臺灣苗栗地方法院民事判決 八十九度訴字第三九五號
原 告 壬○○
辛○○甲○○乙○○丁○○○丙○○戊○○共 同訴訟代理人 彭火炎律師 住新竹市○○街○○○巷○號一樓
張玉琳律師 住新竹市○○街○○○巷○號一樓被 告 己○○ 住
己○○即祭祀公業老崎山股管理人 住同右庚○○ 住右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告己○○、庚○○應連帶給付原告壬○○新臺幣壹拾貳萬柒仟伍佰肆拾元柒角及自民國八十九年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告己○○、庚○○應連帶給付原告辛○○新臺幣貳拾陸萬伍仟壹佰柒拾柒元陸角及自民國八十九年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告己○○應給付原告甲○○新臺幣壹拾柒萬參仟柒佰伍拾柒元陸角及自民國八十九年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告己○○應給付原告乙○○新臺幣伍拾伍萬元及自民國八十九年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告己○○即祭祀公業老崎山股管理人應給付原告丁○○○、丙○○、戊○○新臺幣參拾玖萬元及自民國八十九年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告己○○、庚○○連帶負擔百分之二十六、被告己○○即祭祀公業老崎山股管理人負擔百分之二十六、餘由被告己○○負擔。
本判決第一至四項於原告壬○○、辛○○、甲○○、乙○○分別以新臺幣肆萬參仟元、新臺幣玖萬元、新臺幣陸萬元、新臺幣壹拾捌萬伍仟元供擔保後，本判決第五項於原告丁○○○、丙○○、戊○○以新臺幣壹拾參萬元供擔保後，得假執行。但被告己○○如於假執行程序實施前，就本判決第一至四項分別以新臺幣壹拾貳萬柒仟伍佰肆拾壹元、新臺幣貳拾陸萬伍仟壹佰柒拾捌元、新臺幣壹拾柒萬參仟柒佰伍拾捌元、新臺幣伍拾伍萬元為原告壬○○、辛○○、甲○○、乙○○預供擔保，被告己○○即祭祀公業老崎山股管理人就本判決第五項以新臺幣參拾玖萬元為原告丁○○○、丙○○、戊○○預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告己○○、庚○○應連帶給付原告壬○○新台幣（下同）十二萬七千五百四
十．七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）被告己○○、庚○○應連帶給付原告辛○○二十六萬五千一百七十七．六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。添
（三）被告己○○應給付原告甲○○十七萬三千七百五十七．六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（四）被告己○○應給付原告乙○○五十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（五）被告己○○即祭祀公業老崎山股應給付原告丁○○○、丙○○、戊○○三十九萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。添
（六）請准供擔保宣告假執行。添
（七）訴訟費用由被告負擔。添
二、陳述：
（一）被告己○○係該地段三四０地號所有人祭祀公業老崎山股之管理人（另一管理人饒堂麟業已死亡），被告二人或己○○一人或己○○代表祭祀公業老崎山股，分別與原告壬○○及訴外人蘇萬得（契約書誤為蘇萬德）、原告辛○○、原告甲○○、原告乙○○、原告丁○○○及丙○○及戊○○，訂立土地買賣契約書或土地使用權讓渡契約書，約定將坐落苗栗縣○○鎮○○○段珊珠湖小段三
四一、三四○、三四一之一、三四一之二地號內特定位置面積之土地，以二十八萬元、二十八萬元、五十五萬元、七十六萬元、三十九萬元出賣或將使用權讓渡予原告。
（二）原告嗣各依契約附圖或經被告現場指界位置興建墓園，惟於八十六年十二月九日竟接獲訴外人即鄰地所有人黃林桃妹函知原告等五座私人墓地占用伊所有之同小段第五九四地號，請求拆遷等語，原告壬○○即對被告提出詐欺告訴，案經苗栗地方法院檢察署以八十七年度偵字第二三七一號偵查，該案最後雖經不起訴，但偵查中業經苗栗縣頭份地政事務所於八十七年十二月十六日複丈測出原告甲○○（附圖所示Ａ部分）、壬○○（附圖所示Ｂ部分）、辛○○（附圖所示Ｃ部分）所建墓園分別有三一、六一、九七平方公尺面積，係在五九四地號土地之上；又丁○○○、丙○○、戊○○三人（附圖所示Ｄ部分）、乙○○（附圖所示Ｅ部分）所建墓園更係全部皆在五九四地號土地上。添
（三）原告經鄰地所有人通知限期遷葬之後，一再函請出賣人依債務本旨履行契約，詎被告均置之不理，原告乃分別以存證信函通知被告三人依民法第二百五十四條、第二百五十九條規定主張解除契約。
（四）綜上，被告就其出售予原告丁○○○、丙○○、戊○○、乙○○之土地全屬黃林桃妹所有，已全部解約，又出售或讓與使用權予原告壬○○、辛○○、甲○○土地中屬於尚未交付且有權利糾紛之部分，亦經一部解約，就上開全部解約及一部解約之部分，被告自應負回復原狀或損害賠償責任。
（五）被告就其出售予原告乙○○、丁○○○、丙○○、戊○○之買賣標的均未交付，從而原告乙○○自得請求被告己○○返還全部買賣價款五十五萬元，原告丁○○○、丙○○、戊○○得請求己○○即祭祀公業老崎山股返還全部買賣價款三十九萬元；其他買受人一部解約部分，按比例計算，原告甲○○得請求被告己○○返還解約部分買賣價款十七萬三千七百五十七‧六元（讓渡四十坪即一百三十二‧二三二平方公尺總價七十六萬元，解約部分為三十‧二三二平方公尺，折算為十七萬三千七百五十七‧六元），原告壬○○應得請求被告己○○、庚○○連帶返還解約部分買賣價款十二萬七千五百四十‧七元（出售四十坪即一百三十二‧二三二平方公尺，總價二十八萬元，解約部分六十‧二三二平方公尺，折算為十二萬七千五百四十‧七元），原告辛○○則得請求被告己○○、庚○○連帶返還解約部分買賣價款二十六萬五千一百七十七‧六元（出售四十坪即一百三十二‧二三二平方公尺總價二十八萬元，解約部分一百二十五‧二三二平方公尺，折算為二十六萬五千一百七十七‧六元）。
（六）又被告己○○既係該地段三四０地號所有人（即祭祀公業老崎山股）之管理人，被告庚○○為土地耕作人，渠等對於本件所讓售土地之性質及地界何在自知之甚詳，故倘被告以其並非土地之所有權人或契約標的給付不能為由，辯稱兩造間買賣契約應屬無效時，原告仍非不得爰引民法第一百十三條、第二百四十七條之規定，請求被告負回復原狀或損害賠償責任。
（七）訴外人蘇萬得已將買賣契約所衍生之債權讓予原告壬○○，壬○○並已催告解除契約並請求返還買賣價金，亦一併敘明。
三、對被告抗辯之陳述：被告對其出售之土地確有佔用他人土地之事實不爭執，從而，本件被告出賣之土地權利具有瑕疵，應無疑義；原告依民法第二百五十四條、第二百五十九條規定行使解除權請求出賣人返還買賣價金，或依民法第一百十三條、第二百四十七條規定，請求被告負回復原狀或損害賠償責任，返還同右數額之價款，此與侵權行為不法給付無涉，被告執此作為抗辯，容有誤會。
四、證據：提出土地買賣契約書影本四件、使用讓渡契約書影本一件，複丈成果圖影本一件，存證信函影本十二件，回執影本二十六件，土地登記謄本四件等為證。
乙、被告己○○及己○○即祭祀公業老崎山股管理人方面：
一、聲明：
（一） 原告之訴及假執行聲請均駁回。
（二） 訴訟費用均由原告負擔。
（三） 如為不利於被告之判決，被告願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一） 本件被告出售之土地使用權包含該地段三四一、三四０、三四一之二號土地
與毗鄰同小段五九四地號土地（林黃桃妹所有），確有佔用他人土地之事實，固無疑義。但原告與被告簽訂之土地買賣合約中，並未附買賣標的物坐落之地籍圖證明資料，而原告辛○○之代理人鍾江淳玉、土地買賣介紹人陳錫琳、原告乙○○、原告丙○○之母吳清妹等人均於刑事偵查中證稱土地買賣時當場係一片雜草，無其他種植以玆區隔，則被告己○○僅憑五、六十年來在現場之認知，能否正確判斷土地之確切坐落位置，不無疑義。又被告庚○○之父在該地段三四一、三四０、三四一之一、三四一之二號土地上長期耕作，而該四筆土地面積甚廣（約一甲三分餘），則被告庚○○接續其父，認為出賣土地在原耕作範圍內，並不違反常情。且原告買受土地時未要求被告提供地籍圖比對，即土地位置由代書林漢臣於合約中繪置，此亦據林代書於刑事偵查中證述明確，則原告方面亦不免疏忽。況被告如欲詐騙原告，自始即可不交付土地，亦毋庸於合約中註記系爭土地係農牧用地，依法令解除後無條件辦理過戶等事項。
（二） 本件土地買賣時被告及原告等人、介紹人均有到場，被告庚○○與其父既然
於該四筆土地上耕作達三十五年之久，應無錯指訴外人黃林桃妹所有之五九四號土地，並將之出賣原告之理。且系爭之三四一地號土地面積僅二一八平方公尺，折算為六五‧九四坪，被告已出賣予原告壬○○四十坪，再將之出售予原告辛○○四十坪在案。另訴外人林輝清（上開三四０地號毗鄰之五九四號土地所有人林黃桃妹之夫）於被告所涉刑事案件之偵查中，承認日據時代伊父親曾在該處種植甘蔗、茶樹，後來種樹迄今，該處所在乃一片雜草，並無種樹以玆區隔，又無標誌、界線可供認定各筆土地之界址，此亦經原告、介紹人及被告等人至現場查看無誤，實際買賣位置僅由原告提供給代書林漢臣繪製於買賣契約中，而該買賣契約中並無珊珠湖段第三四一地號、土地之地籍圖可資確認，亦無該筆土地面積大小之記載，顯見本件買賣之各筆土地於交易時雙方僅有買賣土地位置之認知，至於該位置是否侵越毗鄰之五九四號土地，則並無認識，且被告交付土地予原告時，訴外人林黃桃妹及林輝清夫妻並未表示反對之意思，渠等至八十五年十二月九日及八十七年四月十六日各測量一次後，始確知侵越土地，此亦經林輝清證述甚詳，是被告出售土地係出於對事實之誤認，足堪認定。
（三） 行使侵權行為之損害賠償請求權，有主張自己不法之情事時，其為此不法目
的所支出之金錢，應適用民法規定，認為不得請求返還價金，最高法院五十六年度台上字第二二三二號判例可資參照。本件不動產買賣事件係雙方合意所為，原告為此合法目的之交付，揆諸上開說明，即不得請求被告返還價金。
丙、原告庚○○方面：被告庚○○受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀，作任何聲明或陳述。
參、本院依職權調閱台灣苗栗地方法院檢察署八十七年度偵字第二三七一號、台灣台中高等法院檢察署八十八年度偵續字第二五號案卷，並傳訊證人（系爭土地毗鄰地號五九四號土地所有人林黃桃妹之夫）林輝清。
理 由
一、被告庚○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張被告二人或己○○一人或己○○代表祭祀公業老崎山股，分別與原告壬○○及訴外人蘇萬得、原告辛○○、原告甲○○、原告乙○○、原告丁○○○及丙○○及戊○○，訂立土地買賣契約書或土地使用權讓渡契約書（與蘇萬得部分契約書誤書為蘇萬德），約定將坐落苗栗縣○○鎮○○○段珊珠湖小段三四一、三四○、三四一之一、三四一之二地號內特定位置面積之土地，以二十八萬元、二十八萬元、五十五萬元、七十六萬元、三十九萬元出賣或將使用權讓渡予原告等事實，業據原告提出土地買賣契約書影本四件、使用讓渡契約書影本一件為證，並為到場之被告己○○所不爭執，堪信為真實。
三、原告次主張：原告各依契約附圖或經被告現場指界位置興建墓園後，接獲訴外人即鄰地所有人黃林桃妹函知原告等五座私人墓地占用伊所有之同小段第五九四地號，請求拆遷等語，原告壬○○因而對被告提出詐欺告訴，偵查中經檢察官囑託苗栗縣頭份地政事務所測量結果，原告甲○○（附圖所示Ａ部分）、壬○○（附圖所示Ｂ部分）、辛○○（附圖所示Ｃ部分）所建墓園分別有三一、六一、九七平方公尺面積，係在訴外人林黃桃妹所有之五九四地號土地上；又丁○○○、丙○○、戊○○三人（附圖所示Ｄ部分）、乙○○（附圖所示Ｅ部分）所建墓園更係全部皆在五九四地號土地上一節，亦經原告提出苗栗縣○○鎮○○段第一七八地號（即原苗栗縣○○鎮○○○段珊珠湖小段五九四地號）之土地登記謄本、訴外人林黃桃妹請求原告拆墓還地之存證信函四件、苗栗縣頭份地政事務所八十七年十二月十六日複丈成果圖影本一件為證，復為到場被告己○○所不爭執，並經本院依職權調取台灣苗栗地方法院檢察署八十七年度偵字第二三七一號、台灣台中高等法院檢察署八十八年度偵續字第二五號案卷核閱屬實，亦堪信為真正。
四、被告己○○雖以：訴外人林黃桃妹同意被告己○○在五九四地號耕種云云，惟經本院傳訊證人即林黃桃妹之夫林輝清結果，林輝清在庭明確證稱：沒有同意被告己○○在其上耕種，被占用的有一百多坪，怎麼可能同意被告己○○耕作，係因系爭土地後來改種樹，因此很少至現場，三、四年前始發覺被占用，希望原告將占用部分返還其妻林黃桃妹，或向林黃桃妹價購等語甚詳，故被告己○○此項抗辯顯非可採。
五、被告己○○又以：該處所在乃一片雜草，並無種樹以玆區隔，又無標誌、界線可供認定各筆土地之界址，於交易時雙方僅有買賣土地位置之認知，至於該位置是否侵越毗鄰之五九四號土地，則並無認識，且被告交付土地予原告時，訴外人林黃桃妹及林輝清夫妻並未表示反對之意思，渠等至八十五年十二月九日及八十七年四月十六日各測量一次後，始確知侵越土地，被告出售土地越界係出於對事實之誤認；以及行使侵權行為之損害賠償請求權，有主張自己不法之情事時，其為此不法目的所支出之金錢，應認為不得請求返還價金云云，資為抗辯，惟按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」民法第三百四十九條定有明文。此為民法上出賣人之權利瑕疵擔保義務，不得因出賣人非故意而免除，與刑事上之詐欺罪以故意為要件不同。故檢察官雖於原告壬○○、辛○○、原告甲○○三人告訴被告己○○、庚○○二人詐欺一案中認定被告己○○、庚○○非故意詐欺而對為不起訴處分，但被告己○○、庚○○二人應對買受人即原告等人負上開瑕疵擔保責任，要無疑義。又原告主張之請求權基礎，為民法第三百四十九條關於權利瑕疵擔保責任之規定，而非主張侵權行為，故被告上述抗辯概無可採。
六、次按「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第三百五十三條、二百五十四條、二百五十九條，分別定有明文。本件被告出賣原告之物有部分或全部位於訴外人林黃桃妹之土地上，遭林黃桃妹主張所有權，業如上述。原告據此向被告解除契約，均經被告收受，訴外人蘇萬得則將請求權讓與原告壬○○，由原告壬○○行使等情，各經原告提出存證信函影本十二件，回執影本二十六件、債權讓與證明書影本一件為證，堪信為真。
七、茲原告甲○○（附圖所示Ａ部分）、壬○○（附圖所示Ｂ部分）、辛○○（附圖所示Ｃ部分）所建墓園分別有三一、六一、九七平方公尺面積，在訴外人林黃桃妹所有之五九四地號土地上，故該三名原告分別為之一部解約，按比例計算，原告甲○○得請求被告己○○返還解約部分買賣價款十七萬三千七百五十七‧六元（讓渡四十坪即一百三十二‧二三二平方公尺總價七十六萬元，解約部分為三十‧二三二平方公尺，折算為十七萬三千七百五十七‧六元），原告壬○○得請求被告己○○、庚○○連帶返還解約部分買賣價款十二萬七千五百四十‧七元（出售四十坪即一百三十二‧二三二平方公尺，總價二十八萬元，解約部分六十‧二三二平方公尺，折算為十二萬七千五百四十‧七元），原告辛○○則得請求被告己○○、庚○○連帶返還解約部分買賣價款二十六萬五千一百七十七‧六元（出售四十坪即一百三十二‧二三二平方公尺總價二十八萬元，解約部分一百二十五‧二三二平方公尺，折算為二十六萬五千一百七十七‧六元）。丁○○○、丙○○、戊○○三人（附圖所示Ｄ部分）、乙○○（附圖所示Ｅ部分）所建墓園係全部皆在五九四地號土地，原告解除全部契約，從而原告乙○○得請求被告己○○返還全部買賣價款五十五萬元，原告丁○○○、丙○○、戊○○得請求己○○即祭祀公業老崎山股返還全部買賣價款三十九萬元。從而原告請求返還上述已給付之金錢及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月一日起，依法定利率百分之五計算之利息，自有所據，應予准許。
八、原告及被告己○○、己○○即祭祀公業老崎山股管理人分別陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提出之證據均經審酌，核與判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十三 日
臺灣苗栗地方法院民事庭
法 官 林念祖右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於送達後二十日內向本院提出上訴狀，並敘明上訴理由（須按對造當事人人數提出繕本，並繳納上訴費用，另附送達郵資三十四元郵票十份）
法院書記官 尤旗樟中 華 民 國 九十 年 三 月 二十九 日