臺灣苗栗地方法院民事判決 九十年度簡上字第一五號
上 訴 人 乙○○
丙○○訴訟代理人 甲○○被 上訴人 丁○○右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國九十年一月十七日本院苗栗簡易庭八十九年度苗簡字第二四九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：㈠重測前原編苗栗縣○○鎮○○段大庄小段第二二六地號建地面積○．○五六七公頃係屬
案外人吳秋江、吳桐煥、吳鎮錄、吳坤壽四人所共有，早於民國六十二年間起即由上開共有人全體將該二二六地號二分之一面積之土地出租與上訴人等之被繼承人陳天河建築房屋使用，係屬不定期限之租賃，前開第二二六號土地經政府於七十三年間辦理地籍圖重測，於重測後改編○○○鎮○○段第二七二號面積為○．○五五八公頃，嗣又經政府於同年間逕為辦理分割登記而增編二七二之一地號。共有人之一吳坤壽於民國七十八年四月廿九日將其所有之上開二七二及二七二之一地號兩筆土地之應有部分三分之二出賣與被上訴人，其餘之共有人吳秋江、吳桐煥、吳鎮錄三人亦於七十八年九月四日將渠等之應有部分三分之一出賣予上訴人乙○○、丙○○二人（各取得應有部分六分之一），嗣經被上訴人就上開二七二號土地訴請法院分割之結果，經法院判決由被上訴人分得目前之二七二地號面積三三九平方公尺，上訴人乙○○、丙○○二人則共同分取二七二之二地號面積一七○平方公尺，並於八十六年九月二十三日辦妥分割登記。
㈡按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存
在，修正前民法第四百二十五條定有明文。本件系爭土地之原共有人吳坤壽將系爭土地出租予陳天河建屋使用後，始於民國七十八年間將系爭土地出賣予被上訴人，依上開法文規定，其租賃契約自應繼續存在於被上訴人與陳天河之間，惟查陳天河已於民國八十七年一月二十三日死亡，本件上訴人等係其法定繼承人，依民法第一千一百四十八條及一千一百五十三條第一項之規定，自應共同繼承陳天河財產上之權利義務，並應對陳天河之債務負連帶給付責任。
㈢次按，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四
百四十二條定有明文。本件依上訴人於另案分割共有物事件所提出之七十一年度之租金收據所載，七十一年度之全年份租金為新臺幣（下同）二萬八千五百元正，迄今已經過十八年之久，未曾調整過，茲查系爭土地之地價已逐年提高，目前系爭土地之公告現值已達每平方公尺七千二百元，依上揭法文之規定，被上訴人自得請求調整租金，爰請求將系爭土地之租金自八十九年一月一日起調整按申報地價之年息百分之十計算每年二萬八千三百九十二元︵計算方式如下：1680元×169㎡×10%＝28392元︶。
㈣上訴人等之房屋經測量結果，雖僅占二七二地號土地八十七平方公尺（即苗栗縣竹南地
政事務所八十九年二月十六日製作之複丈成果圖中，Ａ、Ｂ、Ｃ１、Ｄ１四部分），但其屋前空地，上訴人等以往均用以通行出入，且屋前有一曬穀場，再依七十一年七月八日原共有人吳秋江、吳桐煥、吳鎮錄、吳坤壽四人出具之租金收據所載，其租用範圍確屬二分之一無誤。上訴人等迄八十九年九月八日本院庭訊時，承諾願將承租之範圍，由原先之一六九平方公尺減縮為其於系○○○鎮○○段第二七二號土地內建物部分之面積八十七平方公尺(即苗栗縣竹南地政事務所八十九年二月十六日製作之複丈成果圖中，
Ａ、Ｂ、Ｃ１、Ｄ１四部分），被上訴人亦同意就其減縮後之承租範圍，計算應調整之租金額，為每年一萬四千六百十六元，但在八十九年一月一日迄同年九月八日之租金仍請求調整為二萬八千三百九十二元，已如上述。
㈤被上訴人自七十八年四月廿九日因買賣而登記取得系爭土地之應有部分三分之二後，陳
天河及上訴人等人即未曾付租，被上訴人自得請求上訴人給付積欠之租金，以八十九年九月八日上訴人於言詞辯論時承諾減縮承租面積為區分點，之前之租金以原來一百六十九平方公尺計算，就其承諾減縮承租面積後以八十七平方公尺之面積計算如下：
⒈關於自七十八年四月廿九日︵即被上訴人登記取得系爭土地持分三分之二之日︶起至八十六年九月廿二日︵即分割登記之前一日︶止計八年四個月又二十四天部分：
依七十一年度之租金收據所載，一年度之租金為二萬八千五百元，被上訴人之土地持分三分之二，每年應得一萬九千元，故此期間︵即八年四個月又二十四天︶之積欠租金額合計為一十五萬九千五百九十九元正︵計算方式如下：19000元×8＋19000元×4/12＋19000元×1/12×24/30＝152000元＋6333元＋1266元＝159599元︶。
⒉關於自八十六年九月二十三日︵即被上訴人因分割登記取得第二七二號土地之全部所有權之日︶起至八十八年十二月三十一日止計二年三個月又九天部分：
①重測前大庄小段第二二六號土地面積為五百六十七平方公尺，其應有部分二分之一為二八三．五平方公尺，全年度之租金為二萬八千五百元，依此計算每平方公尺一年之租金為一百元五角。
②被上訴人因分割登記取得第二七二號土地之全部所有權後，上訴人租用之土地面積為一百六十九平方公尺，依每平方公尺一百元五角計算，一年度之租金為一萬六千九百八十四元正，故此期間︵即二年三個月又九天︶之積欠租金額合計為三萬八千六百三十九元正︵計算方式如下：16984元×2＋16984元×3/12＋16984元×1/12×9/30＝33968元＋4246元＋425元＝38639元）。
⒊關於自八十九年一月一日起至八十九年九月七日止計九個月又七天部分︵即被上訴人
請求調整租金之日至上訴人承諾減縮承租面積之日前︶：此部分全年度之租金經被上訴人請求調整後為二萬八千三百九十二元，依此計算九月七日之租金額為：二萬一千八百四十六元整(28392×9∕12＋28392×1/12×7∕30＝21294＋552＝21846)。
⒋自八十九年九月八日起 (即上訴人承諾減縮其承租面積為八十七平方公尺之日)，至
八十九年十一月廿二日為止，計二個月又十五天部分：此部分租金額，依調整後租金額二萬八千三百九十二元 (一百六十九平方公尺) ，計算承租面積減縮為八十七平方公尺後，每年租金額為一萬四千六百一十六元，乘以二個月又十五天之租金額為三千零四十五元(14616×2∕12＋14616×1∕12×15∕30＝2436＋609＝3045)。
⒌綜上所述，上訴人等應連帶給付被上訴人之積欠租金合計為前開１＋２＋３＋４共計二十二萬三千一百二十九元 (000000＋38639＋21846＋3045＝223129 )。
㈥為此提起本訴求為：
⒈上訴人等承租被上訴人所有坐落苗栗縣○○鎮○○段第二七二地號內面積一百六十九
平方公尺土地之租金，應自民國八十九年一月一日起，調整為每年二萬八千三百九十二元，並自八十九年九月八日起，就上訴人等承租被上訴人所有坐落苗栗縣○○鎮○○段第二七二號內面積八十七平方公尺土地之租金，調整為每年一萬四千六百一十六元。
⒉上訴人應連帶給付被上訴人二十二萬三千一百二十九元正，及自更正起訴狀繕本均送
達上訴人之翌日即八十九年十一月廿三日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息之判決（原審判決調整租金部分如被上訴人之請求，另給付租金部分判決上訴人等應連帶給付九萬一千五百二十元本息，而駁回被上訴人其餘部分之請求，被上訴人就其原審敗訴被駁回部分，並未上訴而告確定。）並聲明駁回上訴人之上訴。
二、上訴人等則以：㈠上訴人之前手李查某與訴外人吳秋江所成立之收租契約書，對被上訴人丁○○不生民法第四百二十一條之效力：
⒈被上訴人丁○○並非訴外人吳秋江等人之法定繼承人，因此，上訴人之前手李查某與案外人吳秋江等人之租約書，其效力未能拘束被上訴人。
⒉上訴人之父陳天河於民國七十八年八月間即已給付租金及買賣土地之價金，並完成土
地移轉登記，是故，自七十八年八月十八日起，兩造之間即未存在租賃關係，更未與被上訴人訂立租○○○鎮○○段○○○號土地一百六十九平方公尺之契約書。
㈡上訴人之父陳天河已將七十八年度之租金交付予吳坤壽、吳秋江、吳桐煥、吳鎮錄四人
，否則吳秋江、吳桐煥、吳鎮錄不會願意將應有部分三分之一出賣予上訴人乙○○、丙○○二人。
㈢民國七十八年八月十八日後，上訴人即取○○○鎮○○段○○○號土地應有部分三分之
一，與被上訴人同為共有人，兩造在共有關係存續中，並無分管契約，因此，上訴人之應有部分三分之一權利乃及於全部土地之上，因此，上訴人以共有人之地位，基於行使所有權之意思使用土地，並無給付使用費與被上訴人之義務，被上訴人請求自七十八年四月至八十六年九月（共八年四個月）之租金，亦屬無據。
㈣被上訴人於八十六年八月二十日方取得系爭土地所有權，經鑑界結果上訴人之實際使用
面積為八十七平方公尺，而兩造裁判分割共有物時，系爭土地後方道路已開通，故上訴人亦不再使用屋前空地進出而改由後方進出，故上訴人確應給付該部分八十六年八月二十一日起至八十八年十二月三十一日止之租金，惟超過八十七平方公尺部分，被上訴人之請求應予駁回等語資為抗辯。並聲明：⒈原判決關於命上訴人給付租金部分超過一萬四千六百十六元本息部分暨該部分假執行之宣告廢棄。⒉上開廢棄部分駁回被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請。
三、本件被上訴人請求調整租金部分，一審判決後，上訴人並未上訴，已告確定，本審對於此部分兩造之攻擊防禦方法爰不再為審酌論斷，合先敍明。
四、兩造不爭之事實：查訴外人吳明仔與訴外人陳天河之遠親原為好友，於數十年前無償借用苗栗縣○○鎮○○段大庄小段第二二六號建地面積○．○五六七公頃土地予陳天河之先人蓋屋，嗣後來吳明仔之子吳香認為應收取租金，才開始收取，僅以足夠繳稅為度。吳明仔過世後，由吳香、吳阿旺、吳來德三子繼承，嗣吳阿旺將應有部分三分之一出賣予吳來德。吳香、吳來德相繼過世後，吳香之子吳秋江、吳桐煥、吳鎮錄三人繼承吳香之應有部分三分之一，吳來德之子吳坤壽繼承吳來德之應有部分三分之二。此後吳坤壽曾向臺灣新竹地方法院訴請提高租金（案號不詳），勝訴後即以二二六地號面積二分之一每年二萬八千五百元計收。上開土地經政府於七十三年間辦理地籍圖重測後，改編○○○鎮○○段第二七二號面積為○．○五五八公頃，嗣又經政府於同年間逕為辦理分割登記而增編二七二之一號。共有人之一吳坤壽於民國七十八年四月廿九日將其所有之上開二七二及二七二之一號兩筆土地之應有部分三分之二出賣與被上訴人，其餘之共有人吳秋江、吳桐煥、吳鎮錄三人亦於七十八年九月四日將渠等之應有部分三分之一出賣予上訴人乙○○、丙○○二人（各取得應有部分六分之一），嗣經被上訴人就上開二七二號土地訴請法院分割之結果，經臺灣高等法院判決由被上訴人分得目前之二七二號面積三三九平方公尺，上訴人乙○○、丙○○二人則共同分取二七二之二號面積一七○平方公尺，最高法院駁回上訴確定，嗣於八十六年九月二十三日辦妥分割登記等事實，業經證人吳鎮錄在一審證述明確，復經被上訴人提出地籍圖影本一件、租金收據影本一件、房屋稅籍證明書影本一件、土地登記簿謄本三件、臺灣高等法院八十五年度上字第一二三○號分割共有物民事判決書影本、最高法院八十六年度臺上字第二○七○號駁回上訴裁定影本各一件為證，並為上訴人所不爭執，應堪信為真實。
五、上訴人雖辯稱被上訴人丁○○並非訴外人吳秋江等人之法定繼承人，因此租約效力未能拘束被上訴人云云，以及上訴人未與被上訴人訂立租○○○鎮○○段○○○號土地一百六十九平方公尺之契約書云云，惟按：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。」修正前民法第四百二十五條定有明文。本件系爭土地之原共有人吳坤壽於出賣被上訴人之前，既與上訴人之被繼承人陳天河有租賃契約存在，其租用範圍，依兩造所不爭執之七十一年七月八日租金收據所載，為系爭土地二分之一，則吳坤壽於民國七十八年間將系爭土地出賣予被上訴人後，依上開法文規定，其租賃契約自應繼續存在於被上訴人與陳天河之間（其租用範圍亦為二分之一），上訴人上述抗辯，自非可採。
六、至兩造之分割共有物判決，於八十六年六月二十七日經最高法院駁回上訴確定，被上訴人應自該判決確定之日起取得分割後第二七二地號土地之所有權。此後陳天河在被上訴人所有第二七二地號土地上繼續占有之部分，本於最高法院四十八年度臺上字第一四五七號判例、修正後民法第四百二十五條之一第一項之同一法理，應推定房屋所有人陳天河與土地所有人即被上訴人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，房屋所有人應支付相當代價，故陳天河自應給付被上訴人租金。上訴人雖辯稱：分割後僅占有如原判決附圖Ａ、Ｂ、Ｃ１、Ｄ１四部分面積共八十七平方公尺土地云云，惟上開部分僅係房屋所占面積，而證人吳鎮錄在原審已證稱：陳天河原有一小庭院作曬穀用等語明確，則陳天河於分割後仍占有第二七二地號土地者自不僅八十七平方公尺。而兩造對分割後租用面積應為若干，始終未再作明確約定，直至八十九年九月八日原審行言詞辯論時，上訴人始表示目前租用面積應以八十七平方公尺為準，並為被上訴人所同意，應認此係租約內容之變更，在變更前，自以被上訴人所主張之以原租約約定之二分之一計算，較為可採。以原租賃契約所訂之租用範圍二分之一計算，應為一六九．五平方公尺(339÷2＝169.5），被上訴人僅請求以一六九平方公尺計算，自可准許。
七、查陳天河已於八十七年一月二十三日死亡，本件上訴人係其法定繼承人，此有被上訴人提出之陳天河繼承系統表及戶籍謄本可證，並為上訴人所不爭執，自堪信為真正。按「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」「繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任。」民法第一千一百四十八條、一千一百五十三條第一項分別定有明文。依據上開規定，上訴人自應共同繼承陳天河財產上之權利義務，故上開租賃契約對於上訴人繼續存在，上訴人有繼續租用系爭土地之權利，同時亦負有給付租金之義務，並應對陳天河之債務負連帶給付責任。被上訴人據此請求上訴人連帶給付以往積欠未付之租金，洵屬有據。
八、茲就被上訴人請求上訴人連帶給付以往積欠租金，是否應予准許，逐項論述如左：㈠自七十八年四月廿九日（即被上訴人登記取得系爭土地應有部分三分之二之日）起，至被上訴人因分割共有物之判決確定而取得二七二地號土地所有權止：
⒈依前開七十一年度之租金收據所載，一年度之租金為二萬八千五百元，被上訴人之應
有部分三分之二，每年應得一萬九千元。但七十八年度之租金，上訴人之被繼承人業已給付前所有權人吳坤壽、吳秋江、吳桐煥、吳鎮錄四人一節，業經證人吳鎮錄證述在卷，該七十八年度之租金，自不得再行請求。
⒉嗣上訴人乙○○、丙○○二人雖亦於七十八年九月四日共同取得系爭土地應有部分三
分之一，在未分割前，僅就超出應有部分之範圍內應給付租金，亦即於六分之一（二分之一減三分之一等於六分之一）範圍內給付。
⒊兩造之分割共有物判決，於八十六年六月二十七日經最高法院駁回上訴確定，被上訴
人應自該判決確定之日起取得分割後第二七二地號土地之所有權。故自七十九年一月一日起，至八十六年六月二十六日止，共七年六月又二十六日，六分之一租金額合計為二萬三千九百七十九元 (19000元×7＋19000元×6/12＋19000元×1/12×26/30＝133000元＋9500元＋1372元＝143872元，143872元÷6＝23979元，元以下四捨五入）。
㈡自八十六年六月二十七日起至八十八年十二月三十一日止計二年六個月又四天部分：
⒈重測前大庄小段第二二六號土地面積為五百六十七平方公尺，其應有部分二分之一為
二八三．五平方公尺，全年度之租金為二萬八千五百元，依此計算每平方公尺一年之租金為一百元五角。
⒉被上訴人因分割共有物判決確定而取得第二七二號土地之全部所有權後，上訴人租用
之土地面積換算二分之一應為一百六十九．五平方公尺，被上訴人僅以一百六十九平方公尺計算，每平方公尺一百元五角，一年度之租金為一萬六千九百八十四．五元（
100.5×169＝16984.5 ），二年六個月又四天為四萬二千六百五十元（16984.5元×2＋16984.5元×6/12＋16984.5元×1/12×4/30＝33969元＋8492元＋188.7元＝42650元， 元以下四捨五入）。
㈢自八十九年一月一日起至八十九年九月七日止計九個月又七天部分（即被上訴人請求調
整租金之日至上訴人承諾減縮承租面積之日前）：此部分全年度之租金經被上訴人請求調整後為二萬八千三百九十二元，依此計算九月七日之租金額為：二萬一千八百四十六元(28392×9∕12＋28392×1/12×7∕30＝21294＋552＝21846)。
㈣自八十九年九月八日起 (即兩造減縮承租面積為八十七平方公尺之日）至八十九年十一
月廿二日為止，計二個月又十五天部分：依調整後租金額二萬八千三百九十二元（一百六十九平方公尺），計算承租面積減縮為八十七平方公尺後，每年租金額為一萬四千六百一十六元，乘以二個月又十五天之租金額為三千零四十五元 (14616×2∕12＋14616×1∕12×15∕30＝2436＋609＝3045)。
㈤綜上所述，被上訴人請求上訴人應連帶給付之積欠租金，於前開四項合計共九萬一千五
百二十元（23979＋42650＋21846＋3045＝91520 ）範圍內為有理由。原審就此部分給付租金之請求（含遲延利息）予以准許，並依被上訴人之聲請，酌定擔保金額為假執行之宣告；而駁回其餘部分之請求及假執行之聲請，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決超過一萬四千六百十六元本息部分不當，請求廢棄，駁回該部分被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請，並無理由，應予駁回。
九、至上訴意旨雖主張被上訴人於八十九年十一月廿二日向原審提出之辯論意旨狀，訴之聲明第一項將請求給付租金時間更正自八十九年一月一日起算，原審實不宜判決上訴人應將八十九年一月一日前之租金（此部分被上訴人起訴狀之聲明有一併請求）一併給付被上訴人。換言之，被上訴人如請求八十九年以前之租金，得另行再起訴方符合規定云云。惟查被上訴人於八十八年十一月廿三日之起訴狀中，訴之聲明第一項係請求調整租金，其內容為：「被告（上訴人）等承租原告（被上訴人）所有坐落苗栗縣○○鎮○○段第二七二地號內面積一六九平方公尺土地之租金，應自民國八十九年一月一日起調整為每年二萬八千三百九十二元」。嗣因上訴人抗辯承租之面積非一六九平方公尺，被上訴人始於八十九年十一月廿二日之辯論意旨狀中減縮為：「被告（上訴人）等承租原告（被上訴人）所有坐落苗栗縣○○鎮○○段第二七二地號內面積一六九平方公尺土地之租金，應自民國八十九年一月一日起調整為每年二萬八千三百九十二元，並自民國八十九年九月八日起，就被告等承租原告所有坐落同地號內面積八七平方公尺土地之租金，調整為每年一萬四千六百十六元。」足見被上訴人訴之聲明第一項係關於調整租金之請求，與給付租金之請求無涉（至被上訴人給付租金之請求，起訴狀中訴之聲明第二項係請求十九萬八千二百三十八元本息，迄八十九年十一月廿二日之辯論意旨狀中係請求二十三萬四千七百三十三元本息，不獨未減縮反而擴張）。上訴人主張被上訴人於八十九年十一月廿二日辯論意旨狀訴之聲明第一項既將請求給付租金之時間更正自八十九年一月一日起算，原審實不宜判決上訴人應將八十九年一月一日前之租金一併給付被上訴人乙節，係有誤會，併此敍明。
十、據上論斷，本件上訴並無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十 日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B審判長法官 袁再興~B 法官 邱光吾~B 法官 宋國鎮右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
~B 法院書記官 劉麗美中 華 民 國 九十 年 七 月 十一 日