臺灣苗栗地方法院民事判決 八十九年度訴字第四九四號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○○段第六六九之三地號，地目田，面積伍玖柒貳平方公尺，應有部分肆萬分之貳零叁捌之土地移轉登記予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬元及自民國九十年二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣叁仟叁佰肆拾元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）如主文第一項所示。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）十八萬四千元，及自七十四年二月六日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（三）確認八十四年三月三十一日兩造間約定原告「現有道路（承買土地）甲方同意乙方耕作通行使用」之條件無效，應予撤銷。
（四）訴訟費用由被告負擔。
（五）第二項請求原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）七十四年一月一日，向被告之父陳松水（已歿）承買其所有坐落苗栗縣○○鎮○○○段六六九之三地號土地之其中九十坪，同年三、四月間增加交易土地坪數，迄八十四年三月三十一日時，雙方補充訂立契約條款，約定土地買賣面積共九十二坪（０‧０三０四一公頃），價金為九萬二千元，並約定待土地得為分割或共有時，即應移轉登記予原告，至八十四年間，為擔保上開買賣契約，被告之父陳松水遂將該土地設定最高限額抵押權予原告，嗣被告之父陳松水死亡，被告繼承其財產上權利義務，乃於八十八年一月十五日書立切結書，承認上開土地買賣契約中原告之買受人權利。
（二）農業發展條例通過施行後，依該條例第十六條之規定，上開土地已得分割或共有，則被告自應履行契約，將土地移轉登記予原告，但原告一再催促，被告仍置之不理。
（三）被告拒絕履行土地買賣契約，依雙方於七十四年一月一日所訂立土地買賣契約第九條、第十二條之規定，被告應賠償原告以買賣價金加倍計算之違約金，即十八萬四千元，並自七十四年二月六日起計算法定利息。
（四）買賣雙方於八十四年三月三十一日補充訂立契約條款時，實際接洽人乃被告本人，卻蓋用其父陳松水之印文，而陳松水不在場，所以該簽章無效。而被告沒有表明其為代理人，亦無代理人之簽章，因此本條件無效，應予撤銷。
（五）上開土地被告之父陳松水交付原告使用後，原告於七十四年已自設道路並有上鎖管制，當時雖無照相存證，但八十年十二月五日苗栗農田水利會在原告所有道路現場施工時曾經照相，得為佐證，並有該會八六苗農水管字第一三九六０號函為證。
三、證據：提出買賣契約書影本、切結書影本、土地登記謄本、土地登記簿謄本、掛號郵件收件回執、地籍圖謄本、台灣省苗栗農田水利會函影本、陳情書、電話號碼簿影本、電話通聯記錄影本各一件，存證信函三件，照片十五幀，戶籍謄本十六件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）訴外人陳松水為被告之父，陳松水死亡後，被告之母親及姊姊均拋棄繼承，故被告為陳松水之惟一繼承人。
（二）被告之父陳松水將系爭土地出賣予原告屬實，但該土地在被告方面分管之下已有數十年，其他共有人並未對原告之使用進行干涉。
（三）被告於訴訟進行中已將全部過戶所需證件交付代書吳秋仁，但因共有土地上有一條鋪柏油之既成道路，鎮公所說此非農用而不能移轉，除非能證明該路已存在二十年以上，否則須出具全部共有人之分管契約書，證明該既成道路並非被告之分管範圍，該土地共有人眾多且為被告所不認識，因此迄今無法辦理移轉登記，手續非常繁瑣，此乃因法令限制所致，並非被告之責任。
（四）原告所購買之部分，早經被告之父陳松水交付原告占有使用，原告並在其上自行設置一條道路，並上鎖不讓被告通行，原告若主張被告賠償十八萬四千元，則原告應將目前已使用之道路部分返還被告。
（五）三月三十一日之補充契約約定，乃因原告當時欲設定抵押權為擔保，向被告之父陳松水表示應重新書立契約，被告之父陳松水才將印鑑交給被告，授權被告去辦手續（包含設定抵押權之印鑑證明），因此，被告當時締約經由本人陳松水之授權同意，自應有效，若原告主張無效，應連抵押權之設定一併無效才對。
丙、本院依職權傳訊證人即代書吳秋仁。理 由
一、原告於訴訟進行中，變更訴之聲明第一項，並追加第二、三、五項，惟其請求之基礎事實均本於買賣關係，不違民事訴訟法第二百五十五條之規定，爰予准許，合先敘明。
二、查被告之父陳松水於七十四年一月一日，將其所有坐落苗栗縣○○鎮○○○段第六六九之三地號，地目田，面積五九七二平方公尺，應有部分四百分三十九土地中之九十坪，以新台幣九萬元出賣與原告，並將其分管之一部分交付原告占有使用，原告旋在其中設置道路一條供自己通行用，迄八十四年三月三十一日時，由被告代理陳松水訂立補充契約條款，約定土地買賣面積九十二坪，價金九萬二千元，嗣陳松水死亡，被告之母親、姊姊拋棄繼承，被告遂成為陳松水之惟一繼承人，至八十八年一月五日，兩造再次訂立「切結書」一件，重申買賣之旨，並約定被告於法令修正時應負移轉登記責任，移轉費用則由甲方即原告負擔等事實，有原告提出之買賣契約書影本、切結書影本各一件為證，兩造復均不爭執其真正，堪信為真實。
三、次查系爭土地因係農地，於土地法修正前，依法不能分割或移轉為共有，迄八十九年一月間，農業發展條例修正暨土地法三十條刪除，而被告雖已於訴訟進行中提供移轉所需文件予吳秋仁代書，惟因第六六九之三地號土地上有一條村里道路為公眾通行（非原告所設之道路），非屬農用，除非鎮公所將之認定為既成道路，或被告能取得全體共有人之分管同意書，證明該道路並非被告分管之範圍，始能移轉，故至今尚未移轉登記予原告一節，亦經證人即代書吳秋仁到庭證述明確，並為被告所不爭執，亦堪信屬實。
四、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。農業發展條例於八十九年一月間修正暨土地法三十條刪除後，農地得移轉為共有，兩造所約定之九十二坪，換算為應有部分為四萬分之二○三八，原告本於買賣關係，請求被告將應有部分四萬分之二○三八移轉登記予原告，即訴之聲明第一項部分，於法相符，應予准許。
五、至原告訴之聲明第二項請求被告依買賣契約第十二條請求被告給付相當於買賣價金兩倍之違約金十八萬四千元，及自七十四年二月六日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息部分：
（一）按農業發展條例第三十條原規定耕地不得分割或移轉為共有，土地法三十條亦規定私有農地除繼承外，不得移轉為共有，故被告以往未能將所有權移轉予原告，實係受法令限制所致，不可歸責於被告。
（二）農業發展條例雖係於八十九年一月修正，土地法三十條亦同時刪除，但原告起訴之前多次催促被告辦理所有權移轉登記之內容，均係要求被告必須移轉系爭土地靠西面之特定部分，亦即已交付原告占有使用之部分，起訴時亦係如此請求，然而被告所有之土地，為第六六九之三地號土地之應有部分四百分三十九，該土地既尚未分割，被告依法無從移轉特定部分，此亦係法令限制所致，原告一再要求被告履行法令所不許之內容，被告自然無法履行，此間之給付不能實應歸責於原告之強人所難，而不能歸責於被告。嗣經本院再三就此為闡明，原告始於九十年二月十六日言詞辯論時，將訴之聲明第一項變更為請求移轉應有部分四萬分之二○三八，原告請求給付內容始成為可能，被告自僅就該變更請求之意思表示到達之翌日即九十年二月十七日起，始負給付遲延之責任。而上開應有部分之所有權至今雖尚未能移轉，然被告業已提出移轉所需文件予代書吳秋仁，僅因第六六九之三地號土地上有一條村里道路為公眾通行，非屬農用，除非鎮公所將之認定為既成道路，或被告能取得全體共有人之分管同意書，證明該道路並非被告分管之範圍，然而目前代書吳秋仁僅找到七十五年間之航照圖，尚不符合鎮公所要求需存在二十年以上之要件，尚須時間尋找證據，而分管協議書必需寫得很詳細，且全體共有人均須簽名蓋章，被告尚未能提出，以致尚未移轉登記予原告等情，業經證人吳秋仁到庭證述甚詳。按鎮公所要求嚴格一節，並非被告所能改變，自不能歸責於被告。且被告之父吳秋仁於買賣契約簽訂後，已將土地交付於原告占有使用，為原告所自認，故可歸責被告之部分，僅有未能取得全體共有人出具之分管協議書一點，且應自九十年二月十七日起，始負給付遲延之責任，其情節尚屬輕微。
（三）按「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第二百五十一條、第二百五十二條分別定有明文。本件買賣契約書第十二條固有「：：：若乙方違約則向甲方所領款項返還另賠同倍之約定損害金隨同給付與甲方」之約定，然而出賣人之義務有二：其一為交付其物於買受人，其二為使買受人取得該物所有權。被告業已履行交付土地供原告使用之義務，至所有權雖尚未移轉，然已提供移轉所需文件予代書，僅未能取得全體共有人之分管協議書耳，給付遲延之情節輕微，已如上述。原告請求被告給付相當於價金二倍之違約金以及自訂約時起算之利息，已屬無據，縱按契約預定之相當於價金（即九萬二千元）之違約金，亦屬過高，爰依上開二條規定，審酌被告給付遲延之時間應自九十年二月十七日起算，迄今僅二月餘，且早已交付土地予原告，原告占有使用之權能未受任何影響，僅不能再行移轉他人，所受損害尚輕，以及依社會經濟狀況及一般客觀事實，均可認定本件約定之違約金過高等情狀，減輕至相當之數額一萬元。原告對於利息之請求，亦應自變更訴之聲明之翌日即九十年二月十七日起，至清償日止，按年息百分之五計算。逾此部分之請求，不能准許，應予駁回。
六、原告請求「確認八十四年三月三十一日兩造間約定原告現有道路（承買土地）甲方同意乙方耕作通行使用之條件無效，應予撤銷」，即訴之聲明第三項部分：
（一）按無效之法律行為自始、當然、絕對無效，無從撤銷，有效之法律行為始得撤銷，原告主張上開條件「無效」，然又主張「撤銷」，顯係自相矛盾，不合法律規定。
（二）原告主張上開補充條款無效之依據，無非以：該補充條款訂立時，實際接洽人乃被告本人，卻蓋用其父陳松水之印文，而陳松水不在場，所以該簽章無效，而被告沒有表明其為代理人，亦無代理人之簽章，因此本條件無效云云，然按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」民法第一百零三條第一項規定甚明。依上開規定，被告以其父名義所為之意思表示，以及蓋用其父之印章，倘在代理權限內，均對本人即陳松水發生效力，民法並未規定代理人亦須簽署自己姓名或蓋章。而原告既當日係由被告持其父陳松水之印章前來洽談，則代理人為被告而非他人一節，為原告所充分明暸，並無代理人為何人不明之情形，故亦無需要被告另行簽署自己姓名或蓋章之必要。
（三）至與原告洽談上開條件，是否在陳松水授與被告之代理權限內，雖因陳松水業已死亡而無從查證，然縱令被告逾越代理權限，但陳松水死亡後，被告為陳松水之惟一繼承人，一切權利義務均由被告繼承，且兩造復再次於八十八年一月五日簽訂「切結書」，第一條即約定「甲、乙雙方承認履行就本件土地於民國七十四年一月一日所立土地買賣契約書及民國八十四年三月三十一日追加批明
二、三訂立條件一切權利義務是實」，則該等條件業經雙方重申約定至明，雙方均應受其拘束，查無何等無效之原因，原告之主張自無可採。
（四）再者，原告對該約定即以印章非陳松水自蓋為由主張該約款無效云云，至同時約定設定抵押之印章亦為被告代理陳松水所蓋，原告為何不以同一原因主張設定抵押亦為無效？然原告卻絕口不提，顯見原告係因該同意通行之約款對己不利而片面執詞主張無效，實非誠信，要無可採，應予駁回。
七、另查：原告因系爭土地之不能移轉，曾於八十四年間對被告之父陳松水要求設定抵押權予原告，經陳松水同意而於同年四月八日完成登記，並非有何借貸關係存在，此為原告起訴時以及訴訟進行中自認無訛。惟查當時所設定之範圍為應有部分四百分之三十九，超過原告買受部分換算之應有部分四萬分之二０三八，於被告將應有部分四萬分之二０三八之所有權移轉予原告之後，原告自應將其餘部分之抵押權塗銷，不得再對被告主張抵押權，以昭公允。惟本件被告並未提出反訴，故本院無從加以裁判，併此敘明。
八、原告陳明就訴之聲明第二項部分，願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據均經審酌，核與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 十八 日
臺灣苗栗地方法院民事庭
法 官 林念祖右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。（應敘明上訴聲明及理由，依他造當事人之人數提出繕本，並繳納上訴費用，另附送達郵資三十四元郵票十份）
法院書記官 尤旗樟中 華 民 國 九十 年 四 月 二十五 日