臺灣苗栗地方法院民事判決 八十九年度訴字第六號
原 告 丙○○訴訟代理人 江錫麒律師被 告 甲○○ 住苗栗訴訟代理人 陳勇松律師右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）八十萬元及自民國（下同）八十八年九月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣兩造前於八十八年九月十九日訂定土地買賣契約（以下稱系爭買賣契約），約定被告將其所有坐落苗栗縣苗栗市○○○段第二０三之二、之七、之十
一、之十五地號等四筆土地，扣除現有既成道路面積約十坪部分外，面積約計一百九十坪之土地（以下稱系爭土地）所有權出售予原告，每坪四萬八千元，總價九百十萬元。原告於訂約之同時已給付被告第一期價款八十萬元，至第二期價款三百七十萬元兩造則約定於買賣標的物鑑界完成（預定於八十八年十月二十五日鑑界完成）後五日內支付，第三期款（尾款）四百六十萬元，則約定於被告將土地點交予原告後，五日內支付。
（二）然系爭土地原屬訴外人即被告之胞兄郭兆潭所有，因郭兆潭於兩造訂約前即車禍死亡，其他先順位之繼承人或已不存在，或拋棄繼承，故系爭土地乃由被告繼承。惟因郭兆潭遺產龐大，被告須繳交鉅額之遺產稅後，始得辦理系爭土地之繼承登記，而被告卻無資力處理此一繼承事件，致系爭土地所有權繼承登記延宕未辦迄今，被告既未辦妥繼承登記，乃遲遲無法依買賣契約第五條第壹項第一款之約定辦理鑑界程序。
（三）嗣經原告於八十八年十一月十八日、同年月二十五日先後兩度發函通知被告儘速辦理鑑界，詎被告不僅未依約辦理，更以原告未依約續繳價金，而解除契約，並沒收原告已給付之全部價金，被告此舉於法實屬無據。原告迫於無奈，不得不於同年十二月十日發函，以被告未依約完成鑑界，就附隨義務有給付遲延之情事，通知被告解除契約，是原告先前於同年九月十九日訂約時所給付之八十萬元，即得請求返還。
（四）對於被告抗辯之陳述：至被告所提出之「對話錄音譯本」係出於被告私錄，姑不論其內容之真實性如何，惟其取得證據之方法既非合法，自不能引為訴訟之資料。其次，就其內容而論，其中被告之子乙○○之說詞亦承認被告無法完成土地四鄰之鑑界屬實，究其原因乃由於系爭土地仍登記為被告之胞兄郭兆潭所有，是否尚有其他法定繼承人不明，即便被告甲○○為唯一法定繼承人，亦因郭兆潭仍積欠國稅局鉅額稅款未繳，其法定繼承人未繳清遺產稅之前，依法不得辦理繼承登記始然。並且被告連郭兆潭名義之土地所有權狀亦未持有保管，此由乙○○於其中有謂：「你說要看權狀，我們哪有，全部繳回地政事務所，所以我才會拿地籍謄本給你看」，益證被告確實無法履行將系爭土地辦理繼承登記後，聲請地政機關鑑界之義務無疑。再者，原告於對話中再三追問被告何時能將土地辦妥繼承登記，被告則言詞閃爍，不敢正面以對，僅稱只要國稅局核定下來，隨即辦理登記云云，足見被告無繳清鉅額遺產稅之能力，亦無履行買賣契約之誠意，從而買賣契約第六條第一項「甲方（原告，下同）待乙方（被告，下同）完成繼承登記後，方接續辦理產權過戶給甲方或其指定登記名義人」乃被告極難履行之條件，被告既然無法於合理之時間內完成繼承登記，且亦無法完成系爭土地之鑑界，則原告於定期催告後解除系爭買賣契約，應屬有據。另原告亦從未承認被告已完成鑑界之義務，至被告謂原告已承認完成鑑界云云，乃其就錄音內容斷章取義，與事實不符。
（五）從而，原告爰依民法第二百五十九條第一款、第二款之解除契約後回復原狀請求權，請求被告給付八十萬元，及自八十八年九月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、證據：提出土地買賣契約書一件、郵局存證信函五件、掛號郵件回執二紙、地藉圖謄本一紙、現場照片十四幀。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造系爭買賣契約並未明文約定被告負有鑑界義務，且系爭買賣契約第五條（「付款條件及方式」）第壹項第一款之約定：「第二期款三百七十萬元整，雙方約定於買賣標的物鑑界完成（預定八十八年十月二十五日鑑界完成）後五日內支付」。是故，此一約定僅係關於原告付款之期限，即原告應於被告「鑑界完成後五日內支付」第二期款三百七十萬元。至於「預定民國八十八年十月二十五日鑑界完成」，僅係預定鑑界完成之日期，從而據以計算原告應支付第二期款之日期之約款而已，仍非有關被告鑑界義務之約定。況系爭契約中有關「鑑界」之約定，其目的在於避免界址糾紛，而界址有無糾紛，既屬權利瑕疵擔保之問題，被告應否負權利瑕疵擔保責任既與系爭土地有無經鑑界無關，則將系爭土地送地政機關鑑界自非被告之義務。且系爭買賣契約第九條（「其他約定」）第一款既已另外約明：「本契約土地，賣方保證產權清楚，絕無一物數賣或佔用他人土地。訂約後發覺該房地產權有上述糾紛致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約」。既已就界址糾紛有關之瑕疵擔保問題另行約定責任歸屬，則將系爭土地送地政機關完成鑑定自非被告之義務。
（二）退而言之，縱系爭買賣契約中有關鑑界之約定係屬被告之義務，但系爭買賣契約並未明文約定此項「鑑界義務」之履行期限，其第五條第壹項第一款之約定，係有關「付款條件及方式」之約定，非有關鑑界完成期限之約定，此參該第五條於標題上特別記明：「第五條 付款期限及方式」，即為可知。
再兩造所約定應鑑界之部分，當僅指系爭土地與「東鄰」第二０三之三等地號土地間之界址鑑定，非指四至之鑑界，蓋系爭土地僅東鄰部分有鑑界之必要，其餘三鄰界址並無任何糾約。而被告已依約於八十八年十月十五日完成鑑界，並依約通知原告給付第二期價款計三百七十萬元時，因原告遲未付款，且藉故主張被告違約。嗣雙方於黃瑞章代書處協商時，經被告之子乙○○再將上開「東鄰」鑑界結果示知原告，且一再詢問原告有無其他問題時，原告一再表示「沒有其他問題」、「就是剛剛那個問題」、「就是交付土地問題（指國稅局核定遺產稅、交付系爭土地予原告使用及所有權移轉」等問題) 」，益可得知本件並無原告所指之「四至」鑑界問題。
（三）又關於原告所謂被告完成繼承登記係極難履行之條件，且亦無法完成系爭土地之鑑界等語，然被告依約辨妥繼承登記手續，與系爭土地之鑑界係屬兩事。又系爭買賣契約書第六條有關「土地產權移轉登記」約款之第一款即已明白約定「因乙方目前正委託代書向國稅局辦理故「郭兆潭先生」（原土地所有權人）之遺產申報事宜，且因目前尚未完成繼承登記，故無法依照一般不動產交易程續辦理過戶之相關手續。因此，為顧及買、賣雙方權益，甲方同意待乙方完成繼承登記後，方接續辦理產權過戶給甲方或其指定登記名義人，此項為雙方特別約定，各無異議」。是故，系爭土地之所有權移轉手續須待被告辦妥繼承登記後，始行接續辦理，既係兩造於訂約時之特別約定，且被告自始即盡速接續辦理相關繼承手續，絕無任何拖延之情，則原告何能主張被告違約。
（四）另原告曾以存證信函表示被告應塗銷系爭土地上設定之抵押權，否則即屬違約，其即得暫停付款云云。但上開抵押權與系爭價款，尤其是第二次價款之支付，並無關連，蓋依系爭買賣契約之約定，被告只須於系爭土地所有權移轉過戶予原告時，得塗銷設定於系爭土地上之抵押權，即對原告之權利無損而無所謂權利瑕疵之問題，況系爭第二期價款，依約只須「於買賣標的物鑑界完成」之後五日內，原告即應依約付款，既不涉及過戶問題，亦不涉及抵押權問題，是原告不得以系爭土地上設定有抵押權而拒付第二期價款。
三、證據：提出苗栗縣苗栗地政事務所函及函附之複丈成果圖各二紙、苗栗縣政府函一件、郵局存證信函及回執聯各二件、對話錄音譯本一件，並聲請訊問證人黃瑞章、乙○○。
理 由
一、本件原告起訴主張：兩造前於八十八年九月十九日訂定土地買賣契約，約定被告將其所有坐落苗栗縣苗栗市○○○段第二０三之二、之七、之十一、之十五地號等四筆土地，扣除現有既成道路面積約十坪部分外，面積約一百九十坪之土地所有權出售予原告，並約定總價九百十萬元，原告於訂約之同時給付被告第一期價款八十萬元，第二期價款三百七十萬元則約定於買賣標的物鑑界完成（預定八十八年十月二十五日鑑界完成）後五日內支付，至第三期款（尾款）四百六十萬元，則約定於被告將土地點交予原告後，五日內支付。然系爭土地原屬被告之胞兄郭兆潭所有，因郭兆潭於兩造訂約前即車禍死亡，雖系爭土地由被告繼承，惟因被告並無資力繳納鉅額遺產稅，致系爭土地所有權繼承登記延宕未辦迄今，被告既未辦妥繼承登記，故遲遲無法依買賣契約第五條第壹項第一款之約定辦理鑑界程序。嗣經原告於同年十一月十八日、同年月二十五日兩度發函通知被告儘速辦理鑑界，詎被告不惟未依約辦理，更以原告未依約續繳價金，而解除契約，並沒收原告已給付之全部價金。原告乃於同年十二月十日發函通知被告解除契約，並本於民法第二百五十九條第一款、第二款之解除契約後回復原狀請求權，訴請被告給付八十萬元並法定利息。被告則以系爭契約中所約定之「鑑界」，並非被告之義務，況契約中亦未約明鑑界完成之日期，又被告依約所應完成之鑑界，應僅指系爭土地與東鄰土地間之界址鑑測，而非指四至之鑑界，且被告已於同年十月十五日即已完成鑑界等語，資為辯解。
二、原告主張兩造於八十八年九月十九日訂定土地買賣契約，約定被告將前開地號土地共四筆，扣除現有既成道路面積約十坪之部分外，面積約一百九十坪之土地所有權出售予原告，總價九百十萬元，並且原告於訂約之同時已給付被告第一期價款八十萬元，至第二期價款三百七十萬元則約定於買賣標的物鑑界完成（預定八十八年十月二十五日鑑界完成）後五日內支付，第三期款（尾款）四百六十萬元，則約定於被告將土地點交予原告後，五日內支付等情，為被告所不爭，復據原告提出土地買賣契約書一件為證，自屬真實。又被告迄今僅於八十八年十月十五日完成系爭土地與東鄰土地之鑑界，尚未辦理完成系爭土地與其餘三鄰土地之鑑界乙節，則為兩造所不爭，復有被告提出之苗栗縣土地事務所八十八年十月十六日八十八苗地所貳字第七五八七號函及函附之土地複丈成果圖各一紙在卷可稽，亦堪信為真實。
三、按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，此觀民法第二百五十九條之規定自明。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。再契約當事人之一方遲延給付者，他方得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第二百二十九條、第二百五十四條分別定有明文。第按，附隨義務之給付遲延，除依契約特別約定，保留解除權者外，則須其給付遲延，足以妨礙契約目的之完成者，始得依民法第二百五十四條規定解除契約（最高法院七十六年度台上字第二一六七號判決意旨參照）。
四、職是，本件應審究者，當係兩造於系爭契約中關於鑑界之約定，是否為被告之義務﹔若係義務者，究係主給付義務，抑或附隨義務﹔又被告就此義務是否有給付遲延之情事，且若為附隨義務，此一給付遲延是否已達足以妨礙契約目的完成之程度等等，茲論述如下：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。又解釋當事人所立書據之真意，應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意﹔然解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，此業經最高法院分別著有十九年上字第二八號、十七年上字第一一一八號判例可資參照。
（二）另應先敘明者，係被告雖提出對話錄音譯本一件為證，惟被告既未就該錄音係合法取得舉證，當認其係被告私下所錄，姑不論其內容為何，惟其取得之方法既非合法，自不得引為訴訟之資料。
（三）次查，遍查系爭買賣契約之全部內容，兩造並未明文約定被告負有鑑界之義務，此有上開兩造所不爭之土地買賣契約在卷可按。而原告據以主張被告應負鑑界之義務者，係系爭買賣契約第五條有關「付款條件及方式」約款中之第壹項第一款約定：「第二期款計三百七十萬元整，雙方約定於買賣標的物鑑界完成（預定八十八年十月二十五日鑑界完成）後五日內支付」。然此一約定既係在系爭契約第五條「付款條件及方式」項下，揆其契約文字內容，即可認為已明確表示當事人意思，即此一約定僅係關於原告付款條件之約定而己。換言之，此款僅係約定原告應於被告「鑑界完成後五日內支付」第二期款三百七十萬元，並非有關被告負有鑑界義務之約定。
（四）況「鑑界」之目的既係在避免界址糾紛，而界址有無糾紛，即屬於權利瑕疵擔保之問題，而於系爭買賣契約第九條有關「其他約定」的約款中，第一款既已另外約明：「本契約土地，賣方保證產權清楚，絕無一物數賣或佔用他人土地。訂約後發覺該房地產權有上述糾紛致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約」。是兩造既已於此一約款明確約定，若發生界址糾紛時兩造之權義關係，殊無將上開有關鑑界之約定解釋為被告必須履行之給付義務之理。是故，參諸前揭關於解釋契約之原則，即可知悉系爭買賣契約有關鑑界之約定，並非被告所負之義務。從而，原告亦不得以被告未依期完成鑑界，而謂被告有給付遲延之情事，並進而解除契約。
（五）退而言之，縱認系爭買賣契約中被告於八十八年十月二十五日完成鑑界之約定，係屬於被告之義務，且被告確有給付遲延之情事。然此一鑑界義務，既非被告即出賣人，依民法第三百四十八條第一項所負之「交付其物於買受人，並使其取得該物所有權」之基本義務，即可知此非被告所負之主給付義務，而僅係附隨義務，而此復為原告所自承。惟被告此一鑑界之附隨義務縱不履行，並無礙於兩造基於買賣契約之其他義務之履行，尤其就原告請求被告履行移轉系爭土地所有轉及交付系爭土地之義務，殊不因被告未將系爭土地完成鑑界而受影響。況且，即使因未完成鑑界而發生界址不清之糾紛，兩造仍得依前揭系爭買賣契約第九條之約定，據以決定雙方之權義關係。是故，被告就鑑界附隨義務之給付遲延，既不足以妨礙契約目的之完成，而兩造復未於系爭契約中就此特別保留解除權，則揆諸前揭說明，原告就此亦不得主張依民法第二百五十四條之規定解除契約。
（六）至原告謂被告完成繼承登記係極難履行之條件，且亦無法於履行完成繼承登記後，聲請地政機關完成鑑界等語。然查系爭買賣契約第六條有關「土地產權移轉登記」約款中之第一款既已明白約定：「因乙方目前正委託代書向國稅局辦理故「郭兆潭先生」（原土地所有權人）之遺產申報事宜，且因目前尚未完成繼承登記，故無法依照一般不動產交易程續辦理過戶之相關手續。因此，為顧及買、賣雙方權益，甲方同意待乙方完成繼承登記後，方接續辦理產權過戶給甲方或其指定登記名義人，此項為雙方特別約定，各無異議」。是故，系爭土地之所有權移轉手續須待被告辦妥繼承登記後，始行接續辦理，係兩造於訂約時之特別約定，殊無疑義；０且原告亦未能舉證證明被告有何怠不辦理繼承登記之情事，自不得任意設詞，主張被告有違約之情事。況被告應依約完成繼承登記手續和原告主張被告有遲延給付情事之鑑界義務，亦係屬二事，並不相關，是原告謂被告無法於履行完成繼承登記後，聲請地政機關鑑界云云，亦屬無據。
五、綜上所述，原告以被告就系爭土地與四鄰土地之鑑界義務有遲延給付之情事，據以解除契約，並依解除契約後回復原狀請求權，請求被告給付八十萬元及法定利息，於法尚屬無據。從而，原告提起本訴即為無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，並應予以駁回。再本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 八 月 十五 日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B法 官 林燦都右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 林碧鳳中 華 民 國 八十九 年 八 月 十五 日