甲乙雙方，俱要遵守履行，如賣主違約，自將定金及所交金額，全部返還外，另加賠償所交總金額壹倍，為罰責交買主所得，若買主違約，願將定金及所交金額全部為賣主沒收，本契約同時消滅解除，並違約之一方應放棄先訴抗辯權，雙方均無異議。」等語，既已明載：「本約條項甲乙雙方，俱要遵守履行」、「違約之一方應放棄先訴抗辯權」等語，參諸最高法院五十年台上字第一八八三號判例意旨，足徵系爭買賣契約第九條後段「本契約同時解除」，其法律上之意義及定性，應係兩造約定一造違反系爭買賣契約時，他造得不另催告解除契約，並請求給付違約金。但解除權之行使，屬於不違約之一方，原告既依約交付買賣價金，即無違約情形，原告不願解除契約，而請求被告履行契約，並給付違約金，自屬於法有據。是本件買賣契約尚未解除，原告仍得請求被告履行契約。
參、證據：提出土地登記簿謄本、自耕土地買賣契約書、特約事項、律師函、不動產買賣契約書、地籍圖謄本等件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述略以：
一、按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效」民法第二百四十六條第一項前段定有明文。為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有，為農業發展條例第二十二條所明定。本件兩造買賣之土地，其地目為田，且並非全部買賣而僅為部分之買賣，上訴人既不能變更地目，將其分割或移轉登記與被上訴人為共有，是本件即係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，應屬無效，亦有最高法院六十四年台上字第三三一號判例可參。本件兩造訂立系爭契約時，被告之父尚且健在，兩造以未死之人預期其死後之繼承分割土地而訂立之買賣契約，是否有違民法第七十二條之規定，背於善良風俗而無效，己大有可疑。縱認不背於善良風俗，則因農業發展條例於民國（下同）八十九年一月二十六日修正公佈第十六條准耕地為有條件之分割前，其第三十條原規定每宗耕地不得分割或移轉為共有，兩造間系爭土地之買賣既在農業發展條例修正前，並以田地目土地「南邊田地」面積約零點五甲，古井各二分之一為買賣契約之標的，其係以分割系爭土地之南邊部分約零點五甲面積土地予原告為其買賣契約之標的，實無疑問，揆諸前開農業發展條例之規定及前開判例，兩造自係以不能之給付為契約之標的，系爭買賣契約為客觀自始確定之無效，亦不因嗣後農業發展條例之修正而變成有效，是原告請求履行契約，應無所據。
二、又雙方訂立土地買賣契約當時，被告之父親尚未過世，是被告對其所有之土地係繼承且係共有等情均無隱瞞，則以土地買賣此種對於個人財產權變動影響甚鉅之交易，原告又顯非毫無社會經驗之人，既知被告之土地係繼承且與兄弟共有，自可判斷被告所得處分之權利範圍。卷附之自耕土地買賣契約書被告與原告係約定○○○鄉○○段九五、四一六之一、四一五、四一三之一、八四等地號「南邊田地」面積約零點五甲，古井各二分之一為買賣契約之標的，代書謝淑嫦證述：被告有交付權狀及印鑑證明一節，亦足認告並未拒絕辦理過戶。另依證人即上開土地之共有人陳慶榮、陳慶章、陳松雄、陳慶隆等人所證，上開土地迄未辦理分割登記；證人陳慶榮復證稱，因為堂兄弟間尚有土地、房屋分割之間未談妥，故一直無法分割等情，益證被告並非拒絕過戶，而係事實上存有無法辦理過戶之情事存在，買賣標的物之土地僅言明「南邊田地面積約○．五○○○甲古井各二分之一」等語，並未證實指明位置及面積大小，參以雙方於八十五年五月十二日另立特約言明「本件買賣因乙方（指被告）辦理共有物分割登記」等語，足認聲請人於買賣之初，己知買賣標的物之土地，因有辦理共有物分割之問題，才無法清楚載明買賣土地之位置及面積，辦理共有物分割後之面積是否與買賣契約所約定之面積相符，究屬民事問題，尚不得憑此指為被告詐欺甚明，此業經台灣高等法院台中分院檢察署九十一年度上聲議字第六二九號查明，詳載於處分書在案，是原告指聲被告有詐欺之侵權行為云云，亦無所據。縱設有任何侵權行為之可言，自七十八年七月二十八日定約迄原告起訴止，亦已逾十年之時效而不得請求。矧原告在買賣之初，己知買賣標的物之土地因有辦理共有物分割之問題無法清楚載明買賣土地之位置及面積，而系爭土地之迄未辦理分割登記予原告，除前述之依當時之農業發展條例第三十條之規定，本即不得辦理分割登記予原告外，係因為被告堂兄弟間事實上存有無法辦理分割過戶之情在，並非被告拒絕分割過戶等情，亦經前述台灣高等法院台中分院檢察署查明，請鈞院調閱該刑事卷宗即明，是縱認為本件買賣契約仍為效，亦無因可歸責於被告之事由而遲延或不為給付之情形存在，且系爭買賣契約之標的係「南邊田地，約零點五甲」，並非田地「應有部分」之買賣，而係田地特定範圍之買賣，非俟分割清楚，被告亦無從給付，原告請求移轉被告之應有部分，亦顯非債之本旨而為請求。
三、本件原告援引最高法院六十五年度台上字第六八六號判例，認農業發展條例第二十二條上段雖規定現有每宗耕地不得分割及移轉為共有，但如該耕地原屬共有土地，共有人僅出售其應有部分，將其應有部分移轉為買受人所有，保持與他共有人之共有關係，應不在上開法條禁止之列，亦不發生給付不能之問題，固非無見。惟查，上開判例所揭示者，指耕地原屬共有，且共有人僅出售其應有部分者而言。系爭土地在兩造訂約當時，並非被告有應有部分之共有土地，而係被告之父陳森所有，除土地登記簿謄本在卷可稽外，並經原告自認在卷，是系爭耕地在出售時既非原屬共有，已無前開判例之適用。矧當時原屬陳森單獨所有之系爭耕地，應由被告四兄弟繼承，是縱設被告在陳森生前欲將其對系爭土地將來可得繼承之部分先行出售其可得繼承之應有部分，亦應係四分之一，則兩造在訂立系爭契約時，直接載明被告所出售者為應有部分四分之一即可，又何須大費周章記載其範圍為各筆土地「南邊田地面積約零點五○○○甲，古井各二分之一」之理？且如被告係出售其應有部分，則其價格即可依持分比例而計算確定，又何須載明「多退少補」？足見兩造間之買賣標的係系爭土地之特定部分，須經鑑界測量始可確定其面積及價額，而非應有部分，況被告當時根本無應有部分可言，而僅有其父事實上歸劃予被告實際分管耕作使用之部分，亦即如相片所示田埂至水溝之間及到古井之間之範圍，亦經證人陳慶榮於鈞院九十一年十一月二十二日勘驗現場時證述屬實，此即何以兩造在系爭買賣契約中載明買賣標的為「自耕土地並使用權」之理，是系爭兩造間之買賣契約，其標的物特定於被告當時因分管而自行耕作使用之南邊田地面積約半甲，怠無疑義，此亦何以原告及證人代書徐秀琴一直指責被告應履行鑑界，而一直不配合辦理之理，蓋被告如係出售其應有部分，即根本無鑑界以確定特定部分之必要，唯有在買賣標的為土地之特定部分時，始有鑑界之必要也，從而兩造間系爭買賣契約之標的為特定部分甚明。
四、原告又援引農業發展條例施行細則第二十條第一、二項稱「每宗耕地原為共有者，除因繼承而移轉者外，於移轉後，其共有人人數得增加」云云，惟查，該條第二項係規定：其共有人人數不得增加，原告誤為「得增加」，並為其立論之依據，於法顯有誤會。且該條項之規定，亦以「每宗耕地原為共有」為前提，而如前所述系爭契約於兩造訂立時，根本為陳森單獨所有，並無「原為共有」之事實，而被告於訂約當時亦僅有因分管而實際自耕使用之部分，亦無「應有部分」之存在，從而原告以此認其請求於法有據，亦顯屬誤會。綜上所述，依最高法院六十四年台上字第三三一號判例及民法第二百四十六條第一項之規定，系爭契約自屬無效，原告即不得依據此項行為主張取得任何權利。
五、兩造所訂立之土地買賣契約書第九條後段「本契約同時解除消滅」之意，係指契約雙方有任何一方違約之同時，契約即作廢解除之意。此時以相對等之條件，如賣主違約，即返還所收金額並賠償一倍予買主，或買主違約，即由賣主沒收已收價金，由其對等性觀之，均係損害賠償總額之約定。八十五年五月十二日所訂立之特約事項，係指賣主如至八十五年十一月十五日仍未將買賣土地移轉登記予買主時，即視為賣主有前揭契約第九條之違約，契約即解除消滅，不待任何一方之主張或提出解除，契約當然同時解除。
參、證據：提出台灣高等法院台中分院檢察署九十一年度上聲議字第六二九號處分書、相片等件為證。
丙、本院依職權至現場履勘，調取苗栗地方法院檢察署八十九年度偵續字第一號詐欺案偵查卷宗，及向苗栗縣政府函查系爭第九五、四一六之七、八四之七、八四之
八、四一三之四等土地徵收補償費資料，並訊問證人即代書謝淑嫦、原告之妻徐秀琴、被告之兄陳慶榮。
理 由
一、本件兩造之主張及陳述均詳如前述。
二、本件兩造不爭執之事實如下：
（一）兩造於七十八年七月二十八日簽訂之「自耕土地買賣契約書」，以總價一百六十五萬元，約定被告出售坐落苗栗縣○○鄉○○段第九十五、四一六之一、四
一五、四一三之一、八四地號等五筆土地之「南邊田地，面積約零點五甲」予原告。
（二）原告於七十八年七月二十八日訂約時交付定金五十萬元，再於七十八年十二月二十九日、七十九年二月二十二日分別交付五十萬元、三十萬元支票各一紙，均兌現給付完畢，合計共給付一百三十萬元買賣價金予被告，並經被告於前揭買賣契約書上簽收無訛。
（三）惟被告迄今未辦理系爭土地之所有權移轉登記，且標的物於兩造訂立上開買賣契約時仍屬其父陳森所有，至七十八年八月二日始由其兄弟共四人繼承，於八十二年十二月三十日辦妥分割繼承登記各取得所有權應有部分八分之一。
（四）嗣因分割及合併，上開五筆土地之地號及面積有所更異：其○○○鄉○○段四一六之一因分割增加四一六之七、四一三之一因分割增加四一三之四、八四因分割增加八四之七及八四之八地號；另八四、四一一、四一三之一等地號土地合併為八三地號；八三地號亦因分割增加為八三之一、八三之二、八三之三等地號。又第八十四之七及八十四之八地號之土地於八十年三月十六日經苗栗縣政府徵收為道路用地，第九十五地號及四一六之七地號之土地於八十一年七月二十九日經台灣省政府徵收做為交通用地，第四一三之四地號於八十七年十二月二十一日經中華民國徵收為交通用地，被告均已領取補償費完竣。
（五）兩造間所買賣之土地因前揭分割、合併及徵收等情事，目前仍在被告名下而得請求移轉登記予原告之部分，僅有「苗栗縣○○鄉○○段第四一六之一、第四一五地號土地之所有權應有部分各八分之一及同段第八三、八三之一、八三之
二、八三之三地號土地之所有權應有部分各千分之一一七」，面積共計約為一二八一平方公尺，其餘客觀上不能給付之土地，面積共計約為三八○四平方公尺，從而，被告無法依買賣契約移轉所有權登記予原告之土地，占總買賣土地面積之百分之七十五。
三、本件兩造爭執之事項如下：
（一）兩造所訂之土地買賣契約是否有無效事由？
（二）兩造所訂之土地買賣契約是否業經解除？
（三）原告是否得依侵權行為規定請求損害賠償？
（四）原告是否得依債務不履行規定請求損害賠償？
（五）原告得請求之損害額為多少？
四、兩造所訂之土地買賣契約是否有無效事由？茲詳述如下：
（一）基於契約自由原則，及為促進經濟交易之活絡，出賣人並不以物之所有人為必要，此於社會生活中所常見，觀諸民法債編買賣章之規定自明。從而，一般人均得先就他人之物訂定買賣契約，僅出賣人負有嗣後依約取得該物所有權，而履行出賣契約之義務，如因無法取得該物之所有權而履行出賣人義務，則應負債務不履行之損害賠償責任，尚不因該物為他人所有，而違逆契約當事人之真意，強將契約解釋為無效，綜觀民法全文有一千二百二十五條，僅於違反善良風俗或標的係自始客觀給付不能時，方有第七十二條或第二四六條等例外無效之規定，可佐證之。是以，兩造訂定系爭之土地買賣契約時，該土地雖仍登記於被告父親陳森名下，惟被告仍可藉由向其父親或其他有實質權利之人購買等方式，取得系爭土地之所有權，再依系爭土地買賣契約，移轉所有權登記予原告，該契約顯有履行之可能，並無違反社會秩序或善良風俗之情事。且土地於簽約時尚非被告所有之事實，為被告所明知，惟被告仍圖賺取買賣價金而願意簽訂系爭買賣契約，自應受該契約之拘束而履行出賣人義務。被告辯稱違反善良風俗而契約無效云云，殊不足採。
（二）按農業發展條例於八十九年一月二十六日修正公佈，兩造簽訂契約時為修法前，且系爭土地地目為田，應適用修正前之農業發展條例規定。依修正前之農業發展條例第三十條及該條例施行細則第二十條第二項規定：「每宗耕地不得分割或移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。每宗耕地原為共有者，除因繼承而移轉者外，於移轉後，其共有人數不得增加。」。次按，以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第二四六條第一項、第二項定有明文可參。
（三）被告於訂約時明知系爭土地係登記於其父親陳森名下，仍執意訂定土地買賣契約及收受買賣價金，且一再否認有詐欺之故意，並經台灣高等法院台中分院檢察署九十一年度上聲議字第六二九號查明，認定被告無詐欺之故意，而處分不起訴在案，此有該不起訴處分書附卷可稽，並有本院依職權調取苗栗地方法院檢察署八十九年度偵續字第一號詐欺案偵查卷宗核閱屬實。又被告與證人即其兄弟陳慶榮間就系爭土地各管理二分之一，以田埂為界，顯有分管協議之存在，業據被告供述在卷，並經證人陳慶榮於九十一年十一月二十二日在土地現場證述稽詳，載明於勘驗筆錄可資為憑。從而，被告於訂約時，雖明知系爭土地係登記於其父親陳森名下，惟並無詐欺之故意，探尋被告締約時之真意，應係見其父親年事甚高，且被告與兄弟間有分管之協議，基於繼承系爭土地之期待權，認為將來得繼承系爭土地，且係基於土地分管協議有二分之一之土地使用權，認為將來得與其他共有人協商而取得應有部分二分之一，進而履行出賣人之移轉土地所有權義務，倘被告於辦理系爭土地繼承登記後，與其他共有人協商而取得應有部分二分之一，則嗣後實際辦理繼承登記之名義人四人（應有部分各四分之一），將因被告與其他共有人協商而將應有部分二分之一移轉予原告，登記名義人即減少為三位，與上開農業發展條例之限制規定無違，且該不能給付之情形嗣後可以除去，而為被告訂約時所預期，依民法第二四六條第二項規定，兩造間所訂定之系爭土地買賣契約仍為有效。
五、兩造所訂之土地買賣契約是否業經解除？茲詳述如下：
（一）查兩造於七十八年七月二十八日所訂立之自耕土地買賣契約書第九條載明：「「本約條項甲乙雙方，俱要遵守履行，如賣主違約，自將定金及所交金額，全部返還外，另加賠償所交總金額壹倍，為罰責交買主所得，若買主違約，願將定金及所交金額全部為賣主沒收，『本契約同時消滅解除』，並違約之一方應放棄先訴抗辯權，雙方均無異議。」等語，既已明載：「本契約同時消滅解除」，而非約定未違約之一方「得行使解除權」或「得解除本契約」，觀諸其契約條款強調「同時」、「消滅」、「解除」之用語，無隻字片語提及「解除權」、「得解除」等，則兩造訂定契約時之真意，應係指發生違約事由時，兩造之買賣契約當然同時解除，不待一方為解除權行使之催告。核前揭第九條之法律上性質，並非保留解除權予未違約之一方，視其是否行使解除權而定契約是否繼續履行，而係於訂約時，附加契約解除條件，於一方發生無法履約之違約事由時，解除條件即為成就，依民法第九十九條第二項規定，契約當然同時解除而失其效力，並預定以所交付之金額作為違約之損害賠償額。
（二）次觀之前揭第九條對於違約金之約定略以：「如賣主（即被告）違約，自將定金及所交金額，全部返還外，另加賠償所交總金額壹倍，為罰責交買主（即原告）所得，若買主違約，願將定金及所交金額全部為賣主沒收」等語，係以相對等之條件預定損害賠償金額，如賣主（即被告）違約，則返還所收金額並賠償一倍予買主，或買主（即原告）違約，則由賣主沒收已收價金，不論係買主或賣主違約，違約金均等同於賣主所收之金額，且契約之解除條件成就，契約因而當然解除，兩造均毋庸履行原定之契約義務，兩造之權益甚為公允，洵屬合理。反之，倘將契約第九條解釋為係保留解除權予未違約之一方，則賣主違約時，買主不但可請求將定金及所交金額全部返還，而毋庸支付任何買賣價金，另可請求賣主賠償所交總金額壹倍之違約金，且可選擇不行使契約解除權，另請求賣主依約移轉土地所有權；然而，若買主違約時，所付定金及所交金額雖得全部為賣主沒收，賣主並可選擇不行使契約解除權，另請求買主依約支付買賣價金，惟賣主卻需依約移轉土地所有權；則就賣主違約時，買主得毋庸支付任何對價而請求賣主移轉土地所有權，於買主違約時，賣主卻需移轉土地所有權始得請求買主支付對價，兩者之違約責任，輕重顯然失衡，與公平原則相悖，殊無可能為兩造訂約時所合意之內容。
（三）兩造復於八十五年五月十二日訂立之特約事項，約定延長被告履行移轉土地義務之期限，惟被告遲至八十五年十一月十五日仍未將買賣土地移轉登記予原告，則視為原告有前揭契約第九條之違約事由，契約解除條件成就，兩造間之契約即當然失其效力，不待任何一方之主張或行使解除權。是以，原告主張前揭買賣契約尚未解除，依契約請求被告履行土地出賣人義務，將坐落苗栗縣○○鄉○○段第四一六之一、第四一五地號土地之所有權應有部分各八分之一及同段第八三、八三之一、八三之二、八三之三地號土地之所有權應有部分各千分之一一七移轉所有權登記予原告，洵屬無據，應予駁回。
六、原告是否得依侵權行為規定請求損害賠償？茲詳述如下：
（一）按民法第一九七條第一項規定：因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅。自有侵權行為時起，逾十年者亦同。
（二）查系爭土地買賣契約於七十八年七月二十八日簽訂，該契約第六條、第八條約定略以：被告應於七十八年八月十日以前將印鑑證明書、土地所有權狀等有關登記之全部證件提交鄭代書辦理登記。如標的物所有權有瑕疵、租賃或設定負擔，被告應負責於七十八年八月十日以前解決及塗銷。原告於訂約時交付定金五十萬元，再於七十八年十二月二十九日、七十九年二月二十二日分別交付五十萬元、三十萬元支票各一紙，均兌現給付完畢，合計共給付一百三十萬元買賣價金予被告，並經被告於前揭買賣契約書上簽收無訛。系爭土地於七十八年八月二日即由其兄弟共四人繼承，於八十二年十二月三十日辦妥分割繼承登記各取得所有權應有部分八分之一。上情為兩造所不爭執，且有買賣契約書及土地登記簿謄本可證。
（三）從而，被告違反契約第六條、第八條約定之出賣人義務，未於七十八年八月十日以前解決標的物所有權之瑕疵，而如期交付有關登記之全部證件供辦理所有權移轉登記，應以七十八年八月十日為被告違約行為之時點，縱使認為該當侵權行為之其他要件，仍應以該時起算侵權行為之十年時效。雖兩造復於八十五年五月十二日訂立特約事項，約定延長被告履行移轉土地義務之期限，惟並不妨礙業已發生之侵權行為，僅係原告同意於八十五年十一月十五日前不行使侵權行為之損害賠償請求權而已。惟原告遲至八十九年十一月三日方提起本件訴訟，顯逾十年之時效，並經被告提出時效抗辯在卷，則原告依據侵權行為之法律關係，請求損害賠償，已罹於時效規定而與法不合。
七、原告是否得依債務不履行規定請求損害賠償？茲詳述如下：
（一）兩造於七十八年七月二十八日簽訂之「自耕土地買賣契約書」，以總價一百六十五萬元，約定被告出售坐落苗栗縣○○鄉○○段第九十五、四一六之一、四
一五、四一三之一、八四地號等五筆土地之「南邊田地，面積約零點五甲」予原告。原告依約於七十八年七月二十八日訂約時交付定金五十萬元，再於七十八年十二月二十九日、七十九年二月二十二日分別交付五十萬元、三十萬元支票各一紙，均兌現給付完畢，合計共給付一百三十萬元買賣價金予被告。惟被告違反契約第六條、第八條約定之出賣人義務，未於七十八年八月十日以前解決標的物所有權之瑕疵，而如期交付有關登記之全部證件供辦理所有權移轉登記，迄今未辦理系爭土地之所有權移轉登記。系爭買賣之土地因分割、合併及徵收等情事，目前仍在被告名下而得請求移轉登記予原告之部分，僅有「苗栗縣○○鄉○○段第四一六之一、第四一五地號土地之所有權應有部分各八分之一及同段第八三、八三之一、八三之二、八三之三地號土地之所有權應有部分各千分之一一七」，面積共計約為一二八一平方公尺，其餘客觀上不能給付之土地，面積共計約為三八○四平方公尺，占總買賣土地面積之百分之七十五。上開事實詳如前述。
（二）是以，如原告訴之聲明第一項所示之土地，縱使有給付之可能，惟距離被告應應履行所有權移轉義務之時即七十八年八月十日，已逾十年，不僅不動產價值有巨大之波動，且影響原告對土地之使用收益，應屬給付遲延，且該給付遲延係可歸責於被告一方之事由，且為被告所得預見及避免，被告應就該給付遲延之部分，負給付遲延之損害賠償責任，堪予認定。其餘因徵收或被告迄今未取得所有權而無法依約移轉之部分，於本件裁判時，被告仍處於不能給付之情形，且該不能給付之情形，依被告之陳述，將來亦難以除去，應屬於給付不能之債務不履行情形，被告應就此給付不能之部份，負給付不能之損害賠償責任。原告依債務不履行之法律關係，請求被告為損害賠償，洵屬有據。
八、原告得請求之損害額為多少？茲詳述如下：
（一）再按民法第二五○條規定：當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。
（二）原告雖一再舉證，就土地徵收價款、所受損害、所失利益等損害額之計算標準，請求如原告訴之聲明第二項至第四項所示之損害賠償。惟查，兩造所定之買賣契約第九條明定：「本約條項甲乙雙方，俱要遵守履行，如賣主違約，自應將定金及所交金額，全部返還外，另加賠償所交總金額壹倍，為罰責交買主所得，若買主違約，願將定金及所交金額全部為賣主沒收，本契約同時消滅解除，並違約之一方應放棄先訴抗辯權雙方均無異議。」，細觀上揭約定條款，就兩造違反系爭土地買賣契約所生之損害額，已預先於契約中明定，以避免損害額舉證之困難及實際估算損害金額之困擾，且讓契約雙方得以預見違約責任之範圍，兩造均應受此損害賠償額預定條款之拘束。依上開民法第二五○條之規定，前揭違約金之約定，係因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之「賠償總額」，疏無再另行估算損害額之餘地。
（三）從而，原告得請求之損害賠償總額為所交付金額之壹倍，即被告除應返還所收之價金之外，尚應另行給付相當於已交付金額之違約金。而原告共計交付被告一百三十萬元之買賣價金，則被告應返還所收價金及相當於該價金之賠償金，共計二百六十萬元予原告。逾此部份之請求，顯無理由，應予駁回。
九、綜上所述，原告依債務不履行之法律關係，訴請被告給付二百六十萬元，於法尚無不合，所訴應予准許。其餘之請求，為無理由，應予駁回。
十、本判決就原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，聲請為假執行之宣告或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，自應予以駁回。
十一、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十七 日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B法 官 李 麗 萍右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 蕭 雅 馨中 華 民 國 九十二 年 四 月 十七 日